पुनर्विकासातील घर मालमत्ता कराचा चक्रव्यूह

पुनर्विकास योजनेत चाळकऱ्यांची स्टॅम्प डय़ुटी व रजिस्ट्रेशन करणे जेवढे त्रासदायक आहे, त्यापेक्षा अधिक अन्याय मालमत्ता कर आकारण्यात झालेला आहे.उपकरप्राप्त चाळीतील रहिवाशांसाठी ३५० चौ. फूट क्षेत्रफळांपर्यंत सदनिका मिळालेल्या भाडेकरूंना पुनर्विकास योजना D.C.R. ३३  (७) च्या तरतुदीनुसार २० टक्के Concessional Levy Property Tax अंतर्गत बृहन्मुंबई महानगरपालिका मालमत्ता कर भरण्यासाठी १४४ (D) प्रमाणे सवलत देत आहे. सदर सवलत २० टक्के ते ८० टक्के कर भरणे अशी सतत २० वर्षे दिलेली आहे. त्यानंतर ही सवलत बंद केली जाईल. परंतु ३५० चौ. फुटांवरील मोठय़ा क्षेत्रफळाच्या सर्व सदनिकाधारकांना या हक्काच्या गरजेच्या सवलतीपासून वंचित केलेले आहे. घराचा ताबा घेतल्या दिनांकापासून या सदनिकाधारकांना साधारण बाजारभावाने खरेदी केलेल्या सदनिकेसमान १०० टक्के मालमत्ता कर भरावा लागत आहे. या सदनिकाधारकांना ही सवलत नाकारतानाच अन्य कोणतीच सवलत दिलेली नाही. पूर्वीचे नाममात्र भाडे भरणाऱ्या भाडेकरूंना/मुंबईकरांना पुनर्विकास योजनेत मालमत्ता कर सवलत नाकारल्याने महाराष्ट्र राज्य गृहनिर्माण धोरण व त्याचा मूळ उद्देश यालाच हरताळ फासला आहे.
मालमत्ता करात सवलत दिलेली नाहीच. त्यातच संभाव्य करवाढीची टांगती तलवार डोक्यावर ठेवली आहे. शहर नियोजनतज्ज्ञ यांच्या सांगण्यानुसार मुंबई विद्यापीठातील अर्थतज्ज्ञांनी करप्रणालीचा तौलनिक अभ्यास करून १० वर्षांपूर्वीच मालमत्ता करवाढ सुचविली आहे. या अभ्यासाचा हवाला देत (certainty) संभाव्य करवाढ होण्याचे संकेत दिलेले आहेत. सदर करवाढ दर पाच वर्षांनी ४० टक्केप्रमाणे वाढतच राहणार आहे. अशा धोरणाने पूर्वीच्या नगण्य भाडय़ावर राहणारे रहिवासी पुनर्विकासातील घरात किती वर्षे टिकाव धरतील. कदाचित म्हणूनच पुनर्विकासातील प्रत्येक घर मालकी तत्त्वावर दिले जाते, ज्यामुळे भविष्यात करवाढ परवडली नाही तर घर विका आणि मुंबईबाहेर जा. किंवा मुंबईतील झोपडय़ात रहा, असे का म्हणू नये? या सर्वाचा गंभीर विचार करण्याची वेळ आलेली आहे. मुंबईत चाळीत राहणाऱ्या आणि हेरिटेजमधून सुटका झालेल्या रहिवाशांवर मालमत्ता कराचा पाश (मध्यमवर्गीयांच्या) गळ्याभोवती आवळला जात आहे.
पुनर्विकासातील घराला सन १९९८ मध्ये ३६० चौ. फूट क्षेत्रासाठी दरमहा १०८० रुपये मालमत्ता कर येत असे. सन २००७ मध्ये तो १४४० रुपये द्यावा लागे. सदर कर दर हा जी/दक्षिण विभागातील आहे. त्यातच साधारण १०००  रुपये देखभाल खर्च (Maintenance charge). यापेक्षा गडय़ा आपल्या चाळीतील खोल्या बऱ्या, अशीच लोकांची अवस्था झाली आहे. या खर्चाशी चाळीतील भाडय़ाशी तुलना केल्यास भाडे नियंत्रण कायदा- १९४० प्रमाणे मूळ भाडय़ात फक्त पाच टक्के वाढ दरवर्षी येते. साधारण २०० ते  ५००  रुपये भाडे भरणाऱ्यांना  १० ते  २५ रुपये भाडेवाढ द्यावी लागते. या हिशेबाने मालमत्ता कर, देखभाल खर्च याचा मेळ मूळ भाडेकरूंच्या उत्पन्नाशी कसा जमावा,  याचे कारण आहे मालमत्ता कर धोरण!
पुनर्विकासातील या अन्याय्य मालमत्ता कराची कल्पना असल्याने जागरूक ज्येष्ठ भाडेकरूंनी चाळमालक/विकासक यांच्याकडे करारनाम्यात एक कलम टाकायला लावले. नंतर ते स्मॉल कॉज कोर्टाने नक्की केले. ((Inj. Notice No. 5046 OF 1995.) चाळमालक आणि विकासक यांनी एकत्रित निर्माण केलेल्या कॉर्पस फंडातून मालमत्ता आदी कर भरले जातील. जर या फंडाची रक्कम कमी पडल्यास त्यात आवश्यकतेनुसार भर घातली जाईल, ज्याद्वारे मालमत्ता कर भरला जाईल, अशी कायदेशीर कर भरण्याची जोखीम चाळमालक/विकासक यांनी का घेतली? कारण सदर कर भरणा ते करणार नव्हते. मालमत्ता कर तुंबल्यावर बृहन्मुंबई महानगरपालिका इमारतींच्या भिंतीवर नोटीस चिकटवतील, तेव्हा नोंदणीकृत गृहनिर्माण सोसायटी कमिटी व इतर सभासदांना याचे गांभीर्य कळेल. आज असेच घडले आहे. सोसायटीतील रहिवाशांची झोप उडाली. त्यांनी चाळमालकांना जाब विचारला, चर्चा केली. चाळमालकांनी सांगितले की, सभासद इमारतीमधील सदनिकांमध्ये वास्तव्य करीत आहेत. सदनिकेचा व इमारतीचा ताबा आहे, तेच सदनिकेतील सुखसोयी सुविधा उपभोगत आहेत. साहजिकच मालमत्ता कर सोसायटी सभासदांनी स्वत: भरणे क्रमप्राप्त आहे. मालमत्ता कर आम्ही भरला नाही किंवा सभासदांनी भरला नाही तरी सभासदांच्या इमारतींचा लिलाव होईल. त्यात सोसायटी सदनिका सभासदांच्या आहेत. सभासद स्वत:च्या मालकीच्या सदनिका गमावतील (यालाच वकिली भाषेत म्हणतात, Eloquent Silence not ot Comment). सदर तर्काच्या आधारे चाळमालक/विकासक यांनी दिलेली कर भरण्याची हमी. मालमत्ता कर देयके येत राहतात. लिलावाच्या नोटिसा लागतात. पण ठोस निर्णय होत नाही. सध्या तरी लिलाव थांबला आहे. परंतु मालमत्ता कर हा भरावाच लागेल. त्याला पर्याय नाही. कर हा शासनाचा महसूल आहे आणि तो ते मिळवणारच. मालमत्ता कर सवलत सर्वाना मिळाली असती तर कदाचित बऱ्याच जणांनी ऐपतीप्रमाणे कर भरणा केला असता. कारण येथील एकूण ७० भाडेकरूंपैकी ६० सदनिकाधारकांना सवलत मिळालेली नाही. या सर्वाच्या ३६० चौ. फू. क्षेत्र व ५३५ चौ. फूट क्षेत्रफळाच्या सदनिका आहेत. आजपर्यंत या तीन विंगच्या इमारतींवर १ कोटी ३० लाख रुपये मालमत्ता कर तुंबला आहे.
भाडे नियंत्रण कायदा १९४० (Rent Act-1940) मध्ये २० टक्के, १०० टक्के असा भेदभाव मूळ भाडय़ात किंवा इतर टॅक्समध्ये नाही. किंवा देखभाल खर्चासाठी महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० आणि तत्सम सुधारित कायद्याप्रमाणे सोसायटीमधील सर्व सदनिकाधारकांना समान रक्कम द्यावी लागते. या कायद्यात कमीत कमी किंवा जास्तीत जास्त कितीही क्षेत्रफळाच्या सदनिका 1RK, 2BHK, 3BHK असले तरी प्रत्येक सदनिकेप्रमाणे ठरलेली रक्कम देखभाल खर्च काढला जातो. परंतु चाळीतील मूळ भाडेकरू/रहिवासी पुनर्विकसित इमारतीमध्ये राहायला गेल्यास, ३५० चौ. फुटांपेक्षा मोठय़ा घरात गेले आणि कर सवलतीत मेले ते असे. यांना कर सवलत का नाही?
चाळीतील भाडेकरूंचे पुनर्वसन केल्यानंतर उर्वरित  F.S.I. विक्रीच्या इमारतीसाठी कामी येतो. धोकादायक (Delapidated Condition) चाळीचा F.S.I., फंजिबल एरिया या सर्वाची गोळाबेरीज 3.5 F.S.I.  च्या पुढे जाते. थोडक्यात सांगायचे तर पुनर्विकासात मूळ भाडेकरूला मोठे घर दिल्यानंतरसुद्धा मूळ भाडेकरूला दिलेल्या क्षेत्रफळाच्या साधारण दुप्पट F.S.I.  चा फायदा विकासकाला होत असतो.
पुनर्विकासातील मूळ भाडेकरूंच्या सदनिकेच्या दुप्पट सदनिका असलेल्या इमारती विकासक बांधतो. त्या सदनिकांचा मालमत्ता कर मजल्यागणिक वाढत जातो. कारण त्या भाडेकरूंच्या STD सात मजल्यांपेक्षा जास्त मजल्यांच्या इमारती असतात. या टॉवरमध्ये तरणतलाव (Swiming Pool), कार पार्किंग, जॉगिंग पार्क, पोडिअम स्पेस, गार्डन अशा सुविधा असतात. जेवढय़ा जास्त सुविधा तेवढा वाढत जाणारा दर चौ. फुटाचा मालमत्ता कर दर. याचाच अर्थ एक मूळ भाडेकरू स्वत:चा अधिक दोन कुटुंबाचा मालमत्ता कर भरण्यास कारण होतो व दोन कुटुंबाची घराची गरज भागवतो. अशा सेलेबल टॉवरमधील रहिवासी उच्च आर्थिक स्तरातील असल्याने मालमत्ता कर वेळेत भरतात, ज्यामुळे महसुलात प्रचंड वाढ होते आणि नियमित उत्पन्नाचा स्रोत (Regular Income) निर्माण होतो.
पुनर्विकासातील या मोठय़ा सदनिकाधारकांमुळे शासन, विकासक, जमीन मालक यांना प्रचंड फायदा मिळतो. त्याच मूळच्या मुंबईकर भाडेकरूंचा विसर शासनाला पडला; आणि नेमके यालाच लक्ष्य करत मालमत्ता करासारख्या जीवघेण्या खर्चात त्याला लोटले. मालमत्ता कर सवलत नाकारून अशा सदनिकाधारकांना कायमचे बेदखल का केले? केवळ ३५० चौ. फुटांपेक्षा मोठे सदनिका क्षेत्रफळ या एकाच निकषावर घराचा ताबा घेतल्यापासून १०० टक्के मालमत्ता कर भरायची सक्ती का केलेली आहे? ३५० चौ. फुटांपर्यंतच्या क्षेत्रफळाच्या सदनिकांना सुरुवातीला ८० टक्के मालमत्ता कर सवलत का दिली? म्हाडा अ‍ॅक्ट १९७६ D.C.R. 33 (7)  च्या तरतुदीनुसार जर ३५० चौ. फुटांपेक्षा जास्त क्षेत्रफळ मिळाले तर या सदनिकाधारकांचा काय दोष? हे प्रश्नां  अनुत्तरीतच राहतात.(उत्तरार्ध)