घरघर : सोन्याप्रमाणे घरांच्या किमतीलाही शक्य?

गेल्या काही वर्षांत, सोने आणि जमीन या दोन मालमत्ता वर्गानाच गुंतवणूकदारांची पसंती नि:संशय लाभली आहे. त्यामुळे सोन्याचे भाव आठवडय़ाभरात जसे भयंकर गडगडले, तशीच दुर्गती कमालीच्या चढलेल्या घरांच्या किमतीचीही होईल काय, असा गुंतवणूकदारांचा प्रश्न स्वाभाविक ठरतो..
मागील दशकाचा आढावा घेतल्यास असे लक्षात येईल की स्थावर मालमत्ता अथवा घरातील गुंतवणूक ही अधिक नफादायक राहिली आहे. याची अनेक कारणे आहेत, जसे घरांच्या कमी किंमती, कमी व्याजदर व एकूण आर्थिक प्रगतीमुळे वाढते उत्पन्न वगैरे. पण या परिणामी घरांच्या मागणीमधे खूप वाढ झाली आणि वाढत्या मागणीमुळे घरांच्या किंमती खूप पटीने वाढल्या. परंतु २००८ मधील आर्थिक अस्थिरतेमुळे हे चित्र आता बदललेले दिसून येते. आजच्या घडीला महागाई, आर्थिक मंदी व जास्त व्याजदर यामुळे घरांच्या खरेदीवर विपरीत परिणाम झाला आहे. अशा परिस्थितीत घरामधील गुंतवणूक म्हणून लोकप्रिय बनलेला पर्याय जास्त जोखमीचा झाले आहे काय? सोन्याच्या किमतीबाबत सध्या जे घडले तशीच गत या गुंतवणुकीबाबत होईल काय, याचा आपण परामर्श घेऊ.
घरातील गुंतवणुकीत तीन मुद्दे महत्वाचे आहेत:
१) गुंतवणूक केलेला प्रकल्प दिलेल्या वेळेत पूर्ण होणे
२) अनेकदा बिल्डर गुंतविलेल्या रकमेचा वापर करून ती रक्कम इतर प्रकल्पांमधे गुंतविण्यासाठी अथवा नवीन प्रकल्पासाठी जमीन संपादण्यासाठी अथवा कर्जफेडीसाठी वापरत असतो. त्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होत नाहीत.
३) तिसरे महत्वाचे कारण म्हणजे प्रकल्प अधिक फायदेशीर करण्यासाठी त्यामधे बदल करणे, लोडिंग वाढविणे, इतर सुविधांचे अधिक पसे घेणे वगैरे क्लृप्त्या वापरल्या जातात.
६  थेट गुंतवणूक :
थेट गुंतवणूक हा या गुंतवणूक पर्यायाचा सर्वात सहज पर्याय आहे. थेट गुंतवणूकदार बऱ्याचदा ते राहत असलेल्या परिसरात गुंतवणूक करतात. कारण त्या भागाची त्यांना अधिक माहिती असते. त्यातही ते माहितीतील बिल्डरकडील प्रोजेक्ट्समधे गुंतवणूक करतात. परंतु वर उल्लेखलेले धोके अशा गुंतवणुकीतही संभवू शकतात. तेव्हा अशा गुंतवणूकदाराने बिल्डरचा इतिहास जाणून घेणे आवश्यक आहे. बिल्डरने पूर्ण केलेले इतर प्रोजेक्ट्स, त्यांना लागलेला अवधी, त्यांचा बांधकाम दर्जा, त्यांचे सद्यस्थितीतील विक्रीदर आणि भाडेदर तसेच त्या प्रकल्पाचा त्या परिसरातील लौकिक तपासणे गरजेचे आहे. उत्कृष्ट दर्जा व वेळेवर प्रकल्प पूर्ण करणाऱ्या नामांकित बिल्डरच्या प्रकल्पात गुंतवणूक करणे अधिक सूज्ञपणाचे ठरेल.
गृहनिर्माण प्रकल्पाला खेळत्या भांडवलासाठी मोठे वित्तसहाय्य लागते. बऱ्याच बॅंका आणि वित्तसंस्था विविध स्वरूपात मालमत्ता विकसकांना वित्तपुरवठा करतात. या संस्था अशा प्रकल्पांना गृहकर्ज योजनेसाठी मंजूरी देताना सर्व कागदपत्रांची तपासणी करतात. ज्यामधे जागेचे प्रमाणपत्र, मंजूर केलेले आराखडे, तांत्रिक बाबींचा अभ्यास आदी समाविष्ट असतात. जेव्हा बिल्डर अशा प्रकल्पासाठी कर्ज स्वरूपात वित्तसहाय्य घेतात तेव्हा सदर बिल्डरचा इतिहास, कार्यप्रणाली, आर्थिक परिस्थितीचा तपशिलासह अभ्यास केला जातो. त्यांनी दिलेला निधी व व्याज परत मिळण्याची शाश्वती असल्यास अशा प्रकल्पांना वित्तसहाय्य मिळते. तसेच गृहकर्जासाठी एखाद्या प्रकल्पाला मान्यता देताना बिल्डरचा इतिहास, कायदेशीर परवानगी असल्याची खातरजमा केली जाते.
रियल इस्टेट प्रोजेक्ट्सना जवळजवळ ४० प्रकारच्या परवानग्या लागतात. काही बिल्डर्स योग्य परवानगी नसतानही प्रकल्प विक्रीस सुरूवात करतात तेव्हा सर्व परवानग्या तपासणे मह्त्वाचे आहे. तेव्हा गुंतवणूकदारांनी नामांकित वित्तसंस्थांनी मान्यता दिलेल्या प्रकल्पांमधे गुंतवणूक करावी.
६  रिअल इस्टेट फंड्स :
रियल इस्टेट फंड हा गुंतवणूकीचा दूसरा पर्याय आहे. रियल इस्टेट प्रायव्हेट इक्विटी (आर.ई.पी.ई – REPE) फंड म्हणजे सेबीकडे नोंदणी करण्यात आलेले पूल्ड व्हेइकल होत. या फंडांचा कालावधी हा सर्वसाधारणपणे ५-७ वर्षांचा असतो. या कालावधीत फंडात टप्प्याटप्याने पसे गुंतवणूकदारांकडून घेतले जातात आणि ते प्रकल्पात गुंतविले जातात. अशा फंडांचा परताव्यासाठी वचन कालावधी हा २-३ वर्षांचा असतो.
सदर फंडामधे गुंतविण्याचे तीन मुख्य फायदे असतात. रियल इस्टेट फंड हा अनेक गुंतवणूकदारांकडून जमा केला असल्याने निव्वळ मोठ्या निधीच्या जोरावर अशा फंडाची वाटाघाटी करण्याची क्षमता (Bargaining  power ) वाढते. रियल इस्टेट फंड त्यांनी जमा केलेल्या निधीच्या जोरावर अनेक शहरात, विविध प्रकल्पात आणि वेगवेगळ्या प्रकल्पात गुंतवणूक करू शकतात. असा फायदा थेट गुंतवणूकदारांना त्यांच्याकडील कमी निधी व सीमित ज्ञान व आवाका यामुळे शक्य नाही. रियल इस्टेट फंड हे आपली सेवा देण्यासाठी मॅनेजमेंट फीच्या स्वरूपात वर्षांला २% शुल्क आकारतात. थेट घर वा जमिनीत गुंतवणूक करताना १०% स्टॅंप ड्युटी भरावी लागते, पण एवढ्याच खर्चात गुंतवणूकदाराला पाच वर्षे फंडाच्या सेवेच्या लाभ घेता येतो. तिसरा आणि तितकाच मह्त्वाचा फायदा म्हणजे गुंतवणूक केलेल्या प्रकल्पावर सतत लक्ष व त्यावरील ताबा असल्यामुळे प्रकल्प वेळेवर पूर्ण करण्याची शाश्वती जास्त असते. अशा फंडामधे गुंतवणूक करताना फंड व्यवस्थापन, स्वरूप, स्ट्रॅटेजी हे निकष मह्त्वाचे आहेत. फंड व्यवस्थापनामध्ये रियल इस्टेट क्षेत्रातील व्यावसायिकाचा अनुभव, इतिहास बघणे क्रमप्राप्त आहे. फंडाचे स्वरूप (Debt, Equity or Mezzanine) आहे हे समजून घ्यावे कारण त्याप्रमाणे फंड केलेल्या गुंतवणुकीवर परतावा कमावू शकेल तसेच हा फंड गृहनिर्माण, ऑफिसेस, हॉटेल्स व इतर स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात गुंतवणूक करणार आहे जाणून घ्यावे. आर.ई.पी.ई फंडांचे व्यवस्थापन करणारे हे अ‍ॅसेट मॅनेजमेंट क्षेत्रातील तज्ज्ञ असल्याने ते आपला योग्य विकासक भागीदार निवडू शकतात. तसेच ते गुंतवणूक केलेल्या प्रकल्पावर सातत्याने लक्ष ठेवून असतात, परिणामी प्रकल्प वेळेत पूर्ण होण्याबरोबरच योग्य गुणवत्तेचा बनला आहे किंवा नाही याचीही पाहणी ते करीत असतात.
रियल इस्टेट फंडमधे गुंतवणूक करण्याच्या काही मर्यादाही आहेत. या फंडाचा कालावधी ५-७ वर्षांचा असतो जो इतर गुंतवणूक पर्यायांपेक्षा अधिक आहे. सेबीच्या नियमाप्रमाणे या फंडात कमीत कमी एक कोटी गुंतवणूक करावी लागते. हे फंड सेबी नियमाप्रमाणे आश्वासित परताव्याची (गॅरंटीड रिटर्न) हमी देऊ शकत नाहीत. हे फंड गुंतवणूक करताना तपशीलात अभ्यास करून गुंतवणूक करतात. परंतु राष्ट्रीय व आंतरराष्ट्रीय पातळीवर होणारे आर्थिक बदल, कायद्यातील बदल तसेच विविध प्रकारच्या परवाने-मंजुऱ्यांसंबंधीचे बदल यामुळे गुंतवणुकीतील परतावा कमी वा विलंबाने मिळण्याचा धोका असतो.
६  कर्जरोखे :
गुंतवणूकीचा अजून एक मार्ग म्हणजे ‘अपरिवर्तनीय कर्जरोखे’ (NCD- Non Convertible Debentures). अनेक बिल्डर प्रकल्पासाठी जमिनीमध्ये गुंतवणूक करतात त्यासाठी ते कर्ज घेतात. परंतु सद्यस्थितीत जास्त किंमतींमुळे घरांची विक्री रोडावली आहे व बिल्डर अधिक नफा मिळविण्यासाठी घरांचे भाव कमी करूनअधिक विक्री करण्यास उत्सुक नाहीत. त्यामुळे कर्ज व त्यावरील व्याज देण्यासाठी पुरेसा निधी नसण्याचे संकट अनेक विकसकांसमोर उभे आहे. अशा वेळेस जास्त दराने गुंतवणूकदारांना आकर्षति करण्यासाठी अपरिवर्तनीय कर्जरोखे घेऊन ते बाजारात येत आहेत. अशा कर्जरोख्यांमधे गुंतवणूकदारास थेट हमी असली तरीही गुंतविलेली रक्कम वेळेवर परत मिळण्याची खात्री नसते. अनेकदा असे प्रकल्प पूर्ण व्हायला विलंब होऊ शकतो तसेच बिल्डरची आर्थिक परिस्थिती बिकट असल्यास पसे वेळेवर मिळण्याची शक्यता धूसर होते. अशा प्रकल्पांचा आर्थिक तपशील सामान्य गुंतवणूकदारांसाठी उपलब्ध नसतो, बऱ्याचदा अशा गुंतवणुकीला मानांकनही (रेंटिंग) नसते. त्यामुळे अशा प्रकल्पांचे विश्लेषण करणे कठीण असते. बिल्डर अशा कर्जरोख्यांसाठी व्यक्तिगत मालमत्ता अथवा जमीन तारण ठेवतात. पण अशा कर्जरोख्यांची बुडवणूक (Default)  केल्यावर वसुली करण्याची प्रक्रिया फारच किचकट आणि वेळखाऊ असते, तेव्हा अशा कर्जरोख्यांमध्ये गुंतवणूक जपून आणि जाणकार व्यक्तींनीच करावी.
(लेखक ‘एएसके’ वित्त सल्लागार समूहाचे मुख्य कार्यकारी आधिकारी आणि व्यवस्थापकीय संचालक)