प्रवीण देशपांडे
अन्न, वस्त्र आणि निवारा या मूलभूत गरजा आहेत. अन्न आणि वस्त्र या गरजा उत्पन्नातून सहज भागवता येतात. मात्र निवारा ही मोठी खर्चीक बाब बनली आहे. विशेषतः मोठ्या शहरात घरांच्या किमती आकाशाला भिडल्या आहेत. स्वतःचे घर असणे हे प्रत्येकाचे स्वप्न असते. हे साकार करणे अवघड झाले आहे. सरकारकडून घर घेण्यासाठी प्रोत्साहन दिले जात असून पंतप्रधान आवास योजनेसारखे उपक्रम राबविले जात आहेत. प्राप्तिकर कायद्यात घर खरेदीसाठी सवलती दिल्या आहेत. जेणेकरून करदात्यावर घर घेताना कराचा बोजा पडणार नाही आणि जास्त निधी उपलब्ध होईल.आयुष्यातील कमाईतला मोठा वाटा घरासाठी खर्च होतो. घर खरेदीसारखे महागडे स्वप्न साकार करताना यासंबंधीच्या प्राप्तिकर कायद्यातील काही महत्त्वाच्या तरतुदींकडे लक्ष दिले पाहिजे.
१. घर खरेदीसाठी पैसे जोडताना : करदाता नवीन घर घेण्यासाठी त्याचे आणि कुटुंबातील सदस्यांचे जुने घर, सोने, समभाग, म्युच्युअल फंडातील निधी किंवा इतर संपत्ती विकून बऱ्याचदा निधी उभा करत असतो. त्याच्या विक्रीवर करदात्याला भांडवली नफा झाल्यास तो करपात्र असतो. अशा प्रत्येक संपत्तीवरील भांडवली नफा हा दीर्घमुदतीचा आहे, याची खात्री करून घ्यावी. हा नफा दीर्घमुदतीचा असेल तरच नवीन घरामधील गुंतवणुकीची वजावट करदाता इतर संपत्तीच्या भांडवली नफ्यातून घेऊ शकतो. अजून एक महत्त्वाची बाब लक्षात ठेवली पाहिजे की, घरातील इतर सदस्यांच्या नावावर असलेली संपत्ती विकली आणि नवीन घरातील गुंतवणूक दुसऱ्याच्या नावाने केली तर इतर सदस्यांना नवीन घरातील गुंतवणुकीचा फायदा घेता येणार नाही. ज्याची संपत्ती विकली त्याचे नाव नवीन घरात मालक म्हणून असले तरच त्या संपत्तीच्या विक्रीवर झालेल्या भांडवली नफ्यातून नवीन घराची वजावट घेता येईल.
२. घराचे मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य : घर खरेदीचा करार करण्यापूर्वी, घर खरेदी करणाऱ्याने मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य हे विचारात घेणे गरजेचे आहे. घराचे मुद्रांक शुल्कानुसार बाजार मूल्य हे करार मूल्याच्या समान किंवा त्यापेक्षा कमी असेल तर प्राप्तिकर कायद्यानुसार खरेदी करणाऱ्यासाठी आणि विक्री करणाऱ्यासाठी करार मूल्यच विचारात घेतले जाते. म्हणजेच विक्री करणाऱ्याला करार मूल्यानुसार भांडवली नफा गणावा लागतो. घराचे मुद्रांक शुल्कानुसार बाजार मूल्य हे करार मूल्यापेक्षा जास्त असेल तर प्राप्तिकर कायद्यानुसार खरेदी करणाऱ्यासाठी आणि विक्री करणाऱ्यासाठी मुद्रांक शुल्कानुसारचे मूल्य विचारात घेतले जाते. या दोन्हीमधील फरक १० टक्क्यांपेक्षा कमी किंवा ५०,००० रुपयांपेक्षा कमी असल्यास तो विचारात घेतला जात नाही. मात्र तो १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असल्यास या फरकाएवढी रक्कम घर खरेदी करणाऱ्याच्या “इतर उत्पन्नात” गणली जाते. उदा, मुद्रांक शुल्कानुसार बाजार मूल्य ८० लाख रुपये आहे आणि करार मूल्य ७० लाख रुपये आहे. हा फरक १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असल्यामुळे हा फरक १० लाख रुपये (८० लाख वजा ७० लाख रुपये) खरेदी करणाऱ्याच्या “इतर उत्पन्नात” गणला जाईल आणि त्याला त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागेल. शिवाय विक्री करणाऱ्याला ८० लाख रुपये विक्री किंमत समजून भांडवली नफा गणावा लागेल. शिवाय उद्गम करदेखील ८० लाख रुपयांवर कापावा लागेल.
३. घर खरेदीवर उद्गम कर (टीडीएस) : घर खरेदी करताना घराचे करारमूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य यापैकी एक मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर त्यावर १ टक्के इतका उद्गम कर कापून तो सरकारकडे जमा करणे बंधनकारक आहे. घर खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीला प्रत्येक देय रकमेवर १ टक्के कर कापणे बंधनकारक आहे. उद्गम कर न कापल्यास किंवा वेळेवर न भरल्यास व्याज आणि दंड भरावा लागू शकतो. उदा. घराचे करार मूल्य ४८ लाख रुपये आहे आणि मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य ५१ लाख रुपये आहे, अशा वेळी दोन्हीपैकी एक मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असल्यामुळे ५१ लाख रुपयांवर उद्गम कर कापावा लागेल. ही तरतूद निवासी भारतीयांकडून घर खरेदी केले तरच आहे. घर खरेदी अनिवासी भारतीय व्यक्तीकडून होत असेल तर ५० लाख रुपयांची मर्यादा नाही. घर विक्री करणाऱ्याने प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून उद्गम कर किती कापावा याचे प्रमाणपत्र घेणे अपेक्षित आहे आणि त्याप्रमाणे घर खरेदी करणाऱ्याला उद्गम कर कापावा लागतो. आपण निवासी भारतीयाकडून घर खरेदी करणार असाल तर आपल्याला टॅक्स डीडक्शन क्रमांक (टॅन) घेणे गरजेचे नाही. खरेदी करणाऱ्याचा आणि विक्री करणाऱ्याचा पॅन (पर्मनंट अकाऊंट नंबर) भरून हा कर भरता येतो. आपण अनिवासी भारतीयाकडून घर खरेदी करणार असाल तर मात्र आपल्याला टॅक्स डीडक्शन क्रमांक (टॅन) घेणे गरजेचे आहे.
४. रोख रकमेवर निर्बंध : घर खरेदीसाठी रक्कम देताना २०,००० रुपयांपेक्षा जास्त रक्कम रोखीने देणे आणि स्वीकारण्यावर बंधने आहेत. अशी रक्कम स्वीकारल्यास तेवढ्याच रकमेएवढा दंड भरावा लागू शकतो. घर खरेदीपोटी रक्कम देताना ती रक्कम चेक, बँक ड्राफ्ट, बँकेच्या माध्यमातून द्यावी आणि प्रत्येक रक्कम देताना १ टक्का उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे (जर करार मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य यापैकी एक मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर).
५. गृहकर्ज घेताना काळजी : गृहकर्जावरील व्याजाची वजावट किंवा मुद्दल परतफेडीची वजावट घेण्यासाठी घर हे स्वतःच्या नावाने असणे गरजेचे आहे. गृहकर्जदार आणि घराचा मालक हा एकच असेल तर तो या वजावटी घेऊ शकतो. उदा. नवीन घर घेताना घर पतीच्या नावाने असेल त्यात पत्नीचे नाव नसेल आणि कर्जदार म्हणून पत्नीचे नाव असेल तर पत्नीला तिने केलेल्या व्याज आणि मुद्दलपरत फेडीची वजावट घेता येत नाही.
६. व्याज, मुद्दल परतफेड आणि मुद्रांक शुल्काची वजावट : गृहकर्जाच्या मुद्दल रकमेची परतफेड आणि मुद्रांक शुल्काची वजावट कलम ८० कनुसार घेता येते आणि व्याजाची वजावट कलम २४ नुसार घेता येते, परंतु या दोन्ही वजावटी घराचा ताबा घेतल्यानंतरच घेता येतात. या वजावटी घराचा ताबा घेतलेल्या वर्षापासून घेता येतात. घराचा ताबा घेण्यापूर्वी भरलेल्या व्याजाच्या रकमेची वजावट ताबा घेतलेल्या वर्षापासून पुढील ५ वर्षे दरवर्षी एक पंचमांश रक्कम इतकी घेता येते.
७. करप्रणालीचा स्वीकार : करदात्याने नवीन करप्रणालीचा स्वीकार केल्यास त्याला गृहकर्जावरील व्याज, मुद्दल परतफेड आणि मुद्रांक शुल्क याची कलम ८० नुसार वजावट आणि राहत्या घरासाठी २ लाख रुपयांपर्यंतची व्याजाची वजावट घेता येत नाही.
