प्रकल्प हस्तांतरण महारेराचे नवीन परिपत्रक

मालमत्ता ही सतत हस्तांतरित होत असते. जशा खाजगी मालमत्ता हस्तांतरित होत असतात, तसेच मोठमोठय़ा बांधकाम प्रकल्पांचे देखील हस्तांतरण होत असते. खाजगी मालमत्तेत त्या मालकाच्या कुटुंबाचेच हक्क आणि हितसंबंध गुंतलेले असतात, मात्र बांधकाम प्रकल्पात त्या प्रकल्पातील सर्वच खरेदीदारांचे हक्क आणि हितसंबंध गुंतलेले असल्याने, अशा हस्तांतरणाविषयी सर्व ग्राहकांना माहिती असणे अत्यावश्यक आहे.

याच प्रमुख उद्देशाने नवीन रेरा कायद्यात कलम १५ मध्ये प्रकल्प हस्तांतरणाबाबत विशिष्ट तरतूद करण्यात आलेली आहे. कलम १५ मधील तरतुदीची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी कशी करावी हे स्पष्ट करण्याकरिता महारेरा प्राधिकरणाने दि. ०८.११.२०१७ रोजी एक परिपत्रक काढून त्यात यासंबंधी सविस्तर तरतुदी करण्यात आल्या होत्या. दि. १८.११.२०१७ रोजीच्या लेखांकात आपण त्याची सविस्तर माहिती घेतलेली आहे.

तेव्हापासून गेल्या काही काळातील विविध प्रकरणांत निर्माण झालेले वाद लक्षात घेऊन महारेरा प्राधिकरणाने दि. ०८.११.२०१७ रोजीचे परिपत्रक मागे घेतलेले आहे आणि दि. ०४.०६.२०१९ रोजी २४/२०१९ अनुक्रमांकाचे नवीन परिपत्रक निर्गमीत केलेले आहे. या नवीन परिपत्रकाने जुन्या परिपत्रकानुसार होणाऱ्या अंमलबजावणीमध्ये थोडासा बदल केलेला आहे. त्यानुसार प्रकल्प हस्तांतरणाकरिता विकासकास नवीन परिपत्रकासोबत प्रसिद्ध केलेल्या परिशिष्ट-अ नमुन्यातील अर्ज दाखल करणे आवश्यक ठरणार आहे. या अर्जात सध्याच्या विकासकाची माहिती, प्रस्तावीत नवीन विकासकाची माहिती, प्रकल्प हस्तांतरणाचे कारण नमूद करणे आवश्यक आहे. तसेच अशा हस्तांतरण अर्जास प्रकल्पातील दोन तृतीयांश (२/३) ग्राहकांची ना हरकत देखील जोडणे आवश्यक असणार आहे. या अर्जातच १.  प्रकल्पातील हक्काधिकार किंवा प्रकल्प हस्तांतरणाबाबत कंपनी वाद न्यायाधिकरण किंवा इतर सक्षम न्यायालयात वाद प्रलंबित नसल्याचे, २. प्रकल्पात हक्काधिकार किंवा प्रकल्पावर बोजा असल्यास अशा त्रयस्थ व्यक्तींची प्रकल्प हस्तांतरणास हरकत नसल्याचे, ३. प्रकल्प हस्तांतरणावर कोणत्याही न्यायालयाचा मनाईहुकूम (स्टे ऑर्डर) नसल्याचे नमूद करणे आवश्यक असणार आहे.

नव्या विकासकाने जुन्या विकासकांच्या सर्व व्यवहाराला मान्यता देत असल्याची हमी देणे जुन्या परिपत्राकानुसारच नव्या परिपत्रकात देखील बंधनकारक आहे, ही महत्त्वाची बाब आहे.

ज्या प्रकल्पांबाबत कोणतीही न्यायालयीन प्रकरणे उद्भवलेली नाहीत किंवा प्रलंबित नाहीत अशा प्रकल्पांच्या हस्तांतरणाची प्रक्रिया तुलनेने सोपी आहे. मात्र एखाद्या प्रकल्पात न्यायालयीन प्रकरण उद्भवलेले असेल किंवा प्रलंबित असेल किंवा प्रकल्प हस्तांतरणावर मनाईहुकूम (स्टे ऑर्डर) असेल तर अशा प्रकल्पांचे हस्तांतरण हे अशक्य नसले तरी कठीण आणि किचकट व्हायची शक्यता आहे.

प्रकल्प हस्तांतरणातील सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे दोनतृतीयांश ग्राहकांची संमती किंवा ना हरकत. आधीच्या कोणत्याही कायद्यात प्रकल्पातील ग्राहकाला प्रकल्प हस्तांतरणाबाबत असे प्रत्यक्ष कायदेशीर अधिकार नव्हते. रेरा कायद्याने ग्राहकांना दिलेले हे अधिकार अत्यंत महत्त्वपूर्ण आणि दूरगामी परिणाम करणारे आहेत. ग्राहकांनी आपल्या या हक्काचा वापर करताना शक्य ती सर्व सावधानता बाळगणे आवश्यक आहे. प्रकल्प हस्तांतरणास विनाकारण हरकत घेणे आणि काही अभ्यास न करता ना हरकत देणे दोन्ही गोष्टी घातकच ठरू शकतात.

प्रकल्प हस्तांतरण का होतेय? कोणाकडे हस्तांतरित होतोय? प्रकल्प हस्तांतरणाने प्रकल्प पूर्णत्वावर काही विपरीत परिणाम व्हायची शक्यता आहे का? प्रकल्प हस्तांतरणाने प्रकल्प पूर्णत्वास विलंब होणार आहे का? या महत्त्वाच्या प्रश्नांची समाधानकारक उत्तरे मिळत नाहीत तोवर घाईने हरकत उपस्थित करणे आणि ना हरकत देणे दोन्ही गोष्टी टाळाव्यात. या आणि इतर महत्त्वाच्या मुद्दय़ांचा सांगोपांग विचार करून मगच ग्राहक म्हणून आपला अधिकार वापरणे हे योग्य आणि ग्राहकाच्या दीर्घकालीन फायद्याच्या दृष्टीने आवश्यक आहे.

tanmayketkar@gmail.com