भाडेपट्टा हस्तांतरण आणि खरेदीखतमहत्त्वाचा फरक!

अनेक वर्षांपूर्वी मुंबई, ठाणे आणि उपनगर परिसरात अनेक भूखंडधारकांच्या म्हणजेच प्लॉटधारकांच्या सोसायट्या अस्तित्वात आल्या. त्या ठिकाणी पूर्वी सदस्यांचे बंगले होते. आता या बंगलाधारकानी बंगले तोडून त्या ठिकाणी नवीन इमारती उभारण्यासाठी विकास करारनामे केलेले आहेत. त्या ठिकाणी एका कुटुंबाच्या ऐवजी अनेक कुटुंबे राहायला येऊ लागली आहेत. मग अशा या इमारतीची देखभाल करण्यासाठी गृहनिर्माण संस्थेची अथवा तत्सम अन्य संस्थेची स्थापना करावी लागते. आणि अशा या संस्थांच्या नावे भूखंडाचा भाडेपट्टा म्हणजे हस्तांतरित करावा लागतो. तसे कायद्याने बंधन आहे. आता या ठिकाणीदेखील मूळ भूखंड झालं व विकासक यांच्यात काही वाद झाला अथवा विकासक आणि सदनिका, दुकान, इत्यादीचे खरेदीदार यांच्यात काही वादविवाद झाला तर हे प्रकरण डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी म्हणजेच मानवी अभिहस्तांतरणासाठी संबंधित जिल्हा निबंधक कार्यालयाकडे जाते, त्यावर सर्व गोष्टींची पूर्तता होऊन डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठीचा आदेश काढला जातो. त्यानंतर स्टॅम्प ड्युटीसाठी हे प्रकरण अडजुडिकेशनसाठी मुद्रांक शुल्क विभागात पाठवले जाते. त्यानंतर त्याची नोंदणी करण्यासाठी ते संबंधित उपनिबंधक कार्यालयात जाते. या सर्व प्रक्रियेत हे डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी प्रकरण आले आहे अशा प्रकारची नोटीस मूळ संस्थेला दिली जाते. खरे तर हे प्रकरण डीम्ड कन्व्हेयन्सचे नसतेच, हे प्रकरण भाडेपट्टा हस्तांतरणाचे असते, म्हणजेच मूळ लिस्टधारकाला जितके वर्षांचा भाडेपट्टा मिळालेला आहे त्यातील त्याने वापरलेली वर्षे वजा करून उर्वरित वर्षांचा भाडेपट्टा हा संबंधित गृहनिर्माण संस्थेकडे वर्ग करणे आवश्यक आहे, याला उपभाडेपट्टा करार अथवा सब लीज असे म्हणतात आणि कायदेशीरदृष्ट्या हीच गोष्ट बरोबर आहे. परंतु कित्येक वेळेला सब लीज आणि डीम्ड कन्व्हेयन्स यामध्ये फरक केला जात नाही.

अगदी उपनिबंधक कार्यालयातून येणाऱ्या लेखी नोटिशीमध्येदेखील डीम्ड कन्व्हेयन्स असा उल्लेख असतो व त्यासाठीच ही नोटीस पाठवली जाते. खरे तर जिल्हा निबंधक कार्यालय तसेच उपनिबंधक कार्यालय यांनीही खबरदारी घेणे गरजेचे आहे. कारण ही कार्यालये जबाबदारीचे काम करत असतात. एखादा दस्तऐवज बरोबर नसेल किंवा त्याच्यामध्ये काही तांत्रिक त्रुटी असतील तरीसुद्धा सर्वसाधारण माणसाला उपनिबंधक कार्यालयातून अनेक वेळा परत पाठवले जाते. अनेक कागदपत्रांची मागणी केली जाते. मग त्यांच्याकडून हा पत्रव्यवहार होताना या गोष्टी का लक्षात घेतल्या जात नाहीत याचा उलगडा होत नाही. याचा परिणाम लगेच दिसत नसला तरी तो स्लो पॉयझनसारखा प्रत्येक ठिकाणी पसरत जातो आणि मग त्रासदायक ठरतो. अशा प्रकारे कन्व्हेयन्स झाले की त्याची नोंद मालमत्ता पत्रकावर होते. ही नोंद भू नगरमापन कार्यालयात केली जाते. त्या ठिकाणीदेखील याबाबत काळजी घेतलेली दिसत नाही.

कित्येक वेळा अशा भाडेपट्टा भूखंडाचे हस्तांतरण अगदी एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे करताना, तसेच एका व्यक्तीकडून एखाद्या संस्थेकडे करतानादेखील सर्रास खरेदीखत म्हणून नोंद केली जाते आणि मग एखाद्याने भाडेपट्टा रजिस्टर केला तर पूर्वी खरेदीखत होते आता भाडेपट्टा कसा अशा शंका उपस्थित केल्या जातात. खरे तर ही चूक संबंधित कार्यालयाची असते आणि ती दुरुस्त करणे ही त्यांची जबाबदारी असते. परंतु या ठिकाणी केलेली चूक दुरुस्त करायची असेल तर आपण आमच्या वरिष्ठांकडे अपील करा, अशी तांत्रिक उत्तरे सामान्य माणसाला मिळतात आणि मग या ठिकाणी गैरव्यवहाराचा उगम होण्याची शक्यता असते. या मागच्या चुकांचा फायदा घेऊन त्या ठिकाणी नवीन नोंदी करताना मोठी आर्थिक उलाढाल होण्याची शक्यता असते. ती झाली नाही तर यासाठी कोर्टकचेरी कराव्या लागतात. त्यासाठी अनेक वर्षं थांबावे लागते आणि मग शेवटी एकदाचा न्याय मिळतो. परंतु या सोप्या गोष्टींमध्ये संबंधित कार्यालयांनी काळजी घेतली तर पुढच्या किती तरी गोष्टी टाळल्या जातील असे वाटते. परंतु मांजराच्या गळ्यात घंटा कोण बांधणार हा प्रश्न आहे.

मध्यंतरी ठाण्यातील एका भूखंडधारकांच्या गृहनिर्माण सोसायटीच्या बाबतीत हे सारे प्रश्न उपस्थित झाले. खरे तर मूळ मालकाने म्हणजेच गृहनिर्माण संस्थेने आपल्या सदस्यांना ९९ वर्षांच्या कराराने भूखंड दिले होते. त्यानंतर सदस्यांनी आपल्या भूखंडांचे हस्तांतरण केले. हे करत असताना त्याने खरे तर संबंधितानी सबलीज करणे आवश्यक होते. परंतु त्यांनी कोणत्या प्रकारचे करारनामे केले हे माहीत नाही, परंतु मालमत्ता पत्रकावर हस्तांतरण करताना त्याची नोंद खरेदीखत अशी आहे. नंतरचे हस्तांतरण होताना खरेदी दराने सबलीज केले. त्यानंतर हक्क बदलाची नोंद घालण्यासाठी नगर भूमापन कार्यालयात गेला तर त्याला चुकीचे कागदपत्र बनवले आहेत असे सांगण्यात आले. मग त्याने पूर्वीची सर्व कागदपत्रे दाखवली व मूळ लीज असल्यामुळे ते सबलीजच होईल हे त्याने सप्रमाण दाखवले. त्यावेळी त्याला पूर्वीची खरेदी खताची नोंद दाखवण्यात आली.

आता ही चूक कोणाची? भूमापन कार्यालयाने सरळ कानावर हात ठेवून सांगितले की पहिली चूक दुरुस्त करून आणा. खरे तर ही चूक विकत घेणाऱ्याची नव्हतीच, मग त्याने दुरुस्त का करायची? समजा भूमापन कार्यालयाने चुकीची नोंद केली असेल तर त्याची दुरुस्ती त्यांनीच करायला नको का? समजा पूर्वीचे दस्तऐवज खरेदीखत स्वरूपात असेल तर नोंद करताना त्यांनी आता दाखवलेली काळजी त्यावेळेला का दाखवली नाही, हासुद्धा प्रश्न उपस्थित होतो. याबरोबरच अगदी एखादे इच्छापत्र करतानादेखील एखाद्या उपनिबंधक कार्यालयात तो दस्तऐवज उलटा सुलटा करून बारकाईने बघितला जातो. वास्तविक इच्छापत्रासारखा दस्तऐवज बघण्याचा अधिकारदेखील उपनिबंधकांना नाही, मग मूळ लीज असलेला भूखंड हस्तांतरित करताना आधी सबलीज करावे लागेल असे सांगून त्यावेळी ती दस्तऐवज नोंदणी का नाकारण्यात आली नाही? हे प्रश्न अनुत्तरितच राहतात आणि याची निष्कारण झळ सर्वसामान्य माणसाला बसते.

म्हणूनच अशा ठिकाणी चुका झाल्यास त्या दुरुस्त करण्याची जबाबदारी ही संबंधित कार्यालयावरच टाकली पाहिजे. त्यांनी जर चुकीची नोंद केली असेल तर त्याचे परिणाम त्या कार्यालयानेच भोगले पाहिजेत. यासाठी शासनाने काहीतरी उपाययोजना कराव्यात असे सुचवावे असे वाटते. कारण केलेले सबलीज बरोबर आहे हे सामान्य माणसाला सिद्ध करावे लागते. त्यासाठी नाहक पैसा आणि वेळ खर्च होतो आणि शेवटी सबलीज करून उरलेल्या वर्षांचा भाडेपट्टा हस्तांतरित करावा अशा अर्थाचा निर्णय उच्च न्यायालयाने दिला आहे. परंतु प्रत्येक वेळेला उच्च न्यायालयात जाणे हे सामान्य माणसाला शक्य नसते, म्हणूनच संबंधित खात्यामध्ये याबाबत काही सुधारणा करता आली तर नक्कीच सर्वसामान्य माणसांना त्याचा फायदा होईल. आपले सरकार हे जनतेच्या दारात जाणारे सरकार म्हणून आपला उदो उदो करत असते, म्हणूनच त्यांच्या लक्षात आणून देण्यासाठी हा लेखन प्रपंच.

ghaisas2009@gmail.com

(लेखक उच्च न्यायालयात वकील व नोटरी आहेत.)