संदीप धुरत आपल्या मुंबई शहरामध्ये, पुनर्विकास आवश्यक असलेल्या इमारतींची संख्या सतत वाढत आहे. गतवर्षी पावसाळा सुरू होण्यापूर्वी महाराष्ट्र गृहनिर्माण आणि क्षेत्र विकास प्राधिकरणाने (म्हाडा) मुंबईतील १४,०००हून अधिक इमारती जीर्ण संरचना म्हणून घोषित केल्या- ज्यांचा पुनर्विकास आणखी विलंब न करता करणे आवश्यक आहे. स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील गुंतवणूकदार जे नवीन प्रोजेक्ट्समध्ये गुंतवणूक करतात त्यांच्यासाठी ही एक विशेष महत्त्वाची संधी आहे. वरील माहितीचा अर्थ असा की, अशा इमारतींच्या पुनर्विकासातून नवीन इमारती बांधण्याच्या संधी वाढत आहेत. इतर कोणत्याही मालमत्तेपेक्षा किंवा जमिनीपेक्षा, पुनर्विकास इमारतींमध्ये गुंतवणूक करणे स्थावर मालमत्ता गुंतवणूकदारांसाठी विशेष लाभदायक आहे. कारण पुनर्विकास करताना आखून दिलेले नियम, त्यातील मंजुरीसाठी असलेले निकष हे पूर्ण केले की पुनर्विकास करण्यामध्ये काही अडथळे येत नाहीत. विकासकाला उपलब्ध असलेला निधी किती प्रमाणात आहे यावर ती इमारत पूर्ण होण्याचे काम लवकर पूर्ण होते की उशिरा पूर्ण होते हे अवलंबून असते. तरी स्थावर मालमत्ता गुंतवणूकदारांनी आपल्या पूर्ण सहकार्याने एखाद्या विकासकाला निधी उपलब्ध करून दिला तर पुनर्विकास इमारतींचा नवीन मालमत्तेत होणारा बदल लवकर होऊन त्याद्वारे नवीन विक्रीयोग्य स्थावर मालमत्ता उपलब्ध होते. Time- to- Market हा संदर्भ याबाबतीत खूप महत्त्वाचा असतो. आणि एकदा एखाद्या विकासकाने पुनर्विकास प्रकल्पात चांगले काम केले की इतर इमारतींचा पुनर्विकास करण्यासाठी त्यांना आपणहून संधी उपलब्ध होतात. पुनर्विकास करणे हे कसे नियमानुसार असते आणि ही पद्धत कशाप्रकारे होते हे आपण पाहू-इमारतींचा पुनर्विकास करताना.. कन्व्हेयन्स डीड सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड असेल तर सोसायटीने पुनर्विकासाचा पुनर्विचार नक्की करावा. कन्व्हेयन्स डीड सोसायटीच्या बाजूने नसल्यास, डीम्ड कन्व्हेयन्सची प्रक्रिया योग्य एजन्सीची नियुक्ती करून केली पाहिजे. स्ट्रक्चरल ऑडिट पुनर्विकासाचा निर्णय घेण्याची पहिली पायरी म्हणजे स्ट्रक्चरल सल्लागार किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारद्वारे स्ट्रक्चरल ऑडिट रिपोर्ट. हे सर्वेक्षण सोसायटी प्लॉटमधील सर्व इमारती/ संरचनांसाठी केले जाणे आवश्यक आहे. स्ट्रक्चरल ऑडिट एजन्सी इमारतीचे सर्वेक्षण करेल आणि सोसायटीला पुनर्विकासाची गरज आहे की नाही हे सुचवेल. अशा अहवालाशिवाय पुनर्विकास प्रक्रियेला सुरुवात होऊ शकत नाही. जरी इमारत ३० वर्षांपेक्षा कमी जुनी असेल (इमारतीचे आयुष्य), परंतु संरचनात्मक अहवाल पुर्नसचयित करण्यापेक्षा पुनर्विकास सुचवतो, तर अशा इमारतीचा पुनर्विकास होऊ शकतो. स्ट्रक्चरल ऑडिट रिपोर्टचे वितरण प्रतिकूल स्ट्रक्चरल ऑडिट अहवालाच्या बाबतीत, सोसायटीने हा अहवाल सोसायटीच्या सर्व सदस्यांना त्यांच्या शिफारशींसह प्राप्त झाल्यापासून एक महिन्याच्या आत वितरित केला जाईल आणि १४ च्या आत लिखित स्वरूपात सोसायटीच्या सर्व सदस्यांची संमती मागवावी. त्यांना दुरुस्ती किंवा पुनर्विकासासाठी जायचे आहे की नाही हे त्यांचे मत देणारे अहवाल प्रसारित करण्याचे दिवस. सोसायटीच्या एकूण सदस्यांपैकी ७५% किंवा अधिक सदस्यांनी व्यवस्थापकीय समितीला पुनर्विकासासाठी संमती दिल्यास, व्यवस्थापकीय समिती पुनर्विकासाची प्रक्रिया सुरू करते. ज्या सोसायटीमध्ये इमारतींच्या पुनर्विकासाचे काम हाती घेणे आवश्यक आहे, त्या सोसायटीने पुनर्विकास प्रकल्पावर विचार आणि चर्चा करण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेची बैठक घेण्याच्या मागणीचा अर्ज आणि त्यावरील सूचना सादर कराव्यात. व्यवस्थापकीय समितीचे सचिव जे सोसायटीच्या उपविधीतील तरतुदींनुसार निवडले गेले आणि त्यानुसार स्थापन केले गेले आहेत, त्यांनी मागणी अर्जावर सोसायटीच्या एकूण सदस्यांच्या १/४ पेक्षा कमी नसलेल्या सदस्यांनी स्वाक्षरी केली पाहिजे. पुनर्विकासासाठी एसजीएम पुनर्विकासासाठी एसजीएम बैठक बोलविण्याची मागणी मिळाल्यावर, सोसायटीच्या व्यवस्थापकीय समितीने, अर्ज मिळाल्यापासून ८ दिवसांच्या आत, त्यावर विचार करावा आणि १ महिन्याच्या आत, सेक्रेटरी १४ दिवसांची नोटीस देऊन सोसायटीच्या सभासदांची सर्वसाधारण सभा बोलावतील ज्यासाठी प्रत्येक सदस्याकडून पावती गोळा केली जाईल आणि सोसायटीच्या रेकॉर्डमध्ये ठेवली जाईल. एसजीएमसाठी कोरम सोसायटीच्या एकूण सदस्य संख्येच्या 3/4 असेल. कोरम पूर्ण न झाल्यास, एसजीएम ८ दिवसांसाठी तहकूब केली जाईल. तहकूब झालेल्या सभेतही कोरम नसेल तर सभासदांना सोसायटीच्या पुनर्विकासात रस नाही हे लक्षात घेऊन सभा विसर्जित केली जाईल. अशा परिस्थितीत, पुनर्विकासाचा विषय पुढील एक वर्षांसाठी कोणत्याही एसजीएमच्या मंजुरीसाठी आणता येणार नाही. तत्कालीन सभेत उपस्थित असलेल्या ३/४ सदस्यांनी पुनर्विकासासाठी सहमती द्यावी आणि त्यानंतर इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी पुढे जाण्यासाठी आणि सहकारी संस्थांच्या उपनिबंधकांकडून परवानगी घेण्यासाठी व्यवस्थापकीय समितीला अधिकृत करण्याचा ठराव मंजूर करावा. पुनर्विकासासाठी त्यांच्या संबंधित प्रभाग कार्यालयाचे. व्यवहार्यता अहवाल तयार करण्याच्या कामासाठी आणि त्यांच्या कामासाठी नियम/ शर्ती तयार करण्याच्या कामासाठी, शासन/ स्थानिक प्राधिकरणाद्वारे पॅनेलमध्ये समाविष्ट असलेल्या अनुभवी वास्तुविशारद/ प्रकल्प व्यवस्थापनाकडून कोटेशन मिळविण्यासाठी व्यवस्थापकीय समितीला अधिकृत करण्याचा ठरावही मंजूर करण्यात येतो. पुनर्विकासासाठी परवानगी सोसायटी स्ट्रक्चरल ऑडिट रिपोर्टची एक प्रत एसजीएममध्ये पास झालेल्या पुनर्विकास ठरावाच्या उताऱ्यासह उपायुक्तांना पाठवली जाते. त्यांच्या संबंधित प्रभागातील सहकारी संस्थांचे निबंधक त्यांच्या इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी परवानगी मागतात. (सरकारच्या जीआरनुसार उपनिबंधक परवानगीची यापुढे आवश्यकता नाही) पुनर्विकास व्यवहार्यता अहवाल उपविभागाच्या कार्यालयाकडून पुनर्विकासाची परवानगी मिळाल्याच्या तारखेपासून एक महिन्याच्या आत. सहकारी संस्थांचे निबंधक, सोसायटीने प्रकल्प भूखंड/ क्षेत्र/ एफएसआय/ टीडीआर/ पीएमसी-लागू नियम/ तांत्रिक/ आर्थिक तपशिलांचे सर्वेक्षण करण्यासाठी वास्तुविशारद किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची नियुक्ती करावी, यासह व्यवहार्यता, दुरुस्तीची तुलना विकास करा आणि व्यवहार्यता अहवाल सादर करावा. हा व्यवहार्यता अहवाल सोसायटीच्या सर्व सभासदांना प्राप्त झाल्यापासून एक महिन्याच्या आत व्यवस्थापकीय समितीच्या मतांसह पाठविण्यात येतो व त्यावरील त्यांचे मत/ आक्षेप पुढील विशेषांकात चर्चेसाठी लेखी मागवले जातात. पुनर्विकास समितीच्या स्थापनेसाठी एसजीएम सोसायटीने एसजीएम बोलावली पाहिजे आणि ही एक महत्त्वाची बैठक असल्याने सभेचा कोरम सोसायटीच्या किमान ७५% सदस्यांचा असावा. व्यवस्थापकीय समितीने बैठकीत व्यवहार्यता अहवालावर चर्चा करावी आणि बैठकीला उपस्थित असलेल्या किमान ३/४ सदस्यांनी पुनर्विकासासाठी सहमती दर्शवली तर त्यानंतर त्यांनी इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी जाण्याचा ठराव पास करून वास्तुविशारद/ सिव्हिल इंजिनीअर/ फायनान्शियल कन्सल्टंट किंवा प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंटची नियुक्ती करण्याची प्रक्रिया सुरू करण्याचे अधिकार पदाधिकाऱ्यांना द्यावेत. त्याच सभेत, व्यवस्थापन समितीच्या कामकाजावर देखरेख ठेवण्यासाठी सोसायटीने सोसायटीच्या प्रत्येक इमारतीचे प्रतिनिधित्व करणाऱ्या किमान ५ प्रमुख / ज्येष्ठ / मूळ सदस्यांची ‘पुनर्विकास समिती’ तयार करावी. सल्लागारांची नियुक्ती पदाधिकारी नियुक्तीसाठी वास्तुविशारद/ स्थापत्य अभियंता/ आर्थिक सल्लागार/ प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांची निवड करतील आणि त्यांच्या निवडी आणि या व्यावसायिकांकडून आकारले जाणारे शुल्क याची पुष्टी करण्यासाठी त्यांच्या नावांची शिफारस पुनर्विकास समितीकडे करतील. व्यवस्थापकीय समितीने एसजीएम बोलावून या व्यावसायिकांची सोसायटीच्या सदस्यांशी ओळख करून द्यावी आणि त्यांच्या शिफारशी द्याव्यात. त्यापैकी कोणत्याही किंवा सर्वाची नियुक्ती करून त्यांची कर्तव्ये व शुल्क निश्चित करण्याचा निर्णय या बैठकीत घेण्यात यावा. पुनर्विकासासाठी कागदपत्रांचे एकत्रीकरण सोसायटीने नियुक्त सल्लागारांना पुढे त्यांचे काम सुरू करण्यास सांगावे आणि पुनर्विकासासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व मंजुऱ्या मिळविण्यासाठी आणि सोसायटीकडे खालील कागदपत्रांच्या उपलब्धतेबाबत अहवाल सादर करावा : २ सोसायटी नोंदणी प्रमाणपत्र २ ७/१२ अर्क / अनुक्रमणिका ii / फॉर्म क्र. महसूल कार्यालयातून ६ २ कन्व्हेयन्स डीड २ बिगर कृषी ( NA) ऑर्डर २ प्रॉपर्टी कार्ड / २ शहर सर्वेक्षण योजना (सीमांकन) २ प्रारंभ प्रमाणपत्रांची प्रत २ पूर्णत्व प्रमाणपत्रांची प्रत २ मुद्रांक शुल्क / नोंदणी शुल्क भरल्याचा पुरावा. २ सशुल्क मूल्यांकन बिलाची प्रत (पाणी बिल, इलेक्ट्रिक बिल) २ मंजूर इमारत योजना २ स्ट्रक्चरल रेखाचित्रे. निविदा मागवणे तांत्रिक समस्या सोडवल्यानंतर, सोसायटीने एसजीएम क्र. ४ वर उल्लेख केलेल्या विविध तांत्रिक मुद्दय़ांवर सोसायटीच्या भूमिकेची माहिती देणे आणि त्यांचे मत तसेच या प्रकरणावरील पुनर्विकास समितीचे मत व्यक्त करणे आणि पुढे जाण्यासाठी सर्वसाधारण सभेची मंजुरी घेणे. या बैठकीत सोसायटीच्या सर्व सभासदांना आवश्यक/ मागण्या/ निवड/ मागण्यांचा तपशील तयार करून लिखित स्वरूपात सादर करण्यास सांगावे जेणेकरून ते निविदा दस्तऐवजात समाविष्ट करता येईल. सर्वसाधारण सभेने ठराव पास करावा आणि व्यवस्थापकीय समितीला पुढे जाण्यासाठी अधिकृत करावे आणि वेगवेगळय़ा एजन्सी/ बिल्डर/ डेव्हलपर यांना त्यांच्या ऑफर न्यूजपेपर नोटीस इत्यादीद्वारे देण्यासाठी आमंत्रित करून निविदा काढाव्यात. पुनर्विकासाच्या निविदा उघडणे निविदा प्राप्त होण्याच्या शेवटच्या तारखेपासून एका आठवडय़ाच्या आत, सोसायटीने एसजीएम क्र. ५ आणि सभेत उपस्थित असलेल्या सोसायटीच्या सदस्यांसमक्ष निविदा उघडाव्या आणि सोसायटीचे सल्लागार आणि निविदेत सहभागी पक्ष यांना मिळालेल्या ऑफरचा तपशील मीटिंगमध्ये वाचून दाखवावा आणि मीटिंगमध्येच तात्पुरती गुणवत्ता यादी तयार करावी. निविदांच्या तुलना सोसायटीने नियुक्त केलेल्या सल्लागारांनी निविदा प्रस्तावांचा तपशीलवार अभ्यास करून तुलनात्मक तक्ते तयार करून त्यांच्या शिफारशी व्यवस्थापकीय समितीला द्याव्यात- ज्यांनी सल्लागारांच्या शिफारशींबद्दल स्वत:चे समाधान केले पाहिजे आणि ते त्यांच्या निरीक्षणासाठी पुनर्विकास समितीसमोर ठेवावे. सर्वोत्कृष्ट ऑफर गुणवत्तेनुसार शॉर्ट लिस्ट केलेली असावी आणि सोसायटीच्या सर्व सदस्यांना त्यांचे मत मागवणारे तपशील प्रसारित केले जावे. विकासक / बिल्डरची निवड सोसायटीने एसजीएम क्र. ६ आणि सर्व ऑफरच्या गुणवत्तेची आणि तोटय़ाची चर्चा केल्यानंतर, सोसायटीच्या पुनर्विकासासाठी एक विकासक/बिल्डर निवडावा. या बैठकीत खालील मुद्दय़ांवर सदस्यांचे एकमत व्हावे. त्यांना जे अतिरिक्त क्षेत्रफळ मिळायला हवे ते केवळ त्यांच्या सध्याच्या चटई क्षेत्रफळाच्या टक्केवारीच्या संदर्भातच नव्हे तर वास्तविक चौरस फुटांच्या संख्येतही असावे. प्रत्येक सदस्याला देय असलेल्या कॉर्पसची रक्कम त्यांच्या सध्याच्या चटई क्षेत्राशी जोडण्याव्यतिरिक्त रुपयांच्या रकमेत स्पष्टपणे नोंद केली असली पाहिजे. ब्रेक-अप आणि त्याच्या पेमेंटसाठी देय तारखादेखील स्पष्टपणे निर्दिष्ट केल्या पाहिजेत. पर्यायी निवासासाठी देय भाडय़ाची रक्कम सध्याच्या चटई क्षेत्राशी जोडण्याव्यतिरिक्त रुपयांच्या रकमेमध्ये स्पष्टपणे निर्दिष्ट केली पाहिजे. ब्रेक-अप आणि देय तारखा स्पष्टपणे निर्दिष्ट केल्या पाहिजेत. शिफ्टिंग चार्जेस आणि री-शिफ्टिंग चार्जेसची रक्कम विशेषत: नमूद करावी. सदस्यांनी वरील अटी व शर्तीच्या अधीन राहून विकासकाला इरादा पत्र जारी करण्यासाठी व्यवस्थापकीय समितीला अधिकृत करणारा ठराव पास करावा. उद्देशीय पत्र सोसायटीने मान्य केलेल्या अटी व शर्ती सोसायटीच्या सर्व सदस्यांना पाठवाव्यात आणि सोसायटी, बिल्डर यांना उद्देशून अपरिवर्तनीय संमतीपत्र प्राप्त करावे. सहकारी संस्था आणि इतर संबंधित पक्षांचे निबंधक. जेव्हा किमान ९०% सभासद सोसायटीला संमतीपत्र देतात, तेव्हा सोसायटीने निवडलेल्या विकासकाला/ बिल्डरला इरादा पत्र द्यावे आणि त्याला नवीन इमारती बांधल्या जाणाऱ्या इमारतींचे आराखडे, सुविधा पुरविल्या जातील आणि वाटप करण्याची विनंती करावी. नवीन योजनेनुसार सदस्यांना सदनिका. पुनर्विकास करार उपलब्ध करून द्यावा- नवीन इमारतींचा आराखडा प्राप्त झाल्यानंतर, व्यवस्थापकीय समिती आणि पुनर्विकास समिती सदस्यांनी प्रथम त्यास मान्यता द्यावी आणि त्यांच्या ऑफरनुसार तोच आहे यावर स्वत:चे समाधान करावे. मग सोसायटीने एसजीएम क्र. ७ फ्लॅट्स/इमारत आणि बिल्डरने देऊ केलेल्या सुविधांचा आराखडा मंजूर करण्यासाठी. सर्वसाधारण सभेत ते मंजूर झाल्यावर सोसायटीने पास करायला हवे. विकासकासोबत पुनर्विकास करारावर स्वाक्षरी करण्याच्या ठरावामध्ये जुने फ्लॅट रिकामे करण्याची आणि भरपाई मिळण्याची तारीखही निश्चित केली जाते. पुनर्विकासासाठी मालमत्ता हस्तांतरित करणे त्यानंतर विकासकाने योजना मंजूर करण्यासाठी आणि i. o. d प्राप्त करण्यासाठी पुढे जावे. p. m. c पासून i. o. d मध्ये नमूद केलेल्या अटींची पूर्तता केल्यानंतर, विकासकाने प्लिंथपर्यंत प्रारंभ प्रमाणपत्र प्राप्त केले पाहिजे. या अटींचे पालन केल्यानंतर, सोसायटीने एसजीएम क्र. ८ आणि सदनिका रिकामी करण्यासाठी ठराव पास करा आणि रिकामी जागा विकासकाला सुपूर्द करण्यासाठी तारीख निश्चित करा आणि विकासकाकडून नुकसानभरपाई मिळवण्यासाठी तारखा निश्चित करा. व्यवस्थापकीय समितीने सभासदांना विकासकासोबत वैयक्तिक करार करून आणि विकासकाकडून त्याची देणी मिळाल्यानंतर सदनिका रिकामी करण्याच्या सूचना द्याव्यात. भोगवटा प्रमाणपत्र इमारतींचे बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर, सोसायटीने पाठपुरावा केला पाहिजे आणि सोसायटीच्या सदस्यांना नवीन सदनिका सुपूर्द केल्यापासून ४ महिन्यांच्या आत विकासकाने, भोगवटा प्रमाणपत्र आणि नियमित पाणी कनेक्शन देण्याची खात्री करावी. अशा प्रकारे सूचिबद्ध प्रकाराने पुनर्विकास योजना राबवली तर इमारतींचा पुनर्विकास अत्यंत वेगाने पूर्ण होऊ शकतो आणि त्याद्वारे गुंतवणूकदारांना योग्य फायदा मिळू शकतो.
