जीर्ण इमारत पुनर्वकिास करार मुद्रांक शुल्क

विकास नियंत्रण नियमावली विनियम ३३(७) आणि ३३(९) नुसार अशा चाळींचा पुनर्वकिास करण्यात येतो. अशा चाळींच्या पुनर्वकिासाकरता चाळ रहिवाशांची संस्था, त्या संस्थेने नियुक्त केलेला विकासक आणि महपालिका यांच्यात त्रिपक्षीय करार करण्यात येतो. हा करार नियमानुसार मुद्रांक शुल्क आकारणीयोग्य ठरतो आणि प्रचलित दराने त्याकरता भरमसाट मुद्रांक शुल्क भरावे लागते. या पार्श्वभूमीवर अशा करारांकरता आवश्यक मुद्रांक शुल्कास कपात करण्याचा निर्णय राज्य मंत्रिमंडळाने अलीकडेच घेतला आहे.

आपल्याकडील प्रचलित कायदेशीर तरतुदींनुसारए कोणताही करार जोवर नोंदणीकृत होत नाही, तोवर त्या करारास आणि त्या करारात सामील व्यक्तींच्या हक्काधिकारास पूर्णत: कायदेशीर दर्जा प्राप्त होत नाही. कोणताही करार नोंदणी करण्याकरता त्या करारावर प्रचलित नियमानुसार मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरणे आवश्यक ठरते. यापैकी मुद्रांक शुल्क काही अपवादात्मक करार वगळता कराराचे स्वरूप, त्यातील मोबदला आणि करारातील मालमत्तेची शासकीय किंमत याच्या प्रमाणात आकारण्यात येते. काही अपवादात्मक करार वगळता कराराचा मोबदला किंवा मालमत्तेचे शासकीय मूल्य याच्या एक टक्का किंवा तीस हजार या दोहोंपैकी जे अधिक असेल तेवढे नोंदणी शुल्क कराराच्या नोंदणीकरता आकारण्यात येते. या पार्श्वभूमीवर विचार करता कराराच्या नोंदणीकरता आवश्यक मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क याकरतादेखील बऱ्यापैकी मोठी रक्कम खर्च करावी लागते. हा वाढीव खर्चाचा बोजा ग्राहकाकरता, विशेषत: आर्थिकदृष्टय़ा दुर्बल ग्राहकाकरता संकटच ठरतो. मुंबई महापालिका क्षेत्रात मुंबई महापालिकेच्या मालकीच्या कितीतरी जुन्या चाळी आहेत. त्या चाळींपैकी बहुतांश चाळी आता जीर्ण आणि धोकादायक अवस्थेत आहेत. अशा चाळी जीर्ण आणि धोकादायक झाल्या असल्या तरी त्यांच्या मध्यवर्ती आणि मोक्याच्या स्थानामुळे त्यांच्या पुनर्वकिासास वाव आहे.

विकास नियंत्रण नियमावली विनियम ३३(७) आणि ३३(९) नुसार अशा चाळींचा पुनर्वकिास करण्यात येतो. अशा चाळींच्या पुनर्वकिासाकरता चाळ रहिवाशांची संस्था, त्या संस्थेने नियुक्त केलेला विकासक आणि महपालिका यांच्यात त्रिपक्षीय करार करण्यात येतो. कायदेशीर तरतुदींनुसार हा करार नियमानुसार मुद्रांक शुल्क आकारणीयोग्य ठरतो आणि प्रचलित दराने त्याकरता भरमसाट मुद्रांक शुल्क भरावे लागते.

या पार्श्वभूमीवर, अशा करारांकरता आवश्यक मुद्रांक शुल्कास कपात करण्याचा निर्णय राज्य मंत्रिमंडळाने दि. ०४ जून २०१९ रोजीच्या मंत्रिमंडळ बठकीत घेतलेला आहे. या नवीन निर्णयानुसार, अशा करारावर आता केवळ एक हजार रुपये एवढेच मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येणार आहे. या मंत्रिमंडळ निर्णयानुसार आवश्यक ते कायदेशीर बदल झाले की या निर्णयाची अंमलबजावणी सुरू होईल.

जुन्या रहिवाशांना पुनर्वकिसित इमारतीत मिळणाऱ्या नवीन जागेच्या कराराच्या आणि त्यावरील मुद्रांक शुल्काच्या दृष्टिकोनातूनदेखील या निर्णयाचा विचार होणे आवश्यक आहे. एका सोप्या उदाहरणाने ते समजून घेणे जास्त योग्य ठरेल. समजा, अशाच एका मालमत्तेचे सध्याचे एकूण क्षेत्रफळ १०० चौरसमीटर आणि नवीन इमारतीत त्या १०० चौरसमीटरच्या मोबदल्यात एकूण १२० चौरसमीटर क्षेत्रफळ मिळणार आहे. तर पुनर्वकिास कराराच्या नोंदणीकरता १२० चौरसमीटर्स क्षेत्रफळाच्या आत्ताच्या शासकीय दरानुसार मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येईल. आणि जेव्हा त्या १२० चौरसमीटर्स क्षेत्रफळाच्या हस्तांतरणाचा करार करायची वेळ येईल, तेव्हा त्याकरता अगोदरच मुद्रांक शुल्क भरलेले असल्याने, त्या करारावर नाममात्र मुद्रांक शुल्क आकारणी करण्यात येईल. नवीन निर्णयानुसार विकास किंवा पुनर्वकिास करारावर एक हजार रुपये मुद्रांक आकारणी केल्यास, नवीन इमारतीतील जागेच्या कराराकरता, त्या कराराच्या दिवशीच्या प्रचलित दराने मुद्रांक शुल्क आकारणी करण्यात येणार किंवा कसे, याबाबत या मंत्रिमंडळ निर्णयात सुस्पष्टता नाही. त्यामुळे नवीन जागेच्या करारावर मुद्रांक शुल्क आकारणीबाबत संभ्रम निर्माण होणार आहे.

सर्वसाधारणत: विकासकरार किंवा पुनर्वकिास करारावरील मुद्रांक शुल्क विकासकाद्वारे भरण्यात येते आणि नवीन जागेच्या करारावरील मुद्रांक शुल्क ग्राहकाद्वारे भरण्यात येते. या पार्श्वभूमीवर या निर्णयाबाबत नवीन जागेच्या कराराच्या मुद्रांक शुल्काबाबत स्पष्टीकरण येणे अत्यावश्यक आहे. तसे स्पष्टीकरण न आल्यास आणि नवीन जागेच्या करारावर कराराच्या तारखेनुसार मुद्रांक शुल्काची आकारणी होणार असल्यास, त्याने प्रत्यक्ष चाळ रहिवाशांना मुद्रांक शुल्कात काहीही फायदा न होण्याची शक्यता आहे.

याबाबतीत कायद्यात सुधारणा करताना शासनाने स्पष्टीकरण देणे आणि जीर्ण इमारतीतील, विशेषत: ज्या इमारतींचा विकास किंवा पुनर्वकिास करार नजीकच्या भविष्यात होणार आहे अशा इमारतीतील रहिवाशांनी स्पष्टीकरण मागणे किंवा त्या अनुषंगाने विकास किंवा पुनर्वकिास करारात मुद्रांक शुल्काबाबत सुस्पष्ट तरतूद करणे अत्यावश्यक ठरणार आहे.

tanmayketkar@gmail.com