प्रकल्पाच्या कल्पनेपासून ते प्रकल्प साकार होईपर्यंत प्रत्येक टप्प्यावर वास्तुविशारदांचा असलेला सहभाग लक्षात घेतला आहे. त्याअन्वयेच नवीन रेरा कायद्यात वास्तुविशारदांना नवीन अधिकार आणि जबाबदाऱ्या देण्यात आलेल्या आहेत.
बांधकाम प्रकल्प आणि बांधकाम व्यावसायिक यांच्या दृष्टीने आर्किटेक्ट किंवा वास्तुविशारद यांचे महत्त्व अनन्यसाधारण आहे. कोणताही प्रकल्प जेव्हा फक्त कल्पनेच्या आणि विचाराच्या पातळीवर असतो, तेव्हापासून ते प्रकल्पाचे प्रत्यक्ष काम आणि प्रकल्प पूर्णत्व या प्रत्येक टप्प्यावर वास्तुविशारदांची भूमिका अत्यंत महत्त्वाची आहे.
कोणताही बांधकाम प्रकल्प पहिल्यांदा विकासकाच्या डोक्यात जन्म घेतो, विकासक जेव्हा एखाद्या बांधकाम प्रकल्पाचा विचार करत असतो तेव्हाच त्या विकासकाच्या डोक्यात त्या प्रकल्पाचा ढोबळ आकृतिबंध आकार घेत असतो. या काल्पनिक प्रकल्पाला वास्तवात आणण्याचे अत्यंत महत्त्वाचे आणि कलात्मक काम वास्तुविशारद करतात. वास्तुविशारदांना नुसता कल्पनेतला प्रकल्प साकार करणे एवढे एकच आव्हान नसते, तर प्रचलित विकास नियंत्रण नियमावली आणि इतर कायदे आणि नियमांच्या सीमारेषेत प्रस्तावित प्रकल्प आकारास द्यायचा असतो. बरं, नुसत्या कायद्याच्या चौकटीत प्रकल्प बसवला म्हणजे झाले असे नाही, तर तो प्रकल्प आर्थिकदृष्टय़ा देखील लाभदायक होईल याची देखील काळजी वास्तुविशारदांना घ्यायची असते. विकासकातल्या डोक्यातील कल्पनेला कागदावर उतरवणे आणि परत कागदावरील नकाशा बरहुकुम बांधकाम होतय ना, याची खात्री करून घेणे या दोन मुख्य जबाबदाऱ्या वास्तुविशारदांच्या सशक्त खांद्यावर असतात.
प्रकल्पाच्या कल्पनेपासून ते प्रकल्प साकार होईपर्यंत प्रत्येक टप्प्यावर वास्तुविशारदांचा असलेला सहभाग लक्षात घेऊनच नवीन रेरा कायद्यात वास्तुविशारदांना नवीन अधिकार आणि जबाबदाऱ्या देण्यात आलेल्या आहेत. सर्वात महत्त्वाचा अधिकार आणि जबाबदारी म्हणजे ग्राहकांच्या पैशाचा यथायोग्य विनियोग होत असल्याची खात्री करणे. नवीन रेरा कायद्यातील तरतुदींन्वये ग्राहकाकडून मिळालेल्या रकमेपैकी ७०% रक्कम ही स्वतंत्र खात्यात जमा करणे विकासकांवर बंधनकारक करण्यात आलेले आहे. या खात्यातील रक्कम काढण्याकरता सनदी लेखापाल (सी.ए.), अभियंता (इंजिनीयर) यांच्यासोबतच वास्तुविशारदाच्या प्रमाणपत्राची आवश्यकता असणार आहे. या प्रमाणपत्राद्वारे बांधकाम किती प्रमाणात पूर्ण झाले आहे, हे प्रमाणित करणे ही वास्तुविशारदांची जबाबदारी आहे. कोणालाही कोणतीही गोष्ट प्रमाणित करण्याची वेळ येते तेव्हा सगळ्याची वारंवार खात्री करावी लागते. त्यामुळे दरवेळेस प्रमाणपत्र देताना प्रकल्पाच्या प्रगतीची खात्री करून घेण्याची वास्तुविशारदांची जबाबदारी वाढणार आहे. वास्तुविशारदांच्या प्रमाणपत्राशिवाय ग्राहकाच्या पैशाला विकासक हात लावू शकणार नसल्याने वास्तुविशारदांना आपसुकच ग्राहकहित जपण्याची संधी मिळालेली आहे.
रेरा कायद्यात प्रत्येक प्रकल्प नोंदणीच्या वेळेसच प्रकल्पाचा अंदाजे खर्च जाहीर करणे अनिवार्य आहे. या कामात देखील वास्तुविशारदांना मोठी जबाबदारी पार पाडायला लागणार आहे. कोणताही बांधकाम प्रकल्प पूर्ण करण्याकरता अनेकानेक प्रकारची साधनसामग्री लागते आणि कोणत्याही बांधकाम प्रकल्पाच्या पूर्णत्वाचा काळ हा दोन-तीन वर्षे किंवा अधिकदेखील असू शकतो. बांधकामास आवश्यक सामग्रीपैकी बहुधा सर्वच सामग्रीची अद्ययावत माहिती वास्तुविशारदांना असते. साहजिकच बांधकाम प्रकल्पाच्या खर्चावर परिणाम करणाऱ्या सर्व घटकांचा प्रकल्प पूर्णत्वापर्यंतचा अंदाज बांधून त्या आधारे प्रकल्पाचा खर्च निश्चित करण्यात वास्तुविशारदांना महत्त्वाची भूमिका पार पाडावी लागणार आहे.
रेरा कायद्यात कार्पेट क्षेत्रफळ या अत्यंत महत्त्वाच्या संज्ञेची सुस्पष्ट व्याख्या केलेली आहे. वास्तुविशारदांना प्रत्येक प्रकल्पाकरता नकाशे रेखाटताना आणि नकाशे मंजुरीकरता पाठवताना या कार्पेट क्षेत्रफळाची व्याख्या आणि त्याची व्याप्ती लक्षात घेणे आवश्यक ठरणार आहे. नवीन कायद्यातील आदर्श करारानुसार करारातील कार्पेट क्षेत्रफळ आणि प्रत्यक्ष कार्पेट क्षेत्रफळ यात केवळ तीन टक्के तफावत चालणार आहे. त्यापेक्षा जास्त तफावत आल्यास विकासकास दंडात्मक कारवाईला सामोरे जावे लागण्याची शक्यता आहे. ही तरतूद लक्षात घेता नवीन नकाशे बनवताना वास्तुविशारदांना डोळ्यात तेल घालून आणि वारंवार सगळ्या बाबी तपासूनच नकाशांना अंतिम स्वरूप देणे इष्ट ठरणार आहे. नकाशे बनवताना आणि त्याला मंजुरीकरता पाठवताना पूर्वीपेक्षा अधिक काटेकोरपणे काम करणे आवश्यक होणार आहे.
रेरा कायद्यातील तरतुदीन्वये जागेचा ताबा दिल्याच्या तारखेपासून पाच वर्षांच्या कालावधीत इमारतीच्या बांधकामात कोणताही दोष आढळल्यास त्याची जबाबदारी विकासकावर असणार आहे आणि असा दोष स्वखर्चाने दूर करणे हे देखील विकासकावर बंधनकारक असणार आहे. यादृष्टीने देखील वास्तुविशारदांची जबाबदारी वाढणार आहे. बांधकाम नकाशा बनवण्यापासून ते बांधकाम साहित्य, यंत्रसामुग्री, मजूर आणि कंत्राटदार, प्रत्यक्ष बांधकाम या प्रत्येक टप्प्यावर कामावर लक्ष ठेवणे आणि आवश्यक त्या सूचना करणे आणि त्याची अंमलबजावणी होत असल्याची खात्री करणे या वाढीव जबाबदाऱ्या वास्तुविशारदांना पार पाडाव्या लागायची शक्यता आहे.
नवीन रेरा कायद्यातील वास्तुविशारदांच्या वाढीव भूमिकेचा विचार करता आता विकासक आणि वास्तुविशारद यांच्या व्यावसायिक संबंधांना नवीन परिमाण लाभण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. नवीन कायद्यातील वास्तुविशारदांवर सोपविलेल्या जाबाबदाऱ्या आणि त्यांची पूर्तता लक्षात घेता, विकासक आणि वास्तुविशारद यांनी प्रत्येक प्रकल्पाकरता, प्रकल्पाच्या अंदाजित पूर्णत्व कालावधीकरता किंवा प्रकल्प पूर्णत्वापर्यंत विकासक आणि वास्तुविशारद दोहोंचे अधिकार आणि जबाबदाऱ्या स्पष्ट करणारा लेखी करार करणे इष्ट ठरणार आहे. यानुसार करार केल्यास भविष्यात विकासक आणि वास्तुविशारद यांचे वाद उद्भवण्याची शक्यता कमी होईल आणि दुर्दैवाने असा वाद उद्भवलाच तर त्याचे निराकारण करणे तुलनेने सोपे होईल.
आजपर्यंत बांधकाम व्यवसायात बांधकाम व्यावसायिकांना बरीचशी सूट होती आणि सर्वच बाबतीत स्वातंत्र्य होते. मात्र नवीन रेरा कायद्याने बांधकाम व्यवसायात तज्ज्ञ लोकांचा सहभाग वाढेल अशा तरतुदी केलेल्या आहेत. साहजिकच अशा तरतुदींमुळे या तज्ज्ञ लोकांना बांधकाम आणि बांधकाम व्यवसायावर प्रत्यक्ष आणि अप्रत्यक्षपणे काही अंशी नियंत्रण ठेवता येणार आहे, ही आनंदाची बाब आहे.
tanmayketkar@gmail.com
