महाराष्ट्रातील लॅप्स प्रोजेक्ट्स : एक गंभीर समस्या

रेरा कायद्याची पार्श्वभूमी आणि धोरणात्मक बदल

केंद्र सरकारने २०१६ मध्ये रेरा ॲक्ट लागू केला, ज्याचा मुख्य उद्देश ग्राहक संरक्षण आणि हाउसिंग क्षेत्राचे नियमन करणे हा होता. या कायद्यामुळे ग्राहकांची फसवणूक थांबवून त्यांना वेळेवर घर मिळावे, तसेच तक्रारींचे लवकरात लवकर निराकरण व्हावे अशी अपेक्षा होती. महाराष्ट्रात सुमारे ५०,००० प्रोजेक्ट्स रजिस्टर झाले, त्यापैकी १५,००० पूर्ण झाले आहेत (३०%). उर्वरित ३५,००० पैकी १३ ते १४ हजार प्रोजेक्ट्स लॅप्स झाले आहेत (सुमारे ४०%), तर २१ ते २२ हजार प्रोजेक्ट्स प्रगतिपथावर आहेत.

रेरा कायद्यापूर्वीचे कायदे केवळ ॲडजुडिकेशनचे काम करत होते, त्यांना रेग्युलेटरी पॉवर नव्हत्या. रेरामुळे यात बदल झाला आणि रेरा प्राधिकरणाला ॲडजुडिकेशनसोबतच रेग्युलेटरी पॉवर मिळाल्या. प्रत्येक प्रोजेक्ट महारेराकडे रजिस्टर करणे आणि प्रोजेक्टची सर्व माहिती पोर्टलवर सार्वजनिक करणे बंधनकारक झाले, ज्यामुळे ग्राहकांना संपूर्ण माहिती उपलब्ध होते. प्रमोटरला दर तीन महिन्यांनी प्रोजेक्टच्या प्रगतीची माहिती अपडेट करणेही अनिवार्य आहे. असे असूनही, हजारो तक्रारी रेराकडे दाखल होत आहेत.

ग्राहकांच्या प्रमुख तक्रारी

ग्राहकांच्या प्रमुख तक्रारींमध्ये प्रोजेक्ट वेळेवर पूर्ण न झाल्यामुळे त्यातून बाहेर पडणे आणि पैसे परत मिळवणे, उशीर झाल्यामुळे व्याज आणि कॉम्पेन्सेशन मागणे, एग्रीमेंट वेळेवर न करणे, पार्किंग न देणे, एरिया कमी-जास्त असणे, स्ट्रक्चरमधील डिफेक्ट्स इत्यादींचा समावेश आहे. यातील सर्वात महत्त्वाची आणि गंभीर तक्रार म्हणजे प्रोजेक्ट लॅप्स होणे.

प्रोजेक्ट लॅप्स होणे म्हणजे नेमके काय?

प्रोजेक्ट लॅप्स होणे म्हणजे, जेव्हा प्रमोटर प्रोजेक्ट रजिस्टर करताना जी कम्प्लिशन डेट देतो, त्या मुदतीत प्रोजेक्ट पूर्ण न होणे आणि त्याला कोणतेही एक्स्टेन्शन न मिळणे. प्रमोटर स्वतःच प्रोजेक्ट पूर्ण होण्याची मुदत ठरवतो, जी प्रोजेक्टचा आवाका, फंड उपलब्धता आणि परवानग्या मिळण्यास लागणारा वेळ यावर आधारित असते. ही मुदत पाळणे त्याला बंधनकारक असते, कारण ग्राहकांनी त्या आधारावर गुंतवणूक केलेली असते.

जर प्रोजेक्ट वेळेत पूर्ण झाला नाही, तर प्रमोटरकडे दोन पर्याय असतात: एकतर महारेराकडून अधिक वेळ घेण्याची परवानगी मिळवणे किंवा वेळेत प्रोजेक्ट पूर्ण करणे. सेक्शन ६ अंतर्गत, नैसर्गिक आपत्तीमुळे एक वर्षापर्यंत मुदतवाढ देण्याचा अधिकार महारेराला आहे (उदा. कोविडकाळात दिलेली मुदतवाढ). जर प्रमोटरला याहून अधिक एक्स्टेन्शन हवे असेल, तर त्याला सेक्शन ७(३) अंतर्गत ५१% फ्लॅट खरेदीदारांची संमती घेऊन महारेराकडे अर्ज करावा लागतो. खरेदीदारांना मान्य असल्यास आणि प्रमोटर वाढीव वेळेत प्रोजेक्ट पूर्ण करण्यास सक्षम असल्यास, महारेरा एक्सटेन्शन देऊ शकते. मात्र, यानंतरही प्रोजेक्ट पूर्ण न झाल्यास आणि खरेदीदार संमती न दिल्यास, महारेरा एक्स्टेन्शन देत नाही आणि तो प्रोजेक्ट ‘अबेयन्स’मध्ये टाकते, म्हणजेच तो लॅप्स होतो.

लॅप्स झालेल्या प्रोजेक्टची माहिती नव्या ग्राहकांना दिसत नाही, बुकिंग थांबते आणि बँकेतील अकाउंट्स सीज होतात, ज्यामुळे संपूर्ण काम ठप्प होते. अशा बंद पडलेल्या प्रोजेक्टमध्ये अनेक लोकांचे पैसे गुंतवलेले असतात आणि त्यांचे भवितव्य अधांतरी राहते.

कायदेशीर उपाययोजना आणि त्यातील अडथळे

रेरा कायद्यातील सेक्शन ७ मध्ये लॅप्स झालेल्या प्रोजेक्ट्सवर उपाययोजना आहे. यानुसार, प्रमोटर प्रोजेक्ट पूर्ण करण्यास असमर्थ असल्यास त्याला टर्मिनेट करून प्रोजेक्ट दुसऱ्या प्रमोटरला देता येतो. जर ग्राहकांनी सोसायटी स्थापन केली असेल, तर प्रोजेक्ट पूर्ण करण्याचे अधिकार सर्वप्रथम सोसायटीला मिळतात. सोसायटी नवीन प्रमोटर नेमून प्रोजेक्ट पूर्ण करू शकते.

जेव्हा रेरा कायदा आला, तेव्हा अनेक प्रमोटर्सनी या तरतुदीला आव्हान दिले होते, कारण यात त्यांच्या मालकी हक्कावर गदा येत होती. मात्र, मुंबई उच्च न्यायालयाने महारेराची बाजू मान्य केली की, महारेरा प्रॉपर्टी ताब्यात घेत नाही, तर फक्त प्रोजेक्ट पूर्ण करण्यासाठी लागणारा खर्च बुक न झालेल्या फ्लॅटच्या विक्रीतून वसूल करण्याची परवानगी देते. काम पूर्ण झाल्यावर शिल्लक फ्लॅट जुन्या प्रमोटरला परत केले जातात. त्यामुळे रेरा ग्राहकांना त्यांचे घर मिळवून देण्याची जबाबदारी पार पाडते.

सेक्शन ७ अंतर्गत महारेराला जुन्या प्रमोटरला रद्द करून सोसायटीच्या ताब्यात प्रोजेक्ट देता येतो. परंतु अनेकदा खरेदीदारांची सोसायटी तयार झालेली नसते किंवा ते एकमेकांना ओळखतही नसतात. त्यामुळे ते एकत्र येऊन तक्रार दाखल करू शकत नाहीत. ग्राहक अनेकदा आपले पैसे परत मिळावेत अशी स्वतंत्र तक्रार करतात, परंतु प्रमोटर दिवाळखोर झाल्यामुळे त्यांना पैसे परत मिळत नाहीत आणि घरही मिळत नाही, त्यांची स्थिती अधांतरी राहते. जोपर्यंत ग्राहक एकत्र येऊन सोसायटी फॉर्म करून सेक्शन ७ अंतर्गत तक्रार दाखल करत नाहीत, तोपर्यंत रेराही काही करू शकत नाही.

रेरा ॲक्टच्या सेक्शन ७ चा वापर करून पुनरुज्जीवित झालेले प्रोजेक्ट्स खूप कमी आहेत. पुण्यातील कुलकर्णी डेव्हलपर्सची ‘सदाफुली’ केस एक उदाहरण आहे, जिथे सोसायटीने एकत्र येऊन सेक्शन ७ अंतर्गत प्रोजेक्टचा ताबा घेऊन तो पूर्ण केला.

समस्येचा आवाका

महाराष्ट्रात सुमारे १३ ते १४ हजार प्रोजेक्ट्स लॅप्स झाले आहेत. यातील अनेक प्रोजेक्ट्समध्ये ५०% पेक्षा जास्त गुंतवणूकदारांनी पैसे गुंतवले आहेत आणि बरेच कामही झाले आहे. याचा अर्थ लाखो-करोडो रुपये आणि हजारो गुंतवणूकदारांचे भवितव्य टांगणीला लागले आहे. महाराष्ट्र सरकारने रीडेव्हलपमेंटसाठी २०१९ मध्ये गाइडलाइन दिली आहे, परंतु लॅप्स प्रोजेक्टसाठी कोणतीही गाइडलाइन नाही. सेक्शन ८ अंतर्गत, सरकारच्या परवानगीनेच हे काम मूळ प्रमोटरकडून काढून घेऊन दुसऱ्या प्रमोटरला देता येते. त्यामुळे सरकारचा सहभाग किंवा मार्गदर्शन असल्याशिवाय हे प्रोजेक्ट पुनरुज्जीवित होऊ शकत नाहीत.

ज्या प्रोजेक्ट्समध्ये ५०-६०% पेक्षा अधिक काम झाले आहे आणि ५०% पेक्षा अधिक गुंतवणूकदार आहेत, त्या ठिकाणी त्यांची सोसायटी तयार करून ते प्रोजेक्ट त्यांच्या हाती सुपूर्द करणे योग्य ठरेल. जानेवारी २०२५ पर्यंत १३००० प्रोजेक्ट्स लॅप्स झाले होते, आता ही संख्या १५,००० च्या जवळपास असण्याची शक्यता आहे. हे प्रोजेक्ट्स जिल्हानिहाय वेगळे करून प्रमोटर्स असोसिएशनच्या सहाय्याने काही प्रमोटर्सना घेता आले आणि पूर्ण करता आले, तर ग्राहकांना घर मिळेल. उर्वरित प्रोजेक्ट्सबद्दल सरकारला वेगळी योजना किंवा गाइडलाइन तयार करावी लागेल आणि म्हाडा किंवा तत्सम सरकारी योजनेतून हे प्रोजेक्ट्स पूर्ण करावे लागतील.

लॅप्स प्रोजेक्ट्स टाळण्यासाठी उपाययोजना

यापुढे लॅप्स प्रोजेक्ट्सची संख्या वाढू नये यासाठी उपाययोजना करणे अत्यंत आवश्यक आहे. प्रत्येक प्रोजेक्टला दर तीन महिन्यांनी प्रगती आणि वापरल्या जाणाऱ्या फंडाची माहिती द्यावी लागते. जर ग्राहकांनी ही माहिती नीट पडताळून पाहिली आणि प्रगती सावकाश असल्याचे लक्षात आले, तर सोसायटी आधीच रेराच्या मदतीने पावले उचलू शकते. रेरामध्ये यासाठी खास कम्पलायन्स विंग आहे, ज्याची मदत ग्राहक घेऊ शकतात. ग्राहकांनी सावध राहिले पाहिजे, एकमेकांचा परिचय करून ग्रुप तयार केला पाहिजे, ठराविक लोकांनी प्रोजेक्टची साइट बघितली पाहिजे आणि प्रमोटरचे रिपोर्ट तपासले पाहिजेत. काही चुकीचे आढळल्यास महारेराच्या निदर्शनाला आणले पाहिजे.

महारेराचे जरी प्रोजेक्टवर नियंत्रण असले तरी, संपूर्ण महाराष्ट्रातील ५०,००० पेक्षा अधिक प्रोजेक्ट्सवर संपूर्ण नियंत्रण ठेवणे व्यावहारिकदृष्ट्या शक्य होत नाही. परंतु ज्यांची आयुष्यभराची कमाई यात गुंतलेली आहे, त्यांनी जागरूकता दाखवल्यास रेराच्या मदतीने ते आपला प्रोजेक्ट योग्य रीतीने पूर्ण करून घेऊ शकतात. ५०% ग्राहक झाल्यावर सोसायटी फॉर्म करणे आणि प्रोजेक्टच्या सर्व गोष्टींवर बारकाईने लक्ष ठेवणे महत्त्वाचे आहे.

बुकिंग करताना प्रोजेक्ट कोणत्या बँकेकडे किंवा एनबीएफसीकडे गहाण टाकला आहे आणि आपण बुकिंग केलेला फ्लॅट आधीच गहाण तर नाही ना, याची खात्री करून घेणे आवश्यक आहे. अन्यथा प्रमोटर दिवाळखोर झाल्यावर बँका सरफेसी ॲक्ट वापरून प्रोजेक्ट ताब्यात घेतात आणि पैसे वसूल करण्यासाठी तो दुसऱ्या प्रमोटरला विकतात, ज्यामुळे ग्राहकांचे पैसे आणि भवितव्य धोक्यात येऊ शकते. बँकेकडून लोन घेतल्यास, जागा मिळालेली नसतानाही हप्ते भरावे लागण्याची कठीण परिस्थिती येऊ शकते. अशा वेळी सगळ्यांनी एकत्रित राहून काम करणे महत्त्वाचे आहे.

लॅप्स झालेल्या प्रोजेक्ट्समध्ये ग्राहकांनी काय करावे?

प्रोजेक्ट लॅप्स होऊ नये म्हणून ग्राहकांनी एकमेकांची ओळख करून घेणे, ग्रुप फॉर्म करणे, योग्य संख्या असल्यास सोसायटी स्थापन करणे आणि प्रोजेक्टचे दर तीन महिन्यांनी येणारे रिपोर्ट तपासणे, तसेच योग्य माहिती नसल्यास महारेराला कळवणे या गोष्टी केल्यास लॅप्स प्रोजेक्टचे प्रमाण खूप कमी होईल.

जरी प्रोजेक्ट लॅप्स झाला असेल, तरी सर्व ग्राहकांनी एकत्र येऊन सोसायटी फॉर्म करून सेक्शन ७ अंतर्गत महारेराकडे तक्रार दाखल करणे आवश्यक आहे. कायद्याने त्यांना पहिला अधिकार दिलेला असल्यामुळे, प्रमोटर काही करत नसल्यास, महारेरा ऑर्डर काढून तो प्रोजेक्ट सोसायटीच्या ताब्यात देऊ शकते. अशा रीतीने प्रोजेक्ट ताब्यात घेऊन नवीन प्रमोटरची नेमणूक करून प्रोजेक्ट पूर्ण करून घ्यावा आणि ही धडपड त्यांनी स्वतः करणे आवश्यक आहे. एकत्र येणे आणि सोसायटी फॉर्म करणे हे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. कायद्याचा उपयोग करण्यासाठी त्यांनी ताकद मिळवायला हवी. महारेरानेही सेक्शन ७ च्या तक्रारींना प्राधान्य देऊन त्यांना मदत करायला हवी.

प्रत्येक ग्राहकाने स्वतंत्रपणे जाऊन पैसे परत देण्याची मागणी केल्यास त्यांना रेराची ऑर्डर मिळेल, परंतु पैसे कधी मिळतील हे सांगता येणार नाही आणि पैसे परत घेतल्यामुळे प्रोजेक्टमधील त्यांचा अधिकारही निघून जाईल.

सरकार आणि महारेराची भूमिका

हा विषय गंभीर आहे, त्याचा आवाका प्रचंड आहे आणि तो दरवर्षी वाढतच जाणार आहे. यात गुंतलेले लाखो-करोडो रुपये आणि हजारो ग्राहक यांच्यासाठी सरकारने काही पॉलिसी गाइडलाइन्स तयार करणे आवश्यक आहे.

केंद्र सरकारचेही या समस्येकडे लक्ष होते. एप्रिल २०२३ मध्ये अमिताभ कांत यांच्या अध्यक्षतेखाली एक कमिटी नेमली होती, जिने अशा प्रोजेक्ट्सच्या समस्यांचा अभ्यास करून मार्गदर्शन केले. केंद्र सरकारने स्टेट बँकेच्या मदतीने ‘SWAMIH’ फंड सुरू केला आहे, जो आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य असलेल्या प्रोजेक्ट्सना मदत करतो. महाराष्ट्रातील काही प्रोजेक्ट्सही या यादीत आहेत. मात्र, इथे प्रोजेक्ट लॅप्स झालेला असल्याने आणि मालकी दुसऱ्याकडे हस्तांतरित करायची असल्याने थोडा फरक आहे. नव्या धोरणात ‘महा आवास फंड’ सुरू करण्याचे सूतोवाच केले आहे, परंतु तो फक्त अफोर्डेबल आणि इन्क्लुझिव्ह हाउसिंगसाठी आहे.

ही समस्या एवढी मोठी आहे की, अशा फंडानेही सगळे प्रश्न सुटत नाहीत. हजारो प्रोजेक्ट्स लॅप्स आहेत, यावरून समस्येचे गांभीर्य लक्षात येते. महारेराने याबद्दलचा सर्व डेटा पोर्टलवर जाहीर करायला हवा, नुसती संख्या जाहीर करून नव्हे. प्रोजेक्टची कॉस्ट, आतापर्यंतचा खर्च, किती टक्के काम पूर्ण झाले आहे, किती जणांनी बुकिंग केले आहे, त्यांचे एकूण बुकिंगशी असलेले परसेंटेज यासारखी माहिती जाहीर करावी. ५०% पेक्षा अधिक ग्राहक असल्यास त्यांची सोसायटी फॉर्म करणे, त्यांना एकत्र आणणे आणि ग्राहक संस्थांचा उपयोग करणे हे महत्त्वाचे आहे. प्रत्येक जिल्ह्यागणिक असलेल्या प्रमोटर्सच्या असोसिएशन्सना आव्हान करून असे प्रोजेक्ट घ्यायला तयार केल्यास, बरेचसे लॅप्स प्रोजेक्ट मार्गी लागू शकतील.

शेवटी, हजारो ग्राहकांचे आयुष्यभराचे स्वप्न आणि त्यांची पुंजी यात अडकली आहे. त्यामुळे ही समस्या सोडवण्यासाठी सरकार, महारेरा, विकासकांच्या संघटना आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे जागरूक आणि संघटित ग्राहक व ग्राहक संस्था या सर्वांनी मिळून प्रयत्न करणे काळाची गरज आहे. कायद्याने ग्राहकांना अधिकार दिले आहेत, पण ते मिळवण्यासाठी त्यांना एकत्र येऊन संघर्ष करावाच लागेल. वेळीच योग्य पावले उचलली नाहीत, तर हे संकट अधिक गहिरे होत जाईल, यात शंका नाही.

(लेखक महारेराचे माजी सचिव आहेत.)