निवडणुकांचे पडघम वाजू लागले की विद्यमान सरकार आश्वासनांची खैरात करत लोकानुनयी निर्णय घ्यायला सुरुवात करते. याचे ताजे उदाहरण म्हणजे आघाडी सरकारच्या १ जानेवारी २००० सालपर्यंतच्या झोपडय़ांना संरक्षण देण्याच्या विधेयकाला राज्यपालांनी मंजुरी दिली. यापूर्वी युती सरकारने १६ मे १९९६ रोजी १ जानेवारी १९९५ सालपर्यंतच्या झोपडय़ा अधिकृत केल्या. त्यावर झोपडपट्टी निर्मूलन उपाय म्हणून युती सरकारने झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (७) [D.C. Rules 33 (10)] (Slum Redevelopment)) आणली. तसेच १९४० पूर्वीच्या जुन्या उपकरप्राप्त (Cessed) मोडकळीस आलेल्या चाळींसाठी पुनर्विकास योजना म्हाडा अधिनियम १९७६ D.C.R. ३३ (७) कार्यान्वित केली.झोपू योजना किंवा जुन्या उपकरप्राप्त चाळींच्या पुनर्विकास योजनेअंतर्गत येणाऱ्या रहिवाशांचा आर्थिक स्तर विचारात घेतला गेलेला नाही. झोपडपट्टी निर्मूलन आणि मोडकळीस आलेल्या चाळींचा प्रश्न ऐरणीवर आल्यानंतर पिढय़ान् पिढय़ा मुंबईत राहिलेल्या व राज्यातील स्थानिक रहिवाशांना जुन्या घराच्या जागेवर नवीन घर देणे असा तात्पुरता विचार शासनाने केला आहे.मूळ रहिवासी अत्यल्प भाडय़ावर (Rent) मूळचे भाडेकरू (Tenant)/ रहिवासी (occupier) चाळीतील खोल्यांमध्ये भाडे नियंत्रण कायदा-१९४० (Rent Act- १९४०) च्या भक्कम संरक्षणामुळे. असे रहिवासी पुनर्विकासातील नवीन घरात राहायला गेल्यानंतर नवीन मिळालेल्या घराच्या मोबदल्यात शासनाने महसुलात वाढ करून मालमत्ता कर आकारला. ज्यामुळे चाळीतील मूळ भाडे व इतर कर (महानगर पालिका कर) यांच्यातील तफावत म्हणजे जिझिया कर वाटावा, अशा निष्कर्षांप्रत सदनिकाधारकांची मन:स्थिती झालेली आहे. हे नसे थोडके म्हणून सदनिकेच्या क्षेत्रफळानुसार फक्त भेदभाव निर्माण न करता कर आकारणीसाठी प्रस्थापित योजना केली. ज्यामुळे ३५० चौ. फुटांपेक्षा मोठय़ा क्षेत्रफळाच्या पुनर्विकासातील सदनिकाधारकांच्या मुंबईतील वास्तव्यालाच सुरूंग पेरला आहे.शासनाने मालमत्ता कर धोरण पुनर्विकास योजनेला मूर्त स्वरूप येण्याअगोदरच विकासकांनी पुनर्विकासासाठी भाडेकरूंपुढे करारनामे ठेवले. स्टँप डय़ुटी, रजिस्ट्रेशनबाबतचे नियम बाजारातून घर विकत घेताना आहे तेच कायम ठेवले. ज्यामुळे भाडेकरूंना दंडात्मक कारवाईला सामोरे जावे लागत आहे ते कसे, ते खालील मुद्दय़ात पाहू.पुनर्विकास योजना साधारण साल १९९६ च्या सुमारास कार्यान्वित झाली ती मालमत्ता कर सवलत देण्याबाबतचे गुऱ्हाळ चालू ठेवून. फक्त स्टँप डय़ुटी व रजिस्ट्रेशनसाठी सवलत नक्की केली गेली. याच काळात चाळमालक/विकासक यांनी मात्र मालमत्ता कर सवलत सर्वाना सारखी व कायमची मिळणार, तसेच स्टँप डय़ुटी भाडय़ाच्या जागेबद्दल ओनरशिपसाठी नवीन घरासाठी लागत नाही, असे कागदपत्र सहीसह देऊन मोकळे झाले. ज्यामुळे मालमत्ता कर सवलत धोरण निश्चित होण्यापूर्वी ७० टक्क्य़ांपेक्षा अधिक भाडेकरूंच्या करारनाम्यावर सह्या मिळवून बांधकाम सुरू झाले. याच आश्वासनांवर विसंबून चाळकरी मंडळी नवीन जागेत राहायला आली आणि तोपर्यंत शासनाने मालमत्ता करविषयक धोरण जाहीर केले. ज्यांना सवलत मिळाली ते म्हणाले, ‘सवलत तर मिळाली. काहीच नाही त्यापेक्षा बरे.’ परंतु ज्यांना मालमत्ता कर १०० टक्के नाकारला, त्यांना मात्र भविष्यातील चिंतेने व्याकूळ केले. पुनर्विकासातील नव्याकोऱ्या रंगवलेल्या लखलखीत प्रकाशातसुद्धा दिव्याखालील अंधार भिववू लागला, दिवस-रात्र!सरकार कोणाचेही असो, एकगठ्ठा मतांची बेगमी करणाऱ्यांचाच सहानुभूतीने विचार केला जातो, असे चित्र आहे. याचे ज्वलंत उदाहरण म्हणजे झोपु योजना. फुटपाथवरील सरासरी ८० चौ. फूट क्षेत्राबद्दल पूर्वी २२५ चौ. फूट व आता २६९ चौ. फूट क्षेत्रफळाची सदनिका झोपडीवासीयांना दिली जाते. झोपु योजना D.C.R.. 33 (10) अंतर्गत या सदनिकांची सरसकट रु. १०० (रु. शंभर) स्टॅम्प डय़ुटी आकारली जाते. पुनर्विकासातील १०० टक्के झोपडीधारकांची स्टँप डय़ुटी विकासकाने भरल्यानंतरच त्यांच्या सेलेबल इमारतीचे बांधकाम सुरू होते. ही न्याय्य व समाधानाची बाब आहे. परंतु याच हिशेबाने चाळीतील खोल्यांबदली किमान ३०० चौ. फूट क्षेत्रफळाची सदनिका दिली जाते. परंतु चाळीतील खोल्यांबद्दल मोठे क्षेत्रफळ किंवा अधिक खोल्यांच्या हिशेबाने ३०० चौ. फुटांपेक्षा मोठी सदनिका मिळाल्यास ३०० चौ. फुटांवरील प्रत्येक चौ. फुटांसाठी वेगळी स्टॅम्प डय़ुटी आकारली जाते.झोपु पुनर्विकास योजनेसाठी सरसकट रु. १००, मग त्याच्या दसपट रु. १००० स्टॅम्प डय़ुटी चाळकऱ्यांसाठी का आकारली जात नाही? सरसकट रक्कम न आकारता सदनिकेच्या क्षेत्रफळानुसार हिशेब करून, स्टॅम्प डय़ुटीचा हिशेब काढणे, स्टॅम्प ऑफिस कर्मचारी यांचे काम वाढवणे म्हणजे स्टँप डय़ुटी भरणाऱ्यांनासुद्धा त्रासदायक होते. स्टॅम्प डय़ुटी मूल्य पुन:पुन्हा काढणे, तपासणे, साहेबांकडून मंजूर करून घेणे यात वेळ व मनस्ताप वाढतो. त्याचा परिणाम विकासक व सदनिकाधारकांना भोगावा लागतो. याचसाठी चाळमालक/विकासक नोंदणीसाठी आवश्यक संख्येच्या सभासदांची स्टॅम्प डय़ुटी भरून सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर उर्वरित भाडेकरूंची स्टॅम्प डय़ुटी लावण्याची टाळाटाळ करतात. ज्यांची स्टॅम्प डय़ुटी करारनाम्यावर लावायची राहून जाते, ते जेव्हाकेव्हा स्टॅम्प डय़ुटी भरायला जातात तेव्हा विलंबासाठी दंडात्मक कारवाई म्हणून मूळ स्टॅम्प डय़ुटीच्या कितीतरी पट रक्कम दंड म्हणून भरावी लागते. म्हणूनच झोपडपट्टीवासीयांप्रमाणे सरसकट रु. १०० नाही तर रु. १००० लावा आणि विषय संपवा!झोपडपट्टीवासीयांची स्टॅम्प डय़ुटी भरण्याची पद्धत सुटसुटीत, सोपी, सरसकट सर्व सदनिकांसाठी समान मूल्य व विकासकांची जबाबदारी आहे, तशीच चाळकऱ्यांसाठी योजना का नाही? झोपडी व चाळीत फरक का? जसा स्टॅम्प डय़ुटी लावण्याबाबत अन्याय, त्यापेक्षा भयंकर जिकिरीची बाब म्हणजे नोंदणी (Registration) करणे. करारनामा नोंदणी करताना खासगी प्रकल्पातील (बाजारातील) घर घेताना, विकासक लिहून देणारा म्हणून हजर राहणे अनिवार्य (Mandatory) आहे; ज्यामुळे घर विकल्याचे विकासक मान्य करतो आणि विकत घेतल्याचे/नक्की (Booking) झाल्याची ग्राहकाला हमी मिळते. जेव्हा घराची पूर्ण रक्कम विकासकाला मिळते तेव्हाच घराचा ताबा ग्राहकाला मिळतो. तोदेखील ग्राहकाने नक्की (Booking) केलेल्या घराचा पुनर्विकास योजनेत चाळमालक/विकासक आणि मूळ भाडेकरू/रहिवासी यांच्यामध्ये होणारा करारनामा (Consent Agreement) सहमती करारनामा असतो; थोडक्यात M.O.U स्वरूपाचा. सदर करारनाम्यात राहत्या भाडय़ाच्या घराबदली पर्यायी घर/सदनिका (Alternative Accomodation) सदनिका देण्याबाबतचा तपशील असतो. या करारनाम्यात मूळ भाडेकरू/रहिवासी यांच्या अटी-शर्ती लागू केलेल्या असतात. उदा. कॉर्पस फंड, पर्यायी सदनिका मिळेपर्यंत इतरत्र राहण्याची सोय किंवा घरभाडे इत्यादी. असे असताना पुनर्विकास योजनेतील सभासदांच्या बाबतीत स्टॅम्प डय़ुटी व रजिस्ट्रेशन करण्याबाबत काय घडते ते पाहू!पुनर्विकासातील सहमती करारनामा असूनसुद्धा तो नोंदणी (Registration) करण्यासाठी लिहून देणारे चाळमालक/विकासक स्टॅम्प ऑफिसमध्ये हजर राहाणे अनिवार्य आहे. या आडमुठय़ा अव्यवहार्य अटीमुळे जे भाडेकरू पुनर्विकासासाठी योग्य अटी-शर्तीचा आग्रह धरतात, त्या भाडेकरूंची स्टॅम्प डय़ुटी लावायला चाळमालक/ विकासक टाळाटाळ करतात. भाडेकरूंनी स्वत:च्या खर्चाने स्टॅम्प डय़ुटी लावली तरीही चाळमालक/विकासक नोंदणीसाठी हजर राहत नाहीत. ही गैरहजेरी हा त्यांचा जन्मसिद्ध हक्क आहे, असा सार्वत्रिक अनुभव आहे. पण यालाही अपवाद आहेत.वेळेत स्टॅम्प डय़ुटी भरली नाही तर नोंदणी करारनामा करण्याचे कलम २३ व २५ च्या तरतुदीनुसार मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) लावल्या/भरल्या दिनांकापासून चार महिन्यांत नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. अन्यथा, नोंदणी अधिनियम १९६१ मधील नियम २७ नुसार दंडासहित रक्कम भरून आठ महिन्यांपर्यंत नोंदणी करू शकता. नोंदणी न केलेले करारनामे कोर्टकचेरीत, मालमत्ता प्रकरणात (Property Matters) सदनिकांसाठी सुरक्षित नसतात. आज कित्येक सदनिकाधारकांचे, पुनर्विकासातील करारनामे नोंदणीशिवाय राहून गेलेले आहेत. ज्याचे कारण आहे नोंदणीसाठी चाळमालक/विकासक हजर न राहणे. ज्यामुळे शासनाचे नोंदणी शुल्क या सदनिकांसाठी बुडाल्यात जमा आहे. याचसाठी बाजारात विकत घेतलेली सदनिका करारनामा व पुनर्विकासातील करारनामा याकडे शासनाने वेगळ्या दृष्टीने पाहून नियमात बदल करायला हवा. जसे- बाजारातील घर ठरलेल्या मजल्यावरील ठरलेली सदनिका (क्रमांकाची) खरेदीदाराला मिळते. पुनर्विकासातील घर लॉटरीने काढलेले व जे मिळाले ते कोणत्याही मजल्यावरील कोणत्याही सदनिका क्रमांकाचे असू शकते. म्हणूनच खरेदीविक्री व्यवहार नसतानासुद्धा तसेच म्हाडाने पात्र ठरविलेल्या भाडेकरू/रहिवासी यादीतील योग्य हक्कदारव्यक्तींना वितरित केलेल्या सदनिका, नोंदणी करताना चाळमालक/विकासक हजर राहणे अनिवार्य नसावे. त्याऐवजी, मूळ भाडेपावती, वीज बिलसारखे पुरावे तपासून नोंदणी सहजसुलभ व्हावी.(पूर्वार्ध)
