सोसायटी व्यवस्थापन : महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९६०

मागील लेखामध्ये आपण अपार्टमेंट कायदा १९७० नुसार घोषणापत्रामध्ये (डीड ऑफ डिक्लरेशन) उल्लेखलेले संघाचे उपविधीमधील ४ नियम प्रसिद्ध केले होते. प्रत्येक अपार्टमेंटधारकांच्या संघाने या उपविधींचा अभ्यास करून त्याप्रमाणे संघाचे (असोसिएशन) कामकाज चालवणे अभिप्रेत आहे.
नियम क्र. ५ संघाचे सभासद
१) घोषणापत्रामध्ये उल्लेखलेल्या प्रत्येक अपार्टमेंटच्या क्षेत्रफळानुसार खरेदी केलेल्या प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला संघाचे सभासद होता येते. त्याचप्रमाणे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने विकासकाबरोबर आपल्या सदनिकेचा अविभक्त हिस्सा दर्शवणारा करार म्हणजे डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करार नोंदणीकृत करून घेणे अपार्टमेंट कायदा १९७० नुसार बंधनकारक आहे. त्यानंतर अशा अपार्टमेंटधारकाने रु. १००/- चा किमान १ भाग (शेअर) व रु. १/- प्रवेश फी संघात जमा करून आपले सभासदत्व नक्की करावयाचे असते. त्याचवेळी संघाकडून संघाच्या उपविधीची एक प्रतदेखील घेऊन ती आपल्या ताब्यात ठेवली.
२) प्रत्येक अपार्टमेंटधारक सभासद अपार्टमेंट डीड (करार) नुसार आपली सदनिका अन्य कोणत्याही व्यक्तीस विकू शकतो. किंवा दान (गिफ्ट) करू शकतो किंवा इच्छापत्रानुसार तो अन्य कोणाच्या नावेदेखील वर्ग करू शकतो. फक्त नवीन खरेदीदाराला संघास रु. १/- प्रवेश फी व रु. १/- भाग हस्तांतरण फी भरावी लागते. त्यानंतरच मूळ अपार्टमेंटधारकाचे भाग नवीन सभासदाच्या नावे वर्ग होऊ शकतील.
३) एखाद्या अपार्टमेंटधारकाचे निधन झाल्यास त्याच्या सदनिकेचे भाग त्याच्या कायदेशीर वारसांच्या नावाने वर्ग होतील व तशी नोंद संघाच्या सभासद नोंदवहीमध्ये घेण्यात येईल. जर मृत अपार्टमेंटधारकाने आपली सदनिका इच्छापत्राद्वारे अन्य व्यक्तीच्या नावे केली असेल तर त्यानुसार सभासदत्व वर्ग होईल. (त्यासाठी कायदेशीर प्रक्रिया भरणे आवश्यक आहे. उदा. प्रोबेट लेटर ऑफ अ‍ॅडमिनिस्ट्रेशन, वारस प्रमाणपत्र इ.) अज्ञान व्यक्तीच्या नावे सभासदत्व वर्ग करावयाचे झाल्यास अज्ञान पालककर्त्यांची नोंद घेणे आवश्यक.
नियम क्र. ६. सह अपार्टमेंटधारक
ज्या वेळी एखादी अपार्टमेंट (सदनिका) एकापेक्षा जास्त व्यक्तींनी संयुक्तपणे खरेदी केलेली असते, त्यावेळी सर्व संयुक्त खरेदीदार हे संयुक्तपणे संघाचे सभासद होतील. परंतु त्यापैकी ज्याचे नाव भाग दाखल्यावर प्रथम आहे त्यालाच मतदानाचा अधिकार असेल.
नियम क्र. ७- किमान एक भाग (शेअर)
प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने किंवा संयुक्त अपार्टमेंट खरेदीदाराने मिळून घेणे कायद्याने बंधनकारक आहे.
नियम क्र. ८ – सभासदाची अपात्रता
एखाद्या अपार्टमेंटधारक सभासदाने संघाचे देणे (वर्गणी, देखभालीची, इ.) ६० दिवसांपेक्षा जास्त दिवस थकवलेले असल्यास त्याला संघाच्या पदाधिकाऱ्यांच्या निवडणुकीत भाग घेता येणार नाही. किंवा त्याला निवडणुकीस उभे राहता येणार नाही. किंवा मतदानदेखील करता येणार नाही.
प्रकरण क्र. २
नियम क्र. ९ – मतदान
प्रत्येक अपार्टमेंटधारक सभासद घोषणापत्रात उल्लेखल्याप्रमाणे त्याच्या वाटय़ाला आलेल्या सदनिकेच्या अविभक्त हिश्शाच्या प्रमाणातच मतदान करू शकेल.
नियम क्र. १० – गणसंख्या
अपार्टमेंटधारक सभासदांच्या एकूण संख्येपैकी जास्तीत जास्त सभासद उपस्थित असल्यास गणसंख्या (कोरम) पूर्ण आहे असे समजण्यात येईल. किंवा याबाबत संघाच्या उपविधीमध्ये विशेष उल्लेख केलेला असल्यास त्याप्रमाणे गणसंख्या ग्राह्य़ धरली जाईल. (मेजॉरिटी याचा अर्थ ५० टक्क्यांच्या वर.)
नियम क्र. ११- प्रत्येक अपार्टमेंटधारक सभासदाने स्वत: हजर राहूनच मतदानात भाग घेणे आवश्यक आहे.
प्रकरण क्र. ३. प्रशासन
नियम क्र. १२ – संघाचे अधिकार व कर्तव्ये
प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाच्या संघाने वार्षिक सभेमध्ये बहुमताने व सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या संमतीने ठराव मंजूर येणे आवश्यक आहे. त्यानुसार देखभाल निधी ठरविणे, दुरुस्तीच्या खर्चास मंजुरी घेणे, वार्षिक हिशेबपत्रके व अंदाजपत्रक सादर करणे, तसेच कर्मचारी नियुक्त करणे, इतर प्रशासकीय काम करणे, यासारखी कामे पूर्ण कार्यक्षमतेने व कायद्यानुसार करण्याची जबाबदारी संघाची असेल. वार्षिक सभेने बहुमताने ठरविलेल्या निर्णयावर संघाच्या पदाधिकाऱ्यांनी संघाचे प्रशासन योग्य प्रकारे चालवणे प्रत्येक संघाच्या पदाधिकाऱ्यांचे कर्तव्य आहे.
नियम क्र. १३ – सभेचे ठिकाण
अपार्टमेंट संघाच्या सभेचे ठिकाण हे सर्व सभासदांना सोयीचे असेल अशा ठिकाणी भरवण्यात येईल. (संघाचे आवार किंवा संघाचे सभागृह किंवा जवळील सभागृह जे सर्वाना सोयीचे असेल ते.)
नियम क्र. १४ – वार्षिक सभा
संघाच्या स्थापनेनंतर घेण्यात आलेल्या वार्षिक सभेनंतर व आर्थिक वर्ष संपल्यानंतर सर्व अपार्टमेंटधारकांची वार्षिक सभा बोलावणे आवश्यक आहे. सदर सभेमध्ये व्यवस्थापक समितीची निवड तसेच इतर कामकाज सर्व सभासदांच्या उपस्थितीत पार पाडावयाचे असते. त्यामध्ये प्रामुख्याने हिशेबपत्रके व अंदाजपत्रक सादर करणे, इतर धोरणात्मक निर्णय घेणे, मासिक देखभाल निधी ठरविणे, थकबाकी वसुलीसाठी कायदेशीर प्रक्रियेला मंजुरी घेणे, यासारखी प्रशासकीय कामे उपविधीनुसार चालवली जातात. प्रतिवर्षी सर्व सभासदांची वार्षिक सभा बोलावणे आवश्यक आहे.
नियम क्र. १५ – विशेष सभा
अपार्टमेंट संघाच्या अध्यक्षांनी व्यवस्थापक समितीने ठरविलेल्या निर्णयानुसार सर्व अपार्टमेंटधारकांची सभा बोलावणे आवश्यक आहे किंवा बहुसंख्य अपार्टमेंटधारकांनी (५० टक्क्यांवर) विशेष सभा बोलावण्याची मागणी सचिवांकडे केल्यास संघाच्या अध्यक्षांनी सर्व अपार्टमेंटधारकांना योग्य ती लेखी पूर्वसूचना व सभेचा विषय, सभेचे ठिकाण व वेळ कळवण्याची व्यवस्था करावी. सदर सभेमध्ये विषयपत्रिकेवरील विषयाव्यतिरिक्त अन्य कोणत्याही विषयावर चर्चा, निर्णय करता येणार नाही. परंतु उपस्थित असलेल्या सभासद संख्येच्या चार-पाच सदस्यांनी अन्य विषयावर चर्चेची मागणी केल्यास तसा निर्णय अध्यक्ष आयत्यावेळी घेऊ शकतील.
नियम क्र. १६ – सभेची पूर्वसूचना
प्रत्येक अपार्टमेंट संघाच्या सचिवाने प्रत्येक अपार्टमेंटधारक सभासदास किमान २ व कमाल ७ दिवस आधी वार्षिक सभा व विशेष सभेची पूर्वसूचना लेखी स्वरूपात किंवा ई-मेलने कळवणे बंधनकारक आहे. त्यामध्ये सभेचा विषय (अजेंडा) ठिकाण, तारीख, वेळ इ. सविस्तर माहिती असणे आवश्यक आहे. नोटीस पाठवल्याची नोंद व प्राप्त झाल्याची नोंद सचिवांनी संघाच्या नोंदवहीमध्ये (दप्तरी) ठेवणे आवश्यक आहे.
नियम क्र. १७ – तहकूब सभा
संघाची वार्षिक सभा गणसंख्येची पूर्तता होऊ न शकल्यास उपस्थित सभासदांच्या संमतीने पुढील ४८ तासांपर्यंत तहकूब करता येईल. मात्र ४८ तासानंतर परत बोलावण्यात आलेल्या सभेस किमान २ सभासद उपस्थित असले तरी सभेचे कामकाज चालवले जाईल. तहकुबीनंतर बोलावण्यात आलेल्या सभेत जर पुन्हा गणसंख्येची पूर्तता न झाल्यास किमान उपस्थित २ सभासदांच्या उपस्थितीत सभेचे कामकाज चालवता येऊ शकते.
नियम क्र. १८ – सभेचे कामकाज
१) उपस्थित सभासदांची स्वाक्षरी घेणे.
२) मागील सभेचा इतिवृत्तान्त वाचणे.
३) व्यवस्थापक समितीचा अहवाल वाचणे.
४) व्यवस्थापक समिती निवडणे.
५) इतर उपविधीनुसार कामकाज करणे इ.
अ‍ॅड. जयंत कुलकर्णी – advjgk@yahoo.co.in