अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com सहकारी गृहनिर्माण संस्था हा नागरी जीवनाचा अविभाज्य भाग बनलेला आहे. आजमितीस बहुसंख्य लोकसंख्या ही विविध सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमध्ये वास्तव्यास आहे. कोणत्याही गोष्टीप्रमाणे या सहकारी गृहनिर्माण संस्था व्यवस्थेचेदेखिल काही फायदे तर काही तोटे आहेत. सगळ्यांनी एकत्र निर्णय घेणे आणि त्यानुसार काम करणे हे संस्थेसमोरील सर्वात मोठे आव्हान असते. संस्थेमध्ये उद्भवणाऱ्या वादापैकी एक महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे मेंटेनन्स अर्थात देखभाल शुल्क. देखभाल शुल्क आकारणी/ निश्चितीपासून वसुली पर्यंत सर्वच बाबतीत वादविवाद होत असतात. या देखभाल शुल्काबाबतचा सर्वात पहिला मुद्दा असतो तो म्हणजे त्याची आकारणी कशी करायची? हल्ली प्रत्येक इमारतीत विविध आकाराच्या सदनिका असल्याने त्याच्या आकारमानानुसार आकारणी करावी, का आकारमान लक्षात न घेता सर्वाना समान दराने आकारणी करावी हा मोठा कळीचा मुद्दा होऊन बसलेला आहे. याबाबत आदर्श उपविधी मध्ये सुस्पष्ट तरतूद केलेली आहेच, पण त्या अगोदर आपण सेवाशुल्क आणि देखभाल शुल्क या दोन बाबी समजून घेणे आवश्यक आहे. सर्वसाधारणपणे सेवाशुल्क म्हणजेच देखभाल शुल्क असा एक सार्वत्रिक गैरसमज आहे, तो दूर होणे आवश्यक आहे. देखभाल शुल्कात सेवा शुल्काचा सामावेश असतो, मात्र सेवा शुल्क म्हणजेच देखभाल शुल्क नव्हे. सेवा शुल्क, दुरुस्ती, वीज, पाणी आणि इतर दुरुस्ती वगरेंकरीता आकारण्यात आलेल्या रकमेची बेरीज म्हणजे देखभाल शुल्क होय. देखभाल शुल्क आणि सेवा शुल्क या दोन भिन्न बाबी आहेत हे एकदा आपण लक्षात घेतले, की मग आपण त्याबाबतच्या आदर्श उपविधी मधील तरतुदींचा योग्य अर्थ लक्षात घेऊ शकू. आदर्श उपविधी मधील तरतुदीनुसार संस्थेद्वारा विविध सेवांकरता करण्यात येणारा खर्च हा सर्व सदनिकांमध्ये समानरीत्या विभागण्यात येणे आवश्यक आहे. याचाच अर्थ, सदनिकेच्या आकारमानानुसार सेवाशुल्काची आकारणी किंवा विभागणी करता येणार नाही. मात्र ही तरतूद केवळ आणि केवळ सेवाशुल्काबाबत मर्यादित आहे. या व्यतिरिक्त पाण्याकरता नळांची संख्या आणि आकारानुसार, अकृषिक कर आकारानुसार, लीज भाडे आकारानुसार, विमा काढला असल्यास त्याची आकारणी देखिल आकारमानानुसार करण्याची परवानगी आहे. त्याचप्रमाणे दुरुस्तीकरतादेखिल सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या किमान ०.७५ द.सा.द.शे. दराने आकारणी करण्याबाबत तरतुदी आदर्श उपविधीमध्ये करण्यात आलेल्या आहेत. सहकारी संस्था आणि त्याद्वारे देण्यात येणाऱ्या सामायिक सेवा उदा. साफसफाई, सार्वजनिक वीज-पाणी, आणि बाकी सेवा या मुख्यत: सामाईक भागाकरताच पुरविण्यात येतात, कोणाच्याही सदनिकेच्या आतल्या भागात या सेवा पुरविण्यात येत नाहीत. त्या दृष्टिकोनातून या सेवांकरता आकारावयाचे शुल्क सदनिकेच्या आकारानुसार विभागणे तर्कशुद्ध ठरत नसल्यानेच अशी तरतूद करण्यात आलेली आहे. बाकी जो खर्च आकारमानानुसारच केला जातो तो आकारमानानुसार विभागणे योग्य ठरते. संस्थेचा आर्थिक डोलारा हा बहुतांश्रित्या सभासदांकडून मिळणाऱ्या मासिक देखभाल खर्चावरच आधारलेला असल्याने ही एक अत्यंत महत्त्वाची बाब आहे. बहुतांश संस्थांमध्ये आजदेखिल आकारमानानुसारच आकारणी करण्यात येते आहे, अशी आकारणी अचूक आहे असे म्हणता येणार नाही. याबाबतीत अजून एक मुद्दा उपस्थित होतो तो म्हणजे जुन्या आणि नव्या आदर्श उपविधींचा. काही संस्था स्थापन झाल्या तेव्हाच्या आदर्श उपविधीमध्ये आजच्या आदर्श उपविधीतील तरतूद नसणेदेखिल शक्य आहे. अशा परिस्थितीत काय करायचे? सभासद आणि संस्थेची इच्छा असल्यास, विहित प्रक्रिया पार पाडून संस्था नवीन आदर्श उपविधी स्विकारू शकते आणि त्यानुसार कारभारात बदल करू शकते. मात्र नवीन आदर्श उपविधी स्विकारायचे का जुनीच पद्धती चालू ठेवायची याबाबतच वाद निर्माण झाल्यास त्याचे निराकारण होणे अशक्य नसले तरी कठीण निश्चितच आहे. या सगळ्या मुद्द्याचा एकसमयावच्छेदाने विचार करता, सेवाशुल्क हे सर्व सदनिकांमध्ये समानरीत्या विभागणे, जे खर्च आकारमानावर अवलंबून आहेत ते आकारमानानुसार विभागणे हा एक तर्कशुद्ध मार्ग स्विकारणे सर्व सभासद आणि संस्थांच्या फायद्याचा ठरू शकेल.
