News Flash

रेरा विश्लेषण : रेरा आणि प्राधिकरणाची स्पष्टीकरणे

मानवी जीवनात अनेक प्रकारची विविधता आहे आणि मानवी जीवन काळासोबत बदलते आहे.

रेरा विश्लेषण : रेरा आणि प्राधिकरणाची स्पष्टीकरणे

 

बांधकाम व्यवसायात बदल करण्याचे आणि या व्यवसायात शिस्त आणण्याचे प्रयत्न हा कायदा करतो आहे.

१ मे २०१७ रोजी हा कायदा लागू झाला. हा कायदा प्रत्यक्ष लागू झाल्यावर अनेक शंका-कुशंका, समज-गैरसमज निर्माण झाले. अशा सगळ्या शंका आणि गैरसमज दूर करणे कायद्याच्या अंमलबजावणीकरिता अत्यावश्यक असते. त्याचकरिता रेरा प्राधिकरणाने वेळोवेळी परिपत्रके, आदेश आणि नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न प्रसिद्ध करून हे गैरसमज नाहीसे करण्याचा प्रयत्न केला हे कौतुकास्पद आहे.

एखाद्या नवीन गोष्टीचा प्रयोगशाळेत शोध लागतो. मग ती गोष्ट प्रत्यक्ष वापरात आली की त्यातील काही त्रुटी लक्षात येतात, मग त्यात सुधारणा केली जाते. ही सुधारण्याची प्रक्रिया अखंडपणे सुरूच असते.

कायदे हे मानवी जीवनाकरिता आहेत. मानवी जीवनात अनेक प्रकारची विविधता आहे आणि मानवी जीवन काळासोबत बदलते आहे. प्रयोगशाळेतील गोष्टींप्रमाणेच जेव्हा एखाद्या नवीन कायद्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी सुरू होते, तेव्हा त्यातील काही त्रुटी किंवा कमतरता लक्षात येतात. या त्रुटी आणि कमतरता लक्षात घेऊन मग कायद्यातदेखील सुधारणा करण्यात येते. अशा सुधारणांद्वारेच कायदा आपले प्रवाहीपण कायम राखू शकतो.

रेरा कायदादेखील याला अपवाद नाही. बांधकाम व्यवसायात बदल करण्याचे आणि या व्यवसायात शिस्त आणण्याचे प्रयत्न हा कायदा करतो आहे. १ मे २०१७ रोजी हा कायदा लागू झाला. हा कायदा प्रत्यक्ष लागू झाल्यावर अनेक शंका-कुशंका, समज-गैरसमज निर्माण झाले. अशा सगळ्या शंका आणि गैरसमज दूर करणे कायद्याच्या अंमलबजावणीकरिता अत्यावश्यक असते. त्याचकरिता रेरा प्राधिकरणाने वेळोवेळी परिपत्रके, आदेश आणि नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न प्रसिद्ध करून हे गैरसमज नाहीसे करण्याचा प्रयत्न केला हे कौतुकास्पद आहे.

११ मे २०१७ म्हणजे कायदा लागू झाल्यापासून दहा-अकरा दिवसांत रेरा प्राधिकरणाने असा पहिला स्पष्टीकरणात्मक आदेश काढला. या आदेशाने सह-विकासक किंवा को-प्रमोटर या संज्ञेची सुस्पष्ट व्याख्या केली. आपल्याकडे बांधकाम व्यवसायातील प्रचलित पद्धतीनुसार जमीनमालक आणि विकासक यांच्यात विकासकरार होतो आणि त्याद्वारे विकासक जमिनीचे विकासहक्क घेतो. या विकासहक्काच्या मोबदल्यास विकासक जमीनमालकाला उत्पन्नातील किंवा बांधकामातील काही हिस्सा देतो. जमीनमालकाच्या हिश्शाचे बांधकामदेखील अंतिमत: ग्राहकालाच विकण्यात येते. ही परिस्थिती लक्षात घेऊन रेरा प्रधिकरणाने ज्या कोणाला बांधकाम प्रकल्पातील उत्पन्नात किंवा बांधकामात हक्क व हिस्सा मिळतो त्या सर्वाचा सामावेश सहविकासकांमध्ये केला. त्याच स्पष्टीकरणानुसार सहविकासक आणि विकासक यांच्या आपसातील जबाबदाऱ्या त्यांच्यातील कराराप्रमाणे असणार आहेत, तर ग्राहकांच्या पैशांच्या विनियोगाच्या दृष्टीने उभयतांना समान तरतुदी लागू असणार आहेत. म्हणजेच विकासक आणि सहविकासक उभयतांना ग्राहकांच्या पैशांचा वापर करताना रेरा कायद्याच्या तरतुदींचे पालन करावेच लागणार आहे.

प्राधिकरणाचे त्यानंतरचे परिपत्रक आले ३१ मे २०१७ रोजी. या परिपत्रकाद्वारे अभियंत्यांच्या परवाना क्रमांकाविषयी स्पष्टीकरण देण्यात आले. रेरा कायद्यातील तरतुदींनुसार प्रकल्प नोंदणी आणि प्रकल्प प्रगतीकरिता परवानाधारक अभियंत्याचे प्रमाणपत्र आवश्यक आहे. मात्र, प्रत्यक्ष नकाशे आणि मोजमाप घेणाऱ्या अभियंत्यांना असे अनिवार्य प्रमाणपत्र देण्याची सोय अस्तित्वात नाही हे लक्षात घेऊन रेरा प्राधिकरणाने अभियंत्याच्या प्रमाणपत्रावर परवाना क्रमांक लिहिण्याची आवश्यकता नसल्याचे स्पष्ट केले. परवाना क्रमांकाची आवश्यकता नसली तरी अभियंत्याकडे रेरा कायद्यात नमूद केलेली आवश्यक शैक्षणिक पात्रता असणे आवश्यक असल्याचेही स्पष्ट करण्यात आले आहे.

३१ मे २०१७ रोजी शासकीय प्राधिकरणे आणि शासकीय उपक्रम असलेल्या उदा. म्हाडा, सिडको इत्यादींची प्रकल्पाबाबत अजून एक परिपत्रक काढण्यात आले. ग्राहकांचे स्वतंत्र खात्यातील पैसे काढताना सनदी लेखापालाचे प्रमाणपत्र सादर करणे विकासकांवर बंधनकारक आहे. या शासकीय आस्थापनांमध्ये त्यांच्या अर्थ खात्याचे प्रमुख आहेतच. नवीन परिपत्रकानुसार अशा अर्थखात्याच्या प्रमुखांना सनदी लेखापाल समजण्यात येणार असल्याचे स्पष्ट करण्यात आलेले आहे. याचा अर्थ अशा शासकीय आस्थापनांच्या प्रकल्पांना ग्राहकांचे स्वतंत्र खात्यातील पैसे काढण्याकरिता अशा अर्थखात्याच्या प्रमुखांचे प्रमाणपत्र चालणार आहे. रेरा कायद्यांतर्गत नोंदणी आणि इतर ठिकाणी जिथे जिथे सनदी लेखापालांच्या सहीची आवश्यकता आहे, तिथे तिथे या अर्थखात्याच्या प्रमुखांची सही चालणार आहे.

७ जून २०१७ रोजी रेरा प्राधिकरणाने स्वतंत्र बँक खाते आणि त्याकरिता विकासकाने द्यावयाच्या स्व-घोषणापत्राबाबत परिपत्रक काढले. रेरा कायद्यांतर्गत बनविण्यात आलेल्या नियमांनुसार ग्राहकांकडून स्वीकारलेल्या रकमेपैकी ७०% स्वतंत्र खात्यात ठेवणे आणि त्या खात्यातील रक्कम काढण्याकरिता दरवेळेस सनदी लेखापाल, अभियंता आणि वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र सादर करणे आवश्यक आहे. ज्या प्रकल्पाकरिता ग्राहकाकडून पैसे स्वीकारले, त्याच प्रकल्पाकरिता ते पैसे बांधकामाच्या प्रमाणातच वापरल्याचे सनदी लेखापाल, अभियंता आणि वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र घेणे आणि दरवर्षी हिशोबाचे लेखापरीक्षण करून घेणे हेदेखील विकासकांवर बंधनकारक आहे. ही तरतूद लक्षात घेता नवीन परिपत्रकाने ग्राहकांचे स्वतंत्र खात्यातील पैसे काढण्याकरिता प्रमाणपत्र सादर करण्यापासून विकासकांस सूट दिलेली आहे. नवीन परिपत्रकानुसार आता हे प्रमाणपत्रे बँकेत सादर करायची आवश्यकता नसून, ही प्रमाणपत्रे लेखापरीक्षणाकरिता राखून ठेवायची आहेत. दरवेळेस प्रमाणपत्र सादर करण्यातून सूट देतानाच दर तीन महिन्यांनी ग्राहकाचे पैसे बांधकामाच्या प्रगतीच्या प्रमाणातच काढल्याचे आणि त्याकरिता आवश्यक प्रमाणपत्रे घेतल्याचे आणि रेरा प्राधिकरण किंवा बँकेने मागणी केल्यास अशी प्रमाणपत्रे सादर करण्याचे स्वघोषणापत्र बँकेस देण्याचे आदेश प्राधिकरणाने विकासकांना दिलेले आहेत. या परिपत्रकाने मूळ कायद्यातील कडक तरतूद काहीशी शिथिल करण्यात आलेली आहे. या परिपत्रकामुळे आता प्रत्येक वेळेस पैसे काढण्याकरिता प्रमाणपत्रे सादर करायचे बंधन उरलेले नाही, ही विकासकांकरिता आनंदाची बाब आहे. अर्थात, प्रमाणपत्रे बँकेत देण्यापासून सूट मिळाली असली तरी विकासकांना प्रमाणपत्रे घेणे आणि मागणी झाल्यास सादर करणे बंधनकारकच आहे. बँकांच्या दृष्टीने विचार करता विकासकांच्या प्रकल्पांची स्वतंत्र खाती उघडणे आणि त्यातून पैसे काढायला देण्यापूर्वी प्रमाणपत्रे तपासणे या सगळ्यातूनच बँकांची सुटका झालेली आहे. ग्राहकांच्या दृष्टीने विचार करता मूळ कायद्यातील कडक तरतूद शिथिल होण्याने ग्राहकांच्या पैशांच्या सुरक्षिततेकरिता मूळ कायद्यातील प्रतिबंधात्मक उपाययोजना काही प्रमाणात नाहीशी झालेली आहे.

कारपेट क्षेत्रफळाची सुयोग्य आणि सुस्पष्ट व्याख्या सर्वात पहिल्यांदा रेरा कायद्यानेच केलेली आहे. ही व्याख्या असूनसुद्धा कारपेट क्षेत्रफळ, बाह्य़ आणि अंतर्गत भिंती, बाल्कनी, ओपन टेरेस, व्हरांडा याबाबत संभ्रम होता. हा संभ्रम दूर करण्याकरिता १४ जून २०१७ रोजी रेरा प्राधिकरणाने या सगळ्या बाबी स्पष्ट करण्याकरिता परिपत्रक काढले. त्या परिपत्रकानुसार युनिटच्या बाह्य़ बाजूस असलेल्या भिंती, बाह्य़ भिंती, युनिटच्या अंतर्गत भागातील भिंती, अंतर्गत भिंती आणि युनिटच्या वापरण्यायोग्य भागाशी संलग्न असलेल्या आणि युनिटच्या खासगी वापराकरिता असलेल्या ओपन टेरेस, बाल्कनी आणि व्हरांडय़ास खासगी बाल्कनी, व्हरांडा आणि ओपन टेरेस समजण्यात येणार असल्याचे स्पष्ट केले. या परिपत्राकातील विशेष बाब म्हणजे शब्दांसोबतच आकृतीदेखील दिलेली आहे. या आकृतीमुळे या संज्ञांचा अर्थ लावण्याबाबतचा संभ्रम कायमचा संपेल अशी आशा करायला हरकत नाही.

कायदा प्रत्यक्ष लागू झाल्यावर लक्षात आलेल्या त्रुटी, अडचणी लक्षात घेऊन रेरा प्राधिकरणाने स्वत:हून आदेश आणि परिपत्रके काढून विविध बाबी स्पष्ट केल्याबद्दल त्यांचे अभिनंदनच करायला हवे. कायदा हा सतत प्रवाही असल्याने कोणताही कायदा किंवा सुधारणा अंतिम नसतात. ज्या विकासकांना, नागरिकांना किंवा संस्थांना या कायद्यात किंवा स्पष्टीकरणात सुधारणा हवी आहे असे वाटते ते रेरा प्राधिकरणाला  maharera.helpdesk@gmail.com येथे संपर्क करू शकतात. रेरा कायदा आपल्याकरिताच असल्याने आवश्यक सुधारणा सुचविणे हे आपले सर्वाचेच कर्तव्य आहे.

कायदा हा सतत प्रवाही असल्याने कोणताही कायदा किंवा सुधारणा अंतिम नसतात. ज्या विकासकांना, नागरिकांना किंवा संस्थांना या कायद्यात किंवा स्पष्टीकरणात सुधारणा हवी आहे असे वाटते ते रेरा प्राधिकरणाला  maharera.helpdesk@gmail.com येथे संपर्क करू शकतात.

tanmayketkar@gmail.com

लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

First Published on June 24, 2017 5:07 am

Web Title: rera and authorization explanations real estate business
Next Stories
1 निसर्गरम्य आणि सोयीसुविधांनी युक्त नेरळ-कर्जत
2 उद्यानवाट : फुलझाडे
3 मशीद वास्तू भव्य आणि सुबक वास्तुकलेचा सौंदर्यपूर्ण नजराणा
Just Now!
X