सहकारी गृहनिर्माण संस्था हा आपल्या नागरीकरणाचा, शहरीकरणाचा एक अत्यंत महत्त्वाचा आणि अविभाज्य असा भाग झालेला आहे, हे निर्विवाद सत्य आहे. वाढते नागरीकरण आणि त्या तुलनेत मर्यादित भूमी यामुळे अस्तित्वात असलेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाचे युग आलेले आहे. सहकारी संस्थांच्या इमारतीचे आयुष्य संपत आल्यावर किंवा नवीन वाढीव चटईक्षेत्राचा फायदा मिळावा आणि कालसुसंगत सोयीसुविधायुक्त जागा मिळाव्या म्हणून देखिल हल्ली बऱ्याच इमारतींचा पुनर्विकास होतो आहे. सहकारी संस्थांच्या इमारतींचा पुनर्विकास हा तसा गुंतागुंतीचा विषय आहे.
असा पुनर्विकास करताना बरेचदा सभासदांना विश्वासात घेतले जात नाही. पुनर्विकास प्रक्रियेत पारदर्शकता पाळली जात नाही. पुनर्विकास प्रकल्पाचे यथायोग्य नियोजन होत नाही. विकासकाशी केलेल्या करारांमध्ये विभिन्नता असणे, अशा अनेक तक्रारी शासनास प्राप्त झाल्या. सहकारी संस्थांच्या पुनर्विकासाबाबत काही ठोस धोरण नसल्याने अशा तक्रारी वारंवार येत असल्याचे शासनाच्या निदर्शनास आले आणि त्यावर उपाय म्हणून शासनाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास करताना अवलंबायची प्रक्रिया निश्चित करण्याकरिता विशिष्ट निर्देश दिले.
त्यानुसार अगदी प्रथमत: ज्या संस्थेस इमारतीचा पुनर्विकास करायचा आहे, अशा संस्थेच्या किमान १/४ सदस्यांनी विशेष बैठक बोलावण्याकरिता मागणी करणे आवश्यक आहे. सभासदांची अशी मागणी आल्यावर समितीने त्या विषयाकरिता बैठक बोलावणे आवश्यक आहे. त्या बैठका अगोदर समितीने किमान पाच शासनमान्य वास्तुविशारदांकडून अवतरण म्हणजे कोटेशन्स मागविली पाहिजेत. सर्वसाधारण सभेने सभासदांची मते जाणून घेऊन तज्ज्ञ वास्तुविशारदाची नेमणूक केली पाहिजे.
संस्थेच्या प्रत्येक सभासदास पुनर्विकासाबाबतची आपली मते अथवा सूचना कळविण्याचा पूर्ण अधिकार आहे. पुनर्विकासाबाबत निर्णय घेण्याकरिता पुनश्च विशेष बैठक बोलावणे आवश्यक आहे. या बैठकीत किमान ३/४ सभासदांची उपस्थिती असली पाहिजे, अशी उपस्थिती नसल्यास ती बैठक तहकूब करून आठ दिवसांत पुनश्च बैठक घेण्यात येईल आणि त्या बैठकीत ३/४ उपस्थिती नसल्यास सभासदांना पुनर्विकासात रस नसल्याचा निष्कर्ष काढण्यात येईल. मात्र आवश्यक उपस्थिती असल्यास पुनर्विकास करावा की नाही, या मुख्य प्रश्नावर निर्णय घेण्यात येईल, या निर्णयाकरिता किमान ३/४ मताधिक्य अनिवार्य आहे.
पुनर्विकास करायचा निर्णय झाल्यास संस्थेने निवडलेल्या वास्तुविशारदास नियुक्त करून त्याच्याशी आवश्यक करार करण्याचा आहे. या वास्तुविशारदाने इमारत आणि जमिनीची पाहणी, जमिनीच्या अभिहस्तांतरणाबाबत चौकशी, प्रचलित नियमांनुसार अनुज्ञेय चटईक्षेत्राचा अभ्यास, सभासदांच्या हरकती आणि सूचना लक्षात घेऊन प्रकल्प अहवाल बनविणे, आणि नेमणुकीपासून दोन महिन्यांच्या आत असा अहवाल संस्थेस सादर करणे आवश्यक आहे.
वास्तुविशारदाने तयार केलेल्या प्रकल्प अहवालास मंजुरी देण्याकरिता विशेष बैठक बोलावण्यात येणे आवश्यक आहे. या बैठकीत प्रकल्प अहवाल मंजूर झाल्यास वास्तुविशारदाने पुनर्विकासाकरता निविदा मागवायच्या आहेत.
निविदा मागविण्याच्या शेवटच्या दिवशी संस्थेच्या सचिवाने आलेल्या निविदांची सूची तयार करून संस्थेच्या सूचना फलकावर लावण्याची आहे. त्यानंतर आलेल्या निविदांमधून निविदेची निवड करण्याकरिता विशेष बैठक बोलावणे आवश्यक आहे.
पुनर्विकासाकरिता संस्थेने निवडलेल्या विकासकांपैकी विकासकाची नेमणूक करण्याआगोदर निबंधक कार्यालयाला विकासकाच्या नेमणुकीचा निर्णय घेण्याकरिता आयोजित बैठकीला बोलावणे आवश्यक आहे. निबंधक कार्यालयास या कामी अधिकारी नियुक्त करण्याची मुभा आहे. अशा बैठकीत ३/४ सभासदांची उपस्थिती असल्यास सर्व निविदांची तुलनात्मक माहिती देणे, निविदा सादर करणाऱ्या विकासकांचे आपापल्या निविदेबाबत सादरीकरण, आणि किमान ३/४ सभासदांच्या संमतीने विकासकाची नियुक्ती ही कामे करण्यात येतील. या बैठकीचे संस्थेच्या खर्चाने चित्रीकरण करण्याची सोय निबंधक कार्यालयाने करण्याची आहे.
पूर्वी सहकारी संस्था पुनर्विकासाबाबत काही योजना अथवा निर्देशच नसल्याने काहीशी गोंधळाची परिस्थिती होती. काहीच मार्गदर्शन नसल्याने नक्की काय आणि कसे करायचे या बाबतीत संभ्रम निर्माण झालेला होता, त्यातूनच काही चुका आणि वादविवाद निर्माण होऊन अंतिमत: संस्था आणि सभासदांचे नुकसान होत होते. मात्र आता या निर्देशांचे पालन केल्यास वाद उद्भवण्याची शक्यता अगदीच कमी होईल आणि वाद उद्भवल्यास देखील त्याचे निराकरण तुलनेने सहजसोपे होईल.
पुनर्विकासाकरिता नियुक्त विकासकाशी करार करताना पुढील महत्त्वाचे मुद्दे असणे आवश्यक आहे.
* सर्वसाधारणत: पुनर्विकासाचा कालावधी दोन वर्षांपेक्षा अधिक नसेल आणि अपवादात्मक बाबतीत हा कालावधी तीन वर्षांपेक्षा अधिक नसेल.
* विकासकाने प्रकल्प किमतीच्या २०% बँक गॅरंटी देणे आवश्यक आहे.
* पुनर्विकासादरम्यान सभासदांच्या पर्यायी निवासाची सोय किंवा भाडे विकासकाने देणे आवश्यक आहे.
* पुनर्विकास कराराची नोंदणी करण्यात येईल.
* सभासदांना मिळणारे कारपेट क्षेत्रफळ पुनर्विकास करारात नमूद करणे आवश्यक आहे.
* विकासकास मिळालेले विकास अधिकार हे अहस्तांतरणीय असतील.
* वाद निर्माण झाल्यास सहकारी संस्था कलम ९१ नुसार प्रक्रिया अवलंबण्यात येईल.
* सर्व कायदेशीर परवानग्या मिळाल्यावरच सभासदांनी जागा रिकाम्या करण्याच्या आहेत.
* शक्यतोवर सभासदांना आहे त्याच मजल्यावर आहे, त्याच प्रकारे जागा देण्यात येईल, अन्यथा निबंधकाच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीत लॉटरी काढण्यात येईल.
* संस्थेचा समिती सदस्य, अधिकारी अथवा सभासद विकासक अथवा विकासकाचा नातेवाईक नसावाच.
अ‍ॅड. तन्मय केतकर- tanmayketkar@gmail.com
