18 September 2020

News Flash

चाळमालक मोकाट.. भाडेकरूंवर संकट!

सदनिका, म्हाडा अ‍ॅक्टनुसार पात्र भाडेकरूंना कमीतकमी व जास्तीतजास्त मर्यादेत क्षेत्रफळाची मिळणार.

सदनिका, म्हाडा अ‍ॅक्टनुसार पात्र भाडेकरूंना कमीतकमी व जास्तीतजास्त मर्यादेत क्षेत्रफळाची मिळणार.

साल २०१४ पर्यंत फक्त या मुंबई शहरात १४,८५८ चाळी होत्या. कनिष्ठ मध्यमवर्गीय आणि मध्यम मध्यमवर्गीय मुख्यत: चाळींमध्ये किंवा चाळींचा पुनर्विकास झालेल्या सोसायटी इमारतीत राहतात. मुंबईतील मोक्याच्या ठिकाणच्या चाळींचा बहुतांशी पुनर्विकास झालेला आहे. त्यामुळे खासगी चाळमालक व विकासक यांचाच जास्तीतजास्त फायदा झालेला आहे. काही चाळमालकांनी ठरावीक भाडेकरूंचे मालकीहक्कावर सदनिका वितरित न करता भाडेपट्टीवर पुनर्वसन केलेले आहे. चाळमालकांनी भाडेकरूंना मिळणारा प्रोत्साहनपर एफ.एस.आय.चा फायदा पूर्णपणे लाटला. परंतु हक्काच्या भाडेकरूंना याचमुळे मिळणारा मालकीहक्क डावलला.

‘नव्या कायद्यामुळे भाडेकरूंवर संकट!’ ही बातमी दुर्लक्षित करण्यासारखी नााही. या बातमीमुळे, विधानसभेत उमटलेल्या तीव्र पडसांदामुळे मुख्यमंत्री फडणवीस यांनी स्पष्टीकरण दिले की, प्रास्ताविक कायद्याचा मसुदाच अद्याप विचाराधीन आहे. तेव्हा जुन्या इमारतींमधील भाडेकरूंना सरकार वाऱ्यावर सोडणार नाही. तरीसुद्धा भाडेकरूंवर संकट येणार या बातमीतील मालक व भाडेकरूंना होणाऱ्या फायद्याचा ठळक उल्लेख पडताळल्यास छुपे झुकते माप पूर्णत: चाळमालकांना मिळणार आहे असे प्रथमदर्शनी लक्षात येते. कारण.. ‘दुधाने तोंड पोळल्यावर, ताकही फुंकून पितात!’
अनधिकृत झोपडय़ांना संरक्षण आणि अनधिकृत इमारतींना सरसकट संरक्षण धोरण. फक्त दोन आर्थिक स्तरांवरील नागरिकांसाठी घेण्यात आले आहेत. सरसकट बांधकामे अधिकृत करताना मध्यमवर्गीयांना दिलासा देण्याचा आभास निर्माण करण्यात आला आहे. या मध्यमवर्गीय रहिवाशांना जबर दंडाची रक्कम मोजल्याशिवाय सुटका नाही, परंतु अनधिकृत बांधकाम करून वर्षांनुवर्षे नामानिराळ्या राहणाऱ्या बिल्डर लॉबीची या निर्णयामुळे कारवाईच्या बडग्यातून सहीसलामत सुटका झाल्यास नवल वाटायला नको.
४० लाख झोपडपट्टीवासीयांना ‘मोफत स्वत:च्या मालकीचे घर’ या घोषणेवर युती सरकार महाराष्ट्रात आले. १६ मे १९९६ रोजी १ जानेवारी १९९५ पर्यंतच्या सर्व झोपडय़ांना संरक्षण देत अधिकृत करण्यात आले. त्या वेळी उच्च न्यायालयाने विचारणा केल्याप्रमाणे शासनाने प्रतिज्ञापत्र सादर केले. त्यात यापुढे अनधिकृत झोपडय़ांना संरक्षण देण्यात येणार नाही, असे लिहिले असताना आघाडी सरकार सत्तेत येताच १ मे २००० पर्यंतच्या सर्व झोपडय़ांना पुन्हा संरक्षण देण्यात आले. झोपडपट्टी पुनर्विकासामुळे झोपडीधारकाचे जीवनमान सुधारेल व मुंबई स्वच्छ होईल म्हणून मध्यमवर्गीयांनी कोणताही आक्षेप न नोंदवता या स्तुत्य योजनेचे आनंदाने स्वागतच केले. परंतु योग्य अंमलबजावणी मुद्दामहून टाळत मतपेटय़ांकडे फक्त लक्ष ठेवल्याने सदर योजनेचे मातेरे झाले. परिणामी, ४० लाख झोपडय़ांचे उच्चाटन व स्वच्छ मुंबईऐवजी झोपडपट्टय़ांची संख्या ६५ लाखांवर साल २०१३ पर्यंत वाढलेली आहे. आज साल २०१६ची आकडेवारी उपलब्ध नाही.
साल २०१४ पर्यंत फक्त या मुंबई शहरात १४,८५८ चाळी होत्या. कनिष्ठ मध्यमवर्गीय आणि मध्यम मध्यमवर्गीय मुख्यत: चाळींमध्ये किंवा चाळींचा पुनर्विकास झालेल्या सोसायटी इमारतीत राहतात. मुंबईतील मोक्याच्या ठिकाणच्या चाळींचा बहुतांशी पुनर्विकास झालेला आहे. त्यामुळे खासगी चाळमालक व विकासक (बिल्डर) यांचाच जास्तीतजास्त फायदा झालेला आहे. परंतु काही चाळकऱ्यांवर कॉर्पस फंड मिळाला नसल्याने, मालमत्ता कर व देखभाल खर्चाचे संपूर्ण ओझे आले आहे. त्यातच काही चाळमालकांनी ठरावीक भाडेकरू जे न्याय्य हक्कासाठी आग्रही होते, उदा. कॉर्पस फंड मिळणे, यांना मालकीहक्कावर सदनिका वितरित न करता भाडेपट्टीवर पुनर्वसन केलेले आहे. चाळमालकांनी भाडेकरूंना मिळणारा प्रोत्साहनपर एफ.एस.आय.चा फायदा पूर्णपणे लाटला. परंतु हक्काच्या भाडेकरूंना याचमुळे मिळणारा मालकीहक्क डावलला. यासंबंधित आवाहन केल्यास कित्येक चाळमालकांनी भाडेकरू ठेवलेले सदनिकाधारक मिळण्याची शक्यता नाकारता येत नाही.
शंभर महिन्यांचे एकरकमी भाडे भाडेकरू/रहिवासी चाळमालकांना देऊन राहत्या खोली/खोल्यांचा मालकी हक्क प्राप्त करू शकतो, असा निर्णय राज्य सरकारने घेतला. परंतु चाळमालकांनी एकजुटीने या निर्णयाला न्यायालयातून स्थगिती (स्टे) आणली. त्याचे फलित म्हणजे या संदर्भात याचिका सर्वोच्च न्यायालयात प्रलंबित आहे. त्यातच नव्या कायद्यामुळे भाडेकरूंवर संकटाची तलवार मानेवर लटकत आहे. शासन हा निर्णय नव्या भाडेकरू संबंधित कायद्यात समाविष्ट करणार काय? लोककल्याणकारी राज्यकर्ते होण्याची ही नामी संधी सरकारला उपलब्ध झालेली आहे.
ब्रिटिशकालीन भाडे नियंत्रण कायदा-१९४० (रेन्ट अ‍ॅक्ट-१९४०) सुधारित कायदा-१९४८ व प्रचलित कायदा-१९९९. महाराष्ट्रात सर्व भाडेकरूंसाठी लागू आहे. या कायद्यांमध्ये चाळमालकांना मनमानी भाडेवाढ करण्याची मुभा नाही. त्यामुळे अत्यल्प भाडय़ात दुरुस्ती खर्च चाळींवर करणे चाळमालकांनी बंद केले. परंतु भाडेकरूंनी स्वत: घरात दुरुस्ती केल्यास चाळमालक त्यावर चाळीच्या बांधकामाला धोका पोहोचवतात म्हणून, कोर्टात केस घालतात. तीच गत वाढत्या कुटुंबासाठी पोटमाळा किंवा पार्टिशन बांधल्यास कोर्टात खेचतात. येनकेनप्रकारेण भाडेकरूंना त्रास देऊन हुसकावून लावण्यासाठी हे उपाय योजले जातात. झोपडपट्टीला अधिकृत १४ फुट उंची वाढवण्याची व त्यावर झोपडय़ा एवढा माळा बांधण्याची परवानगी आहे. मग चाळीचे स्ट्रक्चरल ऑडिट करून चाळीच्या मूळ बांधकामाला हानी न करता अर्धा पोटमाळा बांधण्यास हरकत नाही, असा जी. आर. (राजपत्र) शासन का प्रकाशित करत नाही. ज्यामुळे भाडेकरूंवरील अशा केसेस निकाली निघतील. लोककल्याणकारी राज्यकर्ते लोकहितासाठी या मुद्दय़ाची नोंद घेतील का?
मुंबईत १५ वर्षे राहिल्याचा पुरावा सादर करताच स्वत:चे मालकी हक्काचे ‘घर’ म्हाडा घरबांधणी योजनेत देशातील नागरिकांना विकत घेता येते. परंतु ज्या नागरिकांचे पिढय़ान्पिढय़ा स्वत:च्या कुटुंबाचे भाडेतत्त्वावर घर असते, अशी घरे कुटुंबप्रमुखांच्या मृत्यूनंतर हक्कदार वारसाच्या नावे पिढय़ान्पिढय़ा झालेली नाहीत. अशी कित्येक उदाहरणे शहरांमध्ये आहेत. हक्कदार वारशाच्या नावे घर पावती करण्यासाठी इतर हक्कदार वारसांचे ना-हरकत पत्र, प्रतिज्ञापत्र इत्यादी कागदपत्रे चाळमालकांच्या म्हणण्यानुसार दिल्यानंतरसुद्धा चाळमालक घर नावावर करत नाहीत. कायदेशीर कागदपत्र मिळाल्यानंतर अनावश्यक कागदपत्रांची मागणी करत चाळमालक खोल्या नावावर करण्यात चालढकल करतात. कनिष्ट मध्यमवर्गीय व मध्यम मध्यमवर्गीय पात्र भाडेकरू आर्थिक परिस्थिती व कोर्टबाजीला घाबरत. न्याय मागणीवर पाणी सोडून गप्प राहतात. परिणामी, आजोबांची खोली मुलाच्या नावे नाही, तर नातवाच्याही नावे करण्याची राहते. असे दुष्टचक्र वर्षोनुवर्षे, पिढय़ान्पिढय़ा सुरूच आहे.
खरं तर बहुतेक खासगी चाळी या लीज रेंटवरील जमिनींवर बांधल्या आहेत. जमिनीचे वार्षिक भाडे रुपये एक पासून सुरू होते. अत्यल्प भाडे म्हणणाऱ्या चाळमालकांना लीज रेंट अल्प वाटत नाही. चाळींचा बांधकाम खर्च. पगडय़ांवर खोल्या विकल्यामुळे तसेच, भाडेकरूंनी खोल्या विकण्यासाठी खोलीची ५० टक्के रक्कम मालकांच्या परवानगीसाठी अदा केल्यामुळे; कधीच वसूल झालेला आहे. भाडेकरूप्रमाणे चाळमालकसुद्धा शासनाचा भाडेकरू आहे. मग १५ वर्षे मुंबईत राहणारा मुंबईकर कसेल त्याची जमीन या कायद्याप्रमाणे १५ वर्षे खोलीत राहणारा खोलीचा मालक का होत नाही? पुनर्विकास योजनेत म्हाडाचा महत्त्वाचा वाटा भाडेकरू व खोल्या संदर्भातील कामकाजात येतो. तरी खोल्या नावावर करण्यासाठी आवश्यक कागदपत्र हकदार भाडेकरूंनी म्हाडा कार्यालयात दाखल करून खोल्या नावावर करण्यासाठी यंत्रणा काढण्यात का येऊ नये? चाळमालकांची खोली पावती किंवा शासनाचे रजिस्टरमध्ये नाव टाकल्यास हा तिढा सहज सुटेल. एका चाळीचे अनेक मालक असल्यास पात्र भाडेकरूंच्या नावे खोल्या केल्या जात नाहीत. अशा चाळींचा प्रश्नसुद्धा या यंत्रणेमुळे सुटेल. लोककल्याणकारी राज्यकर्ते लोकहितासाठी कारवाई करतील काय?
उपकरप्राप्त चाळींचा पुनर्विकास D. C. Regulation No. 33 (7), APPENDIX III मधील २ मध्ये दिल्याप्रमाणे कमीतकमी २२५ चौ. फुट ते जास्तीत जास्त ७५३ चौ. फुट क्षेत्रफळांपर्यंत जुन्या खोल्यांच्या बदल्यात नवीन सदनिका (Alternate Accommodation) दिली जाते. ही सदनिका MHADA ACT, 1976 च्या तरतुदीनुसार दिली जाते. परंतु ज्यांना ३५० चौ. फुटांपेक्षा मोठय़ा क्षेत्रफळांची सदनिका मिळते, अशा सर्व सदनिकाधारकांना बृहन्मुंबई महानगरपालिका १४४ (डी) अंतर्गत मिळणारी Concessional Levy Property Tax ही मालमत्ता कर भरण्याची सवलत नाकारली जाते. ज्यामुळे या सर्व सदनिकाधारकांना सदनिकेचा ताबा मिळाल्यापासून १०० टक्के मालमत्ता कर भरावाच लागतो.
म्हणजे, सदनिका, म्हाडा अ‍ॅक्टनुसार पात्र भाडेकरूंना कमीतकमी व जास्तीतजास्त मर्यादेत क्षेत्रफळाची मिळणार. परंतु, बृन्मुंबई महानगरपालिका मालमत्ता कर या सवलतीसाठी या भाडेकरू सदनिकाधारकांना अपात्र ठरविणार. असा चाळीतील कनिष्ठ मध्यमवर्गीय, मध्यम मध्यमवर्गीय सदनिकाधारकांवर न पेलणारा आर्थिक भार दर महिन्याला पडतो. परिणामी मालमत्ता कर भरू न शकल्याने कित्येक पुनर्विकसित सोसायटी इमारतींवर लिलावाच्या नोटिसा लागत आहेत.
मुंबई इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळ, मुंबई माहिती देते की, ना-हरकत प्रमाणपत्र अटीशर्तीनुसार विकासकास मंडळाच्या पात्र भाडेकरू/ रहिवासी यादितील या सर्वाना मालकीहक्क तत्त्वावर सदनिका वितरित करून पुनर्वसन करणे बंधनकारक आहे. परंतु खासगी चाळमालक भाडेकरूंचे पुनर्वसन व पुनर्विकसित इमारतीत मालकीहक्क नाकारत भाडेतत्त्वावर वितरित सदनिका म्हणून करतात. अशा प्रकरणांबाबत आवाहन केल्यास कित्येक पुनर्विकसित इमारतींमधील सदनिकांमध्ये भाडेकरू ठेवल्याचे आढळण्याची शक्यता आहे. सदर विषयांकित अर्ज एका भाडेकरूने म्हाडात दाखल केला. त्यात मुख्य विषयाला बगल देत वरील माहिती देऊन पत्रव्यवहार थांबवला. म्हणून या भाडेकरूंनी मा. उपनिबंधक सहकारी संस्था, मल्होत्रा हाउस, मुंबई, येथे अर्ज दाखल केला. तेव्हा तब्बल शंभर दिवसांनंतर सुनावणीस प्रकरण आले. सुनावणीत मा. उपनिबंधक म्हणाले, ‘‘पहिल्यांदा सदर प्रकरण माझ्या अखत्यारीत येते का ते तपासावे लागेल.’’ ‘मग शंभर दिवस काय करत होतात?’ अशी सुरुवात झाल्यास भाडेकरू सदनिकाधारकांना न्याय कधी व कसा मिळणार? थोडक्यात, मध्यमवर्गीयांसाठी शासनाचे धोरण, कायदे व नियम प्रत्येक स्तरावर संदिग्ध आहेत. याचा फायदा चाळमालक/विकासक आणि व्यवस्था व्यवस्थित घेतात. कोणत्याच सरकारला या मध्यमवर्गीयांविषयी ममत्व वाटले नाही. कारण.. मतपेटी असो किंवा निवडणूक निधीची पेटी.. दोन्ही ठिकाणी ठणठणाट!’
प्रमुख शहरांमध्ये कनिष्ठ मध्यमवर्गीय व मध्यम मध्यमवर्गीयांचा टक्का घसरलाय. परंतु झोपडपट्टय़ांमध्ये मतदार वाढत आहेत. त्यात मध्यमवर्गीय भावनिक प्रश्नांना जरा जास्तच महत्त्व देतात. म्हणूनच, महाराष्ट्र राज्य मुंबईसह निर्माण करण्यात यांचा सर्वात मोठा वाटा आहे. यांना काळजी महाराष्ट्र एकसंध राहील का? देश महासत्ता कधी होईल. मध्यमवर्गीयांच्या एकंदर गुणांचे वर्णन व्हाइट कॉलर कॉवर (घाबरट) केले जाते. ते काही अंशी खरेच आहे. म्हणूनच, ते न्याय्य हक्कासाठी एकत्र येत नाहीत. ज्या दिवशी हा वर्ग एकगठ्ठा मतदान करायचा ठरवील त्या दिवसापासून या वर्गाला न्याय देण्याची भाषा राजकारणी करतील. व ज्या दिवशी यांच्यामुळे सत्तांतर होईल, त्या दिवसापासून यांच्यावर सवलतीचा बोनस सुरू होईल. तो सुदिन लवकर उजाडो, अशी प्रार्थना आपण करू शकतो.
राजन म्हात्रे -rrmahatre1@gmail.com

लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

First Published on May 28, 2016 1:41 am

Web Title: redevelopment of chawl with private landlord
Next Stories
1 पाणीटंचाईवर मात करू  या!
2 ‘बदलापूर’ मध्यमवर्गीयांसाठी आदर्श वसाहत
3 मोहजाल : स्वतंत्र कार पार्किंगचे!
Just Now!
X