गुजरातने उद्योगांसाठी दिलेल्या जमिनींचा मुद्दा निवडणूक प्रचारात आला, परंतु याच गुजरातमध्ये शहरी नियोजन आणि घरबांधणीसाठी जमीन संपादनाचा ‘बदनाम’ कायदा न वापरता जवळपास ९०० चौ. कि. मी. क्षेत्रफळांत सार्वजनिक सुविधांसाठी आवश्यक असणारी जमीन महापालिकांना मिळाली. यासाठीचा कायदा मूळचा मुंबई इलाख्याचा आणि महाराष्ट्र सरकारनेही त्यात बदल केले. तशाच कायद्याचा वापर मात्र गुजरातमध्ये होतो आहे.. असे का?भारतामध्ये बहुसंख्य ठिकाणी जमीन संपादन करणे शासनाला अतिशय अवघड झालेले असताना गुजरातमध्ये शहरांचे नियोजन करण्यासाठी आवश्यक असणारी जमीन संपादन न करता, शेतकरी आणि जमीनमालकांचे सहकार्य घेऊन मिळविली जात आहे. ज्या कायद्याचा वापर करून गुजरातमध्ये हे होत आहे तो कायदा सर्वप्रथम मुंबईमध्ये १९१५ साली आणि महाराष्ट्राने १९६५ साली केलेल्या कायद्यावर आधारलेला आहे. तशाच प्रकारचा कायदा गुजरातने केला आणि त्यातील टाऊन प्लॅिनग स्कीमच्या (टीपीएस) तरतुदी, कालानुरूप सुधारणा करून नावीन्यपूर्ण पद्धतीने अंमलबजावणी केल्यामुळे गुजरात राज्याची पाठ थोपटली जात आहे. गेल्या काही वर्षांत नगर नियोजन कायद्यामधील टीपीएस तरतुदींचा वापर करून अहमदाबाद, सुरत आणि बडोदा या शहरांनी पायाभूत सेवांसाठी आवश्यक असणारी जमीन फारसा आíथक मोबदला न देता मिळविली. जमीन संपादनाच्या कायद्यामधील क्लिष्ट, वेळखाऊ आणि शेतकऱ्यांचा रोष ओढवून घेणारा, जाचक वाटणारा आणि म्हणूनच बदनाम झालेला जमीन संपादनाचा कायदा न वापरता जवळपास ९०० चौ. कि. मी. क्षेत्रफळांत सार्वजनिक सुविधांसाठी आवश्यक असणारी जमीन महापालिकांना मिळाली आणि हे सर्व झाले आहे ते गुजरातने नगर रचना कायद्यातील तरतुदींची प्रभावीपणे अंमलबजावणी केल्यामुळे. आजही महाराष्ट्र राज्याच्या नगर नियोजन कायद्यात या तरतुदी आहेत; मात्र शासनाला त्यांचा विसरच पडला आहे. मात्र गुजरातने हाच कायदा राज्यासाठी नुसताच स्वीकारला नाही तर जमीनमालकांना विश्वासात घेऊन प्रभावीपणे राबविला. त्यातून एक सिद्ध होते की, कायदा कितीही सार्वजनिक हिताचा असला तरी त्यामुळे जे थोडेसे लोक बाधित होतात त्यांचा विश्वास संपादन केला, त्यांना नियोजनात सामील करून घेतले, पारदर्शकपणे माहिती दिली आणि त्यांच्या अडचणी समजून त्या दूर केल्या तर त्यांचा सहभाग तर मिळतोच शिवाय विकासाचे फायदेही त्यांच्या आणि समाजाच्या पदरात पडतात. शासनातर्फे जेव्हा जमीन संपादन केली जाते तेव्हा त्यात शेतकरी व जमीनमालक भरडून निघतात, नागवले जातात. त्यात दिरंगाई आणि मोठा भ्रष्टाचारही होतो. याउलट जेव्हा खासगी विकासक अल्प किमतीमध्ये जमिनी संपादन करून, पायाभूत सेवा निर्माण करून त्या विकतात तेव्हा त्या जमिनीची किंमत खूप मोठय़ा प्रमाणात वाढते आणि त्या जमिनीच्या विक्रीतून मिळालेला सर्व फायदा विकासकांच्याच खिशात जातो. अनेकदा तर धाक व खोटी प्रलोभने दाखवून, जमिनी अल्प किमतीत उकळल्या जातात. परंतु टाऊन प्लॅिनग स्कीमचा प्रभावी वापर केला तर खासगी आणि सरकारी जमीन संपादनातील अशा त्रुटी टाळून नियोजन प्रभावीपणे राबविता येते. महाराष्ट्रातील अनेक शहरांत १९७०-१९७५ सालापर्यंत या तरतुदींचा वापर होत होता; तो थांबण्यामागे सरकारी अनास्था हे कारण दिसते. कदाचित राजकारण्यांचा आणि विकासकांचा, त्यांच्या हितसंबंधीयांचा आíथक फायदा व्हावा म्हणूनही त्याचा वापर जाणीवपूर्वक थांबवला असावा. आज राजकारणी- विकासक हितसंबंध अधिकच दृढ झालेले असल्यामुळे महाराष्ट्रात त्याचे पुनरुज्जीवन करण्यासाठी टाळाटाळ होत असावी. परंतु वाढत्या शहरीकरणासाठी सरकारला आणि खासगी विकासकांना आता अल्प किमतीत जमीन संपादन करणे अवघड झाले आहे. नवीन संपादन कायद्याने भरपूर मोबदला देऊ केला तर जमीनमालकांची मोबदल्याची हाव अधिकच वाढते. हे दुष्टचक्र भेदता न आल्यामुळे सर्व नागरिकांना आवश्यक असणाऱ्या रास्त नागरी सेवा निर्माण करणे अवघड, क्लिष्ट आणि वेळखाऊ झाले आहे. या सर्व समस्यांवर टीपीएसच्या माध्यमातून तोडगे काढता येतात हे गुजरातमध्ये दिसते. या यशाचे श्रेय काही प्रमाणात जरी गुजरात सरकारला जात असले तरी वास्तवात तेथे मोठय़ा संख्येने कार्यरत असणाऱ्या प्रशिक्षित आणि संवेदनशीलपणे काम करणाऱ्या नगर नियोजनकारांना ते मोठय़ा प्रमाणात द्यावे लागेल. अहमदाबादमध्ये वास्तुरचनाकार बाळकृष्ण दोशी यांनी १९७० च्या दशकात स्थापन केलेले सेप्ट (उील्ल३ी१ ऋ१ ढ’ंल्लल्ल्रल्लॠ ळीूँल्ल’ॠ८) हे नगर नियोजन आणि वास्तुरचनाशास्त्र विषयातील प्राथमिक आणि उच्च शिक्षण देणारे, संशोधन करणारे खासगी विद्यापीठ नसते, तेथील प्राध्यापकांचे मार्गदर्शन नसते तर गुजरातमध्ये मोठय़ा संख्येने नगर नियोजनकार उपलब्ध झाले नसते आणि टीपी स्कीमच्या तरतुदींची प्रभावी अंमलबजावणीही करता आली नसती. सामान्य प्रशासकीय अधिकारी किंवा अभियंत्यांकडे असलेल्या क्षमतांपेक्षा अशा कामासाठी आवश्यक असणाऱ्या क्षमता खूप वेगळ्या आहेत. महाराष्ट्रात नेमके हेच घडले नाही. केवळ टीपीएस राबविण्यासाठीच नाही तर नियोजन आणि त्याची अंमलबजावणी करण्यासाठी आवश्यक असलेले प्रशिक्षित नगर नियोजनकार आणि मनुष्यबळ मुंबई महापालिकेला आज पुरेशा प्रमाणात मिळविणे अवघड जाते आहे. गुजरातच्या यशामध्ये नगर नियोजनकारांची भूमिका काय आहे ते समजून घेणे आवश्यक आहे. आपल्याकडे प्रचलित असलेल्या पद्धतीप्रमाणेच तेथेही शहराचे नियोजन केले जाते. त्यात मुख्यत: रस्ते, उद्याने आणि सार्वजनिक वापराच्या व संस्थांसाठी, गरीब लोकांच्या घरांसाठी आवश्यक प्रमाणात, आवश्यक त्या ठिकाणी जमिनी आरक्षित केल्या जातात. मात्र त्यापुढची प्रक्रिया करताना गुजरातमध्ये नियोजन क्षेत्राची लहान लहान टीपी स्कीममध्ये विभागणी केली जाते. अशा प्रत्येक टीपी स्कीमचे क्षेत्रफळ साधारण १ ते २ चौ. कि. मी. असते. या प्रकल्पात अंतर्भूत असलेल्या जमिनीवरील सर्व तुकडय़ांचे नीट मोजमाप आणि तपशीलवार नकाशे केले जातात. तेथील प्रत्येक जमीनमालकाची आणि त्याच्या जमिनीच्या क्षेत्रफळाची त्यावर नोंद केली जाते. तेथील जमिनीच्या सर्व मालकांना एकत्र बोलावून त्यांना संपूर्ण प्रकल्पाची माहिती दिली जाते. प्रत्येकाकडून त्या प्रकल्पातील सार्वजनिक पायाभूत सेवांसाठी लागणारी जमीन समान प्रमाणात घेतली जाते आणि उरलेली जमीन त्याला व्यवस्थित सीमा आखून देऊन त्याच्याच ताब्यात ठेवली जाते. अशा नियोजनाचे फायदे त्यांना समजावून दिले जातात. प्रत्येकाचे जमिनीचे क्षेत्र २५ ते ४० टक्क्यांनी कमी जरी होत असले तरी पायाभूत नागरी सुविधा मिळाल्यामुळे त्याच्या जमिनीची किंमत किती तरी पट वाढते हे समजून दिले जाते. शिवाय ती जमीन विकायची किंवा नाही, केव्हा आणि किती पशांना विकायची याचे सर्व निर्णय त्यांच्यावर सोपविले जातात. जमिनीच्या वाढीव किमतीमध्ये नोकरशहा, राजकारणी किंवा खासगी विकासकांना नफा न मिळता तो जमीनमालकांना मिळत असल्यामुळे त्यांचे सहकार्य अशा प्रकल्पांना मिळते. त्यासाठी प्रत्येक टी.पी. स्कीमसाठी एक जबाबदार नगर नियोजनकार नेमला जातो आणि तो प्रत्येक जमीनमालकासह किमान तीन बठका घेऊन त्याचा सहभाग मिळविण्यासाठी प्रयत्न करतो, त्याच्या शंका दूर करू शकतो. बहुतेक वेळेला हे धोरण यशस्वी ठरते आणि वेळ वाया न जाता प्रकल्प क्षेत्राची आखणी होते. या पद्धतीमुळे कोर्टाचे खटलेही खूप कमी होतात. जमीनमालक, शासन यांना तर फायदा होतोच शिवाय विकासासाठी आवश्यक पायाभूत सेवा मिळाल्यामुळे संपूर्ण शहराचा फायदा होतो. अशा जवळजवळ ६६५ टी.पी. स्कीम आज गुजरातमध्ये राबविल्या जात आहेत.या पद्धतीने नियोजन झालेल्या वसाहतींची अनेक उदाहरणे मुंबई आणि महाराष्ट्रात आहेत. मुंबईमधील पारसी, हिंदू कॉलनीसारख्या वसाहती आजही नियोजनाच्या दृष्टीने आदर्श आहेत. जुहू-विलेपाल्रे विकास स्कीमही (जेव्हीपीडी) याच प्रकारे विकसित केली होती. ठाणे, पुणे, नासिक शहरांच्या नियोजनात एक-दोन स्कीम झाल्या होत्या, परंतु हाताच्या बोटावर मोजता येतील इतक्या टीपी स्कीम केल्यानंतर महाराष्ट्रात गेल्या चार दशकांत एकही टी.पी. स्कीम झाली नाही, कारण राज्य शासनाकडून मान्यता मिळवायलाच दहा दहा वर्षे लागू लागली. तेव्हापासून शहरांच्या नियोजन प्रक्रियेत महत्त्वाची गरज असलेल्या टी.पी. स्कीमच्या तरतुदींचा वापर थांबला. तेव्हापासूनच महाराष्ट्रात शहर नियोजनाची अधोगती सुरू झाली. हीच आबाळ आजही चालू आहे. गुजरात राज्याने मात्र १९९९ सालापासून या तरतुदी प्रभावीपणे वापरून आघाडी घेतली आहे. आज मुंबईला आणि महाराष्ट्रातील इतर शहरांना टी.पी. स्कीमच्या तरतुदी वापरून शहरांतील पायाभूत सेवांच्या, जमीन संपादनाशी निगडित असलेल्या अनेक समस्या सोडविता येतील. केवळ परिघावरच्या शेतजमिनीसाठीच नव्हे; तर थोडे फेरफार, बदल करून, दाटीवाटी असलेल्या नागरी विभागांच्या पुनर्वकिासालाही चालना देता येईल. त्यासाठी मोठय़ा संख्येने नगर नियोजनकारांना प्रशिक्षण द्यावे लागेल. या प्रक्रियेत संपूर्ण पारदर्शकतेला खूप महत्त्व असल्यामुळे राजकारणी आणि नोकरशहांच्या भ्रष्टाचाराला तसेच विकासकांच्या नफेखोरीला वेसण घालण्यासाठीही टी.पी. स्कीमचा मोठा उपयोग होऊ शकेल. हे करण्यासाठी आवश्यक असणाऱ्या राजकीय शहाणपणाची आणि इच्छाशक्तीची निर्मिती कशी करायची हीच खरी महाराष्ट्राची समस्या आहे. * लेखिका नगररचना व नगरविकास विषयांतील तज्ज्ञ आहेत. त्यांचा ई-मेल sulakshana.mahajan@gmail.com
