रिअल इस्टेट विशेष : भेदा चक्रव्यूह.. पुनर्विकासाचा!

पुनर्विकासामध्ये जात असताना बहुतेक वेळा सभासद प्रकल्पाची व्यवहार्यताच नीट समजून घेत नाहीत. जुनी इमारत पाडल्यावर बांधल्या जाणाऱ्या नवीन इमारतीचे क्षेत्रफळ किती असेल? त्यापैकी किती जास्तीत जास्त व्यवहार्य वाढीव क्षेत्रफळ आपल्याला मिळायला हवे? बाकी उरलेल्या क्षेत्रफळ विक्रीमधून साधारण किती आर्थिक उत्पन्न निर्माण होईल? सभासदांना मिळणारे सर्व सुयोग्य फायदे, होऊ घातलेले सर्व खर्च व विकासकाचा योग्य आर्थिक फायदा यांचे नियोजन व ज्ञान सुरुवातीलाच ‘प्रकल्प व्यवहार्यता अहवाला’द्वारे (FEASIBILITY REPORT) प्राप्त करायचे असते हेच अनेक सभासदांना माहीत नाही. मग विकासकांकडून अनेकदा अवाचेसव्वा आश्वासने (जी कधी पूर्ण केलीच जात नाहीत) अथवा अतिशय कमी फायदे सभासदांना मिळतात. प्रामाणिक तज्ज्ञ सल्लागारांकडून हा ‘अहवाल’ सुरुवातीलाच बनवून घेऊन सभासद सर्व व्यवहार्य फायदे हक्काने मिळवू शकतात.
याचसाठी पहिल्याच विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये सभासदांच्या ७५ टक्के उपस्थितीने व उपस्थितांच्या ७५ टक्के सहमतीने पुनर्विकास करायचा ठरवल्यावर त्याच सभेमध्ये तज्ज्ञ प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारांची (पीएमसी : Project Management Consultants) निवड करण्याबाबत निर्देश शासनाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना, महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६०, कलम ७९(अ) अन्वये दिले आहेत.
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेव्यतिरिक्त चाळ, पागडी सिस्टीम, ट्रस्ट-मालमत्ता एवढेच नव्हे तर झोपडपट्टी-पुनर्वसन करू इच्छिणारे सभासददेखील सल्लागारांची मदत घेऊन त्याद्वारे आपल्या प्रकल्पाची व्यवहार्यता व व्यवहार्य फायदेच नव्हे तर कामाचा दर्जा, वेळ नियोजन याबाबत सलोख्याने अंकुश ठेवून आपला प्रकल्प पूर्ण करून घेऊ शकतात. मात्र विकासक व त्यांचे प्रतिनिधी (?) चाळ, पागडी सिस्टीम, ट्रस्ट-मालमत्ता, झोपडपट्टी-पुनर्वसन यांच्याबाबतच नव्हे तर गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासासाठी देखील कुणा सल्लागारांची गरज नाही असा युक्तिवाद सातत्याने करतात.
स्वत:च्या कुटुंबीयांच्या जीवन-मरणाशी संबंधित ‘निवारा’ या घटकाबाबत कोणाचाही सल्ला घेण्यापासून या देशातला कोणताही कायदा कुणालाही रोखू शकत नाही. सहकारी गृहनिर्माण संस्थाच नव्हे तर चाळ, पागडी सिस्टीम, ट्रस्ट मालमत्ता, झोपडपट्टी पुनर्वसन या सर्वामध्ये स्वत:चे घर डावावर लावणाऱ्या प्रत्येक व्यक्तीने हे नीट समजून घ्यावे. सभासदांना योग्य मार्ग दाखवणारे त्यांचे सल्लागार नकोत असे काही विकासक का सांगतात? किंवा काही विकासक आपल्याच आर्किटेक्टची वर्णी पीएमसी म्हणून प्रकल्पांमध्ये का लावू पाहतात याचा विचार लोकांनी अवश्य करावा.
एखाद्या संस्थेच्या काही सभासदांना हाताशी धरून अनेक विकासक त्यांच्याच हाताखाली काम करणाऱ्या आर्किटेक्टची अथवा त्यांच्याच आधिपत्याखाली असलेल्या व्यक्तीची पीएमसी म्हणून प्रकल्पामध्ये नेमणूक करवून घेतात. अशा वेळी मग सभासदांना कोणकोणते किमान योग्य फायदे मिळायला हवेत हे तो पीएमसी न्याय्यबुद्धीने ठरवत नाही. तो फायदा फक्त आणि फक्त विकासकाचाच पाहतो. शिवाय काही कारणांस्तव कायदेशीर लढाईची यदाकदाचित वेळ आली तर तो विकासकाच्या आधिपत्याखालील पीएमसी विकासकाची बाजू घेईल की सभासदांची हेदेखील कोणताही विचार न करता विकासकाचा पीएमसी नेमणाऱ्या संस्था/ सभासदांनी लक्षात घेतले पाहिजे. संस्था/ सभासदांतर्फे नेमलेला पीएमसी हा अनुभवी व सभासदांचे हित पाहणाराच हवा.
आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल इंजिनीअर, कायदेतज्ज्ञ, मुकादम, ठेकेदार व कामगार अशी यंत्रणा सोबत घेऊन विकासक पुनर्विकासात येतो. प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेद्वारे सभासदांना जास्तीत जास्त योग्य फायदे मिळवून देणारी व त्याच वेळी विकासकाच्या वरील यंत्रणेवर सलोख्याने अंकुश ठेवून त्यांच्याकडून प्रकल्प यशस्वीरीत्या पूर्ण करून घेणारी ‘तोडीस तोड यंत्रणा’ म्हणजेच प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (पीएमसी) यंत्रणा होय. प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारांच्या पॅनेलवर प्रामाणिक-अनुभवी आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल इंजिनीअर, कायदेतज्ज्ञ, सुपरवायजर व मुख्यत्वे बांधकाम तज्ज्ञ हवेतच.
कलम ७९(अ) पालनाचा सर्वात मोठ्ठा फायदा हा की, विकासकाची निवड १-२ सदस्य अथवा व्यवस्थापकीय समिती करीत नाही, तर ७५ टक्के सभासद बहुमताने ही निवड करतात. तसेच पीएमसीदेखील विकासकाची निवड करीत नाहीत. ते सभासदांना फक्त मार्गदर्शन करतात. त्यांचे मार्गदर्शन अयोग्य व पक्षपाती वाटले तर ते टाळून आपल्या प्रकल्पासाठी सुयोग्य विकासक निवडण्याचे पूर्ण स्वातंत्र्य सभासदांना असते. नेमलेले पीएमसी अयोग्य आहेत असे जाणवते त्याच वेळी त्यांना पदभ्रष्ट (Terminate) करावे. म्हणजे मग सभासदांवर पश्चात्तापाची वेळ येत नाही.
अयोग्य पीएमसीच नव्हे तर काहीही सबबी सांगून वर्षांनुवर्षे काम न करणाऱ्या, फसवणाऱ्या विकासकांनादेखील टर्मिनेट करता येते. हे केलेच जाऊ शकत नाही अशी मानसिकता असणाऱ्यांना सांगू इच्छितो की, एक पीएमसी या भूमिकेतून काही ठिकाणी आमच्या पॅनेलवरील कायदेतज्ज्ञांच्या मदतीने अयोग्य पीएमसी व अयोग्य विकासक यांच्याबरोबरची करारपत्रे रद्द करून त्यांना टर्मिनेट करण्याची प्रक्रिया आमच्यातर्फे सुरू आहेत.
कोणत्याही प्रकारच्या पुनर्विकासामध्ये सभासदांनी विकासकाकडून राष्ट्रीयीकृत बँक-गॅरंटी घ्यायलाच हवी. प्रकल्प किमतीच्या साधारण २० टक्के रकमेची ही गॅरंटी असते. जे विकासक ही गॅरंटी द्यायला तयार नसतात अथवा ही गॅरंटी द्यायची ज्यांची आर्थिक ऐपत नसते अशा विकासकांना सभासदांनी आपले काम देऊ नये हा स्पष्ट सल्ला आहे. स्वसुरक्षेसाठी बँक गॅरंटी मागण्याचा अधिकार सभासदांना आहे. कोणत्याही कारणाने विकासकाकडून एखाद्या प्रकल्पाचे काम थांबले वा रखडले गेले तर ते काम पूर्ण करण्यासाठीच नव्हे तर महानगरामध्ये बेघर अवस्थेमध्ये बाहेर भाडय़ाने राहणाऱ्या सभासदांना या बँक गॅरंटीमुळे आपले भाडे-ब्रोकरेज (१०% वाढीसह) नित्यनियमाने मिळवता येऊ शकते. याशिवाय इतर अनेक खर्चाची तरतूद बँक गॅरंटीच्या आधारे करून सभासद स्वत:ला व प्रकल्पाला पूर्ण सुरक्षित करू शकतात.
अनेक ठिकाणी सभासदच नव्हे तर पीएमसीदेखील आपल्याला हव्या त्या विकासकाची निवड करून झाली की आपले काम संपले असे समजतात. हे पूर्णपणे चूक आहे. पीएमसींची भूमिका सुरुवातीपासून ते प्रत्यक्ष काम सुरू असताना व सर्व सभासद नव्या इमारतीमध्ये राहायला येईपर्यंत असतेच.
सर्वात मोठा मुद्दा ज्याकडे कोणाचेच लक्ष जात नाही तो मुद्दाम इथे नमूद करत आहे. ३५-४० वर्षांमध्ये चारमजली इमारत मोडकळीस आली व दुरुस्ती करण्यापलीकडील अवस्थेमध्ये आहे म्हणून नाइलाजाने अनेक सभासद पुनर्विकासामध्ये जात आहेत. जास्तीत जास्त फायदे आपल्या पदरात पाडून घ्यायच्या नादामध्ये (मोहापायी) बांधल्या जाणाऱ्या भावी नवीन २०-२२ मजली टॉवरच्या कामाचा दर्जा व टिकाऊपणा याबाबत दुर्दैवाने कुणीच विचार करताना दिसत नाही. नवीन टॉवरच्या बांधकामामध्ये विकासकाच्या यंत्रणेकडून सिमेंट, स्टील, रेती, खडी, विटा व इतर सर्व साहित्य योग्य दर्जाचे व योग्य प्रमाणात वापरले जात आहे का, कामगार प्रशिक्षित आहेत का, वेळेचे नियोजन नीट होते आहे का, वेगवेगळी मिश्रणे, रसायने, आरसीसी, वीट-बांधकाम, सिमेंट-पाणी प्रमाण, उष्णता दूर करण्यासाठी थंडावा-पाण्याची फवारणी या व अशा इतर अनेकानेक तांत्रिक बाबींवर सभासदांनी नियुक्त केलेल्या पीएमसींची नियोजनपूर्वक देखरेख असते का? एखादा अपवाद वगळता याचेही उत्तर नाही आहे.
प्रत्यक्ष बांधकामाचे ज्ञान नसलेल्या एखाद्या कायदेतज्ज्ञाला वा एअरकंडिशण्ड ऑफिसमध्ये बसून काम करणाऱ्या एखाद्या आर्किटेक्टला वा एखाद्या चार्टर्ड अकौंटंटला ‘पीएमसी’ नेमणाऱ्या सभासदांनी याचा गांभीर्याने जरूर विचार करावा. कारण बांधकामामध्ये एकदा का त्रुटी राहून गेली की गेली. ती राहू नये म्हणून बांधकामामध्ये प्रत्येक पायरीवर फार काळजी घेतली गेलीच पाहिजे. त्यासाठी तुमचा पीएमसी हा स्वत: बांधकामतज्ज्ञ असावा.
पुनर्विकासामध्ये प्रशासकीय-कायदेशीर बाबी, प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत म्हणजे दोन-तीन वर्षांसाठी महत्त्वाच्या आहेत. मात्र पूर्ण झालेल्या टॉवरमध्ये सभासदांना पुढील अनेक वर्षे दुरुस्ती-गळती हे सर्व त्रास टाळून आपल्या कुटुंबीयांसह व इतर सभासदांसह आनंदाने किमान १५० वर्षे राहायला मिळाले पाहिजे. योग्य काळजी घेऊन हे साध्य करता येऊ शकते. मुंबईमध्ये १५० वर्षांपेक्षा जुन्या इमारती आहेत. छत्रपती शिवाजी टर्मिनस-गिरगाव-मुख्य मुंबई नगरामध्ये फेरफटका मारल्यास याचे अनेकानेक दाखले मिळतात.
गेल्या ३५-४० वर्षांमध्ये आरसीसी तंत्रज्ञानाने बांधलेल्या चारमजली इमारती अप्रशिक्षित कामगार, बांधकाम-साहित्याच्या दर्जावर व प्रमाणावर कुणाचा अंकुश नाही अशा अनेक कारणांमुळे मोडकळीस आलेल्या आहेत. त्या पाश्र्वभूमीवर अपवाद वगळता अप्रशिक्षित कामगारांकडून, निकृष्ट दर्जाचे साहित्य वापरून बांधल्या जाणाऱ्या व त्यावर बांधकामतज्ज्ञ पीएमसीचा अंकुश नसलेल्या २०-२२ मजली टॉवरचे आयुष्य किती असणार आहे याचाही विचार सभासदांनी करावा.
पुनर्विकासामध्ये बांधकामाचा दर्जा व टिकाऊपणा याबाबत सर्व सभासदांनी विशेष जागृत राहिले पाहिजे. यासाठी पीएमसी नेमताना तो स्वत: बांधकामतज्ज्ञ आहे का व कामगारांना प्रशिक्षण देऊन त्यांच्याकडून दर्जेदार काम तो करवून घेऊ शकतो का यावर कटाक्षाने लक्ष दिले पाहिजे. सर्वानी परिसंवाद, लेख, पुस्तके या सर्वाच्या मदतीने जमेल तेव्हढे पुनर्विकासाबाबत ज्ञान घेतले पाहिजे.
लेखाचा उद्देश पुनर्विकासाबाबत लोकांमध्ये जागृती निर्माण करणे, जेणेकरून ते व त्यांचे कुटुंबीय बेघर होण्यापासून वाचावेत हा आहे. मुख्य सल्ला आहे की, पुनर्विकासामध्ये जात असताना प्रकल्पाची व्यवहार्यता समजावून घेऊन उत्कृष्ट दर्जाचे टिकाऊ बांधकाम, ठरलेल्या वेळेत व ठरवलेल्या सर्व फायद्यांसह मिळेल याची शंभर टक्के पूर्ण खात्री असेल तर आणि तरच पुनर्विकासामध्ये जा. नाहीतर ‘याचसाठी केला होता का अट्टहास पुनर्विकासाचा’ हे म्हणण्याची वेळ येऊ शकते.
महेश यशराज