म्हा डाच्या वसाहतींना ३ चटई निर्देशांक लागू केल्यापासून म्हाडा वसाहतींमध्ये उत्साहाचे वातावरण निर्माण झालेले आहे. अनेक सहकारी गृहनिर्माण संस्था आपापल्या परीने पुनर्वकिास कसा करायचा याचा आढावा घेत आहेत. सर्व पदाधिकारी कामाला लागले आहेत. चांगल्या सल्लागार संस्था कोण? विकासक कोण? आपल्याला नेमकं काय मिळणार आहे? वाढीव चटई निर्देशांकामुळे नेमका कोणता फायदा होणार आहे? अशा अनेक प्रश्नांची उत्तरे मिळविण्यासाठी धडपड चालली आहे.वास्तविक, शासनाने दि. ४ मे २०१३ रोजीच सदरची नियमावली कलम ३७(१) अन्वये नागरिकांच्या हरकती व सूचना मागवण्यासाठी प्रसिद्ध केलेली होती. त्यामुळे अनेक रहिवासी, गृहसंस्थांनी त्यांच्या सल्लागाराने सुचविल्यानुसार पुनर्वकिासाची प्रक्रिया पुढे ढकललेली होती. मी कामानिमित्ताने अशा अनेक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या संपर्कात येत असतो. बऱ्याच ठिकाणी पदाधिकाऱ्यांचा सूर असा की, ‘आम्हाला पूर्वी विकासकाने अमुक एक चटई क्षेत्र कबूल केलेले आहे. आता त्यात नक्कीच वाढ होणार. निदान हार्डशिप रकमेत तरी भरघोस वाढ होईल,’असाच असतो. परंतु प्रत्यक्षात उलटेच घडत आहे. विकासक अधिकच्या सुविधा देण्याऐवजी कबूल केलेल्या सुविधा व चटई क्षेत्र देण्यास असमर्थता दर्शवत आहेत. त्यामुळे ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी ८ ऑक्टोबर २०१४ पूर्वी विकास करारनामा केला आहे किंवा ज्यांचा विकास करारनामा प्रगतिपथावर आहे त्यांच्या पुनर्वकिासाला खीळ बसली आहे, असेच चित्र सर्वत्र दिसत आहे. बहुतेक विकासकांनी केलेला प्राथमिक करारनामा संपुष्टात आणला आहे किंवा पुन्हा वाटाघाटी करण्यासाठी तगादा लावलेला आहे किंवा काही प्रकरणांत आपले अंग काढून घेत आहेत.असे का घडते? विकासक फसवत आहे का? विकासक खरोखरच हतबल आहे का? सहकारी गृहनिर्माण संस्था व पदाधिकाऱ्यांची मागणी अवास्तव आहे का? शासन निर्णयात संदिग्धता आहे का ? का आणखी काही कारणे आहेत? हे सर्व जाणून घेण्यासाठी आपल्याला पूर्वीच्या निर्णयापर्यंत म्हणजेच डिसेंबर २००८ पर्यंत मागे जावे लागणार आहे. म्हाडा वसाहतीच्या पुनर्वकिास संदर्भात शासनाच्या सदरच्या धोरण निश्चितीचे तीन महत्त्वाचे टप्पे मानले जातात.’ दि. ६ डिसेंबर २००८ रोजी शा. क्र. टीपीबी / ४३०८ / ७४ / सी आर - ११ / २००८ / यु डी -११ अन्वये प्रसिद्ध केलेला शासन निर्णय. यामध्ये म्हाडा वसाहतींना २.५ इतका चटई निर्देशांक लागू केला गेला. तसेच उर्वरित सामाईक क्षेत्र विकासकाला जागेचे अधिमूल्य म्हणजेच प्रीमियम भरून वापरण्याची मुभा दिली गेली.’ दि. २० सप्टेंबर २०१० रोजी म्हाडाने विशेष परिपत्रक( क्र. २३६ / २२ ) काढून, उर्वरित सामाईक क्षेत्र विकासकाला प्रीमियम भरून वापरण्याचीअसलेली मुभा त्वरित रद्द केली व त्याऐवजी सदरचे क्षेत्र फक्त बांधीव स्वरूपात घेण्याची अट कायम ठेवली. परंतु ज्या संस्थेचे / विकासकाचे प्रस्तावावरील दिनांकापूर्वी तत्त्वत: मंजूर झालेले आहेत. त्यांना उर्वरित सामाईक क्षेत्र प्रीमियम भरून वापरण्याची मुभा दिली गेली. सदर निर्णयाचा मुख्य उद्देश हा म्हाडाला शहरात घरे वाढवायची होती ( हाउसिंग स्टॉक), जेणेकरून सर्वसामान्यांना परवडणाऱ्या दरात मुबलक घरे उपलब्ध होतील. ’ दिनांक ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजी शा. क्र. टीपीबी /४३१३ / १२३ / सी आर- ४७ / २०१३ / यु डी- ११ अन्वये बृहन्मुंबईच्या विकास नियमावली कलम ३३(५) मध्ये सुधारणा करून म्हाडाच्या सर्व वसाहतींना ३ चटई निर्देशांक (ारक ) लागू केला गेला. परंतु सदरच्या वाढीव चटई क्षेत्राची विभागणी करताना रहिवासी संस्थेवर (पर्यायाने विकासकावर ) अनेक र्निबध लागू केले गेले. डिसेंबर २००८ मध्ये प्रसिद्ध झालेल्या शासन निर्णयानुसार अनेक विकासकांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था व त्यांच्या पदाधिकाऱ्यांशी वाटाघाटी करून त्यांना योग्य असा प्रस्ताव दिला. सदर प्रस्ताव देते वेळी उर्वरित सामाईक क्षेत्र, विकासकाला प्रीमियम भरून वापरण्याची मुभा असल्यामुळे विकासक भरपूर नफा कमवू शकत होता व त्या प्रमाणात सदनिकाधारकांनासुद्धा भरघोस मोबदला देण्याचे आश्वासन दिले गेले. प्रसंगी प्रस्तावाचे व आश्वासनाचे रूपांतर करारामध्ये केले गेले; ज्या २० सप्टेंबर २०१० पूर्वी सादर करून मंजूर करून घेतले त्यांना नवीन नियमावलींच्या अटी लागू नसल्याने त्यांना जुन्या नियमावलीप्रमाणे काम चालू ठेवता येईल. अशा प्रसंगी विकासकाने गृहनिर्माण संस्थांना दिलेली आश्वासने पाळण्यास काहीच हरकत नाही. तसेच ज्या प्रस्तावांना म्हाडाने ‘ना हरकत’ प्रमाणपत्र दिलेले आहे व ते दि. ८ ऑक्टोबर २०१४ पर्यंत वैध आहे. अशा प्रस्तावांना जुन्या नियमावलीप्रमाणेच ( २.५ चटई निर्देशांक ) जावे लागणार आहे. परंतु ज्यांचे प्रस्ताव कोणत्याही कारणास्तव दि. २० सप्टेंबर २०१० पूर्वी मंजूर होऊ शकले नाहीत त्यांचे भवितव्य नक्कीच टांगणीला लागलेले आहे. अशा प्रसंगी विकासकांना गृहनिर्माण संस्थांबरोबर पुन्हा वाटाघाटी करण्याशिवाय पर्याय उरलेला नाही. त्यामुळे दि. २० सप्टेंबर २०१० नंतर म्हाडाकडे पुनर्वकिासकाचा कोणताच प्रस्ताव सादर केला गेला नाही. ह्याचा सर्वात मोठा फटका पुनर्वकिासाच्या प्रतीक्षेत असलेल्या तसेच जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींना बसला आहे. तसेच या निर्णयामुळे म्हाडाला पूर्वीप्रमाणे प्रीमियमही मिळाला नाही आणि अपेक्षेप्रमाणे तयार घरेही मिळाली नाहीत. त्यामुळे सप्टेंबर २०१० नंतर आत्तापर्यंतचे दिवस शांत गेले. किंवा फुकटच गेले असे म्हणावे लागेल. दिनांक ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजीच्या निर्णयाने पूर्वीच्या निर्णयांच्या बऱ्याच कमतरता शासनाने भरून काढत वाढीव चटई निर्देशांक जाहीर तर केलाच, पण त्याचबरोबर स्वत:च्या पदरात विकासकांच्या खर्चाने घरांचा साठा पाडून घेतला. अनेक तज्ज्ञांनी शासनाच्या या निर्णयाचे स्वागत केले. आता विकासक कंपन्यांची खरी कसब पणाला लागणार आहे. एकीकडे गृहसंस्थांना सांभाळायचे, दुसरीकडे म्हाडाला स्वत:च्या खर्चाने घरे बांधून द्यायची आणि तिसरीकडे हाती उरलेल्या बांधकाम क्षेत्रफळाचा वापर करून सर्व खर्च भागवून नफा कमवायचा, शिवाय या स्पध्रेत टिकून राहायचे. सुधारित नियमांमुळे विकासकाला मिळणाऱ्या बांधकाम क्षेत्रफळावर मर्यादा आल्यामुळे विकासकाकडून मिळणारे फायदे पूर्वी दिलेल्या आश्वासनांच्या तुलनेत फारच कमी असल्याने विकासक व गृहसंस्थांच्या वाटाघाटी सफल होत नाहीत. ज्या विभागात बाजारभाव चांगला आहे तेथे विकासक अजूनही आशा लावून आहे. परंतु जेथे बाजारभाव जेमतेम आहे तेथे विकासक फिरकतसुद्धा नाही.विकासक किंवा बिल्डर माझ्या माहितीप्रमाणे खालील तीन प्रकारचे असू शकतात. १. काही विकासक ( विशेषत: नवोदित ) हे अतिशय जिद्दी असतात. कोणत्याही परिस्थितीत प्रकल्प पूर्ण करायची त्यांची जिद्द असते. स्पध्रेत टिकून राहणे व नाव कमविणे हा त्यांचा उद्देश असतो. गृहसंस्थांशी व्यवहार करताना हे फारच जपून वागतात. २. काही व्यावहारिक व तुलनेने मोठे विकासक आपल्या व्यवसायाचा एक भाग म्हणून व्यवस्थित ठेका पद्धतीचा मार्ग अवलंबून गृहसंस्थांना प्रस्ताव सादर करतात. त्यांचा सदर क्षेत्राचा अभ्यास व अनुभव दांडगा असल्यामुळे अवास्तव आश्वासने न देता योग्य तो मोबदला प्रास्तावित करतात. अशांना कोणत्याही परिस्थितीत प्रकल्प पूर्ण करणे व नाव टिकवून ठेवणे जास्त महत्त्वाचे वाटते.३. परंतु काही दलाल स्वरूपाचे विकासक हे कोणत्याही मार्गाने फक्त प्रकल्प स्वत:च्या पदरात पाडून घेण्यासाठी गृहनिर्माण संस्थांना वाट्टेल तशी आश्वासने देतात. त्यांना प्रकल्प पूर्ण करण्याची घाई नसते. एकदा प्राथमिक करारनामा झाला की मोठे विकासक स्वत:चे हक्क विकून नफा (दलाली) कमविण्याचे मनसुबे बाळगून असतात. ते गृहसंस्थेच्या काही पदाधिकाऱ्यांना किंवा त्या भागातील ‘नामवंत’ व्यक्तींना हाताशी धरून आपले व्यवहार पूर्ण करून घेतात.गृहनिर्माण संस्थांनी विकासकाची निवड करताना फारच चौकस राहणे हितावह आहे. शासनाने दि ३ जानेवारी २००९ रोजी एक परिपत्रक काढून गृहनिर्माण संस्थांसाठी काही मार्गदर्शक मुद्दे आखून दिलेले आहेत. त्याचे पालन केल्यास संभाव्य फसवणूक टाळता येईल.एक गोष्ट मात्र सत्य आहे की, दिनांक ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजीच्या सुधारित नियमामुळे जुने सर्व करार संपुष्टात आलेले असून नवीन व्यवहार चालू होतील. उपनगरांतील ज्या गृहसंस्थांच्या जागेचे क्षेत्र ४००० चौ. मी. पेक्षा जास्त आहे व त्यांनी सध्या १ चटई निर्देशांक वापरलेला आहे तसेच त्यांच्या जागेचे रेडी रेकनरनुसार प्रति चौ.मी. मूल्य अंदाजे रुपये ७०,००० पेक्षा कमी आहे अशा गृहसंस्थांच्या पुनर्वकिासाची प्रायोगिक मर्यादा आपण पाहू.सुधारित नियमानुसार म्हाडाच्या वसाहतींना ३ इतका चटई निर्देशांक देणे आवश्यक आहे. त्यापकी १ + ५०% म्हणजेच १.५ इतका चटई निर्देशांक गृहसंस्थांना मिळू शकतो. त्याचा ६० टक्क्यांइतका चटई निर्देशांक विकासकाला पुनर्वकिासाचा मोबदला म्हणून देणे आहे. ( १.५ च्या ६० टक्के म्हणजेच ०.९ ). येथे एकूण २.४ ( १.५. + ०.९ ) इतका चटई निर्देशांक वापरला गेला. उरलेला चटई निर्देशांक ( ०.६ ) हा म्हाडा व विकासकामध्ये ६० : ४० या प्रमाणात विभागून घेतला जातो. वरील हिशोब पाहता, विकासकाच्या पदरात १.१४ ( ०.९ + ०.२४ ) इतका चटई निर्देशांक पडतो व त्याचेच भांडवल उभारून विकासकाला गृहसंस्थांना १.५ व म्हाडाला ०.३६ इतक्या चटई निर्देशांकाचे बांधकाम स्वखर्चाने करून द्यावे लागते. त्यात पुनर्वकिासासाठी लागणाऱ्या ४० ते ५० विविध मंजुऱ्यांचा खर्च भागवताना विकासकाची दमछाक होते. शेवटी यातही भरपूर फायदा आहे; परंतु म्हाडाला ०.३६ इतक्या चटई निर्देशांकाचे मोफत बांधकाम करून देणे बहुतेक विकासकांना अजूनही खटकते आहे. गृहनिर्माण संस्थांनी अवास्तव अपेक्षा न ठेवता वरील सुधारित नियमावलीचा अभ्यास करून सूज्ञ विचाराने विकासकाबरोबर सहकार्य केल्यास त्यांच्या वसाहतीचा पुनर्विकास योग्य तऱ्हेने व योग्य कालावधीत होऊ शकतो.एकीकडे गृहसंस्थांना सांभाळायचे, दुसरीकडे म्हाडाला स्वत:च्या खर्चाने घरे बांधून द्यायची आणि तिसरीकडे हाती उरलेल्या बांधकाम क्षेत्रफळाचा वापर करून सर्व खर्च भागवून नफा कमवायचा, शिवाय या स्पध्रेत टिकून राहायचे. सुधारित नियमांमुळे विकासकाला मिळणाऱ्या बांधकाम क्षेत्रफळावर मर्यादा आल्यामुळे विकासकाकडून मिळणारे फायदे पूर्वी दिलेल्या आश्वासनांच्या तुलनेत फारच कमी असल्याने विकासक व गृहसंस्थांच्या वाटाघाटी सफल होत नाहीत.
