गृहकर्ज देताना साखळीकरारांची आवश्यकता काय आहे? अशा करारांची मागणी का करण्यात येते? मालमत्ता विक्री करण्याकरता सर्व साखळीकरारांच्या मूळ प्रतीची आवश्यकता असते आणि सर्व साखळीकरार नसतील तर मालमत्तेच्या विक्रीकराराची नोंदणी होऊ शकत नाही या गैरसमजामुळे, कर्ज दिलेल्या मालमत्तेची विक्री नियंत्रित करण्याच्या उद्देशाने सर्व साखळीकरारांची मूळ प्रत मागितली जाते. मात्र, प्रचलित नोंदणीप्रक्रिया लक्षात घेतल्यास, कोणत्याही मालमत्तेच्या विक्रीकराराच्या नोंदणीकरता त्या मालमत्तेच्या खरेदीकराराच्या किंवा साखळीकरारांच्या मूळ प्रतींची आवश्यकता नसते हे वास्तव आहे. मालमत्तेच्या दिवसागणिक वाढत जाणाऱ्या किमती लक्षात घेता, घर घेण्याकरता बहुतांश वेळेस गृहकर्जाची आवश्यकता पडतेच. गृहकर्ज हा मोठा आणि फायदेशीर व्यवसाय असल्याने, बहुतांश बँका आणि वित्तीय संस्था आता गृहकर्ज व्यवसायात आहेत. मात्र हा व्यवसाय फायदेशीर ठरण्याकरता कर्जाच्या हप्त्यांची आणि एकूणच कर्जाची सव्याज परतफेड होणे अत्यावश्यक असते. आपण कर्जाऊ दिलेल्या रकमेची परतफेड होईल याची खात्री करण्याकरता या सर्व संस्था दोन महत्त्वाचे निकष पाळतात. एक म्हणजे, कर्ज मागणाऱ्याची आर्थिक स्थिती आणि दोन- ज्या मालमत्तेच्या खरेदीकरता कर्ज मागितलेले आहे त्या मालमत्तेचा कायदेशीरपणा. कर्ज मागणाऱ्याच्या आर्थिक स्थितीचा अंदाज घेऊन, त्यानुसार त्या अर्जदाराला किती रकमेपर्यंतचे कर्ज मंजूर करायचे याचा निर्णय करण्यात येतो. एखाद वेळेस दुर्दैवाने कर्जदार व्यक्तीने कर्जाची परतफेड केली नाही, तर मालमत्तेचा लिलाव करून पैशांची वसुली करण्यात येते. अशा वसुलीची खात्री करण्याकरता मालमत्तेचा कायदेशीरपणा आणि मालमत्तेच्या खऱ्या मूल्याचा अंदाज घेण्यात येतो. अर्जदाराची आर्थिक स्थिती आणि मालमत्तेचा कायदेशीरपणा आणि खरे मूल्य याचा एकत्रितपणे विचार करून कर्जाची रक्कम मंजूर करण्यात येते. कर्जमंजुरी आणि मंजूर केलेली रक्कम प्रत्यक्ष मिळणे (लोन अमाउंट डिस्बर्समेंट) या दोन सर्वस्वी स्वतंत्र बाबी आहेत. एखाद्या व्यक्तीस कर्ज मंजूर केले, तरीदेखील सर्व पूर्तता केल्याशिवाय कर्जाची रक्कम प्रत्यक्ष देण्यात येत नाही. कर्जाची रक्कम मिळण्याकरता कर्ज घेणाऱ्या व्यक्तीस मालमत्ता खरेदीकरार आणि त्याशिवाय इतर बरेच कागदपत्र कर्ज देणाऱ्या संस्थेत जमा करावे लागतात. या कागदपत्रांपैकी सर्वात अडचणीची कागदपत्रे म्हणजे साखळीकरार (चेन अ‍ॅग्रीमेंटस). कोणत्याही मालमत्तेची एकदा किंवा अनेकदा विक्री होऊ शकते आणि अशा प्रत्येक व्यवहाराकरता एक स्वतंत्र करार करण्यात येतो. एखाद्या व्यक्तीस पुनर्विक्री असलेली मालमत्ता घ्यायची असल्यास आणि त्याच्याकरता कर्ज हवे असल्यास, अशा मालमत्तेचे आजपर्यंत जेवढे व्यवहार झाले, त्या सर्व करारांची मूळ (ओरिजिनल) प्रत कर्ज देणाऱ्या संस्थेत सादर करणे आवश्यक असते. मालमत्तेच्या व्यवहारांची संख्या जेवढी अधिक, तेवढी ही साखळीकरार समस्या जटिल होत जाते. बहुतांश वेळेस, विशेषत: जुनी मालमत्ता असल्यास, किंवा मालमत्तेची बऱ्याच वेळेस विक्री झालेली असल्यास, सर्व साखळीकरार किंवा त्याच्या मूळ प्रती उपलब्ध नसतात. साखळीकराराच्या मूळ प्रती उपलब्ध नसल्यास बरेचदा सार्वजनिक नोटीस, मूळ कागदपत्रे गहाळ झाल्याची पोलीस तक्रार, मूळ कराराची साक्षांकित प्रत असे पर्यायी मार्ग बँक आणि वित्तीय संस्थांद्वारे अवलंबिण्यात येतात. मुळात गृहकर्ज देताना साखळीकरारांची आवश्यकता काय आहे? अशा करारांची मागणी का करण्यात येते? मालमत्ता विक्री करण्याकरता सर्व साखळीकरारांच्या मूळ प्रतीची आवश्यकता असते आणि सर्व साखळीकरार नसतील तर मालमत्तेच्या विक्रीकराराची नोंदणी होऊ शकत नाही या गैरसमजामुळे, कर्ज दिलेल्या मालमत्तेची विक्री नियंत्रित करण्याच्या उद्देशाने सर्व साखळीकरारांची मूळ प्रत मागितली जाते. मात्र, प्रचलित नोंदणीप्रक्रिया लक्षात घेतल्यास, कोणत्याही मालमत्तेच्या विक्रीकराराच्या नोंदणीकरता त्या मालमत्तेच्या खरेदीकराराच्या किंवा साखळीकरारांच्या मूळ प्रतींची आवश्यकता नसते हे वास्तव आहे. साखळीकरार मागण्याचा उद्देश आणि प्रचलित नोंदणीप्रक्रिया याचा एकसमयावच्छेदाने विचार केल्यास, कर्ज देणाऱ्या संस्थेकडून साखळीकरारांची केली जाणारी मागणी, त्या मालमत्तेचे व्यवहार थांबवण्याची खात्री नाही, याच निष्कर्षांप्रत यावे लागते. करार नोंदणीकृत झाला याचा अर्थ तो कायदेशीर आहे असा नाही, मात्र सद्य:स्थितीत आपल्याकडे नोंदणीपूर्वी कराराची कायदेशीर बाजू तपासण्याची आणि बेकायदेशीर करारांच्या नोंदणीस आपोआप अटकाव होण्याची पुरेशी व्यवस्था अस्तित्वात नाही हे वास्तव आहे. मालमत्ता विक्री करणाऱ्याच्या बाजूने विचार करायचा झाल्यास, त्याच्या खरेदीकराराची मूळ प्रत खरेदीदारास देऊन टाकण्याने विकणाऱ्या व्यक्तीस देखील काही समस्यांना सामोरे जायला लागण्याची शक्यता असते. मालमत्ता विक्रीवरती भांडवली लाभ कर (कॅपिटल गेन टॅक्स) भरावा लागायची शक्यता असते. या आणि इतर करांच्या बाबतीत काही चौकशी सुरू झाल्यास किंवा वाद उद्भवल्यास, मूळ कागदपत्रांची आवश्यकता भासू शकते. अशा वेळेस मूळ कागदपत्रांचा अभाव त्रासदायक ठरू शकतो. हे टाळण्याकरता मालमत्ता विक्रीनंतर, खरेदीकराराची मूळ प्रत देण्यापूर्वी त्या कराराची किमान एक साक्षांकित प्रत नोंदणी कार्यालयातून आणून ठेवावी. जेणेकरून भविष्यात गरज पडल्यास, साक्षांकित प्रत सादर करता येइल. कर्ज मंजुरी किंवा कर्ज रक्कम देण्यात जर काही अडचणी आल्या किंवा विलंब झाला, तर त्याचा खरेदीदार आणि विकणारी व्यक्ती दोहोंना त्रास होण्याची शक्यता असते. मालमत्ता खरेदी-विक्री व्यवहारात कर्जाचा सामावेश असेल, तर व्यवहारापूर्वीच संबंधित संस्थेकडून कर्जाकरता आवश्यक कागदपत्रांची आणि करावयाच्या पूर्ततेची पूर्ण माहिती घ्यावी. अशी सर्व माहिती अगोदरच असल्यास, त्या अनुषंगाने सर्व कागदपत्रांची पूर्तता करणे किंवा पूर्तता करणे अशक्य असल्यास तो व्यवहार सोडून देता येणे शक्य आहे. मालमत्ता खरेदी-विक्रीमध्ये कर्जाचा समावेश असल्यास, मालमत्ता विकणाऱ्याने आणि खरेदी करणाऱ्याने, अगोदरच सर्व पूर्तता केल्यास, गृहकर्जाची सोय ही एक देणगी ठरते; अन्यथा हेच गृहकर्ज एक दु:स्वप्न ठरायची शक्यता नाकारता येत नाही. tanmayketkar@gmail.com
