क्लस्टरचे ठाणे!

ठाणे, कळवा आणि मुंब्रा या तीन शहरांमधील सुमारे १५ कोटी चौरस फूट बेकायदा बांधकाम हद्दपार करून समूहविकासाच्या (क्लस्टर) माध्यमातून नव्या ठाणे शहराच्या निर्मितीची तयारी सुरू आहे.  या योजनेत समाविष्ट असलेल्या काही ठळक बाबींविषयी..
ठाणे, कळवा आणि मुंब्रा या तीन शहरांमधील सुमारे १५ कोटी चौरस फूट बेकायदा बांधकाम हद्दपार करून समूहविकासाच्या (क्लस्टर) माध्यमातून नव्या ठाणे शहराच्या निर्मितीची तयारी अंतिम टप्प्यात असली, तरी कागदावर उपयुक्त वाटत असलेला समूह विकासाचा हा आराखडा प्रत्यक्षात उतरविण्याचे मोठे आव्हान पुढील काळात राज्य सरकार आणि ठाणे महापालिकेला पेलावे लागणार आहे. ही योजना कार्यान्वित करत असताना मार्च २०१४ पर्यंत उभ्या राहिलेल्या बेकायदेशीर झोपडपट्टय़ांचाही त्यामध्ये समावेश करण्याचा धक्कादायक निर्णय राज्य सरकारने जाहीर केलेल्या अधिसूचनेत समाविष्ट करण्यात आला आहे. याशिवाय एखाद्या क्लस्टरच्या आड येणाऱ्या अधिकृत इमारतीमधील रहिवाशांना अगदीच पर्याय नसेल तर या योजनेत सहभागी होण्याची सक्ती आयुक्तांना करता येणार आहे. राज्यभरातील १९९५ पूर्वीच्या झोपडपट्टय़ांना मान्यता देण्यात आली असली तरी २००० पर्यंतच्या झोपडपट्टय़ा नियमित करण्याचा निर्णय यापूर्वीच वादग्रस्त ठरला आहे. यासंबंधीच्या प्रस्तावाला न्यायालयात आव्हान दिले गेले असतानाच ठाण्याच्या क्लस्टरमध्ये थेट मार्च २०१४ पर्यंतच्या झोपडय़ांना सामावून घेण्याचा राज्य सरकारचा निर्णय वादग्रस्त ठरूशकतो. तसेच हा निर्णय न्यायालयीन कसोटीवर टिकेल का, याविषयी नियोजनाच्या क्षेत्रात कार्यरत असलेल्या तज्ज्ञांमध्ये वेगवेगळे मतप्रवाह आहेत. त्यामुळे बेकायदा, धोकादायक बांधकामे हद्दपार करून एका सुरक्षित आणि सुनियोजित अशा ठाण्याच्या निर्मितीच्या स्वप्नाला मोठा धक्का बसू शकतो, असे मतप्रवाह आतापासूनच व्यक्त होऊ लागले आहेत.
बेकायदा पायावर समूहविकासाचे इमले
४ जुलै २०१३ रोजी मुंब्रा-शीळ येथील बेकायदा इमारत कोसळून त्याखाली तब्बल ७४ निष्पापांना जीव गमवावा लागला. गेल्या ३०-४० वर्षांच्या काळात ठाणे महापालिका हद्दीत जागोजागी अशा प्रकारच्या बेकायदा इमारती उभ्या राहिल्या आहेत. ठाणे महापालिकेने मध्यंतरी प्रसिद्ध केलेल्या एका अहवालानुसार, ठाणे शहरातील सुमारे ६० टक्क्यांपेक्षा अधिक इमारती या बेकायदा आहेत. लकी कम्पाउंड येथील दुर्घटनेनंतर मुंब्रा परिसरात आणखी काही धोकादायक इमारती कोसळून त्याखाली काही निष्पापांचे बळी गेले. त्यामुळे सर्वच बेकायदा इमारतींचे संरचनात्मक परीक्षण करून घ्यावे, असे आदेश महापालिकेने काढले. मात्र, बहुतांश बेकायदा इमारतींच्या पायाचे नकाशेच उपलब्ध नसल्याने अशा प्रकारचे संरचनात्मक परीक्षण करून फारसे काही साध्य होणार नाही, याची कल्पना एव्हाना महापालिका आयुक्तांना आली आहे. त्यामुळेच ठाण्यातील किसननगर, वर्तकनगर, मुंब्रा, कळवा यांसारख्या परिसराचा समूहविकास केल्याशिवाय पर्याय नाही, असा अभिप्राय ठाणे महापालिकेने वर्षभरापूर्वी राज्य सरकारला कळविला. त्यानंतर ही समूह विकास योजना नेमकी कशी असेल याचा आराखडा तयार करण्याचे निर्देश सरकारने महापालिकेला दिले. आयुक्त असीम गुप्ता, शहरविकास विभागाचे तत्कालीन प्रमुख जितेंद्र भोपळे, अभियंता प्रमोद निंबाळकर, भेंडाळे यांसारख्या मंडळींनी मुंब्रा आणि किसननगर परिसराचा सखोल सर्वेक्षण करून समूह विकास योजनेचा एक ढाचा मध्यंतरी राज्य सरकारला सुपूर्द केला. त्यावर नगरविकास विभागातील वरिष्ठ अधिकाऱ्यांनी काही फेरबदल करत लोकसभा निवडणुका जाहीर होण्यापूर्वी दोन दिवस अगोदर समूह विकास योजनेची अधिसूचना जाहीर केली. या अधिसूचनेवर हरकती, सूचना यांसारख्या प्रक्रिया पूर्ण करून नियोजन प्राधिकरण म्हणून ठाणे महापालिकेच्या सर्वसाधारण सभेच्या सूचना शुक्रवारी समाविष्ट करण्यात आल्या. त्यापूर्वी समूहविकास योजनेचे सादरीकरण आयुक्तांनी सभागृहापुढे केले. कागदावर हा सगळा आराखडा अतिशय परिपूर्ण वाटत असला तरी प्रत्यक्ष अंमलबजावणीचे मोठे आव्हान येत्या काळात ठाणे महापालिकेस पेलावे लागणार आहे.
कसा असेल समूहविकास?
समूहविकास योजना राबविण्यासाठी ठाणे महापालिका आपल्या हद्दीतील २५ हेक्टर जमिनीचे सीमांकन करणार आहे. त्यासाठी शहराचे काही भाग पाडण्यात येतील. पूर्व द्रुतगती महामार्गाच्या पश्चिमेकडील वागळे इस्टेट परिसरातील किसननगर परिसर किंवा मुंब्रा अशा विभागांचे २५ हेक्टर क्षेत्रफळात सीमांकन करून त्या-त्या क्षेत्रासाठी नवी आरक्षणे, नवी नियमावली आखली जाणार आहे. ठाण्यात ज्याप्रमाणे रुस्तमजी, लोढा, हिरानंदानी अशा बडय़ा समूहांच्या स्वतंत्र नागरी वसाहतींना (टाउनशिप) परवानगी देण्यात आल्या आहेत; त्याच धर्तीवर २५ हेक्टर क्षेत्रफळाची समूहविकास योजनेची ही एक प्रकारची नवी नागरी वसाहत असेल. या २५ हेक्टर क्षेत्रफळातील १० हजार चौरस मीटर जागेवरील इमारती आणि झोपडपट्टय़ांच्या पुनर्विकासाची ही योजना असेल. समूहविकास योजनेत इमारती, तसेच झोपडय़ांच्या पुनर्विकासासाठी चार चटईक्षेत्र देण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. ही योजना लागू असलेल्या जमिनीवरील इमारतींना जेवढे चटईक्षेत्र वापरले असेल त्याच्या दुप्पट किंवा चार यापैकी जे जास्त चटईक्षेत्र असेल त्याप्रमाणे वापरण्याची मुभा विकासकांना मिळणार आहे.
योजना कुणासाठी आणि कशी ?
शहरातील बेकायदेशीर आणि धोकादायक इमारतींचा या योजनेत समावेश असावा, असा मुख्य उद्देश समोर ठेवण्यात आला आहे. त्यामुळे मार्च २०१४ पर्यंत उभ्या राहिलेल्या सरसकट सर्वच बेकायदेशीर इमारतींचा या नव्या योजनेत समावेश होणार आहे. १० हजार चौरस मीटरवर आखल्या जाणाऱ्या
समूहविकास योजनेत मोडत असलेल्या एकूण जमीन मालकांपैकी ७० टक्के मालकांची सहमती असेल तर या योजनेची आखणी होऊ शकते. असे असले तरी बेकायदेशीर आणि धोकादायक इमारतींचा समूहविकास करताना घर मालकांची संमती घेणे महापालिकेस बंधनकारक राहणार नाही. एखादी बेकायदा इमारत धोकादायक ठरविण्यात आली असेल तर समूह विकास योजनेत तिचा समावेश सक्तीचा असणार आहे. ३० वर्षांपेक्षा अधिक वयोमान असलेल्या अधिकृत इमारती तसेच ३० वर्षांपेक्षा अधिक वयोमान असणाऱ्या सरकारी इमारतींना या योजनेत सहभागी होता येणार आहे. मात्र, एखादी इमारत अधिकृत असेल आणि ३० वर्षांचे वयोमान नसूनही तिची अवस्था धोकादायक बनली असेल, अशा इमारतीलाही या योजनेत सामावून घेता येणार आहे.
अधिकृत इमारतींवर टांगती तलवार
काही प्रमाणात ही योजना अधिकृत इमारतींमधील रहिवाशांसाठी डोकेदुखी ठरू शकते. या योजनेतील तरतुदींनुसार एखादी अधिकृत इमारत या योजनेच्या आड येत असेल तर भूसंपादन कायद्यान्वये ती विकत घेण्याचे अधिकार महापालिकेस असणार आहेत. असे करताना इमारत ३० वर्षांपेक्षा जुनी असेल तर तिचे संरचनात्मक परीक्षण (स्ट्रक्चर ऑडिट) करून घेण्यात येईल. त्यानंतरही ती इमारत धोकादायक ठरली नाही, तर नियोजित समूह विकास योजनेतून तिला वगळण्याचा प्रयत्न केला जाईल. तरीही तिचा अडथळा ठरत असेल तर या योजनेत सहभागी होण्याची सक्ती केली जाणार आहे. असे करताना भूसंपादन कायद्यान्वये घसघशीत फायदा या इमारतीमधील रहिवाशांना मिळवता येईल. तसेच योजनेतील बेकायदा इमारतींमधील रहिवाशांसोबत घर नको असेल तर अधिकृत इमारतीमधील रहिवाशांना ठरावीक चटईक्षेत्राचा वापर करून स्वतंत्र कॉलनी किंवा इमारत उभारण्याचा आग्रह बिल्डरकडे धरता येऊ शकतो. क्लस्टरच्या आराखडय़ातील ४० टक्के इमारती अधिकृत असतील, तर या योजनेतील समावेशाची सक्ती करता येणार नाही. मात्र, इमारत धोकादायक ठरत असेल तर त्यांना या योजनेत यावेच लागणार आहे.
रहिवाशांचा पुढाकार महत्त्वाचा
समूह विकास योजनेत सहभागी होण्यासाठी रहिवाशांचा पुढाकार महत्त्वाचा असणार आहे. अशा प्रकारे योजनेत सहभागी होण्यासाठी रहिवासी स्वत: महापालिकेकडे अर्ज करू शकतात. त्यासाठी ७० टक्के रहिवाशांची सहमती आवश्यक असणार आहे. अशा प्रकारे ७० टक्के रहिवाशांची सहमती असेल तर पुनर्विकासात विकासक निवडण्याचा अधिकार रहिवाशांना असणार आहे. मात्र धोकादायक इमारतींचा समूह असूनही ७० टक्के रहिवाशांची संमती होत नसेल तर अशा ठिकाणी महापालिकेस हस्तक्षेप करण्याचा अधिकार असणार आहे. अशा प्रकरणात महापालिका स्वत: निविदा काढून विकासक नेमू शकेल. अशा ठिकाणी सहा महिन्यांत इथल्या रहिवाशांनी संमती दिली नाही, तर महापालिका जबरदस्तीने कारवाई करून ही योजना राबवू शकते. झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना किंवा तत्सम योजनांमध्ये १०० टक्के रहिवाशांची संमती मिळत नसल्यामुळे असा पुनर्विकास वर्षांनुवर्षे रखडतो, असा सर्वसाधारण अनुभव आहे. समूह विकासात अशी आडकाठी येऊ नये, यासाठी या नियमांचा अंतर्भाव करण्यात आला आहे.
रहिवाशांना काय मिळणार?
आहे त्या आकाराचे घर हे या योजनेचे मुख्य सूत्र असणार आहे. अधिकृत इमारतीचा समूहविकास होत असताना नव्याने उभ्या राहणाऱ्या इमारतीमध्ये उभे राहणारे घर अशा रहिवाशांना त्याच आकाराचे आणि मोफत मिळू शकणार आहे. मात्र बेकायदा इमारतीमधील घरांचा पुनर्विकास होत असताना ही घरे पदरात पाडून घेताना रहिवाशांना महापालिकेला पैसे मोजावे लागणार आहेत.
टप्पे : १) बेकायदा इमारतीमध्ये ज्या रहिवाशाचे घर ३०० चौरस फुटापेक्षा कमी असेल, त्याला नव्या इमारतीत कमीत कमी ३०० चौरस फुटाचे घर देणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. अशा प्रकरणात ३०० चौरस फुटाचे घर घेताना एका घराच्या बांधकाम खर्चाच्या (कन्स्ट्रक्शन कॉस्ट) २५ टक्के रक्कम बिल्डरला अदा करावी लागणार आहे. म्हणजे समजा, पुनर्विकासात उभ्या राहणाऱ्या एखाद्या इमारतीचा बांधकाम खर्च प्रति चौरस फुटाला २००० रुपये इतका असल्यास ३०० चौरस फुटाच्या घराची किंमत सहा लाख रुपये इतकी होते. त्याच्या २५ टक्के म्हणजे दीड लाख रुपयांमध्ये नव्या पुनर्विकासित इमारतीत ३०० चौरस फुटाचे घर मिळू शकणार आहे.
२) बेकायदा इमारतीमध्ये ज्या रहिवाशाचे घर ३०० ते ५०० चौरस फुटाच्या आसपास असेल, अशा कुटुंबांना नव्या इमारतीत कमीत कमी ५०० चौरस फूट (कार्पेट एरिया) आकारचे घर मिळण्याची शक्यता आहे. याकरिता पहिल्या ३०० चौरस फुटासाठी बांधकाम खर्चाच्या २५ टक्के आणि नंतरच्या २०० चौरस फुटासाठी प्रत्यक्ष बांधकाम खर्च रहिवाशांना भरावा लागणार आहे. म्हणजेच एखाद्या इमारतीचा बांधकाम खर्च प्रति चौरस फूट २००० रुपये इतका धरल्यास नव्या इमारतीत पहिल्या ३०० चौरस फुटासाठी सहा लाख इतका खर्च येतो. या सहा लाखांच्या २५ टक्के म्हणजे दीड लाख रुपये आणि उर्वरित २०० चौरस फुटासाठी प्रत्यक्ष बांधकाम खर्च म्हणजेच २००० गुणिले २०० – चार लाख रुपये इतका खर्च येतो. म्हणजेच नव्या पुनर्विकसित इमारतीत ५०० चौरस फुटाचे घर साडेपाच लाख रुपयांमध्ये मिळण्याची व्यवस्था नव्या नियमात करण्यात आली आहे.
३) जुन्या बेकायदा इमारतीत एखाद्या रहिवाशाचे घर ५०० चौरस फुटापेक्षा अधिक क्षेत्रफळाचे असेल आणि नव्या इमारतीत त्याला तितक्याच आकाराचे घर हवे असेल तर अशा घराची किंमत २० लाखांपेक्षा अधिक जाऊ शकते. अशा घरासाठी ५०० चौरस फुटावरील क्षेत्रफळासाठी थेट बाजारमूल्य आकारण्याची सवलत बिल्डरला देण्यात आली आहे. म्हणजे बांधकाम खर्च प्रति चौरस फूट २००० रुपये इतका धरला तर पहिल्या ५०० चौरस फुटासाठी किमान साडेपाच लाख रुपये आणि ५०० चौरस फुटापेक्षा जेवढे अधिक क्षेत्रफळाचे घर घ्याल त्यास बाजारमूल्याप्रमाणे दर आकारला जाईल. म्हणजे तुम्ही नव्या इमारतीत ७०० चौरस फुटाचे घर घेतल्यास २०० चौरस फुटासाठी प्रति चौरस फूट पाच ते दहा हजार रुपयांचा दरही बिल्डरमार्फत आकारला जाऊ शकतो.
बिल्डरचा नफाही महापालिकेला हवाय
या योजनेतून बिल्डरांना जे अतिरिक्त चटईक्षेत्र मिळणार आहे, त्यातून कमावल्या जाणाऱ्या फायद्याच्या ५० टक्के रक्कम त्याला महापालिकेकडे प्रीमियमपोटी जमा करावी लागणार आहे. ठाण्यातील काही राजकारणी आणि समूह विकास योजनेसाठी उतावीळ झालेल्या बिल्डरांची नेमक्या याच मुद्दय़ाला हरकत आहे. बिल्डरांकडून मिळणाऱ्या प्रीमियमच्या माध्यमातून पायाभूत सोयी-सुविधांसाठी महापालिका खर्च करणार आहे. तसेच नव्याने उभ्या राहणाऱ्या वसाहतींच्या देखभाल-दुरुस्तीसाठी यापैकी काही निधी राखून ठेवण्यात येणार आहे. यासाठी महापालिका आयुक्त स्वत:च्या अधिकारात एका विशिष्ट निधीची स्थापना करून त्यामध्ये ही रक्कम जमा केली जाणार आहे.