सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील मालकी तत्त्वावरील गाळा/सदनिका असणे याचा अर्थ तो गाळा/ती सदनिका खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीला राहण्याची कायदेशीर जागा. अशा गाळ्यातून/सदनिकेतून गाळाधारकाने/सदनिकाधारकाने उपविधी क्र. ५० आणि ५१ यांचा भंग केल्यास कायदेशीर प्रक्रियेने त्याचे संस्थेचे सभासदत्व रद्द करण्याची कलम ५१, नियम २९ आणि सहकार कायद्याचे कलम ३५ यामध्ये तरतूद आहे. दुसरी महत्त्वाची बाब म्हणजे उपविधींचा भंग करणाऱ्या व्यक्तीचे सभासदत्व रद्द करण्याचा अधिकार फक्त संबंधित सोसायटीला असतो; सरकारलासुद्धा असत नाही. अशा परिस्थितीत आपला गाळा/सदनिका पोटभाडय़ाने, काळजीवाहू तत्त्वाने किंवा लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्स पद्धतीने देण्याचा निर्विवाद अधिकार त्याला उपविधी अन्वये नाही. त्यासाठी अशा सभासदाने उपविधी क्र. ४३ मधील तरतुदींचे तंतोतंत पालन करावयाचे असते, ही वस्तुस्थिती पुढील माहितीवरून स्पष्ट होईल.उपविधी क्रमांक ४३१) संस्थेकडे रीतसर अर्ज करून आणि गाळा/सदनिका भाडय़ाने देण्यामागचा त्याचा हेतू विशद करून सभासदाने सोसायटीची लेखी परवानगी घेतली पाहिजे. एखादा सभासद यापुढे निर्देश केलेल्या परिस्थितीत आपला गाळा किंवा त्याचा काही भाग समितीची लेखी पूर्वपरवानगी घेऊन पोटभाडय़ाने, परवाना पद्धतीने किंवा काळजीवाहू तत्त्वावर दुसऱ्यास देऊ शकेल अगर दुसऱ्या कोणत्याही पद्धतीने गाळ्याचा अगर त्याच्या काही भागाचा ताबा देऊ शकेल.१. सभासदास नोकरी, काम-धंदा किंवा प्रदीर्घ आजारपण यामुळे संस्थेच्या कार्यक्षेत्राबाहेर दीर्घ मुदतीसाठी जावे लागणार असल्यास.२. सभासद हा संस्थेच्या जवळपास त्यांच्या मुलांच्या शिक्षणाची सोय उपलब्ध नसल्याने किंवा त्यांना त्या भागातील शाळेत प्रवेश मिळू शकत नसल्याने गाळ्यात राहण्यास येऊ शकत नसल्यास.३. सभासदाला त्याचे काम कार्यक्षमतेने पार पाडता यावे म्हणून त्यांच्या कामदाराने त्यास उपलब्ध करून दिलेल्या जागेतच राहणे आवश्यक असल्यास.४. गाळ्यात राहण्यासाठी येणे अगर गाळ्यातील वास्तव्य चालू ठेवणे काही खऱ्याखुऱ्या कारणामुळे अशक्य असल्याबद्दल सभासदाने समितीची खात्री पटवून दिल्यास परवानगीसाठी करावयाचा अर्ज.२) कोणाही सभासदाने यापुढे निर्देश केलेल्या अटींची पूर्तता केल्याखेरीज गाळा किंवा गाळ्याचा कोणताही भाग पोटभाडय़ाने, परवाना पद्धतीने किंवा काळजीवाहू/पेइंग गेस्ट तत्त्वावर देण्यास अगर अन्य मार्गाने त्याचा ताबा दुसऱ्याकडे देण्यास समिती त्याला परवानगी देणार नाही. त्या अटी अशा-१. त्याने विहित नमुन्यात अर्ज भरला पाहिजे.२. त्याने नियोजित पोटभाडेकरूचा परवानेदाराचा, काळजीवाहकाचा किंवा अन्य कब्जेदाराचा, नाममात्र सभासदत्वासाठी विहित नमुन्यात अर्ज पाठविला असला पाहिजे.३. त्याने अर्जात खालील अभिवचन दिलेले असले पाहिजे.(अ) पोटभाडय़ाने, परवान्याच्या आधारे किंवा काळजीवाहक तत्त्वावर किंवा अन्य मार्गाने त्याचा ताबा घेऊन राहण्याची मुदत संपल्यानंतर पोटभाडेकरूने, परवानादाराने, काळजीवाहकाने किंवा अन्य कब्जेदाराने गाळा वा त्याचा भाग रिकामा करून ताबा परत न दिल्यास ताबा मिळविण्यासाठी त्याच्या विरुद्ध करावयाच्या कायदेशीर कारवाईत संस्थेस पक्षकार म्हणून सामील करून घेऊन सभासद सदर कारवाई सुरू करील. तसेच त्या कायदेशीर कारवाईसाठी संस्थेला करावा लागणारा खर्च भरून देईल. सभासद पोटभाडेकरू, परवानेदार इत्यादीच्या कालावधीत संस्थेस देय असलेला मासिक आकार देईल. ४. तो बिनभोगवटा शुल्क देईल. ते आज सेवाशुल्काच्या दहा टक्के आहे. (सेवा शुल्काची व्याख्या उपविधी क्र. ६८ मध्ये आहे.) मात्र गाळा उपविधी क्र. ३ (२५)मध्ये जी कुटुंबाची व्याख्या दिलेली आहे, त्या व्याख्येत बसणाऱ्या व्यक्तीच्या ताब्यात असेल, अशा व्यक्तीच्या बाबतीत ट्रान्स्फर प्रीमियम सोसायटी वसूल करू शकणार नाही, अशी तरतूद उपविधी क्र. ३८(११)मध्ये आहे.मात्र गाळा किंवा त्याचा काही भाग पोटभाडय़ाने परवाना पद्धतीने/काळजीवाहू तत्त्वावर देण्यास किंवा अन्य मार्गाने ताबा देण्यास परवानगी देतेवेळी समिती अशी मुदत ११ महिन्यांपुरती किंवा समितीस योग्य वाटले तर जादा मुदत सभासदांच्या विनंतीनुसार वेळोवेळी वाढवून देऊ शकेल.५. गाळा खरेदीबाबतचे कायदेशीर कागदपत्र सादर केले आहेत तसेच संस्थेचा रीतसर सभासद होण्याची इच्छा प्रदर्शित केली आहे, अशा गाळा खरेदीदाराकडून बिन भोगवटा शुल्क वसूल केले जाणार नाही.सर्व नियम वाऱ्यावर४३ क्रमांकाच्या उपविधी मध्ये गाळा/सदनिका पोटभाडय़ाने/लीव्ह लायसन्स पद्धतीने/काळजीवाहू तत्त्वावर कोणत्या परिस्थितीत देता येईल असे नियम ग्रथित केलेले असले, तरी काळाच्या ओघाने हे सर्व नियम आणि शर्ती वाऱ्यावर उडून गेल्या आहेत. आपला गाळा/सदनिका पोटभाडय़ाने/लीव्ह लायसन्स पद्धतीने देण्याचा आणि त्याद्वारे भरमसाट पैसा कमविण्याचा आपला जणू जन्मसिद्ध हक्क आहे, असा समज सोसायटय़ांच्या सभासदांचा झाला आहे. याचे मुख्य कारण म्हणजे, जो सभासद आपला गाळा/सदनिका पोटभाडय़ाने/लीव्ह लायसन्स पद्धतीने देतो, त्याने सोसायटी आकारीत असलेल्या सेवाशुल्काच्या (उपविधी ६८) फक्त दहा टक्के बिनभोगवटा शुल्क, त्याच्या नेहेमीच्या मासिक देयकावर दिले की झाले, असे शासकीय पत्रकच आहे. त्यामुळे ज्यांनी स्वस्ताईच्या काळात एकापेक्षा अधिक सदनिका घेतल्या आहेत किंवा ज्यांच्याकडे बक्कळ पैसा आहेत, असे सभासद आजही अनेक सदनिका खरेदी करीत आहेत. अशा सभासदांना आपला गाळा/ सदनिका पोटभाडय़ाने/ लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्स पद्धतीवर देऊन बक्कळ पैसा कमाविण्याची संधी मिळाली आहे आणि मुंबई उच्च न्यायालयाचे न्यायमूर्ती बी. एच. मलापल्ले आणि न्यायमूर्ती जे. एच. भाटिया यांनी, मॉन्ट ब्लँक को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग सोसायटी आणि अन्य अर्जदार विरुद्ध महाराष्ट्र शासन आणि अन्य प्रतिवादी यांच्या प्रकरणी बिनभोगवटा शुल्काच्या बाबतीत हौसिंग सोसायटी विरुद्ध (रिट पिटीशन २६३५-२००१चा निकाल तारीख १३-१२-२००६/ ०२-०३-२००७ रोजी दिला आहे.)या निर्णयाविरुद्ध सर्वोच्च न्यायालयात अपील करण्यात आले असून, त्यामध्ये ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग फेडरेशनसुद्धा सहभागी आहे. गेली सात वर्षे हे अपील सर्वोच्च न्यायालयात प्रलंबित आहे.बिनभोगवटा शुल्क सेवाशुल्काच्या दहा टक्के निश्चित करणारा आदेश महाराष्ट्र शासनाने १ ऑगस्ट २००१ रोजी काढला होता. या आदेशाला आव्हान देणारे हे अपील होते. महाराष्ट्र शासनाचा हा आदेश कोणत्याही शासकीय कायद्याचा भंग करणारा नसून, संपूर्ण राज्यात सारखाच (Uniform) कायदा राज्यात लागू करण्याचा आणि मायनॉरिटी सभासदांची पिळवणूक थांबविणारा योग्य आदेश असल्याचे या दोन्ही न्यायमूर्तीनी आपल्या निकालपत्रांत म्हटले आहे. आणि या अनुषंगाने या शासकीय आदेशाला आव्हान देणारे मॉन्ट ब्लँक हौसिंग सोसायटी आणि अन्य यांचे अपील फेटाळले. मात्र, उपविधीत नमूद केलेल्या कौटुंबिक व्याख्येतील जावई, मेहुणा, मेहुणी आणि सभासदाचा साडू यांना बिनभोगवटा शुल्क भरण्यातून सुट मिळणार नाही, असे या निकालपत्रात म्हटले आहे. जरी सर्वोच्च न्यायालयात मुंबई उच्च न्यायालयाने दिलेल्या निर्णयावरील अपील प्रलंबित असले तरी महाराष्ट्र शासनाने, ९७व्या घटना दुरुस्तीच्या अनुषंगाने १९६०चा महाराष्ट्र सहकारी संस्थांचा कायदा सुधारताना, उपविधी क्र. ३(२५)मध्ये नमूद केलेल्या कौटुंबिक व्याख्येतून, मुंबई उच्च न्यायालयाने उल्लेख केलेल्या सभासदाच्या उपरोक्त नातलगांना वगळावयास हवे होते, असे आमचे ठाम मत आहे. कारण विद्यमान तरतुदींचा काही लबाड लोक गैरफायदा घेत असल्याच्या तक्रारी ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग फेडरेशनकडे आल्या आहेत.सर्वोच्च न्यायालयाकडे डोळेमहाराष्ट्रातील असंख्य हौसिंग सोसायटय़ांचे सर्वोच्च न्यायालयाच्या या निकालाकडे डोळे लागून राहिले आहेत. कारण अत्यंत कमी बिनभोगवटा शुल्क भरून अनेक सभासद स्वत:च्या तुंबडय़ा भरत आहेत आणि सोसायटय़ा मात्र आर्थिकदृष्टय़ा वंचित आहेत. या सभासदांचे आणखी एक वैशिष्टय़ म्हणजे जे सभासद आपला गाळा/ सदनिका पोटभाडय़ाने/ लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्स पद्धतीने देऊन स्वत: सोसायटीचे पदाधिकारी होतात. तसेच ते ज्या नवीन सोसायटीचे सभासद होतात तेथेही पदाधिकारी होतात. अर्थात अशा सभासदांची लबाडी शासनाचे नजरेस आली आहे. म्हणून नव्याने सुधारणा केलेल्या पोटनियमातील पोटनियम क्रमांक ४३ मध्ये पुढीलप्रमाणे सुधारणा केली आहे. ४३(१) आपला गाळा/ सदनिका लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्स तत्त्वावर/ किंवा काळजीवाहू तत्त्वावर देण्यापूर्वी सभासद आपल्या उद्देशाची जाणीव सोसायटीला देईल.मात्र असा सभासद लीव्ह अ‍ॅण्ड लायन्सची नोंदणीकृत आणि सोसायटीला जाणीव दिल्याची प्रत पोलीस ठाण्याला देईल. आपला गाळा/ सदनिका पोटभाडय़ाने देण्यासाठी सोसायटीची परवानगी घेण्याची गरज मात्र आपला गाळा/ सदनिका पोटभाडय़ाने द्यावयाच्या आठ दिवस अगोदर त्याने तशी लेखी जाणीव सोसायटीला दिली पाहिजे.परंतु केवळ सभासदच नव्हे तर पदाधिकारीसुद्धा उपविधींना न जुमानता आपल्या सदनिका लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्सवर देतात. एवढेच नव्हे तर मूळ सोसायटीतसुद्धा पदाधिकारी म्हणून काम करतात. शासनाने सुधारित उपविधीत, असे पदाधिकारीपद अशा सभासदांना भूषविता येणार नाही अशी तरतूद करावयास हवी होती. परंतु या संबंधीचे एकंदर उपविधी पाहिले तर ते सोसायटीच्या हिताच्या विरुद्ध आणि सभासदांना सोसायटीच्या जीवावर स्वत:च्या तुंबडय़ा भरून घेता येतील अशारितीने सरकारचा प्रयत्न दिसतो. तसे नसते तर लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्सवर आपली सदनिका देणाऱ्या सभासदांना सेवा शुल्काच्या केवळ दहा टक्के इतके तुटपुंजे बिनभोगवटा शुल्क देण्याची तरतूद केली नसती. माऊंट ब्लँक सोसायटीने उच्च न्यायालयात केलेल्या याचिकेच्या सुनावणीचे वेळी सरकारी वकीलांनी जणू गरीब बिचाऱ्या सभासदांचेच वकीलपत्र घेतले होते, असे दिसून येते. म्हणून या संदर्भात सर्वोच्च न्यायालय काय निर्णय देते याकडे सोसायटय़ांचे लक्ष लागून राहिले आहे.
