कोणतेही काम नेटकेपणाने करायचे झाले म्हणजे त्यात काही ठरावीक पायऱ्या असतात, एकेक करून त्या सगळ्या पायऱ्या पार झाल्या की ते काम नेटकेपणाने पार पडते. याच तत्त्वानुसार मालमत्तेच्या खरेदीत देखील काही प्रमुख पायऱ्या आहेत, ज्या पायऱ्या पार केल्यास आपली मालमत्ता खरेदी पूर्णत: कायदेशीर आणि सुखरूप पार पडू शकते. मालमत्ता मानवाच्या अनेकानेक गरजा पूर्ण करते. मालमत्तेशिवाय आपण आपल्या खाजगी किंवा व्यावसायिक आयुष्याचा विचारदेखील करू शकत नाही. कोणतीही गोष्ट करायची म्हणजे पहिल्यांदा त्याकरिता जागा लागते, बाकी सगळे त्यानंतर. भूमी ही आपल्याला मिळालेली अमूल्य नैसíगक देणगी आहे. मात्र या भूमीचा पुरवठा मर्यादित आहे आणि मागणी तर दिवसेंदिवसच वाढते आहे. या वाढीव मागणीचे प्रमुख कारण आहे लोकसंख्येची वाढ, त्याशिवाय गुंतवणूक म्हणून किंवा सेकंड होम म्हणून किंवा विभक्त कुटुंबाकरिता म्हणून जागांची मागणी सतत वाढतच जाणार आहे. मागणी आणि पुरवठा यात तफावत पडायला लागली की साहजिकच मर्यादित पुरवठा असलेल्या वस्तूची किंमत वाढते हा वैश्विक नियम जागेलादेखील लागू आहे. म्हणूनच जागांच्या किमती दिवसागणिक नवीन उच्चांक गाठत आहेत. याच वाढलेल्या किमतींमुळे जागांचे व्यवहार करताना डोळ्यात तेल घालून लक्ष ठेवणे अत्यावश्यक झालेले आहे. कोणतेही काम नेटकेपणाने करायचे झाले म्हणजे त्यात काही ठरावीक पायऱ्या असतात, एकेक करून त्या सगळ्या पायऱ्या पार झाल्या की ते काम नेटकेपणाने पार पडते. याच तत्त्वानुसार मालमत्तेच्या खरेदीत देखील काही प्रमुख पायऱ्या आहेत, ज्या पायऱ्या पार केल्यास आपली मालमत्ता खरेदी पूर्णत: कायदेशीर आणि सुखरूप पार पडू शकते. कोणत्याही मालमत्तेच्या सुरक्षित खरेदीकरिता १. तपास, २. व्यवहार ३. करार आणि नोंदणी, ४. अंमलबजावणी/प्रत्यक्ष हस्तांतरण या चार पायऱ्या पूर्ण केल्यास आपली खरेदी अगदी निर्धोक होते. अगदी पहिली पायरी म्हणजे तपास. जेव्हा आपण जागा खरेदी करायचा विचार सुरू करतो तेव्हा साहजिकच त्या अनुषंगाने विविध जाहिराती, ओळखीपाळखीचे लोक, मध्यस्थ किंवा हल्ली तर इंटरनेटवर जागांच्या उपलब्धतेविषयी चौकशी करतो, माहिती घेतो. या माहितीमधून आपल्याला जागा पसंत पडेल असे वाटल्यास आपण ती जागा प्रत्यक्ष बघायला जातो. आपल्याला जर एखादी जागा पसंत पडली तर लगेच प्रथमत: त्या जागेचा कायदेशीर तपास करून घ्यावा. आपण मोकळी जागा घेतोय अथवा बांधीव जागा त्यावर आपल्या तपासाचे स्वरूप अवलंबून असते. मोकळी जागा असल्यास त्याचे महसूल दप्तर, सातबारा उतारा, फेरफार नोंदी, त्या जागेची प्रत्यक्ष जागेवर जाऊन पाहणी, जागेचे सरकारी नकाशे, इत्यादी कागदपत्रांमधून आपल्याला त्या जागेची बरीचशी माहिती मिळते. बांधीव जागा असल्यास, त्या जमिनीचे कागदपत्र, बांधकाम परवानगी, मंजूर नकाशे, वीज-पाणीजोडणीचे कागदपत्र, सहकारी संस्था असल्यास भागप्रमाणपत्र, इत्यादी कागदपत्रांद्वारे आपल्याला बहुतांश माहिती मिळते. जागा मोकळी असो अथवा बांधीव आपण ती जागा घेण्यापूर्वी त्या जागेविषयी गतकाळात काय काय व्यवहार झालेले आहेत हेसुद्धा जाणून घेणे अत्यंत महत्त्वाचे असते. अशी माहिती कुठून मिळणार? असा साहजिक प्रश्न आपल्या मनात आला असेल. तर आपल्याला अशी माहिती स्थानिक दुय्यम निबंधक किंवा स्थानिक नोंदणी कार्यालयातून मिळू शकते. आपल्याला कोणतीही जागा पसंत पडल्यास स्थानिक नोंदणी कार्यालयात त्या जागेचा शोध घ्यावा. या शोधातून आपल्याला त्या जागेकरिता झालेल्या सर्व करारांची आणि व्यवहारांची साद्यंत माहिती मिळते. बरेचदा असे होते की एखाद्या जागेबाबत कराराची नोंदणी होते, मात्र तो करार पूर्णत्वास जात नाही. मात्र नोंदणी रीतसरपणे रद्द न केल्याने नोंदणी अभिलेखात तो करार कायम दिसत राहतो, परिणामी त्या जागेचे मालकी हक्क चोख आणि निर्वेध असल्याचे म्हणता येत नाही. आपण घेत असलेल्या इच्छित जागेबाबत असे काही करार अथवा व्यवहार दिसून आल्यास त्याबाबत विक्रेत्याकडे चौकशी करावी. काही वेळेस असे दोष काढून टाकता येणे शक्य होते. मात्र असे काही अंगभूत दोष काढून टाकणे शक्य नसल्यास शक्यतोवर त्या जागेचा विचार सोडून द्यावा. त्याशिवाय आपण ज्याच्याकडून जागा घेणार आहोत त्याचे नाव मालमत्तेचा सर्व कागदपत्रांवर उदा. वीजजोडणी, पाणीजोडणी, सहकारी संस्था भागप्रमाणपत्र इत्यादींवर असल्याची देखील खात्री करावी. विशेषत: जेव्हा एखाद्या मालमत्तेची वारंवार खरेदी-विक्री होते तेव्हा बरेचदा नवीन खरेदीदार त्या जागेच्या सर्व कागदपत्रांवर आपले नाव लावायची काळजी घेत नाही. अशा वेळेस आपण अशी जागा खरेदी केल्यास आपले नाव लावायच्या वेळेस निष्कारण तांत्रिक अडचणी उद्भवतात. आपल्याला पसंत पडलेल्या जागेच्या तपासात जागा कायदेशीरदृष्टय़ा चोख आढळल्यास पुढील पायरीकडे सरकावे ती म्हणजे व्यवहार आणि करार. आपण घेऊ इच्छित असलेल्या जागेचा अगदी शेवटच्या रुपयापर्यंत निश्चित मोबदला ठरवावा, नुसता मोबदलाच नव्हे तर मोबदला कसा देणार त्याचे वेळापत्रक देखील निश्चित करून घ्यावे. मोबदल्यानंतर दुसरी महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे जागेचा कायदेशीर ताबा. जागेचा ताबा नक्की कधी मिळणार हे उभयतांनी अगदी स्पष्ट ठरवावे. हल्ली बरेचदा असे असते की एक जागा विकून दुसरी जागा खरेदी होते असते, त्यामुळे एका व्यवहाराचे वेळापत्रक गडबडले तर आपोआपच दुसऱ्या व्यवहाराचे वेळापत्रकदेखील गडबडते. म्हणून शक्यतोवर ताब्याची मुदत ठरवताना अंदाजापेक्षा दहा-वीस टक्के अधिक कालावधीची ठरवावी. जेणेकरून थोडासा विलंब झाल्यास त्यावरून निष्कारण वादावादी उद्भवू नये. नंतरची मुदत ठरवून, मुदतपूर्व ताबा देणे शक्य झाल्यास त्यात काहीच अडचण नाही. तपास आणि व्यवहार या पायऱ्या यशस्वीपणे पार पडल्यावर पुढची महत्त्वाची पायरी म्हणजे करार आणि नोंदणी. जागेच्या ठरलेल्या व्यवहाराला मूर्त आणि कायदेशीर स्वरूप देण्याकरिता ठरलेला व्यवहार लिखित कराराच्या स्वरूपात येणे अत्यावश्यक आहे. हा करार तयार झाल्यावर उभयतांनी तो करार एकदा, दोनदा, दहादा वाचून सगळे ठरल्याप्रमाणे लिहिल्याची खात्री करून घ्यावी. विशेषत: विकत देणार आणि विकत घेणाऱ्यांची नावे, मालमत्तेचे वर्णन, मोबदला, मोबदला वेळापत्रक, जागेचा ताबा याबाबत सर्व ठरल्यानुसार लिहिल्याची खात्री करावी. त्याशिवाय करारास आवश्यक कागदपत्रे उदा. जमिनीची मूळ कागदपत्रे (सातबारा उतारा, फेरफार इत्यादी), मंजूर नकाशे, इत्यादी जोडलेले असल्याची खात्री करून घ्यावी. आपल्याकडे प्रचलित कायद्यानुसार कराराची नोंदणी झाल्याशिवाय करारास कायदेशीरपणा प्राप्त होत नाही. म्हणून आपला मालमत्तेचा करार विहित मुदतीत नोंदणीकृत करून घ्यावा. खरेदी-विक्री, दीर्घ भाडेपट्टा, लिव्ह अ‍ॅण्ड लायसेन्स अशा विविध स्वरूपाच्या करारांकरिता विविध मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्क आकारण्यात येते. काही कारणाने अपुरे अथवा चुकीचे मुद्रांक शुल्क भरले गेल्यास नंतर दंडात्मक कारवाईला सामोर जावे लागण्याचा धोका असतो. हे टाळण्याकरिता आपल्या कराराची नोंदणी करताना आपल्या कराराच्या स्वरूपानुसार आवश्यक मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरल्याची खात्री करावी. कराराची नोंदणी करताना नोंदणी कार्यालयात नोंदणीपूर्व गोषवारा वाचायला मिळतो. नोंदणीपूर्व गोषवाऱ्यात आपल्या कराराच्या नोंदणीत पक्षकारांचे नाव, मालमत्तेचे वर्णन, मोबदला, इत्यादीची शासकीय यंत्रणेत भरली जाणारी माहिती आपल्याला नोंदणीपूर्व खात्री करण्याकरिता वाचायला मिळते. नोंदणीपूर्व गोषवाऱ्यात कशातही काहीही चूक असल्यास वेळीच त्याची दुरुस्ती करून घ्यावी. शासकीय यंत्रणेत चुकीची माहिती भरली गेल्यास त्याचा आपल्या कराराच्या कायदेशीरपणावर आणि मालमत्तेच्या हक्कांवर विपरीत परिणाम व्हायची शक्यता असते, म्हणून नोंदणीपूर्व गोषवारा शांतपणे आणि पूर्णपणे वाचावा, उगाचच घाई करू नये. तपास-व्यवहार-करार आणि नोंदणी झाल्यावर अंतिम पायरी म्हणजे प्रत्यक्ष हस्तांतरण अथवा कराराची अंमलबजावणी. आपल्या मालमत्तेच्या करारातील खरेदीदार आणि विकणाऱ्याने आपापल्या सर्व जबाबदाऱ्या पार पाडल्या की मालमत्तेचे पूर्ण आणि यथार्थ हस्तांतरण होते. करारानुसार यथार्थ आणि पूर्ण हस्तांतरण होण्याकरिता काय करावे? सर्वात पहिले म्हणजे करारातील शर्तीनुसार ठरलेल्या वेळेत जागेचा कायदेशीर ताबा मिळायला हवा. कायदेशीरदृष्टय़ा मालकी आणि ताबा या दोन सर्वस्वी भिन्न गोष्टी असल्याने आपल्याला प्रत्यक्ष ताबा मिळत नाही तोवर नुसता करार करून आणि मोबदला देऊन काय उपयोग? म्हणून लवकरात लवकर ताबा मिळवावा. आपण मोकळी जागा घेतली असल्यास, त्या जागेच्या महसूल दप्तरावर म्हणजेच सातबारा उताऱ्यावर आपले नाव लावायची कारवाई पूर्ण करावी. आपण घेतलेली मालमत्ता बांधीव असल्यास त्या जागेच्या सर्व कागदपत्रांवर आधीच्या मालकाच्या जागी आपले नाव आल्याची खात्री करावी. उदा. सहकारी संस्था भागप्रमाणपत्र, वीजजोडणी, पाणीजोडणी, गॅसजोडणी, मालमत्ता करपात्र असल्यास मालमत्तेची करपावती इत्यादींवर आपले नाव येणे आपल्या कायदेशीर हक्कांच्या दृष्टीने अत्यंत महत्त्वाचे आहे. अशा प्रकारे आपले नाव सर्व ठिकाणी न आल्यास आपल्याला मालमत्ता विक्री करण्यात अडचण येऊ शकते. आपला मालमत्तेतील कायदेशीर हक्क चोख ठेवण्याकरिता वेळीच आपले नाव सर्व कागदपत्रांवर लावून घ्यावे. गगनाला भिडलेल्या किमतींमुळे मालमत्ता आणि मालमत्तेची खरेदी हा अत्यंत क्लिष्ट, गहन आणि चिंतेचा विषय झालेला आहे. मालमत्तांच्या व्यवहारात अनेकानेक गैरप्रकार देखील सतत आपल्या कानावर येत असतात. या सगळ्यापासून सुरक्षितता म्हणून आपण मालमत्ता १. तपास, २. व्यवहार ३. करार आणि नोंदणी, ४. अंमलबजावणी/प्रत्यक्ष हस्तांतरण ही चतु:सूत्री पाळल्यास आपले व्यवहार निश्चितच सुरक्षितपणे पार पडतील. अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
