विश्लेषण : घर खरेदी करताना कोणती सावधगिरी महत्त्वाची? महारेराचा नियम काय?

घरखरेदीदारांनी काय काळजी घ्यावी, एखादा विकासक त्यानुसार वागत नसेल तर काय करावे आदींबाबत ऊहापोह…

what precautions should home buyers take

वितरण पत्र व करारनामा या दोन्ही बाबी घर खरेदी करताना खूप महत्त्वाच्या आहेत.

-निशांत सरवणकर
महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरण म्हणजेच महारेराने घरखरेदीसाठी आवश्यक वितरण पत्र (अॅलॉटमेंट लेटर) आणि करारनामा (अॅग्रीमेंट) यांचे नमुने सादर केले आहेत. या नमुन्यानुसार विकासकांनी वितरण पत्र व करारनामा करावा, असे आदेश महारेराने दिले आहेत. याव्यतिरिक्त काही बदल वा नवे मुद्द त्यात टाकायचे असल्यास ते वेगळ्या रंगाने अधोरेखित करावेत, असेही नमूद करणारेपरिपत्रक जारी केले आहे. असे बदल असलेले वितरण पत्र वा करारनामा जर रेरा कायद्याच्या चौकटीबाहेर असल्यास प्रकल्पाची नोंदणी रद्द केली जाईल, असेही म्हटले आहे. वितरण पत्र व करारनामा या दोन्ही बाबी घर खरेदी करताना खूप महत्त्वाच्या आहेत. अशा वेळी घरखरेदीदारांनी काय काळजी घ्यावी, एखादा विकासक त्यानुसार वागत नसेल तर काय करावे आदींबाबत ऊहापोह…

घर खरेदीच्या वेळी काय काळजी घ्यावी?

राज्यात २०१७मध्ये महारेराची स्थापना झाली. त्यामुळे कुठल्याही विकासकाला आपल्या प्रकल्पाची नोंदणी केल्याशिवाय जाहिरात वा घर विक्री करण्यावर बंदी आहे. त्यामुळे एखाद्या प्रकल्पाचा रेरा क्रमांक असल्याशिवाय त्या प्रकल्पात घर घेऊच नये. रेरा क्रमांक जरी दिला गेला तरी तो महारेराच्या संकेतस्थळावर जाऊन तपासून घ्यावा. संकेतस्थळावर संबंधित प्रकल्पाची आवश्यक ती माहिती, आराखडे तसेच किती घरे शिल्लक आहेत आदी तपशील मिळेल. त्यानंतरच संबंधित प्रकल्पाचे जेथे काम सुरू आहे तेथे जाऊन घरखरेदीदाराने प्रत्यक्ष पाहणी करावी. संकेतस्थळावर दिलेली माहिती तसेच सदर प्रकल्प प्रवास करण्याच्या दृष्टीने योग्य आहे किंवा नाही याची खातरजमा करावी. रेरा क्रमांकामुळे प्रकल्पाची माहिती मिळते. मात्र जवळपास असलेल्या सुविधांबाबत घर खरेरीदारानेच जागरूक असले पाहिजे.

वितरण पत्र म्हणजे काय?

एखाद्या प्रकल्पात घर खरेदी करण्याचा निर्णय झाला की, सुरुवातीला एक रक्कम भरण्यास विकासक सांगतो. रेरा कायद्यानुसार ही रक्कम एकूण घराच्या खरेदी रकमेच्या दहा टक्क्यांपेक्षा अधिक असता कामा नये. ही रक्कम भरल्यावर लगेच विकासकाने वितरण पत्र देणे बंधनकारक आहे. या वितरण पत्रात प्रकल्पाचा बहुतांश तपशील नमूद असतो. घराचा ताबा कधी मिळणार ते उर्वरित रक्कम कशी भरायची आदी तपशील असतो. महारेराने तर नऊ पानी नमुना वितरण पत्र आपल्या https://maharera.mahaonline.gov.in/ यासंकेतस्थळावर उपलब्ध करून दिले आहे.

नक्की वाचा >> विश्लेषण : घरांच्या किमती ठरतात कशा?

याआधी काय पद्धत होती?

याआधी विकासकांकडून एक किंवा दोन पानी वितरण पत्र दिले जायचे. त्यामध्ये प्रकल्पाचा तपशीलही नसायचा किंवा ताबा कधी मिळणार आदी कुठलीही माहिती नसायची. वितरण रद्द केले तर भरलेले पैसे जप्त केले जातील, हे मात्र बारीक अक्षरात नमूद असायचे. आता मात्र दोन टक्क्यांपेक्षा अधिक रक्कम कापून घेण्यास महारेराने बंधन घातले आहे. त्याच वेळी या नमुना वितरण पत्रात बदल वा नवीन मुद्दे टाकण्यास परवानगी देऊन एक प्रकारे अधिक रक्कम कापून घेण्यास विकासकांना अप्रत्यक्षपणे परवानगी दिली आहे. महारेराने १२ ऑगस्ट रोजी सुधारित परिपत्रक जारी केले. यामध्ये नमुना वितरण पत्र वा करारनामा विकासकांनी वापरला नाही तरी जे नवे मुद्दे आहेत ते वेगळ्या रंगाने अधोरेखित करावे, इतकेच नमूद केले आहे.

करारनामा काय असतो?

भरलेली रक्कम घराच्या किमतीच्या दहा टक्क्यांपेक्षा अधिक असल्यास रेरा कायद्यानुसार करारनामा करणे बंधनकारक आहे. वितरणपत्र दिल्यानंतर दोन महिन्यांत करारनामा नोंदणीकृत करणे आवश्यक आहे. विकासक आणि खरेदीदार यांच्यातील परस्पर सहमतीने ही मुदत आणखी वाढविता येते. मात्र करारनामा करणे बंधनकारक आहे. महारेराने दिलेल्या नमुन्यानुसार करारनामा करणे आवश्यक असले तरी १२ ऑगस्टच्या परिपत्रकाने करारनाम्यातही बदल वा नवे मुद्दे टाकण्याची मुभा देण्यात आली आहे. फक्त ते मुद्दे वा बदल वेगळ्या रंगाने अधोरेखित करावे व अशा पद्धतीने वितरण पत्र तसेच करारनामा संकेतस्थळावर उपलब्ध करून द्यावा. त्यानंतर तो वाचून घरखरेदीदारांना आपला निर्णय घेणे सोपे होईल, असे नमूद केले आहे.

नोंदणीकृत करारनामा म्हणजे काय?

करारनामा हा नोंदणीकृत केला तरच तो अधिकृत मानला जातो. करारनाम्यानुसार आवश्यक ते मुद्रांक शुल्क भरून उपनिबंधकांच्या कार्यालयात त्याची रीतसर नोंदणी केली तरच त्याला नोंदणीकृत करारनामा मानला जातो. या करारनाम्यानुसार विकासकाने घराचा ताबा देणे आवश्यक असते. अन्यथा घरखरेदीदाराला महारेराकडे दाद मागता येते. आपल्या भरलेल्या पैशावर व्याज मिळविता येते. आता रेरा कायद्यात वितरण पत्रालाही महत्त्व आहे. मात्र दहा टक्क्यांपेक्षा अधिक रक्कम भरलेली असल्यास करारनाम्यासाठी आग्रह धरायला हवा. विकासक टाळाटाळ करीत असल्यास महारेराकडे दाद मागता येते.

महारेराची संदिग्ध भूमिका …

महारेराने १ जुलै २०२२ रोजी परिपत्रक जारी करून बैठकीत मंजूर केल्यानुसारच नमुना वितरण पत्र वा करारनामा असला पाहिजे, असे स्पष्ट नमूद केले होते. वितरण पत्रात घरासाठी केलेले आरक्षण रद्द करण्याबाबत विशिष्ट दिवस व किती टक्के रक्कम कापावी हे नमूद होते. दोन टक्क्यांपेक्षा अधिक रक्कम कापता येणार नाही, असे स्पष्ट करण्यात आले होते. मात्र हे परिपत्रक रद्द करून १२ ऑगस्ट रोजी जारी केलेल्या पत्रात या नमुन्यात बदल वा नवे मुद्दे टाकण्याचे अधिकार विकासकांना बहाल केले होते. बदल वा नवे मुद्दे अधोरेखित करावेत व घरखरेदीदारांनी निर्णय घ्यावा, असे नमूद होते. नमुन्याव्यतिरिक्त नमूद केलेले मुद्दे रेरा कायद्याला विसंगत असतील तर प्रकल्पाची नोंदणी रद्द केली जाईल, असे नमूद करून संदिग्धता निर्माण करण्यात आली. रेरा कायद्यातही त्याबाबत स्पष्टता नाही. दिलेल्या नमुन्यानुसारच वितरण पत्र व करारनामा असला पाहिजे, असे आदेश नियामक प्राधिकरण असलेल्या महारेराने द्यायला हवे, असे या क्षेत्रातील तज्ज्ञांना वाटते.