- निशांत सरवणकर राष्ट्रीय वस्त्रोद्योग महामंडळाच्या (एनटीसी) दादर येथील इंदू मिलची जागा भारतरत्न डॉ. बाबासाहेब आंबेडकर यांच्या आंतरराष्ट्रीय स्मारकासाठी देण्यात आली आहे. हा परिसर सागरी नियमन कायद्यात येत असल्यामुळे चटईक्षेत्रफळ वापरावर निर्बंध आला आहे. त्यामुळे विकास हक्क हस्तांतर (टीडीआर) निर्माण झाला आहे. हा टीडीआर खुल्या बाजारात विकण्यास मुंबई महानगर प्रदेश प्राधिकरणाला परवानगी देण्यात आली आहे. याचा अर्थ नेमका काय, याबाबतचा आढावा.. इंदू मिलमधील स्मारक… दादर येथील चैत्यभूमीलगत इंदू मिलची सुमारे १२ एकर जागा आहे. ही जागा डॉ. बाबासाहेब आंबेडकर यांच्या आंतरराष्ट्रीय स्मारकासाठी मिळावी, अशी आंबेडकरी जनतेची १९८९पासून मागणी होती. अखेरीस २०११मध्ये राज्य सरकारने ही जागा स्मारकासाठी देत असल्याचा ठराव केला. मुख्यमंत्र्यांच्या अध्यक्षतेखालील शिष्टमंडळाने तत्कालीन पंतप्रधान डॉ. मनमोहन सिंग यांची भेट घेऊन केंद्र सरकारच्या अखत्यारित येणारी ही जागा मिळविली. मात्र त्यानंतरही स्मारकाचे बांधकाम सुरु होण्यास २०१५ साल उजाडावे लागले. पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांच्या हस्ते भूमिपूजन झाले. अडीच वर्षांत स्मारक पूर्ण होईल, अशी घोषणा करण्यात आली होती. परंतु प्रत्यक्षात २०१७मध्ये भूखंड हस्तांतरित झाला आणि कामाला २०१८ मध्ये सुरुवात झाली. आता २०२३ साल उजाडल्यानंतर २०२४ ही नवी मुदत जाहीर करण्यात आली आहे. मुंबई महानगर क्षेत्रविकास प्राधिकरण म्हणजेच एमएमआरडीए हा विकास करीत आहे. इंदू मिल आणि टीडीआर काय संबंध? राष्ट्रीय वस्त्रोद्योग महामंडळाच्या अखत्यारित येणारी शिवाजी पार्क, दादर येथील इंदू मिल (इंडिया युनायटेड मिल क्र. ६) ही मोक्याच्या ठिकाणी आहे. या ठिकाणी जागेचा दर गगनाला भिडणारा आहे. या भूखंडापोटी विकास हक्क हस्तांतरणाच्या (टीडीआर) स्वरूपात भूखंडाची किंमत देण्याचे राज्य शासनाने मान्य केले आहे. हा संपूर्ण परिसर सागरी नियमन कायद्याअंतर्गत येत असल्याने चटईक्षेत्रफळ वापरावर निर्बंध आहेच. परंतु स्मारकाचे बांधकाम करताना संपूर्ण चटईक्षेत्रफळ वापरले जात नसल्याचे निदर्शनास आलेआहे. हे अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ विकास हक्क हस्तांतरण (टीडीआर) स्वरूपात अन्यत्र वापरण्यास परवानगी देण्यात आली आहे. इंदू मिलमधील स्मारक हे पुरातत्त्व विभागाच्या यादीत समाविष्ट करण्याची मागणी करण्यात आली होती. परंतु ती मान्य झाली नाही. अन्यथा इंदू मिलमध्ये निर्माण होणाऱ्या अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळाला हेरिटेज टीडीआर संबोधले गेले असते. टीडीआर म्हणजे काय? भूखंडधारकाने भूखंड नियोजन प्राधिकरणाला दिला की त्याबदल्यात जे अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ दिले जाते त्याला विकास हक्क हस्तांतरण म्हणजेच टीडीआर संबोधले जाते. सार्वजनिक उपक्रमासाठी भूखंड संपादन करता यावे यासाठी ही पद्धत अमलात आली. सध्या मुंबईत रस्ता रुंदीकरणात ज्यांचे भूखंड जातात त्यांना टीडीआर उपलब्ध करून दिला जातो. याशिवाय झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना, सुविधा भूखंड आदी मार्गाने टीडीआर उपलब्ध आहे. टीडीआरचे धोरण… नव्या धोरणानुसार, इंदू मिलला अडीच इतके चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध होईल. मूळ भूखंड १२ एकर म्हणजे ४८ हजार चौरस मीटर असल्याने या भूखंडाच्या अडीचपट चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध होईल. हा टीडीआर शहरात वापरता येईल. मात्र रेडीरेकनर दरानुसार तो उपलब्ध होईल. म्हणजे दादर येथे उपलब्ध झालेला टीडीआर वरळी येथे वापरायचा असेल तर रेडीरेकनरनुसार दादर येथील रेडीरेकनरचा दर वरळीच्या तुलनेत कमी असल्याने टीडीआर कमी प्रमाणात उपलब्ध होईल. नव्या धोरणानुसार, सर्व प्रकारचे टीडीआर वापरण्याची मुभा आहे. पूर्वी शहरात फक्त होरिटेज टीडीआर वापरण्यास परवानगी होती. टीडीआर आणि हेरिटेज टीडीआरमधील फरक… टीडीआर मुबलक प्रमाणात उपलब्ध असतो तर हेरिटेज टीडीआर मर्यादित असतो. नुसता टीडीआर साधारणत: तीन ते चार हजार रुपयेप्रति चौरस फुटाने उपलब्ध असतो तर हेरिटेज टीडीआरचा दर चार ते पाच पट अधिक असतो. शहरात निर्माण होणारा टीडीआर शहरातच वापरावा लागतो. शहरातील जागांच्या किमती पाहता हा टीडीआर विकासकांना परवडतो. टीडीआरला उपनगरातील पुनर्विकासात मोठी मागणी आहे. दोन ते तीन हजार प्रति चौरस फूट दर आता महागला आहे. टीडीआरची कमतरता असल्यामुळे तो महागला आहे. हेही वाचा : आंबेडकर स्मारकासाठी गटतट विसरून आंबेडकरी अनुयायांचा विराट मोर्चा; मुख्यमंत्री, उपमुख्यमंत्र्यांनी भेट नाकारल्यामुळे तणाव टीडीआर का महत्त्वाचा? मुंबईसारख्या शहरात जेथे मोकळ्या भूखंडाची वानवा आहे, अशा ठिकाणी टीडीआरला विशेष महत्त्व आहे. जवळपास संपूर्ण शहराला पुनर्विकासाची गरज आहे. शहरातील टीडीआर शहरातच वापरता येतो. त्यामुळेच इंदु मिलमध्ये उत्पन्न होणाऱ्या टीडीआरला महत्त्व आहे. म्हाडाच्या १४ हजारच्या आसपास जुन्या इमारतींचे धोरण निश्चित झाले आहे. त्यावेळी या टीडीआरचे महत्त्व वाढणार आहे. सध्या उपनगरात टीडीआर मुबलक उपलब्ध आहे. धारावी पुनर्विकासातही मोठ्या प्रमाणात टीडीआर उपलब्ध होणार आहे. तो शहर तसेच उपनगरात कुठेही वापरण्यास देण्याची हालचाल शासन पातळीवर सुरू आहे. nishant.sarvankar@expressindia.com
