हरदीपसिंग पुरी केंद्रीय राज्यमंत्री (स्वतंत्र कार्यभार) - घरबांधणी व नागरी व्यवहार मोदी सरकारने २०१६ मध्ये आणलेला केंद्रीय ‘रेरा’ कायदा हाच ग्राहकहिताचा आहे. त्यामुळे इतर-पक्षीय सरकारे असलेल्या राज्यांनी निराळे कायदे केले तरी ते एक तर महाराष्ट्राप्रमाणे निष्प्रभ ठरवून किंवा पश्चिम बंगालशी न्यायालयात लढून केंद्रानेच संमत केलेल्या तरतुदी अमलात आणल्या जातील.. ग्राहकांचे हितरक्षण करण्यास नरेंद्र मोदी सरकारने सर्वोच्च प्राधान्य दिले आहे. कोणत्याही उद्योग-व्यवसायात ग्राहक हाच केंद्रस्थानी असतो. त्यामुळे व्यवसायाच्या भरभराटीसाठी ग्राहकांचे हित जपले जाणे हाच कळीचा मुद्दा आहे. पदभार स्वीकारल्यानंतर दीड वर्षांतच मोदी सरकारने बांधकाम क्षेत्रासाठीचा ‘रेरा’ (‘रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथोरिटी’ची आद्याक्षरे; मराठीत ‘स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण’) कायदा मंजूर करविला. अशा कायद्याची गरज त्याआधीचे दशकभर होती. ती पूर्ण झाल्यामुळे, या क्षेत्रातील बेबंदशाहीला लगाम घालणे शक्य झाले. निश्चलनीकरण (नोटाबंदी) तसेच वस्तू व सेवा कराच्या अंमलबजावणीनंतर बांधकाम क्षेत्रातील काळ्या पैशाचा वापर रोखणे बऱ्याच प्रमाणात शक्य होऊन व्यवसायात पारदर्शकता आली आहे. रेरा कायद्यातील क्रांतिकारी तरतुदींमुळे या क्षेत्राला सातत्याने भेडसावणाऱ्या प्रश्नांमधून मार्ग काढणे शक्य झाले आहे. सक्षम (राज्यस्तरीय) प्राधिकरण किंवा यंत्रणेकडे नोंद केल्याखेरीज तसेच त्यांच्या मान्यतेशिवाय प्रकल्प विक्रीस रेरा कायद्यानुसार मनाई आहे. त्यामुळे आकर्षक जाहिराती देऊन ग्राहकांची फसवणूक करण्याच्या घटनांना आळा बसला आहे. अन्य प्रकल्पांकडे पैसे वळवण्याच्या प्रकारांना रोखण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांना यानुसार प्रकल्पागणिक स्वतंत्र बँक खाते ठेवणे बंधनकारक आहे. सदनिकेतील वापरयोग्य चटई क्षेत्र (कार्पेट एरिया) दाखविणे बंधनकारक केल्याने या क्षेत्रातील अनुचित व्यवहारांवर अंकुश आला. प्रवर्तक तसेच खरेदीदार यांच्यातील व्यवहारात थकबाकीचे पैसे अदा करताना विलंब झाल्यास (किंवा सदनिका देण्यास विलंब झाल्यास) दोघांनाही समान व्याजदर आकारणे सक्तीचे आहे. रेरा कायद्यातील या व अशा अनेक तरतुदींमुळे ग्राहकांना मोठे अधिकार मिळाले आहेत. यामुळे पूर्वी खरेदीदार-बांधकाम व्यावसायिक यांच्यात व्यवहाराच्या पातळीवर जी विषमता होती त्यात सुधारणा झाली आहे. या कायद्याच्या अंमलबजावणीपर्यंतची वाटचाल पाहिली तर त्यात खोडा घालण्याचेच प्रयत्न झाले. मात्र सरकारने निग्रहाने तो अमलात आणला. अनेक वर्षांच्या चर्चेनंतर राज्यसभेत हे विधेयक संयुक्त पुरोगामी आघाडी सरकारच्या कालावधीत २०१३ मध्ये सादर केले गेले होते. मात्र २०१३ मधील विधेयक आणि २०१६ चा कायदा यांतील फरक समजावून सांगणे गरजेचे आहे. यातून गृहखरेदीदारांचे हित जोपासण्याप्रति मोदी सरकारची बांधिलकी दिसून येते. २०१३ च्या विधेयकात बांधकाम सुरू असलेले प्रकल्प किंवा व्यावसायिक प्रकल्पांचा समावेश नव्हता. प्रकल्प नोंदणीसाठीच्या तरतुदीत बहुतेक प्रकल्प अंतर्भूत होत नव्हते. त्यामुळे २०१३ चे विधेयक अर्थहीन होऊन गृहखरेदीदारांचे हित जोपासणारे नव्हते. सर्व संबंधितांशी चर्चा २०१४ मध्ये मोदी सरकार सत्तारूढ झाल्यानंतर त्याचा सर्वंकष आढावा घेण्यात आला. बांधकाम क्षेत्राशी संबंधित असलेल्या सर्वाशी चर्चा करण्यात आली. त्यानंतर सध्याचे गृहबांधणी प्रकल्प तसेच व्यावसायिक प्रकल्पांचा समावेश विधेयकात करण्यात आला. नोंदणी मर्यादा व्यापक करण्यात आल्या. पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांच्या दृढ इच्छाशक्तीमुळेच ‘रेरा’ची अंमलबजावणी शक्य झाली. २०१३चे विधेयक संसदेत प्रलंबित असतानाच महाराष्ट्रातील तत्कालीन काँग्रेस सरकारने गुपचूपपणे २०१२ मध्ये विधानसभेत वेगळा कायदा मंजूर केला. त्या कायद्यास फेब्रुवारी २०१४ मध्ये राज्यघटनेच्या अनुच्छेद २५४ नुसार राष्ट्रपतींची संमती मिळवली. हे सारे २०१४ च्या लोकसभा निवडणुकीस दोन महिने असताना घडले. त्यामुळे केंद्राचा ‘रेरा’ कायदा महाराष्ट्राला लागू नव्हता. राज्याचा कायदा हा ग्राहकांच्या हिताचा नसल्याची टीका होऊ लागली. त्यातूनच केंद्र आणि राज्यातील त्या वेळच्या काँग्रेस सरकारांच्या धरसोड कृतीने हेतूविषयी शंका निर्माण झाली. महाराष्ट्रातील स्वपक्षीय सरकारच्या कायद्याला अनुच्छेद २५४ अन्वये मंजुरी देताना केंद्रातील तत्कालीन काँग्रेसी सरकारने (संयुक्त पुरोगामी आघाडीने) राजकीय फायद्यासाठी परिपूर्ण असा कायदा होऊ दिला नाही. कारण त्यांच्याच पक्षाच्या राज्य सरकारने जो कायदा केला होता त्यातून गृहखरेदीदारांना कायमस्वरूपी फटका बसणार होता. मोदी सरकारने रेरा कायद्याच्या कलम ९२ मधील तरतुदींचा आधार घेत राज्याचा कायदा रद्द करून ग्राहकांना दिलासा दिला. केंद्राच्या ‘रेरा’कायद्याचे हे कलम ९२, राज्यघटनेच्या अनुच्छेद २५४ (२) मधील परंतुकाचा (प्रोव्हाजझोचा) आधार घेण्याची- आणि राज्याचा कायदा रद्द करण्याची- मुभा केंद्र सरकारला देते. संसदच सर्वोच्च रेरा कायद्याची अंमलबजावणी करून आमची बांधिलकी संपलेली नाही. आम्हाला अनेक याचिकांचा सामना करावा लागला. या कायद्याच्या घटनात्मक वैधतेला आव्हान देण्यात आले. डिसेंबर २०१७ मध्ये मुंबई उच्च न्यायालयाने हा पूर्णपणे वैध ठरविला. त्यामुळे रेराच्या वैधतेबद्दल शंकांना पूर्णविराम मिळाला आणि या कायद्याचे महत्त्व आणि गरज लक्षात आली. संघराज्यातील परस्परांच्या प्रयत्नांतून रेरा अमलात आला आहे. केंद्र सरकारने जरी या कायद्यासाठी पुढाकार घेतला असला तरी राज्य सरकारांना तो अधिसूचित करायचा आहे. त्यासाठीचे नियामक प्राधिकरण तसेच तक्रार करण्यासाठीची यंत्रणा राज्यांनीच नियुक्त करायची आहे. नियामक प्राधिकरणाने दैनंदिन कारभार पाहून तक्रारींचा निपटारा करणे अपेक्षित आहे. प्रकल्प माहितीबाबत अद्ययावत संकेतस्थळ गरजेचे आहे. तर दुसऱ्या बाजूला घटनात्मक संकेत धुडकावत तसेच राज्यकारभारात दिरंगाईचा नमुना म्हणजे पश्चिम बंगाल सरकारने ‘संसद सर्वोच्च’ असल्याची बूज न राखता रेरा कायद्याऐवजी स्वत:चा कायदा आणला. पश्चिम बंगाल गृहबांधणी उद्योग नियामक कायदा (वेबहिरा) त्यांनी २०१७ मध्ये आणला. केंद्र सरकारने अनेक वेळा प्रयत्न करूनही पश्चिम बंगालने केंद्राच्या रेराची अंमलबजावणी करण्यास नकार दिला. त्यामुळे घरखरेदीदारांचे अतोनात नुकसान झाले. या संदर्भात केंद्राचा कायदा आहे हे त्यांना माहीत होते, तरीही त्यांनी त्यांच्या राज्यात कायदा आणला. विशेष म्हणजे अनुच्छेद २५४ अंतर्गत राष्ट्रपतींची संमती घेण्याची तसदीही त्यांनी घेतली नाही. सर्वोच्च न्यायालयात याला आव्हान देण्यात आले आहे. मला खात्री आहे की, त्यांचा हा कायदा घटनात्मकदृष्टय़ा अवैध ठरून ‘एक देश एक रेरा’ अमलात येईल. आजवरची स्थिती रेराची पूर्णपणे अंमलबजावणी झाल्यानंतर ३४ राज्ये व केंद्रशासित प्रदेशांनी नियमावली निश्चित केली आहे. ३० राज्ये व केंद्रशासित प्रदेशांनी नियामक प्राधिकरण तसेच २६ राज्यांनी लवाद प्राधिकरणे (अपीलेट ट्रायब्यूनल) स्थापन केली आहेत. प्रकल्पाची माहिती देणारे अद्ययावत संकेतस्थळ या कायद्याच्या दृष्टीने खूप महत्त्वाचे आहे. त्यामुळे प्रकल्पांबाबत पारदर्शकता निर्माण होण्यास मदत होते. २६ राज्यांतील नियामक प्राधिकरणांकडे ६० हजार प्रकल्प तसेच ४५ हजार ७२३ रिअल इस्टेट एजंटांनी नोंदणी केली आहे. ग्राहकांच्या तक्रार निवारणासाठी २२ राज्यांतर्फे स्वतंत्र न्यायिक अधिकाऱ्यांची नियुक्ती करण्यात आली आहे. ५९ हजार ६४९ तक्रारींचे निवारण करण्यात आले आहे. शेअर बाजारासाठी सेबीचे जे महत्त्व आहे त्याच धर्तीवर घरबांधणी उद्योगासाठी रेराचे आहे. मी नेहमी म्हणतो, शहरी भागातील घरबांधणी उद्योगाचा इतिहास हा ‘रेरा पूर्व कालखंड’ आणि ‘रेराच्या अंमलबजावणीनंतचा काळ’ या दोन भागांत ओळखला जाईल.
