रेरा आणि को-प्रमोटर

बांधकाम व्यवसायातील विविध संज्ञांच्या विस्तृत व्याख्या हे रेरा या नवीन कायद्याचे एक महत्त्वाचे वैशिष्टय़ आहे. बांधकाम व्यवसायाशी निगडित बहुतांश संज्ञांच्या सुस्पष्ट व्याख्या रेरा कायद्यात अंतर्भूत असल्याने एखादी संज्ञा आणि त्याचा अर्थ याबाबत संभ्रम किंवा वाद उद्भवण्याची शक्यता कमी आहे.

बांधकाम व्यवसायातील प्रचलित पद्धतीप्रमाणे विकासक जमीनमालकाकडून रक्कम किंवा नवीन इमारतीतील क्षेत्रफळाच्या मोबदल्यात जमिनीचे विकासहक्क घेतात. त्या अनुषंगाने विकासकरार आणि विकासकरारानुसार सगळी कामे विकासकाला स्वत:ला करता यावीत या उद्देशाने कुलमुखत्यारपत्र करण्यात येते. या विकासकरार आणि कुलमुखत्यारपत्राच्या आधारे विकासक प्रकल्पाचे बांधकाम आणि इतर आवश्यक कामे करतात. या पद्धतीत जमिनीची मालकी मूळ मालकाकडेच कायम राहते आणि विकासहक्क विकासकाकडे जातात. प्रकल्प पूर्ण झाल्यावर त्या विकासकाने जमिनीची मालकी सोसायटीकडे हस्तांतरित करणे अपेक्षित असते.

रेरा कायद्याची अंमलबजावणी आणि त्याअंतर्गत प्रकल्पांची नोंदणी सुरू झाल्यावर, जमीनमालक आणि विकासक यांच्यातील कराराच्या पाश्र्वभूमीवर, रेरा कायद्यात जमीनमालकाचे कायदेशीर स्थान काय, असा प्रश्न उपस्थित झाला. जमिनीची मालकी जमीनमालकाकडे असल्याने जमीनमालकालादेखील रेरा कायद्याच्या कक्षेत आणणे अत्यंत महत्त्वाचे होते. मूळ रेरा कायदा किंवा त्याअंतर्गत बनविण्यात आलेल्या नियमांमध्ये अशा स्वरूपाच्या करारातील जमीनमालकाबाबत कोणतीही ठोस कायदेशीर तरतूद नव्हती.

बांधकाम व्यवसायात विविध करारांद्वारे विविध व्यक्ती किंवा संस्थांना प्रकल्पातील क्षेत्रफळाचा किंवा प्रकल्पातील नफ्याचा हिस्सा देण्यात येतो. अशा परिस्थितीत त्या व्यक्ती किंवा संस्थांना द्यायचा हिस्सा प्रकल्प खर्च म्हणून गणला गेला तर त्याचा स्वतंत्र खाते आणि त्या खात्यातून पैसे काढण्यावरील नियंत्रण यावर विपरीत परिणाम होऊ शकेल, हे लक्षात घेऊन महारेरा प्राधिकरणाने दि. ११ मे २०१७ रोजीच्या कार्यालयीन आदेशाद्वारे सहविकासक (को-प्रमोटर) याची व्याख्या स्पष्ट केली. या व्याख्येनुसार ज्या व्यक्ती अथवा संस्थेस प्रकल्पातील क्षेत्रफळात किंवा प्रकल्पातील विक्री किमतीत/ नफ्यात हिस्सा मिळत असेल अशी प्रत्येक व्यक्ती किंवा संस्था ही सह-विकासक समजण्यात येणार आहे. सहविकासकांच्या जबाबदाऱ्यांचा विचार करता, सहविकासकांनादेखील विकासकाप्रमाणेच स्वतंत्र खाते काढणे बंधनकारक असेल आणि सहविकासकाच्या बाकी जबाबदाऱ्या या सहविकासक आणि विकासक यांच्यातील करारानुसार निश्चित होतील असेदेखील या कार्यालयीन आदेशाने स्पष्ट केलेले आहे. या सहविकासकाच्या व्याख्येनुसार ज्या प्रकल्पांमध्ये सहविकासक आहेत त्यांची माहिती जाहीर करणेदेखील बंधनकारक करण्यात आलेले आहे. महारेराच्या वेबसाइटवर प्रकल्प नोंदणीच्या माहितीत आपण ही सहविकासकाची माहिती बघू शकत होतो.

महारेरा प्राधिकरणाने को-प्रमोटर/ सहविकासकाची व्याख्या निश्चित केल्यानंतर त्यास विरोध झाला आणि त्यावरून वाददेखील निर्माण झाला. या वादातूनच मुंबई उच्च न्यायालयात याचिका दाखल करण्यात आली. मूळ रेरा कायद्यात सामील नसलेली व्याख्या नव्याने करण्याचा अधिकार महारेरा प्राधिकरणाला नाही असा आक्षेप या याचिकेद्वारे घेण्यात आला होता. या याचिकेच्या सुनावणीदरम्यान महारेरा प्राधिकरणाचे सचिव वसंत प्रभू यांनी दि. ११ मे २०१७ रोजीचा कार्यालयीन आदेश मागे घेऊन नवीन सुधारित आदेश करण्यात येणार असल्याबाबतचे सत्य प्रतिज्ञापत्र मुंबई उच्च न्यायालयात दाखल केले. या सत्य प्रतिज्ञापत्राच्या आधारे बऱ्याचशा मुद्दय़ांचा आणि आक्षेपांचा निकाल लागल्याने याचिकाकर्त्यांना याचिका मागे घेण्याची परवानगी मुंबई उच्च न्यायालयाने मान्य केली.

मुंबई उच्च न्यायालयात दिलेल्या सत्य प्रतिज्ञापत्राच्या अनुषंगाने दि. ०४.१२.२०१७ रोजी महारेरा प्राधिकरणाने नवीन परिपत्रक क्र. १२ प्रसिद्ध केलेले आहे. काही वेळेस बांधकाम प्रकल्पाचे प्रत्यक्ष काम करणारी व्यक्ती आणि मूळ जमीनमालक किंवा गुंतवणूकदार या भिन्न असतात. रेरा कायद्यातील प्रमोटर किंवा विकासक या संज्ञेच्या व्याख्येचा विचार करता त्या व्याख्येत अशा सर्व व्यक्ती व संस्थांचा नि:संशय समावेश होत असल्याचे प्रतिपादन या परिपत्रकात करण्यात आलेले आहे. संज्ञेच्या व्याख्येत समावेश होत असल्याने आता अशा सर्व व्यक्तींना यापुढे प्रमोटर किंवा विकासकच समजण्यात येणार आहे. विकासक आणि अशा व्यक्तींचा हक्क, हिस्सा आणि याची सर्वसामान्य नागरिकांना माहिती होण्याकरिता अशा कराराची प्रत महारेरा पोर्टलवर अपलोड करण्याचे निर्देश या परिपत्रकाद्वारे देण्यात आलेले आहेत.

महारेरा प्राधिकरणाने दि. ०४.१२.२०१७ रोजी अजून एक परिपत्रक क्र. १३ देखील प्रसिद्ध केलेले आहे. या परिपत्रकानुसार आत्तापर्यंत नोंदणी झालेल्या सुमारे ४,३४६ प्रकल्पांमध्ये दि. ११ मे रोजीच्या कार्यालयीन आदेशातील व्याख्येनुसार को-प्रमोटर किंवा सहविकासकांचा समावेश आहे. अशा सर्व सहविकासकांना आता विकासक म्हणूनच ओळखण्यात येणार असल्याचे या परिपत्रकाद्वारे स्पष्ट करण्यात आलेले आहे. त्या अनुषंगाने महारेरा प्राधिकरणाच्या वेबसाइटवर आवश्यक बदल करण्यात आल्याचे परिपत्रकाने स्पष्ट केलेले आहे.

दि. ११ मे रोजीचा कार्यालयीन आदेश महारेरा विनियम अनु.क्र. ३८ अन्वये काढण्यात आला होता, ज्यास आव्हान देण्यात आले. दि. ४.१२.२०१७ रोजीची नवीन परिपत्रके रेरा कायदा कलम २५ आणि ३७ मधील तरतुदींन्वये काढण्यात आलेली आहेत. यापैकी कलम २५ महारेरा प्राधिकरणाच्या अध्यक्षाला प्रशासकीय अधिकार प्रदान करते, तर कलम ३७ नुसार महारेरा अध्यक्षांना कायदा आणि नियमांच्या अंमलबजावणीसाठी निर्देश देण्याचे अधिकार देण्यात आलेले आहेत. नवे परिपत्रक मूळ कायद्याच्या तरतुदींनुसार काढलेले आहे आणि त्यात केवळ मूळ कायद्यातील व्याख्येबाबत स्पष्टीकरण देण्यात आलेले आहे. या नवीन परिपत्रकानुसार सहविकासक ही संज्ञा रद्द ठरून विकासक ही एकच संज्ञा कायम राहणार आहे.

महारेरा प्राधिकरणाने को-प्रमोटर/ सहविकासकाची व्याख्या निश्चित केल्यानंतर त्यास विरोध झाला आणि त्यावरून वाददेखील निर्माण झाला. या वादातूनच मुंबई उच्च न्यायालयात याचिका दाखल करण्यात आली. मूळ रेरा कायद्यात सामील नसलेली व्याख्या नव्याने करण्याचा अधिकार महारेरा प्राधिकरणाला नाही असा आक्षेप या याचिकेद्वारे घेण्यात आला होता. या याचिकेच्या सुनावणीदरम्यान महारेरा प्राधिकरणाचे सचिव वसंत प्रभू यांनी दि. ११ मे २०१७ रोजीचा कार्यालयीन आदेश मागे घेऊन नवीन सुधारित आदेश करण्यात येणार असल्याबाबतचे सत्य प्रतिज्ञापत्र मुंबई उच्च न्यायालयात दाखल केले. या सत्य प्रतिज्ञापत्राच्या आधारे बऱ्याचशा मुद्दय़ांचा आणि आक्षेपांचा निकाल लागल्याने याचिकाकर्त्यांना याचिका मागे घेण्याची परवानगी मुंबई उच्च न्यायालयाने मान्य केली.

tanmayketkar@gmail.com