|| अभिषेक कुळकर्णी आजचा विषय बऱ्याच वेळा चर्चिला गेला असला तरी नुकत्याच जाहीर झालेल्या नव्या नियमावलीनुसार, मानीव अभिहस्तांतरण (Deemed Conveyance) ची क्लिष्ट प्रक्रिया काही प्रमाणात सोपी झाली आहे असे म्हटले जात आहे; म्हणूनच आज आपण मानीव अभिहस्तांतरण या विषयाशी पुनश्च ओळख करून घेऊ. मुळात फ्लॅट विकत घेणाऱ्या बहुतांश खरेदीदारांमध्ये हा गैरसमज असतो वा आहे की आपण फ्लॅटचे मालक आहोत म्हणजेच सर्व काही योग्य आहे व इतर कशाचीही गरज नाही. परंतु आपण हे लक्षात घेतले पाहिजे की फ्लॅट हा एक इमारतीचा भाग आहे आणि इमारत ही एका भूखंडावर उभी असते. मानीव अभिहस्तांतरण ही याच भूखंडाच्या स्वामित्व मालकीविषयीची प्रक्रिया आहे. अभिहस्तांतरण (Conveyance)आणि मानीव अभिहस्तांतरण (Deemed Conveyance)असे दोन प्रकार आहेत. जर विकासक अथवा जमीन मालक स्वमर्जीने, ऐच्छिकपणे, कुठल्याही मोबदल्याशिवाय Land Tittle म्हणजेच जमिनीचे स्वामित्व हक्क सोसायटीच्या नावावर करत असेल तर त्यास कन्व्हेयन्स ऑफ लँड किंवा Free Conveyance असे म्हटले जाते. पण जर विकासक अथवा जमीन मालक वरील प्रक्रियेसाठी तयार नसेल, टाळाटाळ करत असेल, कुठल्याही प्रकारे असमर्थता दर्शवत असेल; किंवा त्या बदल्यात मोबदला मागत असेल तर सोसायटी Deemed Conveyance (मानीव अभिहस्तांतरण) साठीचा अर्ज Deputy District Registrar ( DDR ) प्राधिकरण उपनिबंधक याकडे करू शकते. विकासक जमीन मालकाकडून जमीन विकत अथवा विकासासाठी घेऊन, त्यावर मंजूर आराखड्यानुसार इमारत उभारून, भोगवटा प्रमाणपत्र घेऊन ५० % सदनिका विकून झाल्यावर गृहनिर्माण संस्था स्थापन करू शकतो, व सर्वात शेवटी जमिनीचे अभिहस्तांतरण करून इमारत ज्या जमिनीवर उभी आहे तिचे स्वामित्व हक्क गृहनिर्माण संस्थेला देणे हे विकासकाला बंधनकारक आहे. हाच एखाद्या प्रकल्पाचा कायदेशीर क्रम असू शकेल. जमिनीवर इमारत उभी करणारा विकासक हा जमीन मालक असू किंवा नसूही शकतो. कित्येकदा विकासकाकडे फक्त Development Right म्हणजेच विकास हक्क असतात आणि भूखंड हा मूळ मालकाच्या नावेच असतो. त्यावेळी विकासक भूखंड सोसायटीच्या नावे करण्यासाठी असमर्थता दाखवतो. मूळ मालक कन्व्हेयन्ससाठी तयार होत नाहीत. त्यावेळी सोसायटीसाठी मानीव अभिहस्तांतरण हा एकमेव पर्याय उरतो. सोसायटी अभिहस्तांतरणसाठीची दाद जिन्हा न्यायालय, फौजदारी न्यायालय, ग्राहक न्यायालय, उप जिल्हा निबंधक आणि या सर्व ठिकाणी मागू शकते, यातील सर्वात जलद, सोईस्कर व सोपा मार्ग हा DDR म्हणजेच प्राधिकरण उपनिबंधक यामार्फत आहे. कन्व्हेयन्सचा मुख्य उद्देश हा जमिनीचे स्वामित्व हक्क सोसायटीच्या नावे करणे आहे. ज्याचे फायदे असे की, (१) जमिनीचे कायदेशीर मालक होणे (२) ७/१२ उतारा किंवा प्रॉपर्टी कार्डवर सोसायटीचे नाव चढणे (३) सोसायटी व सदनिकांचे बाजारमूल्य वाढणे (४) वाढीवारक चा फायदा सोसायटीस होणे (५) गरज भासल्यास सोसायटीच्या नावे बँकेकडून कर्ज घेता येणे शक्य (६) बाजारमूल्यात वाढ (७) पुनर्विकास किंवा स्वयंविकास हा स्वनिर्णयावर शक्य, इत्यादींवर म्हटल्याप्रमाणे अभिहस्तांतरणाचे दोन प्रकार आहेत- १. conveyance (अभिहस्तांतरण), २. deemed conveyance मानीव अभिहस्तांतरणदोन्ही प्रकारांतील प्रक्रिया या वेगवेगळ्या आहेत. deemed conveyance ( मानीव अभिहस्तांतरण )ची प्रक्रिया ही regular conveyance (नियमित अभिहस्तांतरण) हून जरा क्लिष्ट व वेळ लागणारी आहे याचे कारण की, या प्रक्रियेत सोसायटीस स्वत:च सर्व कागदपत्रे गोळा करावी लागतात व ती करताना काही सभासद, विकासक, काही शासकीय यंत्रणा यांचा असहकार तसेच प्रक्रियेसाठी लागणारे आर्थिक साहाय्य व मनुष्यबळ हे जुळवताना होणारी कसरत. हा लेख लिहण्याचे प्रयोजन हेच आहे की विविध सोसायटीच्या सभासदांमध्ये अभिहस्तांतरण बाबतची माहिती वाढून जागरूकता निर्माण झाली पाहिजे व त्यांनी याबाबत स्वत:हून पुढाकार घेतला पाहिजे. erabhishekkulkarni@gmail.com
