सदनिकांची इमारत उभी असलेल्या जमिनीचे प्रत्यक्ष कायदेशीर हस्तांतरण सोसायटीच्या नावे होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारक अथवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मिळालेली नसते. मुंबईसारख्या शहरातील जवळपास ८५% सोसायटय़ांची जमीन अजूनही त्यांच्या मालकीची झालेली नाही. उर्वरित महाराष्ट्रातही जवळपास हीच परिस्थिती आहे. शहरे ही कोणत्याही देशातील प्रगतीची निदर्शक असतात. पायाभूत सोयीसुविधा, शिक्षणाच्या सोयी, रोजगाराच्या संधी आणि इतर अनेक बाबतीत शहरे तुलनेने इतर भागांच्या पुढे असतात. शहरातील वाढत्या लोकसंख्येला सामावून घेण्यासाठी शहरांमध्ये इमारतींची उंची वाढत जाते. सध्या अस्तित्वात असलेल्या गृहनिर्माण सोसायटय़ा, कॉम्प्लेक्स आणि अपार्टमेंट्स याच मूलभूत गरजेतून निर्माण झालेली आहेत. या ठिकाणचे रहिवासी आपल्या मालकीची घरे खरेदी करून राहात असतात. आपल्या मालकीच्या घराचे स्वप्न पूर्ण झालेले लोक या ठिकाणी परिवारासह नांदत असतात. घर मालकीचे असल्याची सुखद जाणीव त्यांना खूश करीत असते. आपल्यापैकी अनेकजण याच परिघात असतो. घर मालकीचे असल्याने आपण राहात असलेल्या सोसायटीतील आपल्या घराच्या मालकीची कागदपत्रे आपण नीट तपासून घेतो व तेवढे पुरेसे आहे अशी आपली प्रामाणिक समजूत असते. आपले घर ही आपण केलेली सर्वात मोठी गुंतवणूक असते, त्यामुळे तिच्या भविष्यातील सुरक्षिततेचाही पुरेसा विचार करणे अत्यावश्यक आहे. वारंवार घर खरेदी करता येत नाही. सोसायटीचा एक सदस्य या नात्याने आपण आपल्या सोसायटीच्या हक्कांचाही विचार प्राधान्याने करणे आजच्या काळात गरजेचे आहे. ‘आजच्या काळात’ असे म्हणण्याचे कारण शहरातील जागांची दिवसेंदिवस घटत जाणारी उपलब्धता आणि त्यामुळेच सातत्याने वाढणारे भाव. आपला एक गोड गैरसमज असतो की एकदा आपण आपल्या मालकीच्या घरात आलो की मग आपल्याला कुणीही त्या घरातून बाहेर काढू शकणार नाही. मनाची ही ठाम समजूत झाली की सुरक्षेचे वरवरचे उपाय आपण उत्साहाने आणि जोमाने करतो. घरातल्या वस्तूंच्या आणि व्यक्तींच्या सुरक्षेसाठी दाराला महागडी कुलपे, बाल्कनीला ग्रील, कुठे सीसी टीव्ही लावून आपण समाधानी असतो. असे हे आपले सुरक्षित घर ज्या जमिनीवर उभे असते त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मात्र भलत्याच व्यक्तीकडे असण्याची दाट शक्यता असते. वाचताना हे विचित्र वाटले तरी कायद्याच्या परीभाषेत ही ‘नेहमीची बाब’ असते. कारण कोणत्याही गोष्टीची पूर्तता करण्याची एक कायदेशीर प्रक्रिया असते. या प्रक्रियेतील एक बाब जरी अपूर्ण राहिली तरी प्रक्रिया पूर्ण झाल्याचे कायदा मानत नाही. सदनिका खरेदीदार हे त्यांच्या करारान्वये केवळ आणि केवळ सदनिकेचे बांधीव क्षेत्रफळ विकत घेत असतात. सदनिकांची इमारत उभी असलेल्या जमिनीचे प्रत्यक्ष कायदेशीर हस्तांतरण सोसायटीच्या नावे होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारक अथवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मिळालेली नसते. मुंबईसारख्या शहरातील जवळपास ८५% सोसायटय़ांची जमीन अजूनही त्यांच्या मालकीची झालेली नाही. उर्वरित महाराष्ट्रातही जवळपास हीच परिस्थिती आहे. असे कसे होते? या प्रश्नाचे उत्तर साधे, सोपे आणि सरळ आहे. जमिनीच्या मूळ मालकाने विकासकाशी करार करताना त्याला केवळ विकासाची व विक्रीची परवानगी दिली असेल तर त्या जमिनीचा विकास होऊन, घरांची विक्री होऊन सोसायटी अस्तित्वात येऊन काही वर्षे उलटली तरी जमिनीची मालकी मूळ मालकाकडेच रहाते. अन्य काही प्रकरणांत जमिनीच्या मूळ मालकाकडून विकासकाकडे जमिनीची मालकी जाते, पण पुढे ती सोसायटीकडे न जाता कागदोपत्री विकासकाकडेच असते. याची अनेक कारणे असू शकतात, पण त्या सगळ्या कारणांचा फटका मात्र बसतो तो त्या सोसायटीत राहाणाऱ्या रहिवाशांना. रोजच्या व्यवहारात ही गोष्ट अडचणीची ठरत नसल्याने त्याकडे कुणी गांभीर्याने पाहात नाही. पण हीच सोसायटी जेव्हा जुनी होते आणि तिच्या पुनर्विकासाचा विचार सुरू होतो तेव्हा कायदेशीर अडचणी उभ्या राहण्यास सुरुवात होते. पुनर्विकासाची परवानगीच मिळणे मुश्कील होते. कारण त्या जमिनीचा कागदोपत्री मालक कुणी भलताच असतो. सामान्यत: पुनर्विकासाची वेळ ही चाळीस ते पन्नास वर्षांनी येत असल्याने अनेकदा मूळ मालक हे जग सोडून गेला असण्याचीच शक्यता अधिक असते. त्याचे वारसही त्या सोसायटीतील पुढच्या पिढीला ठाऊक नसतात. मूळ मालक जिवंत असेल तर तो अथवा त्याचे वारस हाती आलेले इतके मोठे घबाड सोडण्यास तयार होतच नाहीत. त्यांच्या नाकदुऱ्या काढणे, अवास्तव मागण्या नाईलाजाने मान्य करणे ही सगळी उरस्फोड नाहक माथी येते. मूळ मालकाकडून त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी विकासकाकडे गेली असेल तर प्रश्न अधिकच गंभीर होतो. व्यापार त्याच्या रक्तातच असल्याने तो या संधीची वाटच पाहात असतो. काही वेळा ही संधी त्याने भविष्याची सोय म्हणूनच राखीव ठेवलेली असते. अशा वेळी काय होत असेल ते शहरातल्या लोकांना वेगळे सांगण्याची गरज नाही. आपण आपल्या घरात सुखाने राहात असताना आपल्या आजूबाजूच्या घटना त्रयस्थपणे पाहात असतो. जुना बंगला पडून तिथे टॉवर उभा होतो, रिकाम्या मैदानात कॉम्प्लेक्स आकाराला येते आणि एखादी जुनी सोसायटी नवीन होते. ‘एफ.एस.आय.’ अथवा ‘चटई निर्देशांक’ हा शब्दही आपण रोज वेगवेगळ्या संदर्भात वाचतो. इतर वेळी आपल्या नुसत्या वाचनात येणाऱ्या या एफ.एस.आय.चा हा सगळा खेळ असतो. वाढते शहरीकरण, जुन्या जीर्ण इमारतींचा विकास आणि अन्य काही कारणांमुळे शहरातल्या जागांचा एफ.एस.आय. सातत्याने वाढत असतो. जेव्हा आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याची वेळ येते तेव्हा हा वाढलेला एफ.एस.आय. आपला मोठा आधार ठरतो. सोसायटीच्या सदस्यांना यातून त्याच जागी थोडी मोठी जागा मिळू शकते किंवा कायद्याने दिलेले थोडे अधिक बांधकाम विकून होणाऱ्या खर्चाचा ताळमेळ बसविता येतो. ही खुशीची गाजरे खात त्या सोसायटीचे सभासद जेव्हा वाढत्या एफ.एस.आय.सह पुनर्विकासाची आखणी करतात तेव्हा त्यांना मोठा धक्का बसतो. ज्याच्या नावावर जमीन असते त्याने तो वाढता एफ.एस.आय. एकतर परस्पर विकून टाकलेला असतो अथवा विकासक असेल तर तो दुसऱ्या प्रोजेक्टमध्ये वापरलेला असतो. हे त्यांना सहज शक्य होते, कारण कागदोपत्री जमिनीची मालकी त्यांच्याकडे असते. काही वेळा यापेक्षाही भयंकर परिस्थितीला सोसायटीतल्या सदस्यांना तोंड द्यावे लागते. एखाद्या सोसायटीची इमारत नैसर्गिक, मानवी अथवा अन्य काही कारणांमुळे कोसळली तर त्या कोसळलेल्या जमिनीबरोबरच तिथल्या रहिवाशांचे सगळे हक्कही जमीनदोस्त होतात, कारण त्या जमिनीची कागदोपत्री मालकी अशाच मालकाकडे किंवा विकासकाकडे असते. इमारतीतील रहिवासी फक्त त्यांच्या बांधीव घराचे मालक असतात. वास्तविक सदनिका मालकीहक्क कायदा कलम ११ नुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्था अस्तित्वात आल्यावर त्या संस्थेच्या नावे जमीन हस्तांतरण चार महिन्यांच्या कालावधीत करून देणे हे विकासकावर कायद्याने बंधनकारक आहे. परंतु गेल्या काही वर्षांतील इतिहास बघता बहुतांश सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे जमिनीचे हस्तांतरण झाल्याचे दिसून येत नाही. असे हस्तांतरण न होण्यास अनेकविध कारणे असल्याचे लक्षात आले. कारणे कोणतीही असली तरी सदनिकाधारक आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकरिता असणारे धोके समान असतात. सुरुवातीच्या काळात काही सहकारी गृह सोसायटय़ांनी याबाबतचे टक्केटोणपे खाल्ल्यावर हळूहळू याबाबत सार्वत्रिक ओरड होऊ लागली. जात्यात असलेल्यांचे हाल बघून सुपातले सावध होऊ लागले आणि सरकारदरबारी याबाबतच्या मागण्या सातत्याने व्हायला लागल्यावर शासनालाही या गोष्टीचे गांभीर्य जाणवले व त्यातून ‘डीम्ड कन्व्हेअन्स’ अथवा मानीव हस्तांतरणाचा पर्याय खुला झाला. या पाश्र्वभूमीवर शासनाने दिनांक २७ सप्टेंबर २०१० रोजी ‘महाराष्ट्र मालकी हक्कांच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री, व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) (सुधारणा) नियम, २०१०’ यांची निर्मिती केली. या नियमाद्वारे शासनाने ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे जमीन हस्तांतरण झालेली नाही त्यांच्याकरता मानीव अभीहस्तांतरणाचा (डीम्ड कन्व्हेअन्स) कायदेशीर पर्याय उपलब्ध करून दिला. ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे जमिनीचे हस्तांतरण विविध कारणांस्तव होऊ शकलेले नाही, त्यांना या मानीव अभीहस्तांतरणाद्वारे जमिनीचे हस्तांतरण त्यांचा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे करता येणे तुलनेने सोपे झालेले आहे. असे असले तरी त्याची कार्यवाही करण्याचीही एक प्रक्रिया निश्चित करण्यात आली आहे. वरील सर्व कागदपत्रे उपलब्ध असल्यास सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे जमिनीचे मानीव अभीहस्तांतरण करणे सहज शक्य आहे. काही वेळा एकाच जमिनीवर शेजारी शेजारी एकापेक्षा अनेक सोसायटय़ांच्या इमारती उभ्या असतात. अशा वेळी प्रत्येक सोसायटी वेगवेगळे अर्ज करून हस्तांतरण करून घेऊ शकते. तसेच काही जमिनी म्हाडाने विकसित केलेल्या असतात अथवा सिडकोने लीजवर दिलेल्या असतात. त्यांनाही त्या त्या अधिकृत संस्थांकडून हस्तांतरण करून घेता येते. तसेच काही सोसायटय़ांनी जमीन हस्तांतरणासाठी ‘ग्राहक न्यायालयात’ दाद मागितलेली असेल व तिथे त्यांचे दावे प्रलंबित असले तरी या मानीव हस्तांतरणासाठी अर्ज करण्यासाठी त्या पात्र असतात. काही वेळा मनात इच्छा असूनही लागणारी सगळी कागदपत्रे वेगवेगळ्या ठिकाणी जाऊन जमा करणे वेळखाऊ व संयमाची परीक्षा पहाणारे ठरू शकते. परंतु ही सर्व कागदपत्रे विविध आस्थापनांकडून माहितीच्या अधिकारात प्राप्त करून घेता येतात. सोसायटीकडून जमीन हस्तांतरणाबाबतचा अर्ज व आवश्यक कागदपत्रे प्राप्त झाल्यावर सक्षम अधिकाऱ्याने मानीव हस्तांतराची प्रक्रिया जास्तीतजास्त सहा महिने या कमाल कालमर्यादेत पूर्ण करणे आता कायद्यानेच बंधनकारक केलेले आहे. सरकारी लालफीत शाहीचा अनुभव असणाऱ्यांच्या दृष्टीनेही एक दिलासादायक बाब आहे. थोडक्यात काय, तर सदनिकाधारकांचे वैयक्तिक अधिकार जसे महत्त्वाचे आहेत, तसेच सदनिकाधारकांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे अधिकारही महत्त्वाचे आहेत. सदनिका धारकांनी वैयक्तिक आणि सांघिक दोन्ही अधिकारांबाबत सजग रहाणे आवश्यक आहे. प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने जमीन मालक आणि विकासक यांच्याकडे जमीन गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे हस्तांतरीत करण्याचा आग्रह धरावा. बहुतांश वेळेस जमिनमालक आणि विकासक असे अभीहस्तांतरण करून देतात, तसे झाल्यास उत्तमच. मात्र जमीन मालक आणि विकासक अभीहस्तांतरण करण्यास उगाचच टाळाटाळ करीत असल्याची शंका आल्यास, त्वरित मानीव अभीहस्तांतरणाचा मार्ग चालायला सुरुवात करावी. मानीव अभीहस्तांतरणाची प्रक्रिया ऑनलाईन पद्धतीने पूर्ण करण्याची सुविधाही उपलब्ध आहे. यामध्ये काही टप्पे निश्चित करण्यात आले आहेत. पहिला टप्पा अर्थातच सोसायटीने आपले ऑनलाईन रजिस्ट्रेशन करण्याचा असून दुसऱ्या टप्प्यात त्या रजिस्ट्रेशनची तपासणी होते. तिसऱ्या टप्प्यात सोसायटीने आपला मानीव हस्तांतरणाचा अर्ज दाखल करण्याचा असून त्याच बरोबर आवश्यक कागदपत्रेही ऑनलाईन पद्धतीने सादर करता येतात. या पुढची सरकरी कार्यवाही ऑनलाईनच होत जाते. आपल्याला त्याची प्रगतीही ऑनलाईन पहाता येते. मानीव हस्तांतरणाची प्रत्यक्ष प्रक्रिया ही पुढीलप्रमाणे होते. ० वरील सर्व कागदपत्रांसह सक्षम कार्यालयात विहित नमुन्यात अर्ज दाखल करण्यात येतो. ० अर्ज आणि सर्व कागदपत्रे विहित तरतुदींनुसार असल्याची खात्री पटल्यास सक्षम अधिकारी प्रतिपक्षाला हजर रहाण्याची व लेखी निवेदन देण्याची नोटीस पाठवितो. ० अर्जदार आणि प्रतिपक्ष यांचे अर्ज, जबाब, कागदपत्रे आणि लेखी अथवा तोंडी युक्तीवाद ऐकून सक्षम अधिकारी त्यास योग्य तो यथोचित आदेश पारीत करतो. ० अभीहस्तांतरणाचा आदेश झाल्यास त्यानुसार योग्य मुद्रांक शुल्क भरले असल्याची खात्री झाल्यास मानीव अभीहस्तांतरणपत्राची नोंदणी केली जाते आणि त्यानुसार जमिनीचे अभीहस्तांतरण केले जाते. ० मानीव अभीहस्तांतरणपत्राची नोंदणी झाल्यावर त्याच्या आधारे जमिनीच्या ७/१२ उतारा व मालमत्ता पत्रकात सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावाची नोंद केली जाते आणि मानीव अभीहस्तांतरणाची प्रक्रिया पूर्ण होते. शासनाच्या दिनांक २५ फेब्रुवारी २०११ रोजीच्या निर्णयानुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे जमिनीते अभीहस्तांतरण होण्याकरता खालील कागदपत्रांची आवश्यकता आहे. ० जमीनमालक आणि विकासक यांच्यातील जमीन विक्रीकरार अथवा विकासकरार आणि कुलमुखत्यारपत्राची प्रत. ० जमिनीचा ७/१२ उतारा, सर्व फेरफार नोंदी. ० जमिनीची मालमत्ता पत्रिका. ० जमिनीकरता देण्यात आलेली अकृषीत परवानगी. ० मंजूर बांधकाम आराखडा. ० बांधकाम सुरू करण्याचे प्रमाणपत्र. ० बांधकाम समाप्ती/ पूर्णत्व प्रमाणपत्र. ० भोगवटा/रहिवास प्रमाणपत्र. ० सदनिका खरेदीदारांची यादी (पुनर्विक्री झाली असल्यास त्याच्या तपशिलासह). ० सदनिका विक्री कराराच्या सूची दोनची प्रत (पुनर्विक्री झाली असल्यास त्याच्या तपशिलासह). ० सदनिका विक्री कराराच्या नोंदणीच्या पावत्यांची प्रत (पुनर्विक्री झाली असल्यास त्याच्या तपशिलासह). ० सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे नोंदणी प्रमाणपत्र. ० सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे जमीन अभीहस्तांतरण करण्याचा संस्थेच्या समितीचा ठराव. ० अभीहस्तांतरणपत्राचा मसुदा. ० जमिनीचे हस्तांतरण करण्याकामी जमीनमालक, विकासक यांना पाठविणेत आलेल्या कायदेशीर नोटीसीची प्रत. ० सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतीच्या चटईक्षेत्र पूर्ण वापरल्याचे अथवा शिल्लक असल्याचे वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र. अ‍ॅड. तन्मय केतकर- tanmayketkar@gmail.com
