गृहनिर्माण संस्थेतील सदनिका- गाळा खरेदी व खरेदीखत

श्रीनिवास भार्गवराम घैसास
नोंदणीकृत गृहनिर्माण संस्थेतील एखादी मालमत्ता विकत घेताना योग्य ते मुद्रांक शुल्क भरून जर ॲग्रीमेंट फॉर सेल रजिस्टर केले असेल आणि त्या सदनिकेचे अथवा गाळय़ाचे कन्व्हेन्स करायचे राहून गेले असले तरी घाबरून जाण्यासारखे काही नाही. असे खरेदीखत झाले नाही तरी डीम कन्व्हेयन्स करताना देखील काही अडचण निर्माण होत नाही. त्यामुळे कसलाच तोटा सहन करावा लागणार नाही.

आजकाल गृहनिर्माण संस्थेमधील सदनिका खरेदी हेच सर्वसामान्य माणसाचे स्वप्न बनले आहे. स्वतंत्र घर खरेदी हा काही अपवादवगळता व काही खेडेगावातील खरेदीवगळता ही कल्पनाच हळूहळू लोप पावत चालली आहे आणि त्यामुळेच गृहनिर्माण संस्था व आदी तत्सम अपार्टमेंटसारख्या संस्थेतील सदनिका खरेदी वा गाळा, दुकान खरेदी आणि त्या अनुषंगाने केले जाणारे खरेदीखत याबाबत सर्वसामान्य माणसाचा गोंधळ उडू लागला आहे.
वर दर्शवल्याप्रमाणे, अशा खरेदीच्या वेळी विकत घेण्याचा करारनामा म्हणजेच ज्याला इंग्रजीमध्ये ॲग्रीमेंट फॉर सेल असे म्हटले जाते. ते केल्यावर वेगळे खरेदीखत म्हणजे ज्याला इंग्रजीमध्ये कन्व्हेन्स डीड असे म्हटले जाते ते बनवले जाते. तर काही ठिकाणी ते बनवले जात नाही, मग असा फरक का, असा प्रश्न सर्वसामान्य माणसाच्या मनामध्ये उभा राहतो. वास्तविक दोन्ही ठिकाणी खरेदीदाराला ताबा मिळतो त्याच्या नावे भाग प्रमाणपत्र ज्याला आपण इंग्रजीमध्ये शेअर सर्टिफिककेट असे म्हणतो तेदेखील हस्तांतरित होते. मग असा फरक का? यातील कायदेशीर भाग हा सर्वसामान्य माणसाला समजावून सांगण्यासाठीच हा लेखप्रपंच!
जेव्हा एखाद्या अचल मालमत्तेची मालकी बदलली जाते त्या वेळी खरेदीखत अथवा तत्सम कोणते तरी नोंदणीकृत कागदपत्र बनवणे आवश्यक असते. उदाहरणच देऊन बोलायचे झाल्यास हक्कसोडपत्र, बक्षीसपत्र, मृत्युपत्र इत्यादी ज्यामुळे त्या मालमत्तेची मालकी एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे अथवा एका संस्थेकडून दुसऱ्या संस्थेकडे हस्तांतरित होते, जेणेकरून मालकी हक्क दर्शवणाऱ्या कागपत्रावर म्हणजे जमिनीचा ७/१२, मालमत्ता पत्रक, सनद याठिकाणी जुन्या मालकाचे नाव जाऊन नवीन मालकाचे नाव त्या सर्व कागदपत्रांवर चढवले जाते अशा वेळी जर सदर मालमत्तेची खरेदी विक्री झाली असेल तर त्यावेळी निश्चितपणे खरेदी खत बनवणे आवश्यक असते. पुष्कळ वेळा खेडेगावात जमीन व्यवहार होतात, घर विक्री व्यवहार होतात, त्यावेळी पहिल्यांदा बयाणा चिठ्ठी अथवा इसार चिठ्ठी बनवली जाते. यालाच इंग्रजीमध्ये ॲग्रीमेंट फॉर सेल असे म्हणतात. त्यानंतर रीतसर मुद्रांक शुल्क भरून सदर व्यवहार हा पूर्ण करताना खरेदीखत बनवले जाते व जुन्या मालकाला त्याचा पूर्ण मोबदला दिल्यामुळे हा दस्तऐवज उभय पक्षकार बनवतात आणि त्यानंतर सर्व मालकी हक्क दर्शवणाऱ्या कागदपत्रावर मालकी हक्कात बदल दर्शवला जातो. आता हीच सर्व कागदपत्रे सदनिका अथवा गाळा अथवा दुकान खरेदी करताना बनवल्यास संस्थेच्या भाग प्रमाणपत्रावर खरेदीदाराचे, बक्षीस घेणाऱ्याचे, हक्कसोडपत्र करून घेणाऱ्याचे नाव दाखल होते, पण तसाच बदल एखाद्या व्यक्तीने फक्त रजिस्टर ॲग्रीमेंट फॉर सेल बनवले व विकणाऱ्या व्यक्तीला त्याचा पूर्ण मोबदला दिला व संबंधित मालमत्तेचा ताबा घेऊन उपविधित नमूद केल्याप्रमाणें सर्व अर्ज, डिक्लरेशन बनवून दिल्यास त्याचेही नाव भाग प्रमाणपत्रावर दाखल केले जाते. मग या व्यतिरिक्त आणखीन खरेदीखत कशासाठी बनवतात हा प्रश्न अनुत्तरित राहतो. मग असे खरेदीखत काहीजण का बनवण्याचा आग्रह धरतात, याचा खुलासा आपण आपल्या वाचकांसाठी या ठिकाणी करत करत आहोत.
मुळातच या ठिकाणी एक गोष्ट लक्षात घेतली पाहिजे की, एखाद्या सोसायटीची बिल्डिंग ही त्या सोसायटीच्या मालकीची असते. ती कोणाही व्यक्तिगत मालकीची नसते. त्यामुळे मालमत्ता पत्रक सातबारा आदी ठिकाणी गृहनिर्माण संस्थेचे नाव दाखल झालेले असते. आता एखाद्या गृहनिर्माण संस्थेचा एखादा सदस्य आपली सदनिका अथवा गाळा विकतो त्यावेळी तो जरी त्या सदनिकेचे, गाळय़ाचे मूल्य घेत असला व सदनिका अथवा गाळा विकत देणाऱ्याला त्या मालमत्तेचे मूल्य देत असला तरी मूल्य स्वीकारणारा तांत्रिकदृष्टय़ा मालक नसतो. गृहनिर्माण संस्था हीच तांत्रिकदृष्टय़ा सर्व मालमत्तेची मालक असते आणि मग त्या गृहनिर्माण संस्थेतील सदनिका, गाळा हा त्याला सदस्य या नात्याने वापरण्याचा अधिकार असतो. आणि हा अधिकार तो दुसऱ्या व्यक्तीला विकतो व त्याला त्याच्या ताब्यात असलेला भाग म्हणजेच सदनिका अथवा गाळा हा वापरण्याचा अधिकार हस्तांतरित करत असतो. त्यामुळे खरेदीदारास ती सदनिका अथवा गाळा वापरता येतो म्हणजे या ठिकाणी राईट ऑफ आक्युपेशन हा हस्तांतरित होतो. मालकी हक्क हस्तांतरित होत नाही आणि म्हणूनच त्याचे नावे शेअर सर्टिफिकेट होते. परंतु प्रॉपर्टी कार्डला त्याचे नाव दाखल होत नाही. म्हणूनच तांत्रिकदृष्टय़ा मालकी बदलत नाही. त्यामुळे गृहनिर्माण संस्थेतील सदनिका, गाळा विक्रीचे वेळी जर ॲग्रीमेंट फॉर सेल हे योग्य मुद्रांक शुल्क भरून व नोंदणी करून बनवले व सर्व मोबदला सदनिकाधारकाला, गाळाधारकाला दिला आणि त्याच्याकडूनच सदर सदनिकेचा ताबा घेतला; तरीसुद्धा विकत घेणाऱ्याला त्या सदनिकेचा वापर करण्याचा हक्क प्राप्त होतो. त्या ठिकाणी खरेदी खत केले नाही तरी त्याच्या हक्कांवर कसलीही गदा येत नाही. आता काही लोक अशा प्रकारे ॲग्रीमेंट केल्यावरदेखील कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे खरेदीखतदेखील बनवतात. तरीसुद्धा विकत घेणाऱ्या व्यक्तीच्या हक्कात काही वाढ होत नाही. मात्र अशा प्रकारे जर खरेदीखत बनवले तर ते उत्तमच असते. त्यामुळे जरी अधिकारात वाढ होत नसली तरीसुद्धा एक कागदोपत्री पुरावा आपोआप तयार होतो. त्यामुळे असे खरेदीखत करणे सहज शक्य असेल तर अवश्य करावे. कारण असे खरेदीखत करायला वेगळे मुद्रांक शुल्क लागत नाही. रुपये १००च्या मुद्रांकावर देखील असे खरेदीखत होते व ते रजिस्टर देखील होते. त्यामुळे जर असे खरेदीखत सहजतेने होत असेल, दोन्ही पक्षकार त्यासाठी तयार असतील तर ते करून घेणेच इष्ट होईल. मात्र त्यासाठी नाहक जास्त पैसे खर्च करण्याची आवश्यकता नाही. काही वेळा संस्थेचे सदस्य अशा गोष्टींसाठी जिवाचा आटापिटा करतात आणि नाहक खर्च करतात. त्यामुळे प्रत्येकाने ही गोष्ट लक्षात ठेवली तर त्यांचा फायदाच होईल. थोडक्यात, नोंदणीकृत गृहनिर्माण संस्थेतील एखादी मालमत्ता विकत घेताना योग्य ते मुद्रांक शुल्क भरून जर ॲग्रीमेंट फॉर सेल रजिस्टर केले असेल आणि त्या सदनिकेचे अथवा गाळय़ाचे कन्व्हेन्स करायचे राहून गेले असले तरी घाबरून जाण्यासारखे काही नाही. असे खरेदीखत झाले नाही तरी डीम कन्व्हेयन्स करताना देखील काही अडचण निर्माण होत नाही. त्यामुळे कसलाच तोटा सहन करावा लागणार नाही. कित्येक वेळा अशा प्रकारच्या छोटय़ा छोटय़ा गोष्टींमुळे संस्थेचे सदस्य त्रास करून घेतात अथवा काही लोक त्याचा गैरफायदा घेऊन काही तरी मोठी गोष्ट राहिली आहे असा आभास निर्माण करून संबंधित सदस्यांना घाबरवण्याचे काम करतात, त्यांना दिलासा देण्यासाठी हा लेखनप्रपंच.
ghaisas2009@gmail.com