म्हाडा: वारस आणि सदनिका हस्तांतरण

म्हाडामधील सदनिका मूळ मालकाच्या मृत्यूनंतर ती सदनिका त्याच्या वारसदाराला  कशाप्रकारे मिळू शकते याविषयी माहिती देणारा लेख..
स हकारी गृहनिर्माण संस्थांमधील काही सभासद मृत्यूपूर्वी नामनिर्देशन अथवा इच्छापत्र करीत नाहीत. अशा वेळी वारसदार असूनही
मृत पावलेल्या व्यक्तीची त्या संस्थेतील सदनिका बिनमालकीची
ठरत असेल किंवा कायदेशीर प्रतिनिधी नसतील, वा त्या मृत पावलेल्या सभासदाच्या सदनिका मिळकतींचा ताबा घेण्यास वारसदार किंवा जवळचे
रक्ताचे नातेवाईक यांच्याबाबत माहिती नसेल, अशा वेळी त्या मृत सभासदाची संस्थेतील सदनिका मालमत्ता ताब्यात घेऊन तिचे संरक्षण करण्यासाठी
किंवा या मालमत्तेत अफरातफर होऊ नये याची खबरदारी घेण्यासाठी शासनाने वारसापत्रक (Heirship Certificate/Letter of Administration) व्यवस्थेची सन १९४९ साली निर्मिती केलेली आहे. तसेच मुंबई
प्रांतापुरत्या मिळकतीच्या व्यवस्था कायदेशीर ठरविण्याबाबत अधिनियम, १९४७  अस्तित्वात आहे.
सर्वसाधारणपणे पतीच्या निधनानंतर धर्मपत्नी वारसदार असते. परंतु पत्नीसह इतर मुलांचीसुद्धा नावे वारसदार म्हणून लावलेली असतात. सदनिकाधारक
मूळ पुरुषाच्या मृत्यूनंतर या वारसदारांनी एकत्रितरीत्या येऊन गृहनिर्माण
संस्थेकडे पोटनियमांतील परिशिष्ट नमुनाप्रमाणे हमीपत्र, आम्हीच वारसदार
आहोत असे प्रतिज्ञापत्र व घोषणापत्रासोबत लेखी अर्ज करावयाचा असतो. कोणतेही वाद-विवादीत प्रकरण नसल्यास संस्थास्तरावर मूळ सभासदाच्या
मृत्यूनंतर नामनिर्देशित व्यक्तीच्या नावाने संस्थेचे सभासदत्व हस्तांतरण
करणे बंधनकारक असते. त्यामुळे नामनिर्देशित व्यक्ती संस्थेकडे सभासदत्व हस्तांतरण अर्ज करून सभासदत्व मिळवू शकते. परंतु मृत सभासदाने
एकापेक्षा अधिक वारसदार व्यक्तींच्या नावे नामनिर्देशन केलेले असल्यास, नामनिर्देशित सर्व व्यक्तींनी संयुक्तपणे सभासदत्व हस्तांतरणासाठी अर्ज करणे आवश्यक असते. संस्थेकडील त्या अर्जात त्यांच्यापकी कोणा एकाला
सभासदत्व व कोणाला सहसभासदत्व द्यावे हे स्पष्टपणे नमूद असले पाहिजे. अशा अर्जदार व्यक्तींनी संस्थेतील सदनिकेच्या संदर्भात भविष्यात उद्धभवणाऱ्या कायदेशीर दाव्याबाबतची जबाबदारी घेत असल्याबाबतचे बंधपत्रक अर्जासोबत देणे जरुरीचे ठरते.
संस्थेत नॉमिनेशन न करता मूळ सभासदाचा मृत्यू झाल्याचे संस्थेला कळल्यानंतर  एका महिन्याच्या आत संस्थेच्या सूचना फलकावर व
किमान दोन स्थानिक दैनिक वृत्तपत्रांत संस्थेने स्वत:हून नोटीस प्रसिद्धीस द्यावी. या नोटिसीद्वारे मृत सभासदाचे मालमत्तेबाबतचे हक्क, दावे, आक्षेप संस्थेने मागवून घ्यावेत. नोटिसीची मुदत समाप्तीनंतर प्राप्त झालेले दावे, आक्षेपांचा विचार करून संस्था समितीने मृत सभासदत्वाच्या वैधानिक प्रतिनिधीची निवड करावी व त्याच्याकडून बंधपत्रक  घेऊन त्याच्या सभासदत्वाच्या अर्जावर संस्थेने
सभासदत्व देण्याचा निर्णय घ्यावा. मात्र अशा एका व्यक्तीऐवजी एकापेक्षा अधिक व्यक्ती असल्यास अशा व्यक्तींनी संस्थेला संयुक्तपणे सभासदत्व अर्ज दिला पाहिजे. अर्जात नमूद केलेल्या पहिल्या व्यक्तीस सभासदत्व व इतरांना सहसभासदत्व देण्याची कार्यवाही करावी. अशा व्यक्ती या सभासदत्व हस्तांतरणामुळे संस्थेतील मृत सभासदाच्या सदनिका मालमत्तेच्या मालक होत नाहीत. फक्त ‘विश्वस्त’ म्हणून कार्यरत राहतात. अशा नामनिर्देशित केलेल्या व्यक्तींच्या नावे हस्तांतर झालेले सभासदत्व म्हणजे पूर्ण मालकी हक्कांचे कायदेशीर हस्तांतरण झाले असे होत नाही.
सदनिकाधारकांच्या गृहनिर्माण संस्थेत नॉमिनेशन फक्त सभासदत्वापुरतेच मर्यादित राहते. कारण नॉमिनेशननुसार दिलेले सभासदत्व म्हणजे मूळ सभासदाच्या मृत्यूनंतर संस्थेने त्यांच्याशी दायित्वाने पत्रव्यवहार करावा याची व्यवस्था असते. त्यास भाडेपट्टी करारनामा असे कायदेशीर दस्तऐवज करण्याचे अधिकार प्राप्त होत नाहीत. अशा प्रकारे संस्था स्तरावर कार्यवाही करता येते. ‘म्हाडा’कडे नोंदणी झालेल्या गृहनिर्माण संस्थेतील सदनिका कायदेशीर मालकीहक्काने हस्तांतरण भोगवटा बदलसंदर्भातही महत्त्वपूर्ण निर्णय म्हाडाने नुकतेच केलेले आहेत. म्हाडाच्या विभागीय मंडळामार्फत वितरित केलेला गाळा सदनिकेचा भोगवटाबदल मूळ गाळेधारक मरण पावल्यास अथवा त्याच्या इच्छेनुसार कुटुंबातील कोणत्याही एका व्यक्तीच्या नावे नवीन नियम व निर्णयानुसार भोगवटा बदल करण्यात येतो. कारण म्हाडाने पूर्वीच्या किमतीत विक्री केलेल्या सदनिकांच्या किमतीत आता चालू बाजारभावानुसार फार मोठय़ा प्रमाणात वाढ झालेली आहे. त्या गाळ्यांची जास्त किमतीत विक्री होत असल्याने, कुटुंबातील अंतर्गत सदस्यांमध्ये त्या सदनिकांप्रती हक्काबाबत कायदेशीररीत्या दावा करून गाळेधारक व त्याचे कुटुंबीय सदस्य यांच्यामध्ये वादविवाद होऊन न्यायालयात हरकती उपस्थित होत असतात. अशा प्रकरणात म्हाडा प्रशासनास प्रतिवादी करीत असल्याने, म्हाडाचा गाळा हस्तांतर भोगवटा बदल प्रकरणी निर्णय घेणे प्रशासनास अडचणीचे होते.
गाळा भोगवटा बदल करताना मूळ गाळेधारकांचे वारसांवर कोणत्याही स्वरूपाचा अन्याय होऊ नये म्हणून म्हाडा प्राधिकरणाने विहित नियमांत व अटींमध्ये पारीत ठरावान्वये नुकतेच महत्त्वपूर्ण बदल केलेले आहेत.
म्हाडाचा गाळा असलेला मूळ गाळेधारक मृत पावल्यास त्याच्या नावे असलेली सदनिका/गाळा त्याची प्रथम वारसदार विधवा पत्नी हिच्या नावे न्यायालयाच्या वारसपत्रकाविना हस्तांतरण करण्याची कार्यवाही तात्काळ करण्यात येईल, असा निर्णय घेतलेला आहे. वारसपत्रक सादर करण्याबाबत पूर्वीच्या अटीतून विधवा पत्नीस सूट देण्यात आली आहे. मात्र मूळ गाळेधारकाचे इतर वारसांच्या ना-हरकत प्रमाणपत्राने संमती सादर करणे आवश्यक केले आहे. तसेच अशा प्रकरणी भोगवटाबदल करून हस्तांतरीत झालेली सदनिका भविष्यात विक्री करावयाची झाल्यास त्यास मूळ गाळेधारकांच्या इतर वारसदारांची संमती असणे आवश्यक केले गेले.
परंतु मूळ गाळेधारकाच्या निधनानंतर प्रथम पत्नी हयात नसल्यास, शासनाने नमूद केलेल्या १७ नातेवाईकांपकी एकाच्या नावे हस्तांतर भोगवटा बदल करावयाचा झाल्यास त्याप्रकरणी सक्षम न्यायांधिकरणाचे वारसपत्रक  (Heirship Certificate / Letter of Administration) सादर करणे बंधनकारक करून त्यास इतर वारसांनी संमती देणे आवश्यक केले आहे. सदनिका भोगवटा बदल/हस्तांरणाचे दुसऱ्या प्रकरणी मूळ गाळेधारक हयात नसल्यास मूळ गाळेधारकाच्या मृत्यू प्रमाणपत्राची प्रमाणित प्रत तसेच त्याचे नोंदणीकृत मृत्युपत्र  (Registered will) त्या मृत्युपत्रात नमूद वारसांपकी कोणत्या एका वारसाच्या नावे भोगवटा बदल करण्याबाबत स्पष्ट नमूद असणे आवश्यक आहे. तसेच इतर वारसांचे नोंदणीकृत हक्क सोडपत्रक (Release Deed) असणेची अट ही विहित केली आहे. मूळ गाळेधारकाने कोणतेही नोंदणीकृत मृत्युपत्र केलेले नसल्यास व त्याची धर्मपत्नीही हयात नसल्यास सर्व वारसदार व्यक्तींनी सक्षम न्यायाधिकरणाकडून वारसाहक्क प्रमाणपत्र प्राप्त करून सादर केल्यानंतरच गाळा भोगवटा बदलाच्या हस्तांतरणासाठी म्हाडाने नव्याने ‘सेतू’च्या धर्तीवर निर्माण केलेल्या ‘मित्र नागरी सुविधा, केंद्रांतर्गत त्यांचे निश्चित कार्यपद्धतीनुसारच कार्यवाही करण्याचा निर्णय अंतिम केला आहे.