नितीन खेडकर
१९४० ते १९९० च्या अर्धशतकात म्हाडाने मुंबईच्या विविध उपनगरांमध्ये मोठमोठय़ा नगरांची निर्मिती केली. त्या काळी उपलब्ध घरांमध्ये कमी किंमत, लहान कुटुंबाला योग्य अशी रचना असलेली ही सर्व घरे मध्यम वर्गाने तात्काळ आपलीशी केली.
आजच्या घटकेला या इमारती कालबाह्य ठरल्या आहेत. एकतर काळाने त्यांच्यावर आघात केला आहे. अनेक इमारती वयपरत्वे मोडकळीस आलेल्या आहेत. कुठे मूळ बांधणी कच्ची होती म्हणून तर कुठे म्हाडा व सोसायटीतर्फे नीट व वेळोवेळी दुरुस्ती न झाल्यामुळे. मध्यंतरी दोन-तीन वेळा आपली अर्थव्यवस्थाच मंदीच्या लपेटय़ात आली आणि अनेक रहिवाशांची नोकरी अडचणीत आली. अशा रहिवाशांना दुरुस्तीकडे लक्ष देणे शक्य झाले नाही. अनेक इमारतींमध्ये अंतर्गत लाथाळ्यांमुळे दुरुस्तीकडे दुर्लक्ष झाले.
दरम्यान, कुटुंबाच्या वाढत्या आकारामुळे जागा पुरेनाशी झाली. लेआउट चाळीसारखा असल्यामुळे नवीन पिढीच्या आवडीमध्ये न बसणारा झाला. लिफ्ट नसल्यामुळे वाढत्या वयाबरोबर वरच्या मजल्यांवर राहणाऱ्यांना त्यांचे घर गाठणे नकोसे झाले.
सध्या जे रहिवासी अशा इमारतींत राहत आहेत, त्यांना पुनर्वकिासासाठी घाई करणे आवश्यक आहे. याला अजून एक कारण आहे. पुढील काही वर्षांत अशा अजून अनेक इमारती मोडकळीला येतील आणि त्यांचे रहिवासी घायकुतीला येतील. आता असा विचार करू की, येत्या काही वर्षांमध्ये अनेक इमारती पुनर्वकिासासाठी आल्या. मग काय होईल? ज्यांनी पुनर्वकिासासाठी आपल्या जागा रिकाम्या केल्या आहेत, ते त्याच परिसरात भाडय़ाच्या जागा शोधू लागतील. सर्वाना मिळतील का? त्या परिस्थितीत जागांचे भाडे काय द्यावे लागेल? आपल्या विकासकाने ते द्यायचे आहे म्हटले, तरी तो आपल्याच पुनर्वकिास प्रकल्पातून काढून देणार. आपलाच फंड कमी होणार. आपला पुनर्वकिास त्यामुळे रखडणार तर नाही? तर मुख्य मुद्दा हा, की आता या अनेक इमारती पुनर्वकिासाला आलेल्या आहेत. आज आपण या इमारतींच्या पुनर्वकिासासाठी सरकारने केलेल्या तरतुदी तसेच त्यासाठी रहिवाशांना काय करता येईल त्याची माहिती घेऊ. पुनर्वकिासाची एकूण प्रक्रिया आपण समजून घेऊ, ती का कठीण आहे, कोठे गाडे फसण्याची शक्यता आहे, ते समजून घेऊ. एकदा का गाडे फसले, म्हणजे प्रकरण न्यायालयात जाईल आणि आपल्या देशातील न्यायसंस्थेची गती पाहिली, तर सध्याच्या सभासदांच्या आयुष्यात पुनर्वकिास होणे अशक्य आहे!
मुंबईतील इतर पुनर्वकिास प्रकल्पांपेक्षा म्हाडा कॉलनीमधील पुनर्वकिास वेगळा आहे. या पुनर्वकिासासाठी सरकारने विशेष तरतुदी करून ठेवल्या आहेत. ज्या अर्थी अशा तरतुदी कराव्या लागल्या, त्या अर्थी या कॉलनीमधील पुनर्वकिासात तशाच अडचणी असणार व त्या आहेतच.
इमारत सोसायटीची, त्याचबरोबर पुनर्वकिासासाठी सहकार्य देण्याची जबाबदारीही सर्वाचीच असते आणि म्हणून सर्वानाच त्या प्रक्रियेत रस असणे आवश्यक आहे. त्याचबरोबर वाढत्या वयाबरोबर आपले उर्वरित आयुष्य कमी होत आहे याची रास्त जाणीव ठेवणे आणि मग आपल्याला नवीन जागेचा खरोखर उपभोग घ्यायचा असेल, तर ही प्रक्रिया वेळेवर सुरू करणे व वेळेचे बंधन ठेवून पुढे नेणे हे सर्व सभासदांना आवश्यक आहे.
पुनर्वकिासात शक्यतो सर्वच सभासदांची संमती असेल तर चांगलेच, हे सगळेच मान्य करतील, पण अनेक कारणांमुळे ते शक्य होत नाही. ही कारणे कोणती?
पहिले कारण म्हणजे, कुटुंबाचा झालेला विस्तार पूर्णपणे जुन्या जागेत सामावला गेला असेलच असे नाही. जे वारस त्या जागेत राहतच नाहीत, ते तेथे राहणाऱ्या वारसांना सहकार्य देतीलच असे सांगता येत नाही, किंबहुना ते सहकार्य देतच नाहीत.
दुसरे कारण कायदेशीर वारस कोण, याबद्दल अनिश्चितता. मूळ सदनिकाधारकाच्या मृत्यूनंतर हयात वारसांपैकी कोणाचे नाव लावायचे याबद्दल संभ्रम असणे साहजिकच आहे.
तिसरे आणि महत्त्वाचे कारण म्हणजे अनधिकृत बांधकामामुळे निर्माण झालेली समस्या. म्हाडा इमारतींच्या रचनेमध्ये इमारतींच्या पॅसेजच्या टोकाच्या असलेल्या सदनिकांना एक खोली वाढवून घेणे शक्य झाले. तसेच तळमजल्यावरील सदनिकांना पुढे अथवा मागे खोल्या वाढवून घेणे शक्य झाले. अनेकदा सोसायटीकडून या कामाला पाठिंबाही मिळाला. यात अजून एक गुंतागुंत म्हणजे यातील काही सदनिकांचे हस्तांतरणही झाले. ज्यांनी सदनिका विकत घेतल्या त्यांनी त्यांचे क्षेत्रफळ मोठेच आहे अशा समजुतीने तरी घेतल्या किंवा पुढचे पुढे पाहून घेऊ, सध्या तरी मोठी जागा मिळतेय ती वापरूया असा विचार केला. कदाचित त्या वेळी जास्त किंमत दिली असेल किंवा नसेल, पुनर्वकिासात या गोष्टीचा फायदा होत असेल तर तो घेण्याचा प्रयत्न करणे हा नैसर्गिक मानवी स्वार्थीपणा आहेच! अनेक वेळा आपली जागा अनधिकृत असूनही आपल्याला फायदा मिळावा म्हणून एकूणच पुनर्वकिासात खो घालण्याची प्रवृत्ती दिसून येते.
पूर्वी पुनर्वकिासासाठी पंचाहत्तर टक्के सभासदांचा कोरम व त्यापैकी पंचाहत्तर टक्के सभासदांची संमती लागत होती. अनेक इमारतींमध्ये वर सांगितलेल्या अडचणींमुळे ते शक्य दिसत नव्हते. यासाठी आता एक्कावन्न टक्क्यांवर काम भागणार आहे. मुंबई च्या सुधारित विकास नियमावली नुसार, कलम ३(२)सी खाली, म्हाडाच्या लेआउटच्या बाबतीत, प्रमाणित आणि कायदेशीर रहिवाशांपैकी किमान ५१% रहिवाशांनी विकासकांना पुनर्वकिासासाठी संमती दिलेली असावी, आणि ही गोष्ट म्हाडाकडून प्रमाणित केली जायला हवी. अशा तऱ्हेने शासनाने एक समस्या हलकी करण्याचा प्रयत्न केला आहे.
हे झाले सोसाटीतले अंतर्गत प्रश्न. बाहेरच्या समस्या काही कमी नाहीत.
सोसायटी, सोसायटीची इमारत, त्याखालची जमीन, ही सर्व सभासदांची आहे हे तर सर्वच मान्य करतात. म्हाडाच्या बाबतीत जमीन म्हाडाची आणी सदनिका सदस्यांची. बहुतेक सदस्यांनी को-ऑपरेटिव्ह सोसायटी करून जमिनीचा ताबा घेतला आहे, पण तरीसुद्धा पुनर्वकिासासाठी म्हाडाची परवानगी लागतेच. याबरोबर प्रश्न उद्भवतो तो ‘टीट-बिट’ जागेचा.
‘टीट-बिट’ जागा म्हणजे काय? म्हाडाच्या इमारतींच्या लगत असलेल्या छोटय़ा जमिनी- ज्यांवर बांधकाम शक्य नाही, त्यांना ‘टीट-बिट’ जागा असे म्हाडा संबोधते. जेथे या जागांवर कोणी हक्क सांगू शकले नाही, तेथे या जागा म्हणजे बेकायदेशीर बांधकामांना निमंत्रणच! तुमच्या सोसायटीजवळ व प्लॉटला लागून अशी जागा असेल, तर त्यावर तात्काळ हक्क सांगितला पाहिजे. जरी त्या जागा स्वतंत्ररीत्या बांधकामाला उपयोगी नसतील, तरी तुमच्या नवीन इमारतीचे क्षेत्रफळ वाढायला ती जागा उपयोगी पडू शकते. दुर्दैवाने या जागेसाठी म्हाडा जी किंमत मोजायला सांगते, ती अनेकांच्या आवाक्यात नसते. परंतु अनेक इमारतींना ही जागा वापरल्याशिवाय बांधकाम एकतर शक्य नाही अथवा पुनर्वकिास व्यवहार्य नाही.
आता यावर उपाय काय? सोसायटीच्या कार्यकारी सदस्यांनी म्हाडामधून अशा ‘टीट-बिट’ जागेची माहिती काढून ठेवावी. विकासक निवडल्यानंतर त्यालाच हे पैसे भरायला सांगणे योग्य आहे. अर्थात त्याने भरलेल्या किमतीनुसार सदस्यांना मिळणारे फायदे कमी होणार आहेत, परंतु एकूण पुनर्वकिासासाठी त्या जमिनीचा फायदाच होणार आहे.
याशिवाय, आपल्या देशातील जमिनींच्या हक्क नोंदणीचा प्रश्न आहेच! मालकीहक्काची कागदपत्रे नसणे, असलीच तर ती अर्धवट असणे किंवा साफ चुकीची असणे, आपल्या इमारतीच्या खालच्या जमिनीचे क्षेत्रफळ चुकीचे नोंदवले गेलेले असणे या तर अगदी नेहमीच्या गोष्टी आहेत. पुन्हा प्रत्येक कागद मिळवणे अथवा चुकीची दुरुस्ती करून घेणे म्हणजे खर्च. एकवेळ अधिकृत खर्च इतर सभासदांकडून पास करून घेता येतील, पण टेबलाखालून देण्याचे पैसे कोठून आणणार? आणि काम करणाऱ्या मोजक्या सदस्यांनी यावर वेळ का खर्च करावा?
म्हाडाच्या प्रकल्पांमध्ये इतर मोकळ्या जागा खूप होत्या आणि त्यांचा एफएसआय म्हाडा सध्याच्या सर्व सदनिकांमध्ये वाटून देत असते. प्रकल्प मार्गी लागावेत यासाठी प्रोत्साहन देण्याचाच हा प्रयत्न आहे. आपल्याला हा एफएसआयसुद्धा मिळणार आहे. हाच लेआउट एफएसआय.
‘टीट-बिट’ जागेप्रमाणेच जी कागदपत्रे आपल्याकडे पूर्ण नाहीत, तीसुद्धा आणण्याची जबाबदारी तसेच लेआउट एफएसआय मिळवण्याची जबाबदारी विकासकावर सोडणेच योग्य आहे.
या सर्व गोष्टींचा विचार करता पुनर्वकिास ही गोष्ट कठीण आहे हे मान्य केलेच पाहिजे. आणि अशी कठीण गोष्ट यशस्वी करायची असेल तर सोसायटीमध्ये मजबूत नेतृत्व असणे आवश्यक आहे. लेखकाच्या अनुभवानुसार ज्या इमारतींमध्ये व्यवस्थापन समिती स्वच्छ विचारांची, प्रामाणिक असेल, तेथेच पुनर्वकिास यशस्वी होतो व सर्व सभासदांचे समाधान होते.
याशिवाय, पुनर्वकिासाचा अनुभव हा आपल्या आयुष्यात आपण एकदाच घेण्याची शक्यता आहे, हे लक्षात ठेवून, आपण काय काय पावले उचलली पाहिजेत ते आपण पुढील लेखात पाहू.
neetinkh@gmail.com
(लेखक पुनर्वकिास सल्लागार तसेच बांधकाम व्यवस्थापक आहेत)
