‘वास्तुरंग’ मध्ये (२३ डिसेंबर) श्रीनिवास घैसास यांचा ‘हे एक प्रकारचे अतिक्रमणच’ हा लेख वाचला. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या उपविधी २०१४ मध्ये महाराष्ट्र राज्य सरकारने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांनी सामायिक जागांवर केलेल्या अतिक्रमणास पायबंद घालण्यासाठी उपविधी क्र.१६९(अ) च्या कठोर तरतुदीचा आदर्श उपविधीत अंतर्भाव केला आहे हे स्पष्ट दिसून येते. या नवीन उपविधीचा सहकार न्यायालयांनी लावलेला अर्थ स्पष्ट करणारे निकाल अद्याप प्रसिद्ध झालेले नाहीत, त्यामुळे या लेखात या उपविधीचा लेखकाने लावलेला अर्थ सध्यातरी अधिकृत आहे असे म्हणता येणार नाही. परंतु लेखकाने दिलेले उपविधी क्र.१६९(अ) चे विश्लेषण व या उपविधीतील प्रत्यक्ष शब्द व वाक्यरचना यांचा अभ्यास उच्च न्यायालय व सर्वोच्च न्यायालय यांच्या काही निकालांच्या आधारे करणे आवश्यक वाटते. त्याबाबत काही मुद्दे खाली देत आहे. लेखकाने सहकारी संस्था अधिनियम २०१४ मधील कलम १६४(अ) व कलम १६८(अ) मधील तरतुदी पाहू असा उल्लेख केलेला आहे. तो उल्लेख सरकार पुरस्कृत आदर्श उपविधी २०१४ मधील उपविधी १६५(अ) व १६९(अ) असा करावयास हवा. हे दोन उपविधी आहेत, अधिनियमातील कलमे नव्हेत. तसेच उपविधीला अधिनियम म्हणत नाहीत. हेही वाचा >>> पुनर्विकासाचे धडे: किती वर्षे एका घरात? कायद्यातील तरतुदीनुसार संस्था सभासदाला (सामायिक जागेवर अतिक्रमण केले ) या कारणास्तव महिन्याच्या मासिक शुल्काच्या पाचपट इतका दंड आकारू शकते असे लेखकाने म्हटले आहेत, पण ‘आकारू शकते’ असे म्हणणे बरोबर होणार नाही, कारण सभासदाने ज्या तारखेपासून अतिक्रमण केलेले आहे त्या तारखेपासून ते अतिक्रमण काढून टाकले त्या तारखेपर्यंत पूर्वलक्षी स्वरूपात मासिक देखभाल शुल्काच्या पाचपट इतक्या रकमेचा दंड सदर सभासदाने संस्थेस दरमहा दिला पाहिजे ( shall pay) असे उपविधी १६९(अ) च्या अंतिम परिच्छेदात नि:संदिग्धपणे नमूद केलेले आहे. shall हा शब्द आज्ञार्थी व assertive आहे. Society may recover अशी विकल्प मान्य करणारी शब्दरचना केलेली नाही हे लक्षात घेतले पाहिजे. संपूर्ण उपविधी १६९(अ) चे वाचन केल्यास असे दिसून येते की, त्या उपविधीत दिलेल्या तरतुदीव्यतिरिक्त अतिक्रमणावर अन्य कोणत्याही प्रकारे व प्रमाणात दंड ठरवण्याचा अधिकार सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सर्वसाधारण सभांना दिलेला नाही. त्यासाठी सदर उपविधीच्या अंती नमूद केलेला परिच्छेद पुढे देत आहे- ‘‘Any member violating the above directives shall pay an amount equal to five times the monthly maintenance charges, per month with retrospective effect for the period for which such violation is existed’’(मराठी उपविधी- या निर्देशांचा भंग करणाऱ्या सदस्यास पूर्वलक्षी प्रभावाने जितक्या कालावधीसाठी हे अतिक्रमण केले असेल तितक्या कालावधीसाठी दरमहा देण्यात यावयाच्या देखभाल खर्चाच्या पाचपट देखभाल खर्च संस्थेला द्यावा लागेल.) याच प्रकारे आकारणी करणे संस्थेवर बंधनकारक आहे. त्यात काहीही बदल करण्याचा अधिकार संस्थेच्या सर्व साधारण सभेस नाही. मुख्य मुद्दा असा की, अतिक्रमणाचे वर्ग कोणते हे उपविधी १६९(अ) मध्ये मुळात दिलेलेच नाही. त्यांच्या व्याख्या करून ते वर्ग ठरविण्याचे व त्या वर्गांना वेगवेगळे दंड आकारण्याचे अधिकार या उपविधीत गृहनिर्माण संस्थांच्या सर्वसाधारण सभांना दिलेले नाहीत. त्यामुळे लेखकांनी लावलेला उपविधी १६९(अ) चा हा अर्थ निराधार ठरतो. उपविधी १६९(अ) मध्ये नमूद केलेली देखभाल खर्चाच्या पाचपट ही दंडाची कमाल रकम असावी असे लेखकाला वाटत असावे. परंतु सदर दंडाची ही कमाल रक्कम आहे व संस्था त्यापेक्षा कमी रक्कम दंड म्हणून आकारू शकते असा उल्लेख उपविधीत अजिबात केलेला नाही. कायदा किंवा उपविधी यांचा अर्थ शब्दश: लावावा लागतो. देखभाल खर्चाच्या पाचपट ही दंडाच्या रकमेची कमाल मर्यादा अजिबात नाही. तेवढा दंड संस्थेने लावलाच पाहिजे. त्यात काहीही सूट देण्याचे अधिकार सर्व साधारण सभेस सरकारने दिलेले नाहीत. हेही वाचा >>> पायाभूत सुविधांमुळे रिअल इस्टेट क्षेत्राला चालना अतिक्रमणावरील दंड लावण्याच्या पद्धतीत, दंडाच्या रकमेत कोणताही बदल करण्याचा, दंड माफ करण्याचा, उपविधीच्या काटेकोर अंमलबजावणीत कोणतीही ढवळाढवळ करण्याचा, हस्तक्षेप करण्याचा, सदर अंमलबजावणी थांबविण्याचा किंवा रद्द करण्याचा किंवा सदर उपविधी रद्द करण्याची दुरुस्ती करण्याचा काडीमात्र अधिकार या उपविधीत महाराष्ट्र सरकारने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दिलेला नाही. आणि त्यासाठीच संपूर्ण उपविधी १६९(अ) अतिशय नि:संदिग्ध शब्दात नमूद केलेला असून तो स्वयंस्पष्ट आहे. लेखकांनी उपविधी १६५(अ) च्या तरतुदींची सरमिसळ उपविधी १६९(अ) चा अर्थ लावताना केलेली आहे असे स्पष्ट दिसते. त्यामुळे उपविधी १६९(अ) च्या अर्थाबाबत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासद व पदाधिकाऱ्यांच्या मनात गोंधळ निर्माण होण्याची शक्यता निर्माण झाली आहे. लेखकाने एखादया सदस्याने अतिक्रमण केले असल्यास अशा सदस्यास अतिक्रमण केल्याबाबत दंड का लावू नये अशी कारणे दाखवा नोटीस सचिव देतील असे म्हटले आहे. कारणे दाखवा नोटीस द्यावी अशी तरतूद उपविधी १६९(अ) मध्ये दिलेली नाही. सदर तरतूद उपविधी क्र.१६५(अ) मध्ये आहे. पण उपविधी १६९(अ) अस्तित्वात आल्यानंतर उपविधी क्र.१६५(अ) हा अतिक्रमणास लागू राहिलेला नाही. लेखातील ‘दंडाची रकम जास्तीत जास्त मासिक देयकाच्या पाचपट असेल.’ हे विधान पूर्णत: चूक आहे, कारण जास्तीत जास्त हे शब्द उपविधी १६९(अ) मध्ये मुळातच नाहीत. आणि दंड हा मासिक देयकाच्या पाचपट नसून देयकातील फक्त देखभाल खर्चाच्या पाचपट लावावा असा स्पष्ट आदेश उपविधी १६९(अ) मध्ये दिलेला आहे. क्षेत्रफळ कितीही असले तरी मासिक देयकात देखभाल खर्च हा सर्व सदनिकांना समान असतो. पण मासिक देयकात इतर रकमा, उदा. सिंकिंग फंड, मेजर दुरुस्ती फंड, इत्यादी या मात्र सदनिकेच्या क्षेत्रफळानुसार अंतर्भूत केलेल्या असतात, त्यांचेवर पाचपट दंड आकारणी होत नाही. नोटीस मिळूनही सदस्याने अतिक्रमण केलेली जागा खाली करून दिली नाही तर संबंधित गृहनिर्माण संस्था अशा सदस्याला जास्तीत जास्त मासिक देयकाच्या पाचपट इतकी रकम अथवा संबंधित गृहनिर्माण संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने जी दंडाची रक्कम मंजूर केली आहे तेवढी रक्कम संबंधित सदस्याला दंड म्हणून आकारू शकते अशी तरतूद उपविधी १६९(अ) मध्ये दिलेली नाही. उपविधी १६९(अ) मध्ये नमूद केलेल्या ( देखभाल खर्चाच्या पाचपट इतक्या ) दंडापेक्षा कमी दंड आकारण्याचे अधिकार सर्वसाधारण सभेला अजिबात दिलेले नाहीत. अतिक्रमण संबंधित उपविधी १६९ चा भंग सोडून अन्य उपविधींचा भंग करणाऱ्या सभासदास करावयाच्या दंडाची रकम ठरविण्याचा अधिकार उपविधी क्र.१६५(अ) अन्वये सर्वसाधारण सभेस उपलब्ध आहे. परंतु उपविधी १६९(अ) बाबत दंडाची रकम ठरविण्याचा अधिकार सर्वसाधारण सभेस उपलब्ध नाही. उपविधी १६५(अ) हा सामान्य ( जनरल ) स्वरूपाचा उपविधी असून तो पूर्वीपासून अस्तित्वात आहे. उपविधी १६९(अ) हा आता २०१४ सालात लागू झाला आहे. उपविधी १६५(अ) हा अतिक्रमणाच्या प्रकरणांना लागू होत नाही, कारण अतिक्रमणाविरुद्ध करावयाच्या कारवाईसाठी आता उपविधी १६९(अ) हा विशिष्ट ( स्पेशल ) अद्यायावत उपविधी सरकारने अत्यंत नि:संदिग्ध व स्वयंस्पष्ट स्वरूपात २०१४ सालात लागू केलेला आहे. जेव्हा विशिष्ट उद्देशाने ( उदा. अतिक्रमणाविरुद्ध कारवाईसाठी) एखादी कायद्याची तरतूद (१६९[अ] ) लागू करण्यात येते तेव्हा पूर्वीच्या जनरल तरतुदीस ( १६५[अ] ) बाजूस सारून नव्या तरतुदीची अंमलबजावणी करावयाची असते हे तत्त्व पुढील न्याय निवाड्यात सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट नमूद केलेले आहे – Supreme Court Judgment in the Civil Appeals Nos.6897 and 6898 of 2022 ( Arising out of SLP ( c ) Nos 19314-19315 of 2021 ) – Owners and Parties Interested in Vessel M. V. Polaris Galaxy V/ s Banque Cantonale De Geneve – Page 18 – ( As a general rule, the Special Statutes prevail over General Statutes. If both statutes are general statutes or special statutes containing identical or similar non- obstante clauses, the later statute would prevail ) उपविधी १६९(अ) नुसार अतिक्रमणावर लावलेल्या दंडाच्या वसुलीसाठी संस्था कलम १५४(६)(२९) अन्वये कारवाई करू शकेल असे लेखकाने म्हटले आहे. परंतु कलम १५४ हे राज्य सरकार व निबंधकांचे पुनरीक्षण अधिकार या प्रकरणावर आधारित आहे. दि.९/३/२०१९ रोजीच्या महाराष्ट्र राज्याच्या राजपत्रातील सहकार, पणन व वस्त्रोद्याोग विभागाच्या ऑर्डीनन्स क्र. ९ अन्वये प्रसिद्ध झालेल्या दुरुस्तीनुसार आता सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना कलम १०१ अन्वये उपनिबंधकांकडून सहज सोपा असा वसुली दाखला मिळवता येणार नाही. त्यांना त्यासाठी कलम ९१ अंतर्गत सहकार न्यायालयातच दावा दाखल करावा लागेल. संस्थेचा कारभार बहुमतावर चालतो हे जरी अंशत: खरे असले तरी केवळ बहुमताच्या जोरावर सर्वसाधारण सभेने लहरीपणाने अवैध निर्णय घेणे हेदेखील न्यायसंमत नाही असा निकाल मुंबई उच्च न्यायालयाने सुनंदा जनार्दन रांगणेकर विरुद्ध राहुल अपार्टमेंट नंबर १ ( Equivalent Citations – 2006(1) MhLj 734 ) या प्रकरणात दिलेला आहे. ठाणे येथील सहकार न्यायालयात देखील अतिक्रमण प्रकरणात उपविधी १६९(अ) अन्वये किमान दोन दावे सुरू आहेत. त्यातील एका प्रकरणांत उपविधी १६५(अ) नुसार संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेची पूर्वपरवानगी न घेता कार्यकारी समितीने उपविधी १६९(अ) अन्वये काढलेल्या नोटिसा अवैध ठरतात असा आक्षेप सर्वसाधारण सभेने घेतला आहे व कार्यकारी समितीच्या नोटिसांना स्थगिती देणारा ठराव सर्वसाधारण सभेने बहुमताने संमत केला आहे. तर अशी स्थगिती देण्याचा व उपविधी १६९(अ) च्या अंमलबजावणीत हस्तक्षेप करण्याचा अधिकार सर्वसाधारण सभेस उपलब्ध नाही अशी भूमिका घेऊन काही कार्यकारी समिती सदस्यांनी सर्वसाधारण सभेच्या सदर सदोष ठरावाच्या वैधतेस सहकार न्यायालयात आव्हान दिले आहे. या प्रकरणात देखील संस्थेचे वकील उपविधी १६५(अ) हा लागू असल्याचा युक्तिवाद करीत आहेत. वास्तविक १६५(अ) आणि १६९(अ) अशा दोन अत्यंत भिन्न उपविधींची सरमिसळ करून अत्यंत नि:संदिग्ध व स्वयंस्पष्ट असलेल्या उपविधी १६९(अ)च्या अर्थाबाबत गोंधळ निर्माण करण्यास काहीच वाव नाही हे वरील मुद्द्यात दिलेल्या सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालावरून अतिशय स्पष्ट होत आहे. अतिक्रमण करणाऱ्या सभासदांना दंडापासून वाचविण्यासाठी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सर्वसाधारण सभांनी अशा प्रकारे उपविधी १६९(अ) चा हेतुपुरस्सर गैरअर्थ लावून उपविधी १६५(अ) च्या गैरलागू तरतुदी उपविधी १६९(अ) मध्ये घुसवू नयेत. तसे केल्यास तो राज्य सरकारच्या धोरणास केलेला विरोध ठरेल. ● विवेक शिरवळकर.
