अॅड. तन्मय केतकर शहरी भागातील मोकळ्या जागा संपत येणे आणि जुन्या इमारतींचे आयुष्य संपत येणे यामुळे शहरी भागात आता पुनर्विकास प्रकल्पांची संख्या वाढणार आहे हे निश्चित आहे. मोठय़ा संख्येने असलेल्या सहकारी संस्थांच्या पुनर्विकासाकरिता शासनाने दि. ०३ जाने. २००९ रोजीच्या शासननिर्णयाद्वारे निर्देश निर्गमित केलेले होते. त्या निर्देशात कालसुसंगत बदल करणे आवश्यक असल्याचे लक्षात घेऊन शासनाने दि. ०४ जुल २०१९ रोजी जुना शासननिर्णय अधिक्रमित करणारा नवीन शासननिर्णय जाहीर केलेला आहे. यापुढे आता सर्व पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये या नवीन निर्देशांचे पालन करणे आवश्यक आहे. नवीन निर्देशानुसार जी इमारत धोकादायक जाहीर झाली असेल, त्या संस्थेच्या पुनर्विकासाचा निर्णय त्या संस्थेची सर्वसाधारण सभा घेऊ शकेल. पुनर्विकासाचा निर्णय या संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेमध्ये घ्यायचा असून, निबंधकाने नियुक्त केलेला प्राधिकृत अधिकारी किंवा प्रशासक असा निर्णय घेऊ शकणार नाही. संस्थेच्या किमान १/५ सदस्यांनी संस्थेच्या समितीकडे संस्थेच्या पुनर्विकासाबाबत धोरण ठरविण्याकरता विशेष सभा आयोजित करण्याचा अर्ज केल्यास, समितीने अर्ज प्राप्त झाल्यापासून ८ दिवसांत त्यावर निर्णय घेणे आणि दोन महिन्यांत अशी सभा बोलावणे आवश्यक आहे. अशी सभा बोलावण्यापूर्वी वास्तुविशारद परिषदेकडील किमान ३ वास्तुविशारदांकडून पुनर्विकास प्रकल्पाचा अहवाल तयार करण्याकरता दरपत्रक (कोटेशन) मागविणे आवश्यक आहे आणि त्यातील एका तज्ज्ञ व्यक्तीची विशेष सभेत निवड करण्याची आहे. पारदर्शकतेच्या दृष्टिकोनातून पुनर्विकास प्रस्तावित असणाऱ्या संस्थांनी इंटरनेटवर संकेतस्थळ बनविणे आणि सर्व बाबी तेथे ठेवणे आवश्यक आहे. पुनर्विकास प्रकल्पांबाबत विविध माहिती ईमेल आणि नोंदणीकृत डाकेने पाठविण्याकरिता प्रत्येक सभासदाने ईमेल-आयडी आणि संपर्क पत्ता संस्थेस देणे आवश्यक आहे. पुनर्विकासाबाबत व्यवस्थापन समिती आणि विशेष सर्वसाधारण सभा यांच्यातील संप्रेषण(कम्युनिकेशन) ईमेल आणि हार्डकॉपीद्वारे निबंधक कार्यालयास सभेपासून १५ दिवसांच्या आत कळविणे आणि त्याच्या पोचपावत्या जपून ठेवणे आवश्यक आहे. विशेष सर्वसाधारण सभेत १. संस्थेच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याबाबत सभासदांची मागणी व प्राप्त सूचना विचारात घेऊन प्राथमिक निर्णय घेणे, २. पुनर्विकासाकरता वास्तुविशारदाची नेमणूक/निवड करून त्यांच्या कामाच्या बाबी आणि अटी निश्चित करणे, ३. पुनर्विकासासंबंधी कार्यक्रमाची रूपरेषा सादर करणे या ३ मुद्दय़ांवरील कामकाज होणे अपेक्षित आहे. विशेष सर्वसाधारण सभेकरता एकूण सभासद संख्येच्या २/३ सदस्य इतकी गणसंख्या (कोरम्) आवश्यक असेल, गणसंख्यापूर्ती न झाल्यास सभा तहकूब करून पुढील एक महिन्याच्या कालावधीत पुन्हा आयोजित करण्यात येईल. या सभेस गणसंख्या पूर्ण न झाल्यास सभासदांना पुनर्विकासात रस नाही असे समजून सभा रद्द करण्यात येईल आणि पुढील तीन महिन्यांपर्यंत पुनर्विकासाचा विषय विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे मान्यतेसाठी आणता येणार नाही. विशेष सभेत संस्थेचा पुनर्विकास करावयाचा किंवा कसे, याबाबतचा प्राथमिक निर्णय एकूण सभासद संख्येच्या किमान ५१ टक्के इतक्या बहुमताने मंजूर करण्यात येऊ शकेल. किमान ५१ टक्के बहुमताने पुनर्विकासाचा निर्णय पारित झाल्यानंतर व्यवस्थापन समितीस पुढील कार्यवाही करण्याकरता पुनर्विकासाच्या ठरावाच्या बाजूने मत नोंदविणाऱ्या सभासदांचे लेखी संमतीपत्र घेणे आवश्यक आहे. विशेष सभेपासून ३० दिवसांच्या आत निवड झालेल्या वास्तुविशारदांना नियुक्तीचे पत्र देणे आणि विशेष सभेमध्ये मंजूर अटी व शर्तीनुसार त्यांच्याशी करार करण्यात येईल. त्यानंतर वास्तुविशार/प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार यांनी १. संस्थेची जमीन आणि इमारतीचे सर्वेक्षण, २. संस्थेच्या जमिनीच्या अभिहस्तांतरणासंबंधी माहिती घेणे, ३. प्रचलित नियमानुसार संस्थेस उपलब्ध चटईक्षेत्र (एफ.एस.आय.) आणि उडते चटईक्षेत्र (टी.डी.आर.) यांची माहिती प्राप्त करून घेणे, ४. सभासदांच्या सूचना आणि शिफारसी लक्षात घेऊन सभासदांसाठी उपलब्ध करावयाचे निवासी क्षेत्र, व्यापारी क्षेत्र, मोकळी जागा, बगीचा, पाìकग, इत्यादी बाबी विचारात घेऊन वास्तववादी प्रकल्प अहवाल तयार करणे, ही कामे करावयाची आहेत. वास्तुविशारद/प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार यांनी नियुक्तीपासून दोन महिन्यांचे कालावधीत प्रकल्प अहवाल सादर करणे आवश्यक आहे. प्रकल्प अहवाल प्राप्त झाल्यावर, सर्व सभासदांस त्याची प्रत उपलब्ध करून देण्यात येईल आणि सभेपूर्वी सात दिवस अगोदर त्या अहवालावर सूचना सादर करण्याची नोटीस सभासदांना देण्यात येईल. सर्व सूचना, शिफारशी आणि वास्तुविशारद/प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार यांची मते या सर्व बाबींवर र्सवकष चर्चा होऊन आवश्यक त्या बदलांनंतर अहवालास बहुमताने मान्यता देण्यात येईल आणि निविदा मसुदा तयार करून, निविदा मसुदा अंतिम करण्याकरता पुढील सभेची तारीख निश्चित करण्यात येईल. स्पर्धात्मक निविदा मागविण्याकरता काप्रेट एरिया किंवा कॉर्पस फंड यांपकी एक बाब कायम (न बदलणारी) ठेवून व इतर तांत्रिक बाबी निश्चित करून निविदा मागविण्यात येतील. निविदा प्राप्त होण्याच्या शेवटच्या तारखेपासून १५ दिवसांच्या आत व्यावस्थापन समितीची सभा बोलावण्यात येईल, या सभेस निविदाकार व इच्छुक सभासदांना उपस्थित राहण्यापासून मज्जाव करता येणार नाही. कमीतकमी तीन निविदा प्राप्त झाल्यास सदर निविदा अंतिम मंजुरीकरता ठेवण्यात येतील, तीन निविदा न आल्यास प्रथम एक आठवडय़ाची आणि दुसऱ्यांदा एक आठवडय़ाची अशी दोनदा मुदतवाढ देण्यात येईल. या वाढीव कालावधीतदेखील निविदा न आल्यास आलेल्या निविदा विशेष सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीकरता ठेवण्यात येतील. विकासक निवडायच्या विशेष सर्वसाधारण सभेच्या किमान सात दिवस आधी निबंधक कार्यालयाकडे अर्ज करणे आवश्यक आहे. त्यावर निर्णय घेऊन निबंधक प्राधिकृत अधिकाऱ्यांची नेमणूक करील. निवडक विकासक किंवा त्याचा सहयोगी किंवा साहाय्यक यांचा महारेराकडे किमान एक प्रकल्प नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे. विकासक निवडण्याकरिता विशेष सर्वसाधारण सभा बोलाविण्यात येईल, या सभेकरता एकूण सभासद संख्येच्या २/३ सदस्य इतकी गणसंख्या (कोरम्) आवश्यक असेल, गणसंख्या पूर्ती न झाल्यास सभा तहकूब करून पुढील सात दिवसांच्या कालावधीत पुन्हा आयोजित करण्यात येईल. या सभेस गणसंख्या पूर्ण न झाल्यास सभासदांना पुनर्विकासात रस नाही असे समजून सभा रद्द करण्यात येईल आणि पुढील तीन महिन्यांपर्यंत पुनर्विकासाचा विषय विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे मान्यतेसाठी आणता येणार नाही. विकासक किंवा कंत्राटदार नियुक्तीकरता एकूण सभासद संख्येच्या किमान ५१ टक्के सभासदांची लेखी मान्यता आवश्यक असेल. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांप्रमाणेच, अनेक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या संघाच्या बाबतीत आणि त्यांच्या पुनर्विकासाबाबतीतदेखील नवीन शासननिर्णयात तरतुदी करण्यात आलेल्या आहेत. त्यानुसार संघाच्या विशेष सर्वसाधारण सभेकरता संघाच्या एकूण सदस्य संख्येच्या २/३ इतकी गणसंख्या आवश्यक आहे. तसेच पुनर्विकासाच्या प्राथमिक निर्णयाकरता संघाच्या एकूण सभासद संख्येच्या किमान ५१ टक्के बहुमत आवश्यक आहे. संलग्न संस्थांच्या पुनर्विकासाकरता त्या संस्थेच्या एकूण सभासद संख्येच्या किमान ५१ टक्के बहुमताने ठराव पारित करणे आवश्यक आहे. जुन्या आणि नवीन निर्देशांमध्ये विशेष सभेसाठी आवश्यक गणसंख्या ३/४ वरून २/३ करणे, ठरावाच्या मंजुरीकरता बहुमताचे प्रमाण ७५ टक्के वरून ५१ टक्के वर आणणे, विकासकाचा किमान एक प्रकल्प महारेराकडे नोंदणीकृत असण्याचे बंधन, रेरातील व्याख्येनुसार कारपेट क्षेत्रफळाच्या व्याख्या हे महत्त्वाचे बदल आहेत. या नवीन बदलांनी सहकारी संस्थांच्या पुनर्विकासाला गती मिळेल अशी आशा आहे. विकासक निवडीनंतर विकासकाशी विकास करारनामा करण्यात येईल, त्यात प्रामुख्याने पुढील मुद्दय़ांचा समावेश असणे आवश्यक असेल १. प्रकल्प पूर्णत्वाचा कालावधी पाया उभारणी प्रमाणपत्रापासून दोन वर्षांपेक्षा अधिक आणि अपवादात्मक परिस्थितीत ३ वर्षांपेक्षा अधिक नसणे, २. प्रकल्प किमतीच्या किमान २० टक्के बँक गॅरेंटी, ३. सभासदांना शक्यतो त्याच क्षेत्रात पर्यायी निवासाची सोय, सभासदांना मान्य होईल अशी अनामत रक्कम आणि मासिक भाडे, ४. संस्थेमध्ये नवीन सभासद पुनर्विकास प्रकल्प पूर्ण झाल्यावर संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेनेच घेण्यात येतील, ५. करारनाम्यात रेरा कायद्यानुसार कारपेट क्षेत्रफळाचा उल्लेख असावा, ६. विकासकास दिलेले हक्क हे अहस्तांतरणीय असावेत, ७. पुनर्विकासासाठी सर्व कायदेशीर मान्यता मिळाल्यावर आणि वैयक्तिक सभासदांसोबतचा स्थायी पर्यायी निवासी करार (पर्मनंट अल्टरनेट अॅकोमोडेशन अॅग्रीमेंट) झाल्यानंतरच सभासद जागा रिकामी करतील, ८. पुनर्विकासाबाबत कोणताही वाद निर्माण झाल्यास तो कलम ९१ अन्वये सोडविण्याची तरतूद वास्तुविशारद/कंत्राटदार यांच्या करारात असणे, ९. नवीन इमारतीत शक्यतो आहे त्याच ठिकाणी सभासदांना जागा देण्यात याव्या अन्यथा सोडत काढून सदनिका वितरित कराव्यात. सोडत काढायची झाल्यास निबंधकाच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीत सोडत काढावी व त्याचे चित्रीकरण करण्यात यावे., १०. संस्थेचा सदस्य विकासक किंवा त्याचा नातेवाईक नसावा. कालसुसंगत बदल करणे आवश्यक असल्याचे लक्षात घेऊन शासनाने मोठय़ा संख्येने असलेल्या सहकारी संस्थांच्या पुनर्विकासाकरिता अलीकडेच नवीन शासननिर्णय जाहीर केला आहे. यापुढे आता सर्व पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये या नवीन निर्देशांचे पालन करणे आवश्यक आहे. tanmayketkar@gmail.com
