– निशांत सरवणकर
प्रत्येकाला आपले हक्काचे घर असावे, असे वाटते. त्यामुळे प्रत्येकाचा घर खरेदी-विक्रीशी व पर्यायाने किमतीशी एकदा का होईना संबंध येतो. शहरानुसार घर खरेदी-विक्रीची किंमत असते, हे सत्य आपणही मान्य केलेले असते. बँकेकडून कर्ज घेऊन आपण घर घेतो. परंतु आपण घेतलेल्या घराची किंमत कशी ठरते याची आपल्यालाही कल्पना नसते. परंतु आश्चर्याची बाब म्हणजे घराची किंमत निश्चित करण्यासाठी वा नियंत्रित करण्यासाठी आपल्याकडे कुठलीही यंत्रणा नाही. ढोबळ मानाने शीघ्रगणकानुसार (रेडी रेकनर) घरांच्या किमती ठरविल्या जातात. किंबहुना त्यानुसार तरी आपल्याला शासनाकडे मुद्रांक व नोंदणी शुल्क भरावे लागते.
शीघ्रगणक म्हणजे काय?
आपल्याकडे दरवर्षी मुद्रांक व नोंदणी विभागाकडून शीघ्रगणकाचे दर जारी केले जातात. देशातही तीच पद्धत आहे. शीघ्रगणकाऐवजी सर्कल रेट असेही म्हटले जाते. प्रत्येक शहर, जिल्हा, ग्रामीण भागासाठी घर, दुकान वा भूखंड विक्रीसाठी किमान दर निश्चित केलेले असतात. या दराच्या दहा टक्के कमी इतके विक्रीचे दर निश्चित करता येतात. मात्र त्यापेक्षा कमी दर आकारले तर खरेदीदार व विक्रेता दोघेही प्राप्तिकर खात्याच्या रडारवर येऊ शकतात.
किंमत कशी ठरते?
ढोबळमानाने घरविक्रीची किंमत ठरविताना त्या शहरातील बाजारमूल्य पाहिजे जाते. उदाहरणार्थ घर घेत असलेल्या ठिकाणी बाजारमूल्य दहा हजार रुपये प्रति चौरस फूट आहे. मात्र शीघ्रगणकाचा किमान दर सात हजार रुपये आहे. घराची किंमत ही या दरापेक्षा अधिकच असावी लागते किंवा दहा टक्क्यांपर्यंत कमी दरापर्यंत चालू शकते. मात्र करारनाम्यात जो दर नमूद केलेला असतो ती त्या घराची किंमत असते. त्यामुळे घराची निश्चित किंमत ही साधारणत: शीघ्रगणकातील दरावर अवलंबून असते.
शीघ्रगणकातील दर आधारभूत असावेत का?
शीघ्रगणकातील दर कसे ठरतात हे पाहणे मनोरंजक ठरेल. एखाद्या परिसरात सर्वांत अधिक किमतीची कुठली नोंदणी झाली तो दर आधारभूत मानून शीघ्रगणकाचे दर ठरविले जातात. याचा अर्थ त्या परिसरात सर्वच मालमत्तांची त्या दराने विक्री झालेली नसतानाही तोच दर मानला जातो. उदा. एखादी भूखंड वा घरविक्री बाजारभावापेक्षा अधिक दराने झाली असेल तर तोच दर आधारभूत ठरविला जातो, ते चुकीचे आहे. त्याऐवजी खरोखरच घराची किंमत ठरवणारी यंत्रणा निर्माण करून शीघ्रगणकाचे दर ठरविले पाहिजेच. मुंबई ग्राहक पंचायतीचीही तीच मागणी आहे.
विशिष्ट परिसरात अधिक दर समर्थनीय आहे का?
देशात मुंबई शहरात जागांचे भाव गगनाला भिडलेले आहेत. मुंबई उपनगर किंवा विस्तारित उपनगरासह ठाणे, पुणे तसेच इतर शहरात आजही दर आटोक्यात आहेत. शीघ्रगणकातील दराच्या आसपास रेंगाळत आहेत. परंतु मुंबईत तशी परिस्थिती नाही. काही परिसरात शीघ्रगणकाच्या तुलनेत बाजारभाव कितीतरी पट अधिक आहे. दक्षिण मुंबईसारख्या ठिकाणी शीघ्रगणकातील दरही अधिक असले तरी प्रत्यक्ष बाजारभाव भरमसाट आहे. हे दर असे का आहेत हे कोणीही ठामपणे सांगू शकत नाही.
मुंबईत सुरुवातीपासूनच चढे दर होते का?
मालमत्तांच्या दरात मुंबईने देशभरात आघाडी घेतली आहे. देशाच्या एकूण घरविक्रीच्या दहा टक्के विक्री एकट्या मुंबईत होते. मुद्रांक शुल्कातून मिळणारा महसूल हा राज्य शासनाचा उत्पन्नाचा प्रमुख स्रोत आहे. २००८ मध्ये मुंबईतील घरांच्या किमती कोसळल्या होत्या. त्याला जागतिक मंदी हे कारण असले तरी घरांच्या किंमती अव्वाच्या सव्वा झाल्या होत्या. उत्पन्नाच्या तुलनेत कितीतरी पटीने वाढल्या होत्या. त्यामुळे अनेक घरे विक्रीविना पडून होती. मालमत्तांच्या दरांच्या बाबत संपूर्ण देशाची मुंबईवर नजर असते. मुंबईत कायम इतर शहरांच्या तुलनेत चढे दर असतात.
किमतीवर नियंत्रण आहे का?
घर खरेदी-विक्रीच्या दरावर तसे कुणाचेच नियंत्रण नाही. नाही म्हणायला राष्ट्रीय गृहनिर्माण बँक (एनएचबी) घर खरेदी-विक्री निर्देशांक (रेसिडेक्स) २००७ पासून जारी करीत आहे. या अंतर्गत सप्टेंबर २०२१ पर्यंत निर्देशांक जारी करण्यात आला आहे. रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियातर्फेही घर खरेदी-विक्री दर निर्देशांक (हौसिंग प्राईस इंडेक्स- एचपीआय) जारी केला जातो. या निर्देशांकाच्या जोरावर जगात आपली पत ठरविली जाते. मात्र घरांच्या किमतींचा संबंध नाही. फक्त घरांच्या किमतींचा अंदाज येतो.
हे निर्देशांक काय आहेत?
राष्ट्रीय गृहनिर्माण बँकेने जुलै २००७ मध्ये ‘रेसिडेक्स’ या नावे घर खरेदी-विक्री दर निर्देशांक जारी करण्यास सुरुवात केली. वित्त मंत्रालयाच्या अखत्यारित येणाऱ्या बँकेने जारी केलेला हा अधिकृत घर खेरदी-विक्री निर्देशांक आहे. देशभरातील ५० हून अधिक शहरांतील घरांच्या किमतीवर हा निर्देशांक अवलंबून असतो. या शहरांमध्ये घरांच्या किमतींचा अंदाज देणारा हा निर्देशांक आहे. रिझर्व्ह बँकही प्रत्येक तिमाहीला असा निर्देशांक जारी करीत असते. मात्र या निर्देशांकानुसार घरांच्या किमती वगैरे ठरत नाहीत.
नियंत्रण येऊ शकते का?
आतापर्यंत बांधकाम व्यवसायावर कुठलेही नियंत्रण नव्हते. मात्र २०१६ मध्ये स्थावर संपदा कायदा (रिएल इस्टेट) आला आणि विकासकांवर काही प्रमाणात का होईना वेसण लागले. विकासकाने फसवणूक केली तर कुठे दाद मागायचाी असा प्रश्न होता. मात्र घरखरेदीदाराला आता हक्काचे व्यासपीठ मिळाले आहे. मात्र तरीही घरांच्या किमतीवर नियंत्रण आणणारी यंत्रणा अस्तित्वात नाही. रेडीरेकनरपेक्षा अमुक टक्क्यांपर्यंत अधिक दर आकारता येईल, अशा पद्धतीने बंधने आणता येऊ शकतात. सरकारने मनात आणले तर तशी मर्यादा ठरवून देता येऊ शकेल. परंतु विकासकांना वेसण घालणारी यंत्रणा राबविण्याची सरकारची इच्छाशक्ती कोणतेच सरकार सहसा दाखवीत नाही.
