विश्लेषण: नव्याने दाखल ‘निफ्टी रिट्स’ व ‘इन्व्हिट्स’ निर्देशांकांतून काय साधले जाणार?

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (रिट्स) आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (इन्व्हिट्स) यांची १९६०च्या दशकात अमेरिकेमध्ये सुरुवात झाली आणि ही गुंतवणूक साधने भारतात सुरू करण्यास २०१४मध्ये बाजार नियामक सेबीने मान्यता दिली. तुलनेने नव्या असलेल्या गुंतवणूक साधनांच्या भारतीय गुंतवणूक परिसंस्थेतील परिणामकारकता आणि फायद्यांबाबत सुरुवातीला बरीच अनिश्चितता होती. आता मात्र राष्ट्रीय शेअर बाजाराने (एनएसई) यासंदर्भात नवीन निर्देशांक प्रस्तुत करून त्यात वाढत्या गुंतवणुकीलाच अधोरेखित केले आहे. त्याबद्दल जाणून घेऊया.

रिट्स आणि इन्व्हिट्स म्हणजे काय?

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट हा म्युच्युअल फंडाप्रमाणे चालणारा एक गुंतवणूक ट्रस्ट आहे. गृह निर्माण आणि बांधकाम क्षेत्रातील प्रकल्पांमध्ये त्यातून गुंतवणूक केली जाते आणि या गुंतवणुकीवर नियमित उत्पन्न आणि भांडवली वाढ गुंतवणूकदारांना मिळते. बांधकाम क्षेत्रासाठी भांडवल उभारणीचा एक उमदा स्रोत यातून उभा राहिला आहे. दुसरीकडे, इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट हेदेखील म्युच्युअल फंडांच्या धर्तीवर काम करीत, गुंतवणूकदारांकडून निधी गोळा करतात आणि महामार्ग, रस्ते, पाइपलाइन, गोदामे, ऊर्जा प्रकल्पासारख्या पायाभूत सुविधा प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करतात. गुंतवणूकदार यातून गुंतविलेल्या भांडवलावर नियमित उत्पन्न मिळवितात. इन्व्हिट्समधून केवळ वाणिज्य मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करण्याची परवानगी आहे, म्हणजेच त्यांना गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करता येत नाही.

रिट्स व इन्व्हिट्स निर्देशांकांची नेमकी गरज काय?

देशातील आघाडीचा बाजारमंच असलेल्या राष्ट्रीय शेअर बाजार अर्थात एनएसईची उपकंपनी असणाऱ्या एनएसई इंडायसेसने भारतातील पहिलावाहिला निफ्टी रिट्स व इन्व्हिट्स निर्देशांक प्रस्तुत केला आहे. या नवीन निर्देशांकांचा उद्देश राष्ट्रीय शेअर बाजार मंचावर सूचिबद्ध असलेल्या आणि व्यवहार केलेल्या रिट्स आणि

इन्व्हिट्सच्या कामगिरीचा मागोवा घेणे आहे. ठरावीक कालावधीत बाजारभाव किंवा अन्य मापनीय चलांत होणाऱ्या बदलांची सर्वसाधारण पातळी आजमावण्याचे गमक म्हणजे निर्देशांक होय.

निर्देशांकांमध्ये कोणत्या घटकांचा समावेश आहे?

दोन्ही निर्देशांकात सामील कंपन्यांचे ‘फ्री फ्लोट’ समभागांचे अर्थात तरलतेचे प्रमाण किती हा महत्त्वाचा निकष आहे. ‘फ्री फ्लोट’ म्हणजे भांडवली बाजारात कोणत्याही निर्बंधांशिवाय व्यापारास खुल्या असलेल्या समभागांचे प्रमाण होय. प्रवर्तकांव्यतिरिक्त सार्वजनिकरित्या छोट्या व व्यक्तिगत गुंतवणूकदारांकडील समभागांचे प्रमाण अर्थात ‘फ्री फ्लोट’ ज्यांचे अधिक आहे अशा कंपन्यांना निर्देशांकातील वजनदेखील अधिक आहे. निफ्टी रिट्स आणि इन्व्हिट्सच्या निर्देशांकाची मूळ तारीख (बेस) १ जुलै २०१९ निश्चित केली गेली आहे आणि निर्देशांकासाठी मूळ मूल्य १,००० अंश आहे. या निर्देशांकांचे तिमाही आधारावर पुनरावलोकन केले जाईल आणि त्यात फेरबदल केले जातील. गृह निर्माण किंवा पायाभूत सुविधा कंपन्यांचा पोर्टफोलिओमध्ये समावेश करून नियमित उत्पन्न मिळवण्याच्या शोधात असलेल्या गुंतवणूकदारांसाठी रिट्स आणि इन्व्हिट्स एक उत्तम पर्याय आहे. रिट्स आणि इन्व्हिट्सना रोख प्रवाह आणि उत्पन्न निर्माण करणार्‍या पायाभूत सुविधा आणि गृह निर्माण प्रकल्पांसाठी निधी उभारण्याचे मजबूत पर्यायी आर्थिक साधन म्हणून ओळखले जाते. निफ्टी रिट्स व इन्व्हिट्स निर्देशांकातील आघाडीच्या घटकांमध्ये एम्बेसी ऑफिस पार्क्स रिट (३२.९ टक्के योगदान), पॉवरग्रिड इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट (२०.२ टक्के), माइंडस्पेस बिझनेस पार्क्स रीट (१५.३ टक्के), इंडिया ग्रिड ट्रस्ट (१५.३ टक्के) यांचा समावेश आहे. आघाडीच्या तीन रिट्स / इन्व्हिट्सचे निर्देशांकातील एकूण योगदान (भारांकन) हे ७२ टक्क्यांच्या मर्यादेच्या खाली राहिल, हे पाहिले जाईल.

गुंतवणूकदारांना नेमका फायदा काय?

जागतिक स्तरावर, रिट्स आणि इन्व्हिट्स हे गुंतवणूकदारांसाठी त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्याचा एक चांगला मार्ग आहे. मात्र भारतात हा गुंतवणूक प्रकार माहितीच्या अभावाने दुर्लक्षित राहिला आहे. त्यामुळे तो सामान्य गुंतवणूकदारांमध्ये फारसा लोकप्रिय नाही. हा नवीन गुंतवणूक प्रकार असल्याने तो अजूनही विकसित होत आहे. एखाद्या म्युच्युअल फंडाने अशा निर्देशांकाचा मागोवा घेणारा फंड प्रस्तुत केल्यास, गुंतवणूकदारांसाठी एकाच रिट्स आणि इन्व्हिट्समध्ये गुंतवणूक करण्यापेक्षा विविध प्रकारच्या रिट्स आणि इन्व्हिट्समध्ये गुंतवणुकीचा पर्याय उपलब्ध झाला आहे. संतुलित पोर्टफोलिओसाठी हा चांगला पर्याय ठरू शकतो. मात्र अशा फंडांना कोणत्या प्रकारचे कर लागतील हे बघणे आवश्यक आहे. मात्र भांडवली बाजारातील समभागात किंवा रोखे आणि सोन्यासारख्या गुंतवणूक साधनांबरोबर, वैविध्य राखत गुंतवणूकदारांनी जोखीम व्यवस्थापनासाठी आणि नियमित उत्पन्न म्हणून याचा देखील समावेश करू शकतात. विशेषतः रिट्सना त्यांच्या वार्षिक उत्पन्नाच्या ९० टक्के हिश्शाचे भागधारकांमध्ये लाभांश म्हणून वाटप करणे आवश्यक आहे, ते सातत्याने भांडवली बाजारात सर्वाधिक लाभांश उत्पन्न देतात. त्यामुळे उत्पन्नाचा स्थिर प्रवाह शोधू पाहणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी हा आदर्श पर्याय ठरतो.

निर्देशांकांची कामगिरी कशी?

निर्देशांकाने आजपर्यंत वर्षभरात एकूण उणे २.१ टक्के परतावा दिला आहे, तर एका वर्षाच्या कालावधीत, त्याने उणे १.७ टक्के परतावा दिला आहे. यामध्ये समभागाची किंमतीसंबंधाने कामगिरी आणि भागधारकांना वितरित करण्यात आलेल्या लाभांश उत्पन्नाचा समावेश आहे. स्थापनेपासून (१ जुलै २०१९) पासून निर्देशांकाने १०.४८ टक्क्यांच्या वार्षिक चक्रवाढ दराने (सीएजीआर) एकूण परतावा दिला आहे. त्या तुलनेत याच कालावधीत निप्पॉन इंडिया ईटीएफ निफ्टी बीजचा परतावा १२.०६ टक्के इतका आहे. निर्देशांकात ५७.७ टक्के गृह निर्माण, ३५.६ टक्के ऊर्जा आणि ६.८ टक्के सेवांचे योगदान आहे. तथापि अमेरिका व अन्य विकसित बाजारपेठांमध्ये रिट्सचा परतावा हा दीर्घावधीत समभाग गुंतवणुकीपेक्षा सरस राहिल्याचे ऐतिहासिक अवलोकनातून आढळून आले आहे.

gaurav.muthe@expressindia.com