देशभरातील सात शहरांमध्ये मुंबई महानगर परिसरातील सदनिकांचे प्रत्यक्ष वापरावयाचे क्षेत्रफळ (कार्पेट) हे सर्वात कमी असल्याचा (४३ टक्के) दावा ‘अॅनारॉक’ या संशोधन संस्थेने केला आहे. खरे तर महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणाच्या (महारेरा) स्थापनेनंतर आता कार्पेट क्षेत्रफळाप्रमाणेच करारनामा केला जातो. त्यामुळे कार्पेट क्षेत्रफळ वगळता अतिरिक्त क्षेत्रफळाचा संबंध उरलेला नाही. परंतु हे अतिरिक्त क्षेत्रफळ वाढत असल्यामुळे विकासकांकडून कार्पेट क्षेत्रफळ कमी केले जात असल्याचे या संस्थेचे म्हणणे आहे. मात्र त्यामुळे मुंबई महानगर परिसरात घरांच्या किमतीत वाढ होण्याचे तेही एक कारण सांगितले जात आहे. सदनिका खरेदीतील कार्पेट, बिल्टअप आणि सुपर बिल्टअप क्षेत्रफळ काय, सद्यःस्थिती काय आहे, याचा हा आढावा.
अहवाल काय सांगतो?
देशभरातील सात शहरांमध्ये मुंबई महानगर परिसरात कार्पेट क्षेत्रफळात यंदाच्या वर्षाच्या तिमाहीत ४३ टक्के घट झाल्याचे निदर्शनास आले आहे. २०१९ मध्ये हे प्रमाण ३३ टक्के होते तर २०२२ मध्ये ते ३९ टक्के इतके नोंदले गेले. बंगळुरुत २०१९ मध्ये हे प्रमाण ३० टक्के होते तर २०२२ मध्ये ३५ टक्के. आता हे प्रमाण ४१ टक्के झाले आहे. चेन्नईतही २०१९ मध्ये हे प्रमाण ३० टक्केच होते. २०२२ मध्ये ३२ टक्क्यावर गेले व आता ३६ टक्के आहे. राष्ट्रीय राजधानी परिसर (दिल्लीसह एनसीआर), हैदराबाद, कोलकता येथे हे प्रमाण सरासरी ३१ ते ३९ टक्के आहे. खरे पाहता हे प्रमाण कार्पेट व्यतिरिक्त अन्य क्षेत्रफळ आहे जे पॅसेज, जिना, लिफ्ट, कपांऊंड आदींसाठी वापरले जाते. त्यामुळे प्रत्यक्ष वापरावयाचे क्षेत्रफळ म्हणजे कार्पेट क्षेत्रफळ सध्या कमी होत चालले आहे, असा हा अहवाल सांगतो.
पूर्वी काय पद्धत?
सदनिकेचे क्षेत्रफळ हे सुरुवातीला सुपर बिल्टअप, बिल्टअप अशा पद्धतीने गणले जात होते. या पद्धतीला विकासकांच्या भाषेत ‘लोडिंग’ हा शब्द प्रचलित आहे. हजार चौरस फुटांची सदनिका विक्रीसाठी उपलब्ध असून त्यात ४० टक्के क्षेत्रफळ ‘लोडिंग’ आहे. याचा अर्थ या सदनिकेचे बिल्टअप क्षेत्रफळ हजार चौरस फूट आहे. मात्र कार्पेट क्षेत्रफळ (४० टक्के लोडिंग क्षेत्रफळ वजा करून) ६०० चौरस फूट आहे. त्या काळात ‘सुपर बिल्टअप’ हा शब्द वापरला जात होता. महारेराच्या स्थापनेनंतर मात्र फक्त कार्पेट क्षेत्रफळावर भर देण्यात आला. परंतु आजही काही विकासक सुपर बिल्टअप वा बिल्टअप एरियाद्वारे जाहिरात करीत असतात. मात्र त्यांना कार्पेट क्षेत्रफळाचा दर नमूद करणे बंधनकारक आहे.
कार्पेट, बिल्टअप, सुपर बिल्टअप म्हणजे काय?
इमारत ज्या भूखंडावर उभी राहते, त्या भूखंडावर कपाउंडसह होणारे इमारतीचे बांधकाम याचे एकूण क्षेत्रफळ भागिले एकूण सदनिका यामुळे येणारे क्षेत्रफळ म्हणजे सुपर बिल्टअप. इमारतीचे एकूण क्षेत्रफळ भागिले एकूण सदनिका यामुळे येणारे क्षेत्रफळ म्हणजे बिल्टअप एरिया. कार्पेट एरिया म्हणजे प्रत्येक सदनिकेचे वापरता येणारे क्षेत्रफळ. महारेरामध्ये आता कार्पेट एरियानुसारच सदनिकेचा करार केला जातो. पूर्वी सुपर बिल्टअप वा बिल्टअप क्षेत्रफळाचा दर घेतला जायचा. आता कार्पेट क्षेत्रफळाचाच दर आकारला जातो. तो साहजिकच वाढला आहे.
मोफा-रेरा कार्पेट काय?
स्थावर संपदा कायदा (रेरा) येण्याआधी महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट कायदा (मोफा) अस्तित्वात होता. मोफा कायद्यात कार्पेट, बिल्टअप आणि सुपर बिल्टअप क्षेत्रफळाची कायदा दिलेली आहे. रेरा कायद्यात मात्र कार्पेट क्षेत्रफळावरच भर देण्यात आला आहे. मोफा कायद्यातील कार्पेट क्षेत्रफळामध्ये बाल्कनी वा टेरेसचीही गणना होते. रेरा कायद्यातील कार्पेट क्षेत्रफळात सदनिकेचे प्रत्यक्ष वापरयोग्य क्षेत्रफळ गणले जाते. मोफा कायद्यात मोजणी करताना भिंतींची रुंदी गृहित धरली जात नाही. परंतु रेरा कार्पेट क्षेत्रफळात भिंतीची रुंदीही मोजली जाते. त्यामुळे मोफा कार्पेट क्षेत्रफळापेक्षा रेरा कार्पेट तीन ते चार टक्के जादा असते.
कार्पेट क्षेत्रफळ कमी होण्याचे कारण?
अॅनारॉकच्या अहवालात मुंबई महानगर परिसरात कार्पेट क्षेत्रफळ दिवसेंदिवस कमी होत चालले आहे, असे नमूद केले आहे. याचा अर्थ असा आहे की, सध्या गृहप्रकल्पात विविध प्रकारच्या सुविधा (क्लब हाऊस, जलतरण तलाव, बॅडमिंटन कोर्ट, गोल्फ कोर्ट, सायकलिंग ट्रॅक आदी) विकासकांकडून दिल्या जात आहे. त्यामुळेच प्रत्येक सदनिकेच्या कार्पेट क्षेत्रफळावर परिणाम होत आहे. महारेरा नियमावलीनुसार विकासकाकडून कार्पेट क्षेत्रफळानुसारच सदनिकेची विक्री करणे बंधनकारक असले तरी विकासकांना बांधकामाचा दर या वाढीव बांधकामाचा विचार करुन सुपर बिल्टअपप्रमाणेच निश्चित करावा लागतो. त्यानंतर कार्पेटचा दर निश्चित केला जातो. कार्पेट दर हा त्यामुळेच आता अधिक असतो.
घरांच्या किमतीत वाढ का?
कार्पेट क्षेत्रफळाप्रमाणे दर आकारला जात असल्याने घरांच्या किमतीत साहजिकच वाढ झाली आहे. उदा. हजार चौरस फूट बिल्टअप सदनिकेची किंमत दहा लाख म्हणजे प्रति चौरस फूट हजार रुपये. यावर ‘लोडिंग’ (क्लब हाऊस, फिटनेस सेंटर, जलतरण तलाव व इतर सुविधांसाठी लागणारे क्षेत्रफळ) ४० टक्के गृहित धरले तर कार्पेट क्षेत्रफळ सहाशे चौरस फूट इतके होईल. त्यामुळे साहजिकच प्रति चौरस फुटाची किंमत १६६६ रुपये होईल. म्हणजे त्यात वाढ होईल. कार्पेट क्षेत्रफळ कमी होऊन अतिरिक्त क्षेत्रफळात वाढ झाल्यामुळे सदनिकेचा प्रति चौरस फुटाच्या दरात त्यामुळे वाढ होत आहे.
सदनिकाधारकांच्या दृष्टीने काय महत्त्वाचे?
सदनिकाधारकांच्या दृष्टीने त्यांना वापरण्यासाठी मिळणारे क्षेत्रफळ महत्त्वाचे आहे. परंतु त्याच वेळी आता गृहप्रकल्पात फिटनेस सेंटर, क्लब हाऊल, स्विमिंग पूल व इतर सुविधा महत्त्वाच्या झाल्या आहेत. अशा सुविधा असल्याशिवाय विकासकांची घरेही विकली जात नसल्याचा अनुभव येत आहे. परंतु या अतिरिक्त सुविधांमुळे अर्थातच सदनिकेच्या खरेदीच्या दरात वाढ होत आहे. काही प्रकल्पांमध्ये रेडी रेकनरच्या दरापेक्षाही किती तरी पट दर प्रति चौरस फुटासाठी द्यावा लागत आहे. मात्र या सुविधा आवश्यक असल्यामुळे खरेदीदार त्याबाबत चकार शब्दही काढत नाही. रेरा कायद्यानुसार विकासकाला करारनाम्यावर कार्पेट क्षेत्रफळाचाच उल्लेख करावा लागतो. त्यामुळे इतर सुविधांसाठी त्यांनी किती दर मोजला हे उघड होत नाही.
nishant.sarvankar@expressindia.com
