विकासक बदलण्यासाठी दोन तृतीयांश सदनिकाधारकांची संमती अनावश्यक; उच्च न्यायालयाचा महत्त्वपूर्ण निर्वाळा

पुनर्विकास प्रकल्प नोंदणी करण्यापूर्वी माजी विकासकाने घेतलेल्या दोन तृतीयांश सदनिकाधारकांची संमती घेणे आवश्यक असल्याचा निर्णय महारेराने दिला होता. महारेराच्या या आदेशाला तुविन कन्स्ट्रक्शन्स एलएलपीने उच्च न्यायालयात आव्हान दिले होते. न्यायमूर्ती रियाज छागला आणि न्यायमूर्ती फरहान दुभाष यांच्या खंडपीठाने विकासकाची ही याचिका योग्य ठरवताना उपरोक्त निर्वाळा दिला.

विलास वैभव सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने २०१४ मध्ये आदित्य डेव्हलपरसह पहिल्यांदा पुनर्विकासाबाबत करार केला होता. तथापि, विकासकाशी झालेल्या वादांनंतर प्रकरण लवादाकडे गेले. नोव्हेंबर २०२३ मध्ये लवादाने निर्णय देताना विकासकाशी सोसायटीने केलेला करार रद्द केला. त्यानंतर सोसायटीने ऑक्टोबर २०२४ मध्ये तुविन कन्स्ट्रक्शन्ससह नव्याने पुनर्विकास करार केला. कंपनीने नोंदणीसाठी महारेराकडे अर्ज केला. परंतु, रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायद्याच्या कलम १५ अंतर्गत आधीच्या विकासकाने दोन तृतीयांश सदनिकाधारकांची घेतलेली संमती नव्याने घेणे अनिवार्य असल्याचा आदेश महारेराने दिला. या निर्णयाविरोधात कंपनीने उच्च न्यायालयात धाव घेतली होती.

याचिकाकर्त्या विकासकाचा दावा

आधीच्या विकासकासह केलेला पुनर्विकास करार रद्द केल्यावर आणि नव्या विकासकाची नियुक्ती करण्यात आल्यावर आधीच्या विकासकाने दोन तृतीयांश सदनिकाधारकांची घेतलेली समंती नव्याने घेण्याचा आग्रह महारेरा नवनियुक्त विकासकाकडे करू शकत नाही. मुळात ही संमती घेण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही, असा दावा याचिकाकर्त्या विकासकातर्फे करण्यात आला. त्याचप्रमाणे, उच्च न्यायालयाने अशाच प्रकरणांत दिलेल्या निवाड्यांचा दाखला देऊन नवीन विकासक आणि हकालपट्टी करण्यात आलेल्या विकासकाने संमती घेतलेल्या सदनिकाधारकांमध्ये कोणताही करार झालेला नसल्याचा दावा कंपनीतर्फे करण्यात आला.

महारेराचा युक्तिवाद चुकीचा

सोसायटी सह-प्रवर्तक असल्याने, याचिकाकर्त्याला विकास अधिकारांचे हस्तांतरण करणे अनिवार्य आहे. तशी तरतूद संबंधित कायद्यात आहे, असा युक्तिवाद महारेरातर्फे करण्यात आला. आधीच्या विकासकने आधीच १८ सदनिका विकल्या आहेत आणि खरेदीदारांचे हित दुर्लक्षित करता येणार नाही याकडेही महारेरातर्फे न्यायालयाचे लक्ष वेधण्यात आले. तथापि, न्यायालयाने महारेराची भूमिका नाकारली. तसेच, सोसायटी सह-प्रवर्तक आहे आणि म्हणून दोन तृतीयांश सदनिकाधारकांची पूर्व लेखी संमती अनिवार्य आहे हा महारेराचा युक्तिवाद पूर्णपणे चुकीचा असल्याचे न्यायालयाने स्पष्ट केले.

न्यायालयाचा आदेश काय ?

माजी विकासक सोसाय़टीचा केवळ प्रवर्तक होता. त्यामुळे, त्याच्यासह केलेला करात संपुष्टात आल्यावर सदनिकाधारक सोसायटी नवनियुक्त विकासकाविरुद्ध दावे करू शकत नाहीत, असे न्यायालयाने महारेलाचे म्हणणे फेटाळताना स्पष्ट केले. तसेच, महारेराला याचिकाकर्त्याच्या नोंदणी अर्जावर प्रक्रिया करण्याचे आणि संमतीची आवश्यकता रद्द करण्याचे आदेश दिले. महारेराने याचिकाकर्त्याला लागू केलेली अट अस्तित्त्वात असलेल्या कायद्याच्या तसेच रेरा कायद्याच्या तरतुदींच्या विरुद्ध आहे, असे निरीक्षण नोंदवून महारेराने चार आठवड्यांसाठी आदेशाला स्थगिती देण्याची महारेराची विनंती देखील फेटाळली.