12 December 2017

News Flash

रेरा आणि ताबा तारीख

रेरा प्राधिकरणाने नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न

अ‍ॅड. तन्मय केतकर | Updated: September 16, 2017 2:18 AM

आपल्याकडे परीक्षेत समजा ३५ गुण मिळवून उत्तीर्ण होता येते असेल तर त्याकरता ३५ किंवा अधिक गुण मिळवावेच लागतात. ३५ पेक्षा एक किंवा दोनच गुण कमी पडले तरी अनुत्तीर्णच होणार, त्या ३३-३४ मार्काचा तसा काही उपयोग नाही. तद्वतच मालमत्ता खरेदीत अनेकानेक महत्त्वाचे मुद्दे असले तरी त्यातील सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे जागेचा ताबा. जोवर जागेचा प्रत्यक्ष ताबा मिळत नाही तोवर सगळे व्यर्थ आहे. आपल्याकडील बांधकाम व्यवसायाच्या ग्राहकांची हीच सर्वात मोठी चिंता आहे. आजही कित्येक ग्राहकांना ताबा देण्याची कबूल केलेली तारीख उलटूनसुद्धा अजूनही ताबा मिळालेला नाही. काही प्रकल्पांच्या बाबतीत तर असा ताबा नजीकच्या भविष्यात मिळण्याची शक्यतादेखील नाही.

बांधकाम व्यवसायाच्या ग्राहकांच्या समस्या लक्षात घेऊन त्याबाबतीत काही प्रतीबंधात्मक आणि काही उपचारात्मक तरतुदी नवीन रेरा कायद्यात अंतर्भूत करण्यात आलेल्या आहेत. रेराअंतर्गत प्रकल्प नोंदणी करताना प्रकल्प पूर्णत्वाची तारीख जाहीर करणे ही त्यातीलच एक अत्यंत महत्त्वाची तरतूद. समजा, ठरल्या तारखेला ग्राहकास जागेचा ताबा मिळाला नाही तर ग्राहकाने काय करायचे? या संबंधात रेरा कायदा कलम १८, नियम १८ आणि १९, आणि मसुदा करार कलम ४ आणि ६ मध्ये आवश्यक तरतुदी करण्यात आलेल्या आहेत. त्या तरतुदींनुसार ग्राहकाकडे दोन पर्याय आहेत. पहिला पर्याय अर्थातच बुकिंग रद्द करणे. ग्राहकाने अशा प्रकारे बुकिंग रद्द केल्यास, विकासकाला बुकिंग रद्द करेपर्यंत दिलेले सर्व पैसे सव्याज परत मिळण्याचा अधिकार ग्राहकास आहे. ग्राहकाला असे पैसे देणे लागू झाल्यापासून तीस दिवसांच्या आत असे पैसे ग्राहकास परत करणे हे विकासकाचे कर्तव्य आहे. ग्राहकाकडे असलेला दुसरा पर्याय म्हणजे बुकिंग रद्द न करता वाट बघणे. ग्राहकाने वाट बघायची ठरवल्यास त्यास जागेचा ताबा प्रत्यक्ष मिळेपर्यंत दरमहा व्याज मिळण्याचा अधिकार आहे. बरं हे व्याज काय दराने मिळणार ते देखील निश्चित करण्यात आलेले आहे. विकासक किंवा ग्राहक कोणीही कोणासही व्याज द्यायचे झाल्यास ते स्टेट बँक ऑफ इंडियाच्या मार्जिनल कॉस्ट ऑफ लेण्डिंग रेट अधिक दोन टक्के या दराने देण्याचे आहे.

रेरा कायदा लागू झाला तेव्हा काही प्रकल्पांचे काम चालू होते. जुना मोफा कायदा आणि नवीन रेरा कायदा या दरम्यानच्या संक्रमण काळात रेराने नोंदणी करण्याकरिता प्रकल्पांचे दोन प्रकारांत वर्गीकरण केले. एक नवीन प्रकल्प (न्यू प्रोजेक्ट) आणि दोन चालू प्रकल्प (ऑनगोइंग प्रोजेक्ट). नवीन प्रकल्पांना ताबा आणि प्रकल्प पूर्तीची एकच तारीख द्यायची आहे. मात्र जे चालू प्रकल्प आहेत त्यांना ग्राहकांना मूलत: कबूल केलेली ताबा तारीख आणि नवीन किंवा सुधारित ताबा तारीख नमूद करण्याची सोय प्रकल्प नोंदणीच्या वेळेस देण्यात आलेली आहे.

बऱ्याच प्रकल्पांनी या सोयीचा योग्य फायदा घेतला आणि मूळ कबूल केलेली ताबा तारीख आणि त्यापुढील नवीन सुधारित ताबा तारीख जाहीर केली. उदा. मूळ करारात ताबा तारीख समजा ३१ डिसेंबर २०१६ असेल तर प्रकल्प नोंदणी करताना मूळ तारीख ३१ डिसेंबर २०१६ आणि सुधारित ताबा तारीख ३१ डिसेंबर २०१८ अशा दोन तारखा आल्या. या दोन ताबा तारखांनी ग्राहकांमध्ये प्रचंड प्रमाणात संभ्रम निर्माण झालेला आहे. नवीन रेरा कायद्यानुसार मिळणारे व्याज आणि नुकसानभरपाई ३१ डिसेंबर २०१६ पासून मिळणार की ३१ डिसेंबर २०१८ नंतर मिळणार, असा प्रश्न उपस्थित झाला.

बहुतांश ग्राहकांना हा प्रश्न पडला असल्याचे लक्षात घेऊन रेरा प्राधिकरणाने नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न -२ (अ‍ॅडिशनल एफ.ए.क्यू.-२) मध्ये याचे स्पष्टीकरण दिलेले आहे. त्यातील प्रश्न क्र. १५ असा आहे की करारानुसार प्रकल्प पूर्णत्व तारीख जून २०१५ आहे. मात्र प्रकल्प नोंदणीच्या वेळेस विकासकाने प्रकल्प पूर्णत्व दिनांक जानेवारी २०२० नमूद केलेली आहे, तर रेरा प्राधिकरण कोणती तारीख ग्राहय़ धरणार? या विलंबाचे काय होणार? ग्राहकाला नुकसानभरपाई कशी मिळणार. याचे उत्तर देताना रेरा कायदा कलम १८ लागू होईल एवढेच संक्षेपी उत्तर देण्यात आलेले आहे.

रेरा कायदा कलम १८ पाहिल्यास त्यात ‘विकासकास करारात कबूल केलेल्या तारखेला ताबा देणे शक्य न झाल्यास..’ असा स्पष्ट उल्लेख करण्यात आलेला आहे.  एफ.ए.क्यू.ला कायदेशीर दर्जा नाही, तसेच रेरा प्राधिकरणाच्या एफ.ए.क्यू.वर कोणाची सहीदेखील नाही. तरीदेखील रेरा कायदा, नियम, मसुदा करार आणि एफ.ए.क्यू. यांचा साकल्याने विचार केल्यास ग्राहकांना त्यांना कबूल केलेल्या मूळ तारखेपासूनच नुकसानभरपाई मिळेल असेच अनुमान सध्या तरी काढावे लागते.

कायदेशीर तरतुदींचा अर्थ लावताना कायद्याच्या स्वरूपानुसार तरतुदींचा अर्थ लावावा लागतो. लोककल्याणकारी कायद्यातील तरतुदींचे एकापेक्षा अधिक अर्थ निघत असल्यास लोककल्याणाच्या बाजूचा अर्थच ग्रा धरणे आवश्यक ठरते. रेरा हा ग्राहकांच्या भल्याकरिता करण्यात आलेला कायदा असल्याने हा लोककल्याणकारी कायदा अर्थात वेल्फेअर लेजिस्लेशन ठरत असल्याने ग्राहकांच्या लाभात असलेला अर्थ ग्रा मानण्यात येईल अशी आशा आहे. असे जरी असले तर जोवर प्रत्यक्षात रेरा प्राधिकरणाचे निकाल आणि आदेश येत नाहीत तोवर याबाबतीतली अनिश्चितता कायम राहील आणि जसजसे निकाल आणि आदेश येतील तसतशी याबाबतीत अजून स्पष्टता येईल. तोवर ग्राहकांनी आपल्याला काहीच नुकसानभरपाई किंवा व्याज मिळणार नाही, असे घाबरून न जाता, आवश्यकता असल्यास रेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करणे आवश्यक आहे.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर

tanmayketkar@gmail.com

First Published on September 16, 2017 2:18 am

Web Title: marathi articles on rera act 3