गृहनिर्माण संस्थांपुढील आव्हाने

पुनर्विकासाविषयी लोकांच्या मनात अनेक संभ्रम आहेत. या पाश्र्वभूमीवर पुनर्विकासाबाबत मार्गदर्शन करणारे सदर..
स हकार चळवळीमध्ये गृहनिर्माण क्षेत्राचा वाटा खूप मोठा आहे. महाराष्ट्राचा विचार करता राज्यातील एकूण २,२५,००० सहकारी संस्थांपैकी जवळजवळ ८० ते ९० हजार संस्था या ‘गृहनिर्माण’ वर्गामध्ये येतात. राज्याची लोकसंख्या पाहता जवळजवळ ३० ते ४० टक्के लोकसंख्या ही गृहनिर्माण चळवळीशी संबंधित आहे. तरी अजून ग्रामीण भागात सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे जाळे पसरलेले नाही, परंतु भविष्यात काय होईल हे सांगता येत नाही.
आज तरी राज्यात २६ जिल्हा गृहनिर्माण महासंघ व १ राज्य गृहनिर्माण महासंघ नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे प्रतिनिधित्व आपल्या परीने करीत आहे. या महासंघाकडे बघण्याचा राज्याचा दृष्टिकोन मात्र सकारात्मक व आशादायी असणे आवश्यक आहे. कारण कित्येक जिल्हा महासंघ फक्त नावापुरतेच आहेत. त्यामुळे गृहनिर्माण संस्थांची संख्या जरी मोठी असली, तरी प्रभावी प्रतिनिधित्व गृहनिर्माण क्षेत्राला आज तरी नाही.
फक्त पुणे, मुंबई, नवी मुंबई, ठाणे, नागपूर येथील जिल्हा महासंघ मात्र प्रभावीपणे आपापल्या जिल्ह्य़ात कार्यरत असून, शासन देखील या महासंघांची वेळोवेळी मदत घेऊन गृहनिर्माण चळवळीला चालना देत आहे. राज्य गृहनिर्माण महासंघाने तर राज्य संघाला संघीय दर्जा (फेडरल बॉडी) देण्याची मागणी देखील शासनाकडे केलेली आहे. परंतु शासन त्यावर गांभीर्याने विचार करीत नाही. तोपर्यंत खऱ्या अर्थाने राज्यात सहकारी गृहनिर्माण चळवळ अधिक गतिमान होणार नाही, असे सर्वच महासंघांचे मत आहे. कारण आज राज्यात गृहनिमाण संस्थांसाठी एक देखील संघीय संस्था (अधिसूचित (नोटिफाइड) फेडरल बॉडी) अस्तित्वात नाही, म्हणून ही काळाची गरज निर्माण झालेली आहे.
सन २०१३ मध्ये सहकार कायदा, दुरुस्तीसह अमलात आल्यावर आता लवकरच सहकारी संस्थांचे ‘नियम १९६१’ मध्ये देखील बदल करण्यात येऊन तेदेखील प्रत्यक्ष अंमलबजावणीसाठी उपलब्ध होतील. परंतु त्याला आणखी काही कालावधी लागण्याची शक्यता आहे. तोपर्यंत जुनेच नियम अस्तित्वात आहेत. कायदा व नियम हे दोन्ही एकाच नाण्याच्या दोन बाजू असल्याने नियमांना देखील कायद्याएवढेच महत्त्व आहे.
सरकारी संस्थांचे नियम १९६१ जोपर्यंत शासन मान्य करीत नाही, तोपर्यंत राज्यातील सर्वच सहकारी संस्थांचे उप-विधी देखील तयार झालेले असून देखील सहकारी संस्थांना स्वीकारता येत नाहीत. त्यामुळे जुन्या उप-विधीनुसारच आज सहकारी संस्थांचे कारभार चालू आहेत. फक्त सुधारित सहकार कायद्यातील बदल मात्र सहकारी संस्थांना पाळावेच लागतात. जरी त्यांचे उप-विधी जुने असले, तरी त्यामुळे बऱ्याच संस्थांमध्ये वैचारिक गोंधळ झालेला आहे.
उदा.- सहकारी संस्थेची वार्षिक सभा १५ ऑगस्टपूर्वी घ्यायची का ३० सप्टेंबरपूर्वी घ्यावयाची याबाबत संभ्रम झाल्याने या वर्षी काही संस्थांनी १४ ऑगस्टपूर्वी घेतल्या तर काही संस्थांनी ३० सप्टेंबरपूर्वी घेतल्या तसेच तालिकेवरील (पॅनेल) लेखापरीक्षकांच्या नेमणुकीबाबत देखील अनेक संस्थांनी जुनीच पद्धत अवलंबून संस्थेचे लेखापरीक्षण करून घेतले आहे.
तसेच मार्च २०१३ रोजी मुदत संपलेल्या कार्यकारिणी मंडळाच्या निवडणुकीत शासनाने प्रथम डिसेंबरमध्ये स्थगिती दिली होती. कारण नव्या घटना दुरुस्तीनुसार सहकारी संस्थांच्या निवडणुका स्वतंत्र निवडणूक प्राधिकरणामार्फत घेण्यात येणार आहेत. परंतु, अद्याप शासनाने निवडणूक आयुक्तांचे पदच भरलेले नसल्यास पुन्हा निवडणुकीला १ वर्षांची मुदतवाढ दिल्याचे ऐकिवात आहे. अद्याप त्याबाबत शासनाने अधिसूचना (नोटिफिकेशन) जारी केलेले नाही. त्यामुळे कित्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या निवडणुका रखडलेल्या आहेत. आधीच गृहनिर्माण संस्थेचे काम करण्यास सभासद फारसे उत्सुक नसतात. त्यात सहकार कायद्यातील बदलामुळे नवीन नवीन बदल शासनाने प्रस्तावित केल्याने प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेतील पदाधिकारी खऱ्या अर्थाने काळजीत आहे, असे म्हटल्यास वावगे ठरणार नाही.
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा विचार करता शासनाने जे उप-विधी तयार करून वेबसाइटवर लोकांच्या माहितीसाठी उपलब्ध करून दिलेले आहेत, त्यानुसार त्यामध्ये काही बदल अंतिम स्वरूपात करण्यात येऊन लवकरच सुधारित उप-विधी (फ्लॅटधारकांचे) संस्थांना स्वीकारण्यासाठी उपलब्ध होतील त्याबाबतची कार्यवाही उप-विधी समितीमार्फत चालू आहे. त्यानंतर भूखंडधारकांचे संस्थेचे उप-विधी देखील वेबसाइटवर उपलब्ध करून देण्यात येतील. शासनाने संगणकप्रणालीचा वापर सुरू केल्यानंतर प्रथमच सर्वच सहकारी संस्थांचे उप-विधी तज्ज्ञ व अनुभवी लोकांच्या साहाय्याने तयार करून लोकांसाठी वेबसाइटवर उपलब्ध करून दिलेत. ही खरोखरच पुरोगामी महाराष्ट्र राज्यासाठी अभिमानाची बाब आहे. इतर कोणत्याही राज्यात या प्रकारचा उपक्रम राबवला गेला नाही, हे मी खात्रीने सांगू शकतो. सहकार विभाग नक्कीच त्यामुळे अभिनंदनास पात्र आहे.
सहकार विभागामार्फत गेली दोन वर्षे दर दोन/तीन महिन्यांत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे प्रश्न पारदर्शीपणे सोडविण्यासाठी प्रत्येक जिल्ह्य़ात सहकार दरबार आयोजित करीत आहे. त्याला अनेक जिल्ह्य़ांतून खूप चांगला प्रतिसाद देखील मिळत आहे. त्यामुळे सहकारी संस्थेतील कोणत्याही सभासदाला थेट शासनापर्यंत मोकळ्या मनाने जाण्याची वाट या सहकार दरबारानिमित्त मिळालेली आहे. म्हणूनच लोकांच्या शासनाकडून अपेक्षा वाढलेल्या आहेत, ही एक फार चांगली गोष्ट सहकारी गृहनिर्माण चळवळीला तारक ठरलेली आहे.
त्याचप्रमाणे राज्यातील ७० टक्क्य़ांपेक्षा जास्त सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतीचे व जमिनीचे हस्तांतरण (ट्रान्सफर) संस्थेच्या नावे झालेले नाही म्हणून शासनाने मागील अभिहंस्तातरणाची, योजना देखील गेल्या दोन वर्षांपासून चालू केलेली आहे. त्याला देखील सहकारी संस्थांचा प्रतिसाद मिळत आहे. परंतु अद्याप म्हणावा तसा प्रतिसाद मिळत नाही. त्याला अनेक कारणे आहेत. त्यावर देखील सहकार विभाग, नोंदणी विभाग व जिल्हा महासंघ तोडगा काढण्याचा प्रयत्न करीत आहे. संस्थेच्या नावाने जमीन नसेल, तर भविष्यात अनेक कायदेशीर अडचणी येऊ शकतात. म्हणून  प्रत्येक संस्थेने याबाबत पुढाकार घ्यावा, अडचणी असतील तर त्या मांडाव्यात, त्यावर नक्कीच तोडगा निघू शकेल. जमीन नावावर नसल्याने ज्या सहकारी संस्थेच्या इमारती जुन्या व मोडकळीस आलेल्या आहेत, त्यांचे पुनर्विकसन (री-डेव्हलपमेंट) करणे शक्य नसते. त्यासाठीसुद्धा शासनाने ३ जानेवारी २००९ रोजी पुनर्विकास प्रक्रिया अधिक पारदर्शी व कायद्याप्रमाणे व्हावी म्हणून नियमावली देखील प्रसिद्ध केलेली आहे. त्यामुळे सहकारी संस्थांनी त्यांच्या इमारतीचा पुनर्विकास करताना शासन निर्णयाचा आधार जरूर घ्यावा व त्याप्रमाणेच पुनर्विचार करावा तर भविष्यातील कायदेशीर अडचणी येणार नाहीत व सर्वच सभासदांचे हित जोपासले जाईल.
२०१४ मध्ये नक्कीच सहकारी गृहनिर्माण चळवळ अधिक गतिमान व पारदर्शी होईल, यात शंका नाही. फक्त त्यासाठी सर्वच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पदाधिकाऱ्यांनी तसेच सभासदांनी सहकार कायदा-नियम व नवीन उप-विधी यांचा सखोल अभ्यास करणे गरजेचे आहे. सर्वच महासंघ आपल्याला मार्गदर्शन करण्यास सदैव तत्पर आहेत.
*माझी एक मुलुंड येथील गृहनिर्माण संस्थेमध्ये सदनिका असून ती माझ्या वडिलांच्या नावावर आहे. माझे वडील वारले. मी धरून माझ्या वडिलांना आणखी दोन म्हणजे एकूण ३ मुलगे वारस आहोत. अद्याप मला वारसाहक्काने माझ्या हिश्शाचा सदर सदनिकेमधील १/३ भाग मिळत नाही. माझी अर्थिक स्थिती फारच बिकट आहे, या पाश्र्वभूमीवर माझे प्रश्न पुढीलप्रमाणे.
– विनोद कर्णिक, बदलापूर.
*गृहनिर्माण संस्थेत भाग हस्तांतरणासाठी वारस प्रमाणपत्राची जरुरी आहे का?
*सर्वसाधारणपणे सर्व वारसांमध्ये एकमत असेल तर वारस प्रमाणपत्राची जरुरी नाही; परंतु आपआपसात वाद असल्यास त्याची निश्चित जरुरी आहे.
*गृहनिर्माण संस्थेची थकबाकी असताना भाग प्रमाणपत्र हस्तांतरित होते की नाही?
*नाही. भागप्रमाणपत्र हस्तांतरणापूर्वी संस्थेची सर्व देय रक्कम देणे आवश्यक आहे.
*गृहनिर्माण संस्थेत नामांकन दिले असेल तर नामांकनाप्रमाणे गृहनिर्माण संस्था भाग हस्तांतरण करू शकते का?
*सर्वसाधारण परिस्थितीत गृहनिर्माण संस्था नामांकनाप्रमाणे भाग हस्तांतरण करू शकते. मात्र जेव्हा जेव्हा वारसांमध्ये वाद होतात तेव्हा तेव्हा अशा प्रकारचे हस्तांरण करण्यास गृहनिर्माण संस्था टाळाटाळ करते. कारण संस्थेला निष्कारण कोर्टकचेरीत अडकायचे नसते. त्यामुळे आपल्या बाबतीत गृहनिर्माण संस्थेचे वागणे योग्य वाटते.
*वारस प्रमाणपत्राला किती खर्च येईल?
*याबाबत अंदाज देता येणार नाही. परंतु न्यायालयात भरावे लागणारे शुल्क हे मालमत्तेच्या किमतीवर अवलंबून असते. त्यामुळे ते किती भरावे लागेल ते सबंधित ठिकाणी चौकशी करूनच निश्चित ठरवावे लागेल. वकिलाचे शुल्क तर प्रत्येक वकिलागणिक वेगळे असू शकते. त्यामुळे त्याबाबत कोणताच अंदाज देता येत नाही.
*उपविधी ९७ प्रमाणे गरजेपेक्षा जास्त सभासदांनी विशेष सर्वसाधारण सभा घेण्यासाठी सोसोयटीच्या सेकेट्ररीला विनंती अर्ज केला, त्याने १० महिन्यांत अशी सभा बोलावलीच नाही किंबहुना ती घेण्याचे त्याने टाळले. म्हणून मी उपनिबंधकांकडे तक्रार केली तरी त्यांनी सभा बोलावण्याचे आदेश द्यायचे अधिकार आम्हाला नाहीत असे कळवले. हे त्यांचे म्हणणे मला पटत नाही, तर त्याबद्दल काय करावे?
– भास्कर खरे, अंजली सोसायटी, ठाणे
*आपला अनुभव हा अगदी जनसामान्यांचा अनुभव आहे. स्वत:वरील जबाबदारी कशी ढकलता येईल याचे हे उत्तम उदाहरण आहे. तरीसुद्धा त्यांच्या खुर्चीचा मान ठेवून आपण त्यांचे लेखी पत्र व आपली मागणी या दोन्ही गोष्टींबाबत हाउंसिंग फेडरेशनचे अधिकृत मत मागवावे. त्यानंतर याबाबत अपील करून दुय्यम निबंधक कोकण भवन यांच्याकडून खात्री करून घ्यावी. म्हणजे त्याची वेळ आल्यास न्यायालयीन उपयोगाकरता करता येईल.
 श्रीनिवास घैसास  वास्तुमार्गदर्शन