पर्याय स्वस्त घरांचा!

सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर चाललेल्या घरांच्या किमतींमुळे त्यांचे घर घेण्याचे स्वप्न दिवसेंदिवस धुसर होत आहे.  यास्तव सामान्यांसाठी स्वस्त घरांचा पर्याय उपलब्ध करून देण्यासाठी सरकारने सकारात्मक धोरण अवलंबायला हवे.
एखादा अर्थसंकल्प आला किंवा निवडणुका जवळ आल्या की, घरांच्या बाबतीत प्रसारमाध्यमांमधून नेहमी चíचला जाणारा मुद्दा म्हणजे घरे स्वस्त होणार का? उसाच्या गुऱ्हाळात ज्याप्रमाणे पुन:पुन्हा ऊस घातला, तर नुसता उसाचा चोथा बाहेर येतो आणि थोडाही रस मिळत
नाही, त्याप्रमाणे प्रसारमाध्यमे तसेच सरकारी पातळीवर या विषयावर नुसत्या चर्चा झडवून ‘स्वस्त घरे’ या विषयाचा आता नुसता चोथा झाला आहे. त्यावर नगरविकास खाते ज्यांच्याकडे आहे, ते मुख्यमंत्री, इतर संबंधित खात्याचे मंत्री आणि अधिकारी त्याच त्याच मुद्दय़ांचे गुऱ्हाळ लावतात आणि त्यावर तीच ती उत्तरं देतात.
यामुळे प्रसारमाध्यमांमधून तावातावाने होणाऱ्या गरमागरम चर्चामधून लोकांचं मनोरंजन होत असलं, तरी स्वस्त घरं कधी मिळणार आणि या स्वस्ताईची
नेमकी व्याख्या काय? या मूळ प्रश्नांना बगल दिली जाते. हा प्रश्न मनोरंजनाचा
नसून सामान्यांच्या दृष्टीने फार गंभीर आणि महत्त्वाचा प्रश्न आहे. आणि
म्हणून त्याच्या मुळाशी जाऊन तो सोडवणं गरजेचं आहे, याचं भान सरकारबरोबरच आधी हा ज्यांचा प्रश्न आहे, त्या सामान्यांनाही असायला हवं. आता कोणी म्हणेल की, सामान्य माणूस यात काय करणार? जेव्हा जेव्हा आणि जिथे जिथे दूरध्वनीवरून सरकारी अधिकारी आणि मंत्री यांना प्रश्न विचारायची सोय असणारे कार्यक्रम किंवा इतर ठिकाणी होणारे कार्यक्रम असतील, तिथे प्रश्न विचारायची
संधी दवडू नये. तसंच स्वयंसेवी संघटनांनी सामान्यांचं प्रतिनिधित्व करून
सरकारला येताजाता काही प्रश्न विचारणं आणि घरं स्वस्त होण्यासाठीचे पर्याय सुचवणं गरजेचं आहे. प्रसारमाध्यमांनीही त्यांच्यापाशी असलेल्या विशेष शक्तीचा आणि समाजात असलेल्या त्यांच्या वजनाचा वापर करून केवळ समस्या मांडण्यापेक्षा या समस्यांवर उपाय शोधण्याकरता तज्ज्ञांबरोबर चर्चा करून विविध उपाय शोधणं गरजेचं आहे. त्यासाठीच आजच्या या लेखात काही उपाय सुचवले आहेत. ते पाहण्याआधी या विषयासंबंधीची थोडी माहिती आणि पाश्र्वभूमी जाणून घ्यायला हवी.
नोव्हेंबर २००७ मध्ये म्हणजे सुमारे साडेपाच वर्षांपूर्वी कमाल नागरी कायदा राज्य सरकारने रद्द केला. या कायद्याद्वारे कोणालाही एका विशिष्ट मर्यादेपेक्षा अतिरिक्त जमीन स्वत:कडे ठेवता येत नव्हती. त्यामुळे अशा जमिनी सरकार ताब्यात घेऊन त्या घरं बांधण्यासाठी खुल्या करू शकत होतं. असं असूनही हा कायदा रद्द करायचा निर्णय सरकारने घेतला आणि त्याचं कारण असं दिलं की, या कायद्याची व्यवस्थित अंमलबजावणी होत नव्हती. त्यामुळे कायदा रद्द केला, तर सर्वच जमिनी
खुल्या होऊन विकासाला चालना मिळेल. मुळात एखाद्या गोष्टीसाठी कायदा करण्याची गरज का भासते?  त्या गोष्टीसंदर्भात जेव्हा समाजहित जपलं जात नाही, असं निदर्शनाला येतं; तेव्हा समाजहिताची जपणूक करण्यासाठी कायदा करावा लागतो. याचाच अर्थ हा की, कायदा अस्तित्वात येण्यापूर्वीची परिस्थिती आलबेल नव्हती, म्हणूनच हा कायदा करायची गरज निर्माण झाली होती. लोकशाही व्यवस्थेत मालमत्ता आणि संपत्ती निर्माण करायचा सर्वाना समान हक्क असतो. कुठल्याही मालमत्तेच्या मालकीमुळे आणि त्या मालमत्तेपासून मिळणाऱ्या संपत्तीमुळे त्या मालमत्तेच्या मालकाला एक प्रकारची सामाजिक प्रतिष्ठा प्राप्त होत असते. तसंच त्या प्रतिष्ठेच्या अनुषंगाने काही अधिकारही आपसूकच मिळत असतात. पूर्वीच्या काळी देशभरात अनेकांना सोसावे लागलेले जमीनदारीचे चटके आणि अशा जमीनदारीतून मिळालेल्या सामाजिक प्रतिष्ठेचा केला गेलेला गरवापर हे त्याचंच एक उदाहरण! त्यामुळे समाजातल्या काही ठरावीक व्यक्तींच्या हाती जमिनींच्या रूपाने स्थावर मालमत्ता एकवटून राहू नये, तसंच समाजातल्या प्रत्येकाला घरासारख्या
मूलभूत गरजेपासून वंचित राहावं लागू नये, यासाठी १९७६ साली हा कमाल जमीन धारणा कायदा अस्तित्वात आला. त्यानुसार ज्यांच्याकडे अतिरिक्त जमिनी होत्या अशांच्या जमिनी ताब्यात घेऊन त्यांचा वापर गरिबांना आणि गरजूंना घरे मिळवून देण्यासाठी करण्याचा अधिकार या कायद्याने सरकारला प्राप्त करून दिला होता. मग हा हेतू सफल का झाला नाही? या कायद्याची योग्य अंमलबजावणी झाली नसल्याचं, तसंच ज्या मूळ हेतूने हा कायदा केला गेला, तो सफल झाला नसल्याचं कायदा रद्द करताना सरकारलाही मान्य होतं. मग योग्य अंमलबजावणी न होण्यामागे दोष कोणाचा? अंमलबजावणीतले अडथळे हे कायद्यात सुधारणा करून दूर करता आले नसते का? असे प्रश्न सर्वसामान्यांच्या मनात उपस्थित झालेत. हा कायदा रद्द झाल्यानंतर मुंबईसह पुणे, ठाणे, उल्हासनगर, वसई अशा विविध ठिकाणी मोठय़ा प्रमाणावर जमीन मोकळी होणार असल्याचं सांगितलं गेलं होतं. हा कायदा रद्द केल्यानंतर उपलब्ध होणाऱ्या जमिनींवर गरीब आणि मध्यमवर्गीयांसाठी घरं बांधली जातील, अशा घोषणाही सरकारने केल्या होत्या. आज पाच-सहा वर्षांनंतर किती जमिनी मोकळ्या झाल्या आणि त्यातल्या किती जमिनींवर सरकारने अशी घरं गरिबांसाठी बांधली, हे एकदा जाहीर करावं.
मुंबईपुरतं बोलायचं झालं, तर मोकळ्या होणाऱ्या जमिनींमध्ये मिठागरांच्या जमिनी, तिवराची झाडं असलेल्या जमिनी आणि ‘ना विकास क्षेत्रात’ मोडणाऱ्या जमिनींचाही समावेश आहे. त्यामुळे त्यातली नेमकी किती जमीन खरोखरच घरं बांधण्यासाठी उपलब्ध होणार आहे? सल्फेट्स आणि क्लोराइड्स हे क्षार काँक्रीटला आणि त्याच्या आतल्या लोखंडी सळ्यांना घातक असतात. असे क्षार मिठागरांच्या जमिनीत असतात. त्यामुळे त्याच्यावर बांधकाम करताना हे दोष निवारून तांत्रिकदृष्टय़ा भक्कम घरं बांधण्यासाठी नेमकं कसलं तंत्रज्ञान वापरलं जाणार? आणि खरोखरच अशा विशेष तंत्रज्ञानाचा वापर करून घरं बांधली जात आहेत की नाहीत याची खातरजमा कोण करणार? समजा, असं विशेष तंत्रज्ञान वापरून घरं बांधलीतच, तर अशा घरांची किंमत काय असेल? ज्या जमिनींवर तिवराची झाडं आहेत, अशा जमिनींवरची झाडं तोडायला पर्यावरण खात्याची मनाई आहे. मग तिथे ही झाडं तोडून घरं बांधणार काय? ज्या जमिनी ‘ना विकास क्षेत्रात’ येतात अशा जमिनींवर विकास कामांना परवानगी देणार काय? या सर्व प्रश्नांबरोबरच सर्वात मोठा आणि महत्त्वाचा प्रश्न आहे तो मोकळ्या झालेल्या जमिनींवर घरंच बांधली जातील याची शाश्वती काय? मोकळ्या जागेचा विकास करावा अशी मोघम अट घातल्यामुळे तिथे मॉल्स, मल्टिप्लेक्सेस किंवा तत्सम अन्य व्यावसायिक बांधकामं कशावरून होणार नाहीत? जरी यावर घरं बांधली गेली, तरी सध्या मुंबईत जे झोपडय़ा, वाडय़ा किंवा जुन्या आणि मोडकळीला आलेल्या इमारतींमधून राहत आहेत अशांनाच ती घरं मिळतील, आणि तीही परवडतील अशा किमतीत मिळतील, याची खात्री काय?  केवळ जमीन उपलब्ध करून देऊन हा घरांचा प्रश्न सुटणार नाही. किमती नेमक्या कशामुळे वाढल्या आहेत याचा सखोल विचार व्हायला हवा. कोणीतरी आपला भूखंड किंवा आपली इमारत पुनर्वकिासासाठी एखाद्या बिल्डर किंवा विकासकाला विकण्यासाठी त्याची बोली लावतो आणि मग जास्तीतजास्त किंमत देणाऱ्याला तो ती विकतो. यामुळे त्यात विकणाऱ्याचा फायदा होत असला, तरी त्या व्यवहाराचा संदर्भ देऊन लगेचच त्या भागातले भाव वाढवले जातात. त्यामुळे मूठभर लोकांच्या फायद्यासाठी सर्वसामान्य जनतेला जागांच्या भाववाढीला सामोरं जावं लागतं. कधीकधी कोणीही मागितलेलं नसताना एखादा बिल्डर किंवा विकासकच भरभक्कम रक्कम देऊ करतो. कारण एखाद्या भागातले भाव अशा प्रकारे कृत्रिमपणे वाढवणं हा त्यामागचा उद्देश असतो. या सगळ्यावर नियंत्रण ठेवण्यासाठी सरकार काय उपाययोजना करणार आहे? कारण यावर जर नियंत्रण ठेवलं नाही, तर जागांचे भाव कधीच खाली येणार नाहीत. ते खाली आणायचे असतील, तर त्यासाठी जागांच्या किमतीत काय काय समाविष्ट असतं, ते पाहावं लागेल. प्रत्यक्ष बांधकामाचा खर्च, भूखंडाची किंमत आणि विकासकाला किंवा बिल्डरला या व्यवसायातून मिळणारा फायदा, या तीन गोष्टी मुख्यत: घरांच्या किमतीत अंतर्भूत असतात. यापकी सध्या बिल्डर ज्या सुविधा द्यायचं कबूल करतात, तशा प्रकारच्या सुविधांसाठी अगदी चांगल्यात चांगल्या दर्जाचं बांधकाम आणि अगदी उच्च प्रतीचं बांधकाम साहित्य वापरून मुंबई-पुण्यासारख्या शहरात घर बांधलं, तरी प्रत्यक्ष बांधकामाचा खर्च प्रति चौरस फूट दीड-दोन हजार रुपयांपेक्षा अधिक येणार नाही. ज्याप्रमाणे स्टँप डय़ुटीसाठी सरकारकडून विभागवार दर निश्चित केले जातात, त्याचप्रमाणे भूखंडाचे प्रतिचौरस फूट दरही विभागवार निश्चित करून सरकारने ते सर्वसामान्य जनतेसाठी जाहीर करावेत. या दरानुसार त्या इमारतीच्या भूखंडाची जी एकूण किंमत येईल, ती रक्कम त्या इमारतीतल्या वेगवेगळ्या सदनिकांच्या क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात या सदनिकांमध्ये विभागून त्या सदनिकांना लागू केली जावी. जागांचे खरेदीविक्रीचे व्यवहार करताना विकणारा आणि विकत घेणारा यांच्यात जी अ‍ॅग्रीमेंट म्हणजेच करारपत्र केली जातात, त्यात सर्व खर्च आणि नफा हा पुढे दिल्याप्रमाणे दाखवणे बंधनकारक करावे. नव्या जागांच्या बाबतीत बांधकामाच्या प्रतिचौरस फूट खर्चानुसार एखाद्या सदनिकेच्या क्षेत्रफळानुसार येणारी बांधकामाची किंमत, भूखंडाची वर सांगितल्याप्रमाणे काढलेली त्या सदनिकेसाठीची किंमत आणि हे दोन्ही खर्च मिळून एकत्रितपणे येणाऱ्या रकमेवर वीस टक्के इतकाच बांधकाम व्यावसायिकाचा नफा, या तिन्ही गोष्टी बिल्डरला स्पष्टपणे करारपत्रात नमूद करायची कायद्याने सक्ती केली जावी. रिसेलच्या अर्थात जुन्या जागा विकताना त्यात बांधकाम व्यावसायिकाच्या नफ्याचा घटक असणार नाही. त्यामुळे अशा घराची किंमत ठरवताना इमारतीचं वय आणि स्ट्रक्चरल परिस्थिती यानुसार तज्ज्ञांकडून ठरावीक निकष तयार करून घेऊन या निकषांनुसार श्रेणी ठरवाव्यात. वेगवेगळ्या श्रेणींकरता प्रतिचौरस फुटाचं दरपत्रक तयार केलं जावं. जागा विकताना स्ट्रक्चरल इंजिनीअरकडून तांत्रिक पाहणी करून त्या सदनिकेसाठी मानक निकषांनुसार श्रेणी ठरवून घ्यावी आणि त्यात वर सांगितल्याप्रमाणे भूखंडाची किंमत काढून ती मिळवावी. अशा प्रकारे घराची किंमत ठरवली जावी. म्हणजे मग मनमानीपणाने कोणीही वाटेल त्या भावाने घरं विकू शकणार नाही.
बिल्डर, विकासक किंवा आपली घरं इतरांना विकणाऱ्यांनी वाटेल त्या भावाला जागा विकू नयेत यासाठी राज्य सरकारने तयार केलेल्या गृहनिर्माण धोरणात कसलीही तरतूद नाही. किंवा या घरांच्या किमतींवर सरकारचं कसलंही नियंत्रण नाही. मुळात अल्प, मध्यम, तसंच उच्च-मध्यम आणि उच्च वर्गातल्या लोकांची पुढल्या २५ वर्षांमधली घरांची गरज किती असणार याचं आधी सर्वेक्षण केलं आहे काय? कुठलंही धोरण हे तात्कालिक असू शकत नाही. ते पुढल्या २५ ते ३० वर्षांच्या कालावधीसाठी लागू पडलं पाहिजे. त्यामुळे अशा प्रकारचं सर्वेक्षण जोपर्यंत केलं जात नाही, तोपर्यंत आपली नेमकी गरज किती आहे, हे माहीत नसताना ती पुरवणार कशी? ‘स्वस्त’ घरं  पुरवली जाणार हे सांगताना ‘स्वस्त’ या शब्दाची व्याख्या बदललेल्या काळाच्या आणि वाढत्या महागाईतल्या उत्पन्नाचे आकडे लक्षात घेऊन करणं आवश्यक आहे. केवळ एखादा कायदा रद्द करून किंवा जमिनी उपलब्ध करून देऊन घरांचा हा प्रश्न सुटणार नाही. घरांच्या किमतींच्या बाबतीत समाजहित जपण्याकरता किमतींवर नियंत्रण ठेवणाऱ्या एखाद्या नव्या कायद्याची गरज आहे. केवळ चर्चाच्या माध्यमातून नुसतं मनोरंजन होईल आणि अशा मनोरंजनातून सामान्यांना त्यांच्या समस्यांचा पुढल्या निवडणुकीपर्यंत विसर पाडण्यात राजकारणी यशस्वीही होतील. मात्र, सामान्यांपुढे असलेला स्वस्त घरांचा प्रश्न जर अधिकाधिक गंभीर होत गेला, रस्त्यावर आलेल्या सामान्यांची संख्या भविष्यात वाढत जाऊन मुंबईसारख्या शहरांचे सिंगापूर आणि शांघाय होण्याऐवजी जगातल्या पहिल्या दहा गलिच्छ शहरांच्या यादीत असलेल्या मध्य अमेरिकेतल्या ग्वाटेमाला किंवा दक्षिण आफ्रिकेतल्या लुआंडासारखी मुंबईची स्थिती होईल.