रिअल इस्टेट विशेष : नागपूर – प्रतीक्षा अंमलबजावणीची

नागपुरात मिहान प्रकल्प होणार अशी घोषणा झाली, त्याला आता दशकभर उलटून गेले आहे व अजूनही या क्षेत्राचा फारसा औद्योगिक विकास झालेला नाही. मिहानच्या प्रारंभीच्या काळात नागपूर शहरासह बाहेरील गुंतवणूकदारांनी तसेच वैयक्तिक ग्राहकांनी मोठय़ा प्रमाणात या भागात मालमत्ता खरेदी केली. नागपुरातील मालमत्तांचे भाव दशकभरापूर्वी कधी नव्हे इतके वधारले. मात्र, मिहानमध्ये अपेक्षेनुरूप उद्योग आलेच नाहीत आणि विकासही झाला नाही. या सगळ्याचा वाईट परिणाम येथील बांधकाम क्षेत्रावर झाला. गेल्या दोन वर्षांत नागपुरात निर्माण झालेली या क्षेत्रातील मंदीची परिस्थिती अद्याप जैसे थे आहे. गुंतवणूकदार आज आपला पैसा गुंतवायला तयार नाहीत तर दुसरीकडे गरजू ग्राहकांनीही सध्या वाट बघण्याचे धोरण स्वीकारले आहे. प्रत्यक्ष मालमत्तेच्या किंमतीशिवाय ग्राहकांना मुद्रांक शुल्क, व्ॉट, नोंदणी शुल्क याकरिता मोठा खर्च करावा लागत आहे. विविध माध्यमातून पैसा उभा करून २५ लाखाचे घर घेणाऱ्याला या शुल्कापोटी दोन लाख रुपये भरणेदेखील कठीण वाटते. त्यामुळे नव्याने घर खरेदी करू इच्छिणारा मध्यमवर्गीय ग्राहक बाजारात असून नसल्यासारखाच झाला आहे.
नागपुरातील बांधकाम क्षेत्र सामान्यत: ग्राहक आधारित राहिले आहे. शेजारील तुलनेने लहान शहरातून फारसे स्थलांतर नागपुरात होत नसल्याने, येथील ग्राहकांवरच बांधकाम क्षेत्राचे अस्तित्व अवलंबून आहे. शहरातील विशिष्ट भागातच घर हवे असा आग्रह हे नागपूरच्या ग्राहकांचे वैशिष्टय़ राहिले आहे आणि त्यामुळे शहरातील विशिष्ट भागातील किमतींचा आलेख सतत चढताच राहिला आहे. लक्ष्मीनगर, प्रतापनगर, सुरेंद्रनगर, हनुमाननगर, खामला, बर्डी, नंदनवन, वर्धमाननगर इत्यादी भागात जागांचे व मालमत्तेचे भाव गगनाला भिडले आहेत. या किमती ज्यांच्या आवाक्याबाहेर आहेत त्यांना शहरापासून दूर जावे लागत आहे व काही नवीन भाग विकसित होत आहेत. मात्र, ही गतीदेखील मागील दोन वर्षांत मंदावली असल्याचे मत बांधकाम क्षेत्रातील जाणकारांनी व्यक्त केले आहे.
ज्यांच्याकडे अतिरिक्त पैसा आहे व मालमत्तेत गुंतवणूक करण्याची इच्छा आहे, असे लोकही नागपुरात गुंतवणूक करावी की नाही याचा विचार करीत आहेत. मुलांच्या शिक्षण किंवा नोकरीनिमित्त भविष्यात पुण्यात किंवा इतरत्र स्थायिक होणाऱ्यांची संख्या नागपुरातच नव्हे, संपूर्ण विदर्भात मोठी आहे. नागपूरच्याच किमतीत जर पुण्यात सदनिका उपलब्ध होत असेल तर पुण्यातच गुंतवणूक का करू नये असा विचार करणारा ग्राहकही येथे आहे. साहजिकच, त्याचा परिणाम नागपुरातील बांधकाम क्षेत्रातील गुंतवणुकीवर झाला आहे. नागपूर शहराला लागून असलेली बेसा, बेलतरोडी अशी गावे मनपा क्षेत्रात आलेली आहेत व नव्याने घर घेऊ इच्छिणाऱ्या सामान्य ग्राहकाला नागपूर शहरालगत असलेल्या अशा भागातच घर शोधावे लागणार आहे. तेथे गेल्यावरही किमान २५ ते ३० लाख रुपये मोजल्याशिवाय मनासारखे घर मिळण्याची शक्यता कमीच आहे. आजघडीला मंदीचे वातावरण असूनही उच्चभ्रू वस्त्यांमधील घरांच्या किमती ८० लाखांपासून ते ३ कोटीपर्यंत गेल्याचे नागपुरात दिसून येते. मात्र, या किमती वाढत असल्या तरी त्या तुलनेत ग्राहकांची संख्या फारच कमी आहे. ज्या गुंतवणूकदारांनी जमिनी व भूखंडामध्ये गुंतवणूक केली होती, त्यांची स्थिती अडकून पडल्यासारखी झाली आहे व नवीन गुंतवणूकही थांबल्यात जमा आहे.
बांधकाम क्षेत्रात मोठा पसारा असलेले विकसक व बांधकाम व्यावसायिक आपल्या ब्रँडची चर्चा बाजारात कायम राहावी याकरिता नवीन प्रकल्पांची घोषणा करतात. या प्रकल्पांमधील सदनिका विकल्या जाण्याकरिता लागणारा कालावधी बराच मोठा आहे. त्यातच, मालमत्तांच्या खरेदीत आस्था दाखवणारे ग्राहक येईनासे झाले आहेत. दीर्घ कालावधीपर्यंत वाट बघण्याची मोठय़ा व्यावसायिकांची तयारी असते, मात्र लहान प्रकल्पांवर काम करणारे व्यावसायिक फार काळ वाट बघू शकत नाही. त्यामुळे अशा लहान बांधकाम व्यावसायिकांना मंदीच्या काळात आपला गाशा गुंडाळण्याची वेळ आली आहे. अशा व्यावसायिकांची संख्या लक्षणीयरीत्या कमी झाली आहे.
नितीन गडकरी हे केंद्रीय मंत्री व देवेंद्र फडणवीस हे मुख्यमंत्री झाल्यानंतर त्यांनी नागपूर व परिसराच्या विकासाच्या विविध घोषणा केल्या आहेत. किंबहुना गेले काही दिवस निरनिराळ्या घोषणांची शर्यतच नागपुरात चाललेली आहे. विकासाच्या या घोषणा प्रत्यक्षात आल्यात, तरीही परिस्थिती सुधारण्यास किमान सहा ते सात वष्रे अजून लागतील, असा अंदाज गृहकर्ज क्षेत्रातील नामांकित कंपनीत काम करणाऱ्यांनी व्यक्त केला आहे. अर्थात घोषणा होणे व त्यांची अंमलबजावणी होणे या दोन भिन्न बाबी आहेत.
नागपूर मेट्रोमध्ये मोठय़ा प्रमाणात विकास कामे व औद्योगिक विकास करण्याचा मनोदय व्यक्त होत आहे. किंबहुना, या नव्या शहराची निर्मिती हा नागपुरात सर्वाधिक चच्रेचा विषय झाला आहे. हे नवे शहर विकसित करण्यासंदर्भात प्रशासन जितकी कार्यक्षमता दाखवेल तितके बांधकाम क्षेत्र तेजीत येणार आहे.
ज्या औद्योगिक विकासाबद्दल सातत्याने बोलले जात आहे, त्याची कागदावर आखणी होणे व प्रत्यक्षात तो अमलात येणे यातील दरी कमी होणे गरजेचे आहे. असा विकास झाला तर येथे नोकऱ्या उपलब्ध होतील, बाहेरून येणाऱ्यांची संख्या वाढेल व पर्यायाने घरांची मागणीदेखील वाढेल. मूळ नागपुरातील असलेले व सध्या नागपूरबाहेर नोकरी करीत असणारे लोकही नागपुरात परत येतील. अशा सगळ्यांना घरांची गरज भासणार आहे. हे घडून येण्यासाठी लागणारा कालावधी जितका कमी असेल तितक्या लवकर नागपुरातील मंदीचे वातावरण निवळायला मदत होईल. मात्र, यासाठी घोषणांच्या पलीकडे जाऊन सरकारने प्रत्यक्षात काम करण्याची गरज असल्याचे मत रचना कन्स्ट्रक्शन्सच्या कायदे व विपणन विभागाचे प्रमुख रवी अय्यर यांनी व्यक्त केले. ‘औद्योगिक विकास व रोजगार निर्मिती या दोन बाबी बांधकाम क्षेत्राच्या विकासासाठी महत्त्वाच्या आहेत. नागपूरशेजारील ग्रामीण भागाचा अंतर्भाव असलेला नागपूर मेट्रो विकास आराखडा नुकताच प्रसिद्ध करण्यात आला आहे. नव्याने विकसित होत जाणाऱ्या या क्षेत्रात तसेच बुटीबोरीसारख्या औद्योगिक क्षेत्रात रस्ते, पाणी यांसारख्या पायाभूत सुविधा लवकरात लवकर विकसित होणे गरजेचे आहे. मध्य प्रदेश किंवा छत्तीसगडसारख्या राज्यांनी पर्यटन क्षेत्राचा विकास करीत अनेकांना आकर्षित केले. नवा गुंतवणूकदार नागपूरकडे आकर्षित होईल, यासाठी प्रयत्न करावे लागतील. दिल्लीत एखादे रहिवासी क्षेत्र तयार होत असताना त्या ठिकाणी लोकांना आवश्यक असणाऱ्या मूलभूत सोयी लगोलग विकसित होत असतात. आम्हाला अशा सोयी नागपूरच्या नव्या भागात विकसित कराव्या लागतील. येथे गुंतवणूक करणारा अनिवासी भारतीय हा मूळचा नागपूरकरच असतो, मात्र इतरही शहरांतील लोक नागपुरात गुंतवणूक करण्यास उद्युक्त होतील, असे वातावरण आम्हाला निर्माण करावे लागेल. त्यातूनच या शहराच्या बांधकाम क्षेत्रात तेजी तयार होऊ शकेल,’ असे अय्यर म्हणाले.
अर्थात, याच्या अगदी उलट असाही मतप्रवाह आहे व त्यानुसार नागपुरात येणाऱ्या काळात गुंतवणुकीचे प्रमाण वाढणार आहे. असोचॅमने नुकत्याच केलेल्या एका सर्वेक्षणानुसार मोठय़ा शहरात गुंतवणूक करणारा गुंतवणूकदार आता भारतातील लहान शहरांकडे वळतो आहे व त्या शहरांच्या यादीत नागपूरचा समावेश आहे. केवळ कार्यालयीन व व्यावसायिक इमारतीच नव्हे, तर निवासी जागांचीही मागणी भविष्यात चढत्या भाजणीने राहणार आहे.
नागपूर महानगरपालिकेने डिसेंबर महिन्यात निर्णय घेऊन निवासी क्षेत्रातील बांधकामाकरिता ३३ टक्क्यांनी चटई क्षेत्र निर्देशांक वाढवून दिला आहे. यामुळे अधिक विस्तृत क्षेत्रात बांधकाम करणे शक्य होणार असून त्यातून सदनिकांच्या किमती कमी होण्याची शक्यता आहे. मात्र, या निर्णयाची अंमलबजावणी लवकरात लवकर व्हावी अशी अपेक्षा व्यक्त करण्यात येत आहे.
नागपूर शहराची अशी परिस्थिती असल्याने त्याचेच प्रतिबिंब विदर्भातील इतरही प्रमुख शहरांमध्ये उमटले आहे. अमरावती व चंद्रपूरसारख्या महानगरपालिका असलेल्या ठिकाणीदेखील बांधकाम क्षेत्रातील मंदी दोन वर्षांपासून अनुभवास येत आहे. अनेक व्यावसायिकांनी प्रकल्पांसाठी मोठी कर्जे घेतली होती, मात्र बाजारात मालमत्तांना मागणी नसल्याने ते कर्जात अडकून पडले आहेत. दोन वर्षांपूर्वी हे क्षेत्र तुलनेने तेजीत असताना जे लहान व्यावसायिक लाभाच्या आशेने आले होते, तेही आता गुंतून पडले आहेत. नवे सरकार नागपूरसह उर्वरित विदर्भात काही उद्योग आणेल किंवा सातवा वेतन आयोग लागू होईल आणि त्यातून पुन्हा गुंतवणूक व मागणी वाढेल, अशी अपेक्षा अमरावतीतील बांधकाम क्षेत्र बाळगून आहे, असे बांधकाम व्यावसायिक मंगेश महाजन यांनी सांगितले.
चंद्रपुरातही सामान्यत: अशीच स्थिती असल्याने तेथील बांधकाम क्षेत्रातही मंदीचे मळभ दाटलेले आहे. बांधकाम व्यावसायिक माधवी कंचर्लावार यांच्या मते सरकार बदलल्यानंतर या परिस्थितीत काही फरक पडेल असे वाटत होते, मात्र असे काहीही घडलेले नाही. जागांचे भाव वाढल्याने बांधकामाच्या किमतीतही वाढ झाली आहे. ग्राहकांची संख्या अत्यंत कमी आहे. पूर्वी एखाद्या प्रकल्पातील सदनिका दोन ते तीन महिन्यांत विकल्या जात असत. आता वर्षभरानंतरही सगळ्या विकल्या जात नाहीत, असे त्या म्हणाल्या.
ही परिस्थिती विदर्भात सर्वत्र असून नवे सरकार विकासाला चालना देईल व त्यातून बांधकाम क्षेत्राला दिलासा मिळेल, अशी अपेक्षा बांधकाम व्यावसायिक बाळगून आहेत. घरांच्या किमती काही प्रमाणात कमी होतील व घरखरेदीचे स्वप्न साकार होईल, या आशेवर ग्राहकांनीही वाट बघण्याचे धोरण स्वीकारले आहे.
मंदार मोरोणे