कायद्याच्या चौकटीत : सहकारी संस्था हस्तांतरण

सर्वसाधारणपणे बिल्डर किंवा विकासक हे या इमारतींचे बांधकाम करतात. त्या इमारतींमधल्या सदनिका आणि गाळे वगैरेंची विविध व्यक्तींना विक्री करतात. आता अशा विविध लोकांना एका सूत्रात बांधण्याकरिता आणि एकूणच इमारतीच्या देखभालीकरिता त्या सर्व खरेदीदारांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यात येते. अशी सहकारी संस्था स्थापन झाली की जागामालक, विकासक इत्यादींचा त्या संस्थेची इमारत, जमीन, इत्यादींशी संबंध संपुष्टात येतो, असे म्हणायला हरकत नाही.

विकासकाने बांधकाम केलेले असल्याने विकासकास इमारत, इमारतीचे बांधकाम, सहकारी संस्था आणि इतर बाबींची बरीचशी माहिती असते. सहकारी संस्था स्थापन झाल्यावर विकासकाचा त्या इमारतीशी संबंध संपतो आणि त्यापुढील सर्व कारभार हा त्या संस्थेने स्वत: चालवायचा असतो. मात्र इमारत, जमीन, बांधकाम, सहकारी संस्था, इत्यादी बाबींची पुरेशी माहिती नसेल तर असा कारभार चालविणे कठीण किंबहुना अशक्य होऊन बसेल.

हे टाळायचे तर विकासकाने सहकारी संस्थेला सर्व कारभार सोपवताना आवश्यक ती सर्व माहिती, कागदपत्रे पुरविणे आवश्यक आणि कायद्याने बंधनकारकदेखील आहे. या सर्व माहितीचा आणि कागदपत्रांचा नव्याने अस्तित्वात आलेल्या सहकारी संस्थेचा कारभार सुरळीतपणे चालविण्यास अतिशय उपयोग होतो.

या दृष्टीने सहकारी संस्थेची पहिली सर्वसाधारण सभा ही अत्यंत महत्त्वाची आहे. सहकारी संस्था नोंदणीपासून तीन महिन्यांच्या कालावधीत अशी पहिली सर्वसाधारण सभा बोलाविणे बंधनकारक आहे. सहकारी संस्था नवीनच असल्याने साहजिकच त्यातले सभासद एकमेकांना परिचित असतातच असे नाही. मात्र विकासक आणि खरेदीदार हे एकमेकांच्या परिचयाचे असतातच, म्हणूनच संस्था नोंदणीपासून तीन महिन्यांत पहिली सर्वसाधारण सभा बोलाविण्याची कायदेशीर जबाबदारी विकासकावर टाकण्यात आलेली आहे. ही विकासकाची कायदेशीर जबाबदारी आहे. इमारत आणि संस्थेबाबत महत्त्वाची माहिती आणि कागदपत्रे संस्थेकडे सुपूर्द करणे ही देखील विकासकाची कायदेशीर जबाबदारी आहे.

ही पहिली सभा यथास्थित पार पडली आणि सर्व कागदपत्रे आणि माहिती संस्थेच्या ताब्यात आली तर भविष्यात काही अडचण उद्भवत नाही आणि दुर्दैवाने अशी अडचण उद्भवली तरी त्याचे निराकरण करणे तुलनात्मकदृष्टय़ा सोपे जाते.

या सगळ्या कायदेशीर तरतुदी असल्या तरीदेखील आज अस्तित्वात असलेल्या बहुतांश सहकारी संस्थांकडे त्या संस्थेबद्दल, इमारतीबद्दल आणि इतर बाबींबद्दल पुरेशी माहिती आणि कागदपत्रे नाहीत हे वास्तव आहे. सुरुवातीच्या काळात त्या माहितीची आणि कागदपत्रांची विशेष आवश्यकता भासत नसल्याने त्याच्याकडे साहजिकच दुर्लक्ष होते.

मात्र जाणाऱ्या काळाबरोबर संस्थेची इमारत जसजशी जुनी व्हायला लागते तसतशी त्या माहितीची आवश्यकता भासायला लागते. काही वेळेस प्लम्बिंगचे काम निघते, काही वेळेस गळतीचे काम निघते, ड्रेनेजचे काम निघते, इलेक्ट्रिकचे किंवा वायरिंगचे काम निघते, स्ट्रक्चरल ऑडिट आणि रिपेअरचे काम निघते. अशी कामे निघतात तेव्हा मूळ इमारतीचा बांधकाम आराखडा, आर.सी.सी. स्ट्रक्चरलचा आराखडा, प्लम्बिंग, इलेक्ट्रिसिटी, ड्रेनेज इत्यादी जोडण्याचे नकाशे या सगळ्याची गरज उत्पन्न होते. हे सगळे आराखडे आणि माहिती उपलब्ध असेल तर नवीन काम अधिक जलद आणि चांगले होते. उलटपक्षी ही माहिती नसेल तर नवीन माणसाला हे सगळे शोधून काढावे लागते, ज्यात पैशाचा आणि वेळेचा अपव्यय होतो.

हे झाले इमारतीबाबत, याशिवाय कालांतराने जेव्हा इमारतीचा पुनर्विकास किंवा अभिहस्तांतरण करायची वेळ येते तेव्हादेखील जुन्या कागदपत्रांची आवश्यकता भासते. जुनी सगळी कागदपत्रे संगतवार ठेवलेली असतील तर अभिहस्तांतरण किंवा पुनर्विकासाचे काम पटकन मार्गी लागते. अशी कागदपत्रे उपलब्ध नसतील तर आधी ती सगळी कागदपत्रे गोळा करण्यातच खूप वेळ जातो.

हे सगळे मुद्दे लक्षात घेता प्रत्येक नवीन सहकारी संस्थेने विकासकाकडून संस्थेचा कारभार स्वीकारताना सर्व आवश्यक कागदपत्रे, आराखडे, परवानग्या वगैरे मिळाल्याची खात्री करून घ्यावी. जुन्या सहकारी संस्थांनीदेखील आपल्या कार्यालयातील फायली तपासून त्या अद्ययावत असल्याची खात्री करून घ्यावी. आपल्या संस्थेच्या फायली अद्ययावत नसतील तर वेळीच आवश्यक कागदपत्र गोळा करायला सुरुवात करावी. म्हणजे तहान लागल्यावर विहीर खणायला नको. अशी अद्ययावत स्थिती असलेली फाईल सदैव फायदेशीरच ठरते.

संस्थेने कारभार स्वीकारताना घ्यावयाची माहिती–

• संस्था नोंदणी प्रमाणपत्र आणि नोंदणीबाबत इतर कागदपत्रे.
• संस्थेचे उपविधी.
• जमिनीचा ७/१२ उतारा अथवा मालमत्ता पत्रक.
• सर्व खरेदीदारांच्या करारांच्या प्रती.
• विकासकाने खरेदीदारांकडून विविध कारणास्तव स्वीकारलेल्या पैशांचा हिशेब.
• बांधकाम आराखडे.
• बांधकाम परवानगी (सुधारित परवानग्या घेतल्या असल्यास सर्व सुधारित परवानग्या)
• ड्रेनेज आराखडे.
• इलेक्ट्रिसिटी जोडणी आराखडे.
• प्लम्बिंग आराखडे.
• बांधकाम पूर्णत्वेचा दाखला.
• रहिवास दाखला (लागू असल्यास).

tanmayketkar@gmail.com