डीम्ड कन्व्हेअन्स मृगजळ ठरणार?

सोसायटी रजिस्टर होण्यापुरत्या व्यक्तीने बिल्डरने बांधलेल्या इमारतीतील सदनिका विकल्या गेल्यावर बिल्डर- प्रमोटरने सोसायटी स्थापन करून ती रजिस्टर केली पाहिजे

सोसायटी रजिस्टर होण्यापुरत्या व्यक्तीने बिल्डरने बांधलेल्या इमारतीतील सदनिका विकल्या गेल्यावर बिल्डर- प्रमोटरने सोसायटी स्थापन करून ती रजिस्टर केली पाहिजे आणि ती रजिस्टर झाल्याच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या आत ती इमारत आणि ती उभी असलेली जमीन सोसायटीच्या नावे अभिहस्तांतरित केली पाहिजे, अशी तरतूद १९६३ च्या मोफा कायद्यात होती. या विहित कालावधीत सोसायटीच्या नावे मालमत्तेचे अभिहस्तांतरण झाले नाही तर बिल्डर-प्रमोटरसाठी शिक्षेची तरतूददेखील होती. परंतु या जबाबदारीत चुकारपणा करणाऱ्या बिल्डर-प्रमोटरला शिक्षा करण्याचे सोडाच, या कायद्याची काटेकोर अंमलबजावणीसुद्धा होऊ शकली नाही. त्यामुळे चार वर्षांपूर्वी ८८ हजार सोसायटय़ांपकी फक्त सहा हजार सोसायटय़ांच्या नावे बिल्डर-प्रमोटर यांनी अभिहस्तांतरण केले. म्हणून २००८ मध्ये महाराष्ट्र शासनाने मोफा कायद्यात दुरुस्ती करून त्यांत मानीव अभिहस्तांतरण प्रक्रियेची डीम्ड कन्व्हेअन्सची तरतूद करणारी दुरुस्ती केली आणि नमनाला घडाभर तेल या न्यायाने दोन वर्षांनंतर नियमावली तयार झाली. परंतु या कायद्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी होण्यासाठी २०१० साल उजाडावे लागले.
दस्तऐवजांच्या संख्येत घट
ही नियामवली तयार करण्यात आली तेव्हा डीम्ड कन्व्हेअन्स करून घेणाऱ्या सोसायटीला निरनिराळ्या प्रकारचे ३० दस्तऐवज सादर करावयाचे असत. हे दस्तऐवज सरकारच्या निरनिराळ्या खात्यांतून आणि ग्रामपंचायती, नगरपालिका आणि महापालिका यांजकडून मिळवावे लागते. त्यासाठी संबंधित कर्मचारी/अधिकारी यांचे हात ओले करावे लागत असत. एवढेही करून हे सर्व दस्तऐवज मिळणे हा कपिलाषष्ठीचा योग असे. म्हणून या दस्तऐवजांची संख्या निम्म्यावर आणावी असा आग्रह महाराष्ट्र स्टेट को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग फेडरेशन आणि ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग फेडरेशन यांनी धरला आणि त्यात या दोन्ही संख्या यशस्वी झाल्या, कारण शासनाने या दस्तऐवजांची संख्या ३० वरून १२ वर आणली.
महसूल खात्याचा अडसर
या बाबतीत उपरोक्त दोन्ही संस्थांचे अध्यक्ष सीताराम राणे म्हणतात, शासनाच्या या नवीन कायद्यानुसार सोसायटय़ा डीम्ड कन्व्हेअन्सचे प्रस्ताव जिल्हा उपनिबंधक तथा डीम्ड कन्व्हेअन्स प्रक्रियेचे सक्षम अधिकारी यांच्या कचेरीत पाठवू लागले. परंतु हे प्रस्ताव त्यांच्या कार्यातून पुढे सरकतच नव्हते. याचे कारण, या प्रस्तावाबाबत कोणत्या प्रकारे कार्यवाही करावयाची याबद्दल महसूल खात्याने जिल्हा उपनिबंधकांच्या कार्यालयाला आदेशच दिले नव्हते.
जिल्हा उपनिबंधक तथा मानीव अभिहस्तांतरणाच्या सक्षम अधिकारी यांना महसूल खात्याकडून, अभिहस्तांतरण करताना मुद्रांक शुल्क कसे आकारले जावे याबाबत मार्गदर्शन हवे होते. याचे कारण बऱ्याचशा सोसायटय़ा मुद्रांक शुल्क हौसिंग सोसायटय़ांना लागू होण्यापूर्वी रजिस्टर झाल्या होत्या. त्यामुळे अशा सोसायटय़ा आणि जिल्हा उपनिबंधकांचे कार्यालय यामध्ये शाब्दिक संघर्ष झडू लागले. शेवटी २०१० मध्ये अमलात आलेल्या या कायद्यासंदर्भात महसूल विभागाने पहिले पत्रक दोन वर्षांनी म्हणजे २०१२ साली काढले. म्हणजे मधली दोन वष्रे ठप्प गेली.
एलबीटीचा धक्का
हे परिपत्रक काढल्यानंतर अभिहस्तांरणाची प्रक्रिया सुरू झाली तोच महसूल खात्याने २०१३ मध्ये डीम्ड कन्व्हेअन्सवर एलबीटी लावण्याबद्दल परिपत्रक काढले. हा कर इमारतीच्या एकूण किमतीच्या एक टक्का एवढा होता, म्हणजेच या कराची रक्कम काही लाखांच्या घरात जाणार होती. त्यामुळे साहजिकच हा एलबीटी अगोदर रद्द करा, असा धोशा हौसिंग सोसयाटय़ा आणि त्यांच्या जिल्हा महासंघांनी लावला; शेवटी शासनाला हा कर रद्द करावा लागला. त्यासाठी पाच महिन्यांचा कालावधी जावा लागला.
ताबा (ओसी) पत्र
व्यावसायिकांनी इमारत ही नगरपालिका, महापालिका यांनी मंजूर केलेल्या आराखडय़ाप्रमाणे बांधावयाची असते. अर्थात हा नियम पाळला जातोच असे नाही, प्रत्यक्षात मात्र मंजूर आराखडा राहतो बाजूला आणि इमारत बांधली जाते बिल्डरच्या मर्जीनुसार. त्यामुळे नगरपालिका/महापालिका अशा इमारतींना ताबा (ओसी) पत्र देत नाही.
सभासदांचाही दोष
इमारत बांधून पूर्ण कधी होते आणि आम्ही नवीन जागेत कधी राहायला जातो अशी अधीरता अनेक गाळाधारकांची असते. त्याचा बिल्डर बरोबर फायदा उठवतो. सामान ठेवण्यासाठी म्हणून तो जागा देतो आणि तसे गाळाधारकांकडून लिहून घेतो. त्याच्या दृष्टीने एक प्रकारे सुंठीवाचून खोकला गेलेला असतो. अशा प्रकारे सर्व गाळ्यांत गाळे मालक राहावयाला आल्यावर बिल्डर त्या इमारतीबाबत आपले संबंध तोडतो. कारण त्याला गाळ्याचे पसे मिळालेले असतात. पण ‘घी देखा लेकिन बडगा नही देखा’ या उक्तीप्रमाणे इमारतीचे कन्व्हेअन्स करण्याचा जेव्हा प्रश्रं येतो तेव्हा त्या गाळे मालकांना आपली चूक उमगते. परंतु तोपर्यंत फार वेळ गेलेला असतो.
ओसी सर्टििफकेट बिल्डरने मिळवून देण्याची जबाबदारी असते, असा मुंबई उच्च न्यायालयाचा स्पष्ट निकाल असला तरी, बहुसंख्य इमारती एकतर अनधिकृत किंवा नगरपालिका/महापालिका यांनी मंजूर केलेल्या आराखडय़ांप्रमाणे नसल्याने अशा इमारतींचे बिल्डर ओसी घेत नाहीत. यात मधल्यामध्ये मरण होते ते अशा इमारतींत गाळे घेणाऱ्यांचे, आता ठाण्यासारख्या काही महापालिकांनी नाममात्र दंड भरून ओसी घ्यावी म्हणून अभय योजना जाहीर केली आहे. ठाणे पालिकेने ही योजना जून, २०१४ मध्ये केली. पहिल्या प्रथम सहा महिन्यांसाठी जाहीर केली, त्यानंतर ती मार्च,२०१५ पर्यंत वाढविण्यात आली. आज या योजनेचे स्वरूप काय आहे, या योजनेचा किती इमारतींनी/सोसायटय़ांनी फायदा घेतला त्याची आकडेवारी हा लेख लिहीत असताना उपलब्ध नाही.
जेमतेम सहा टक्के सोसायटय़ांना फायदा
महाराष्ट्र राज्यात ताज्या आकडेवारीनुसार एकंदर ६८००० सहकारी गृहनिर्माण संस्था आहेत. (या आकडेवारीबाबत आम्हास शंका आहे) त्यापकी गेल्या पाच वर्षांत म्हणजे २०१० पासून आजतागायत फक्त ६ टक्के सोसायटय़ांना डीम्ड कन्व्हेअन्सचा फायदा झाल्याचे सांगण्यात येते.
गेल्या पाच वर्षांत राज्यातील ६ हजार हौसिंग सोसायटय़ांनी डीम्ड कन्व्हेअन्सला अर्ज केला होता. त्यापकी ४५०० सोसायटय़ांच्या नावे डीम्ड कन्व्हेअन्स झाले अशी ही अधिकृत आकडेवारी सांगते. या ६ हजार सोसायटय़ांपकी खुद्द मुंबईच्या १७४० जुन्या सोसायटय़ा आहेत, पुण्याच्या जवळजवळ १४३० आणि नागपूरच्या फक्त ५ सोसायटय़ा आहेत; अन्य तपशील उपलब्ध नाही.
नवीन डीम्ड कन्व्हेअन्स कायदा?
पाच वर्षांपूवी डीम्ड कन्व्हेअन्सची तरतूद असलेला कायदा पारित होऊनही ६० हजारांपकी अधिक सोसायटय़ा असूनही डीम्ड कन्व्हेअन्सपासून वंचित असल्याबद्दलची टीका नुकत्याच समाप्त झालेल्या विधिमंडळाच्या अधिवेशनात करण्यात आली होती. या टीकेला अनुलक्षून दिलेल्या उत्तरात मुख्यमंत्र्यांनी आगामी दोन महिन्यांत नवा डीम्ड कन्व्हेअन्स कायदा करण्याचे आश्वासन दिले आहे.
अनेक सवलती
सोसायटीच्या नावे डीम्ड कन्व्हेअन्स होण्यासाठी संबंधित सोसायटीने न विकल्या गेलेल्या सदनिकांचीसुद्धा स्टॅम्प डय़ुटी भरली पाहिजे अशी महसूल कायद्याची सक्ती होती. ती काढून घेण्यात आली आहे.
तसेच अशा सोसायटय़ांनी १०० टक्के सदनिकांची स्टॅम्प डय़ुटी भरली पाहिजे, अशी सक्ती होती. परंतु बहुसंख्य बिल्डर्स जमीनमालकांकडून पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी घेऊन इमारती बांधतात. त्या वेळी झालेल्या करारान्वये त्या इमारतीतील काही गाळे जमीनमालकाला मोफत मिळतात. या गाळ्यांवर जमीनमालक स्टॅम्प डय़ुटी भरत नाहीत म्हणून हे प्रकरण उच्च न्यायालयात गेले असता बिल्डरकडून जमीनमालकाला मिळणारे मोफत गाळे ही खरेदी-विक्री होत नसल्याने जमीनमालकांनी अशा गाळ्यांवर स्टॅम्प डय़ुटी भरण्याची गरज नसल्याचा निर्णय मुंबई उच्च न्यायालयाने दिला आहे. अशा रीतीने स्टॅम्प डय़ुटी भरण्याची सक्ती काढूनसुद्धा सोसायटय़ा डीम्ड कन्व्हेअन्स करून घेण्यासाठी पुढे का येत नाहीत हा एक मोठा प्रश्न आहे. म्हणून शासनाने घाईगर्दीने नवा डीम्ड कन्व्हेअन्स कायदा करण्याच्या भानगडीत न पडता एखाद्या तज्ज्ञ समितीची नियुक्ती करून तिला हा प्रस्ताव तयार करण्यास सांगावे. त्यावर लोकांच्या सोसायटय़ांच्या, तज्ज्ञांच्या सोसायटय़ा, त्यांचे जिल्हा संघ, राज्यसंघ यांच्या प्रतिक्रिया मागवाव्यात, त्यांचा अभ्यास करावा आणि नंतर अंतिम मसुदा तयार करावा.
विशेष म्हणजे या कायद्याची काटेकोर अंमलबजावणी करण्याची जबाबदारी संबंधित अधिकारीवर्गावर सोपवावी.
डीम्ड कन्व्हेअन्सचा विद्यमान कायदा परिणामकारक न होण्याचे मुख्य कारण म्हणजे काही वकील, सनदी लेखापाल यांचे सामान्यजनांची दिशाभूल करण्याचे चालू असलेले प्रयत्न. म्हणून अशा मंडळींना डीम्ड कन्व्हेअन्स प्रक्रियेत लुडबुड करण्यास प्रतिबंध करावा आणि हे प्रस्ताव तयार करण्याची जबाबदारी जिल्हा हौसिंग फेडरेशनवर सोपवावी.
ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग फेडरेशन ही जबाबदारी गेल्या पाच वर्षांपासून पार पाडत आहे. एवढेच नव्हे तर काही सोसायटय़ांना डीम्ड कन्व्हेअन्स मिळवूनही दिले आहे.
कन्व्हेअन्स / डीम्ड कन्व्हेअन्समधील फरक
कन्व्हेअन्स म्हणजे बिल्डर-प्रमोटरने सोसायटी रजिस्टर झाल्यावर स्वखुशीने संबंधित इमारत आणि ती ज्या भूखंडावर उभी आहे त्या जमिनीसकट, सोसायटीच्या मालकीची करणे आणि डीम्ड कन्व्हेअन्स म्हणजे बिल्डरने राजीखुशीने मालमत्तेचे अभिहस्तांतरण केले नाही तर शासकीय प्रक्रियेद्वारा ही मालमत्ता सोसायटीच्या नावे करणे.
परंतु या संदर्भात १९६३ च्या मोफा कायदा आणि त्याला २००८ मध्ये करण्यात आलेली डीम्ड कन्व्हेअन्सची दुरुस्ती हे दोन्ही कायदे अपयशी झाले म्हणून मुख्यमंत्र्यांनी येत्या दोन महिन्यांत नवा डीम्ड कन्व्हेअन्स करण्याचे आश्वासन दिले आहे. मात्र त्यापूर्वी हा कायदा अयशस्वी का झाला, त्याची सांगोपांग चर्चा करावी.
मुख्य कार्यकारी अधिकारी
ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग फेडरेशन लि.

नंदकुमार रेगे

Loksatta Telegram लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

मराठीतील सर्व लेख बातम्या वाचा. मराठी ताज्या बातम्या (Latest Marathi News) वाचण्यासाठी डाउनलोड करा लोकसत्ताचं Marathi News App. ताज्या बातम्या (latest News) फेसबुक , ट्विटरवरही वाचता येतील.

Web Title: Miracle of deemed conveyance

ताज्या बातम्या