सिद्धार्थ शेखर थिटे

स्थावर मालमत्तेचे मूल्यांकन (व्हॅल्युएशन) काही वेळेस संभ्रमात टाकणारा विषय होऊ शकतो. कारण एखाद्या मालमत्तेचे मूल्यांकन हे मूल्यांकनाची तारीख व मूल्यांकन करण्याचा हेतू या दोन प्रमुख कारणांमुळे बदलू शकते हे एक सत्य आहे. तसेच दोन व्हॅल्युअर्सच्या मतांमध्ये अनेक वेळा मोठी तफावत का बरे दिसते, हासुद्धा एक प्रश्न अनेक उपयोगकर्त्यांना पडतो. व्हॅल्युएशन क्षेत्रात तर्कशास्त्रा (लॉजिक)च्या ज्ञानाला कसे महत्त्व आहे यावरही प्रकाश टाकण्याचा प्रयत्न प्रस्तुत लेखात केला आहे.

काळाचा परिणाम- स्थावर मालमत्तेचे मूल्यांकन करताना एक महत्त्वाची बाब लक्षात ठेवावी लागते ती म्हणजे, एक वस्तू म्हणून त्याचे मूल्यांकन केवळ मोजमाप घेऊन करता येत नाही. तर कायदेशीर तरतुदी, शहराची विकास नियंत्रण नियमावली, भाडेकरू असतील तर त्यांचे हक्क, उपद्रवी किंवा उपयुक्त स्रोतांचे सान्निध्य, शहराची तसेच राज्याची आर्थिक परिस्थिती, त्यांचे संपन्नतेच्या उतरंडीतील स्थान अशा अनेक घटकांच्या परिणामातून मूल्यांकनास अंतिम स्वरूप येत असते. काही वर्षांपूर्वी विकत घेतलेल्या स्थावर मालमत्तेचे मूल्य आजमितीस वाढले असेल, कमी झाले असेल किंवा स्थिर राहिले असेल याबद्दल कोणतेही सूत्र  मांडता येत नाही. त्यासाठी अनेक घटकांचा ताळेबंद मांडावा लागतो. अर्थक्षेत्रात, कायदा विश्वात सतत घडामोडी घडत असतात. त्यामुळे एखाद्या विशिष्ट तारखेस केलेले मूल्यांकन हे त्याच तारखेपुरते लागू पडते. उदाहरणार्थ, नोटबंदी दिनांक ८ नोव्हेंबर २०१६ रोजी जाहीर झाल्याने एका दिवसात अनेक मालमत्तांचे मूल्यांकन बदलले. तसाच प्रकार डिसेंबर २०२० पासून महाराष्ट्र राज्याने समान बांधकाम नियंत्रण नियमावली अमलात आणली तेव्हा झाला. केंद्र शासनाने नागरी कमाल जमीन धारणा कायदा १९७६ मध्ये घोषित केला व १९९९ साली रद्द केला. अशा घटनांमुळे मूल्यांकनाच्या  बाजारपेठेवर विविध प्रकारचे परिणाम झाले. शासन जेव्हा एखाद्या नदीवरील पूल, नवे  विमानतळ, बसस्टँड, एखादा महामार्ग, धरण, उड्डाणपूल असे प्रकल्प घोषित करते तेव्हासुध्दा प्रकल्पास मूर्त रूप येण्यापूर्वीच त्या परिसरातील मालमत्तांचे मूल्याकंन बदलू शकते. नियोजित उड्डाण पुलामुळे काही मालमत्तांचे मूल्य वधारते तर काहींचे ढासळते.

तसेच खाटीकखाना, कचरा प्रक्रिया केंद्र वगैरेंची घोषणा ज्या परिसरात होते किंवा पूररेषेची पातळी वाढवण्यात येते तेव्हा तेथील जवळपासच्या क्षेत्रात मागणी कमी होऊन मूल्यांकन घसरू शकते. करोनासारखी महामारी संपूर्ण अर्थव्यवस्थेवर दूरगामी दुष्परिणाम करते. त्यामुळेसुद्धा मूल्यांकनात घसरण होऊ शकते. थोडक्यात, स्थावर मालमत्तेचे मूल्यांकन हे स्थल, काल, हेतुसापेक्ष बदलते.  

मूल्यांकनाचा  हेतू (पर्पज) असेल त्याप्रमाणे मूल्य कसे बदलू शकते ते आता पाहू. हे सत्य आहे की एकाच दिवशी एकाच मालमत्तेचे मूल्यांकन कामाच्या हेतूप्रमाणे बदलू शकते. नागरिकांना मूल्यांकन करण्याचा प्रसंग अनेकविध कारणांनी येत असतो. उदाहरणार्थ, कर्ज प्रकरणांमध्ये तारण ठेवताना, खरेदी-विक्री करताना सुयोग्य मूल्याचे आकलन होण्याकरिता, कॅपिटल गेन टॅक्स, इन्कम टॅक्स, विमा, कोर्ट प्रकरणात, टीडीआर मूल्यांकन, भूसंपादनातील रकमेस आव्हान देताना, अवास्तव  स्टॅम्प डय़ुटी वाचविण्यासाठी, सुयोग्य भाडे ठरविण्यास, धर्मादाय आयुक्तांच्या कार्यालयासाठी, मालमत्तेची वाटणी करताना, कंपनी कायद्यांतर्गत कंपन्यांचे एकत्रीकरण करतेवेळी, संचालकांच्या निवृत्तीच्या वेळी, दिवाळखोर झालेल्या कंपन्यांच्या मालमत्तांची विक्री करण्यासाठी, मोठय़ा कंपन्यांना वार्षिक मूल्यांकनाचे ज्ञान होण्यासाठी, आर्बिट्रेशन, इत्यादी विविध कारणांसाठी मूल्यांकन अहवाल हा महत्त्वाचा दस्तऐवज ठरतो. मूल्यांकनाचा हेतू बदलला की कामाचे निकष बदलतात. घसारा (डेप्रिसिएशन) किती प्रमाणात वजावट करायचा याचेही नियम मूल्यांकनाचा उपयोग कोणत्या कारणासाठी करायचा आहे त्यानुसार वेगळे असू शकतात.

व्हॅल्युएशनचे विविध हेतू खालीलप्रमाणे असू शकतात.  कर्ज प्रकरणं- जी मालमत्ता तारण ठेवायची असते त्याची बँकेच्या दृष्टीने किंमत किती आहे याला महत्त्व असते. त्याला रिअलायझेबल व्हॅल्यू असे संबोधतात.  कॅपिटल गेन टॅक्स – फायनान्स अ‍ॅक्टमध्ये नुकत्याच झालेल्या बदलाप्रमाणे सरकारने निर्धारित केलेल्या तारखेला सरकारी रेडीरेकनरप्रमाणे होणारे मूल्यांकन. सध्या ही तारीख १ एप्रिल २००१ आहे.  इतरही काही अटी लागू आहेत.

 विक्री/  खरेदी करण्याकरिता – बाजारपेठेतील आर्थिक व्यवहारांची उत्तम जाण असणारा खरेदीदार किती बोली लावेल अशी किंमत. विमा – ज्या मालमत्तेचा विमा उतरवण्यात आला आहे तिचे  संपूर्ण अथवा अर्धवट नुकसान झाल्यास विमा कंपनी पुनर्रचना किंमत (रीइनस्टेटमेंट) विचारात घेते. 

 अवास्तव स्टॅम्प डय़ुटी – सरकारी रेडीरेकनरमधील दर एखाद्या मालमत्तेच्या बाबतीत अवास्तव वाटतात. त्याला आव्हान देण्यासाठी जवळपासच्या खरोखर घडलेल्या, नोंदणी झालेल्या व्यवहारांच्या आधारे मूल्यांकन करावे लागते. रेडीनकरमध्ये काही मार्गदर्शक तत्त्वे दिलेली असतात तीसुद्धा अभ्यासावी लागतात.

 सक्तीने केलेले भूसंपादन – भूसंपादन कायद्यामध्ये मूल्यांकन करण्याची विशिष्ट प्रक्रिया निर्धारित करण्यात आली आहे. त्या नियमानुसारच मूल्यांकन करावे लागते. पुनर्वसन व उपजीविकेवर होणारे परिणाम हेसुद्धा महत्त्वाचे घटक असतात.  संपत्तीकराची जुनी प्रकरणे- संपत्तीकर आता बंद झाला असला तरी पूर्वलक्ष्यी तारखेनुसार काही वेळा आयकर खाते मूल्यांकन मागते. त्याचे निकष शहराच्या दर्जाप्रमाणे वेगळे असतात. त्यानुसारच मूल्यांकन करावे लागते.

 वडिलोपार्जित मालमत्तेची वाटणी – हिंदू लॉ भारतातील हिंदू, बुद्ध, जैन वगेरे समाजाला लागू होतो. या कायद्याच्या मार्गदर्शक तत्त्वानुसार हिस्से ठरल्यानंतर पुढचे मूल्यांकनाचे काम तर्कसंगतपणे करावे लागते. औरस तसेच अनौरस वारसांचासुद्धा विचार करावा लागतो.

 मध्यस्थी व कलह शांती – विविध कारणांमुळे मालमत्तेबाबत कलह (डीस्प्युट)  उद्भवू शकतात. कोर्टकचेऱ्या टाळण्यासाठी मध्यस्थ किंवा आर्बिट्रेटर कायदेशीररीत्या नेमले जातात. बारकावे हेरून केलेले मूल्यांकन हे अशा प्रक्रियांचा पाया असते. तर्काधिष्टित मूल्यांकन अहवालामुळे अनेक वेळा तडजोड सोपी होते. वरील उदाहरणावरून लक्षात येते की, एकाच दिवशी वेगवेगळय़ा हेतूंसाठी मालमत्तेचे मूल्यांकन वेगवेगळे असू शकते.  खालील काही खास परिस्थितीमध्ये मूल्यांकन करताना तात्कालिक, परिस्थितीजन्य कारणांचा परिणाम समजून घेणे इष्ट असते.

उदाहरणार्थ- १) कोर्ट केसमध्ये अडकलेल्या मालमत्ता २) आजारी  उद्योगांचे मूल्यांकन ३) आरक्षित जागेचे  मूल्यांकन, ४) वहिवाटीच्या हक्कांचे मूल्यांकन ५) अनधिकृत बांधकामांचे मूल्यांकन ६) शेजारी चिकटून असलेली मालमत्ता विकत घेण्यासाठीचे मूल्यांकन ७) खनिज द्रव्याने युक्त असलेल्या जमिनीचे मूल्यांकन ८) बा परिस्थितीतून निर्माण होणाऱ्या उपद्रवी घटकाचे (स्टिग्मा) मूल्यांकन ९) अचानक कायमचे परदेशी निघालेल्या व्यक्तीच्या मालमत्तेचे मूल्यांकन. 

विविध घटकांचा साधक-बाधक विचार करून व योग्य ती आकडेमोड केल्यानंतर सदर मूल्यांकनाचा रिपोर्ट तज्ज्ञ व्हॅल्युअर बनवतात. असा रिपोर्ट बँक, न्यायालय, गुंतवणूकदार, विमा कंपनी, कर सल्लागार वगैरेंच्या  निर्णयप्रक्रियेमध्ये महत्त्वाची भूमिका बजावत असतो. रिपोर्ट योग्य ते पुरावे देऊन तर्कशास्त्राच्या आधारे सुयोग्य युक्तिवादपूर्वक बनवला तर तो संबंधित उद्दिष्टासाठी फार उपयुक्त ठरतो. व्हॅल्युएशन रिपोर्टमध्ये निष्कर्षांप्रत येण्यासाठी सुयोग्य आधार विधाने नमूद करावी लागतात व अशा विधानांना पुराव्याशिवाय बळकटी येऊ शकत नाही. तर्कशास्त्राच्या नियमाप्रमाणे प्रत्येक विधानास सत्यता मूल्य असते. असे मूल्य पारखून घेऊन नंतर त्याचा वापर व्हॅल्युएशन रिपोर्टमध्ये करणे इष्ट ठरते. अशा पद्धतीने बनवलेला व्हॅल्युएशन रिपोर्ट हा कठोर कसोटय़ांमधून उत्तीर्ण होऊ शकतो. परिणामी तो पक्षकारास उपयोगी होतो. तसेच काहीसे सामाजिक हिताचे रक्षण करू शकतो. कलहाचे प्रसंग कमी करू शकतो. म्हणजेच व्हॅल्युएशन हे केवळ आकडेमोड शास्त्र नाही तर सुयोग्य माहिती (डेटा) निवडून समर्पक गृहीतके व तर्कसंगत उहापोह करून कलात्मकतेने अंतिम अनुमानाप्रत येणे हे रिपोर्टचे महत्त्वाचे अंग आहे. जेथे कलात्मकता महत्त्वाची असते, तेथे दोन तज्ज्ञांमध्ये मतांतर होणे ही  स्वाभाविक गोष्ट आहे.