अग्रलेख : उभे-आडवे!

‘रेरा’ कायद्याने २०१६ नंतर कायदेशीरतेची काहीएक हमी मिळाली. पण बेकायदा बांधकामांच्या प्रश्नाच्या हाताळणीत राष्ट्रीय, न्यायिक पातळीवर किमान समान धोरण कुठे आहे?

राजधानी दिल्लीजवळच्या ‘नॉएडा’तील सर्व व्यवस्था, यम-नियम खुंटीवर टांगून चांगल्या ३० मजल्यांपर्यंत उभ्या राहिलेल्या दोन इमारती अखेर पाडल्या गेल्या. त्यांचे पाडणे आणि पडणे हा जणू रविवारचा राष्ट्रीय सोहळाच. सुटीच्या दिवशी असे काही पाहायला, फॉरवर्ड करायला मिळणे आणि पाठोपाठ भारत-पाकिस्तान ‘टी२०’ सामना यामुळे घराघरांतून आनंदाचे पूर आल्याने सारा आसमंत आनंदतरंगांत बुडून गेला. या इमारतींचे पडणे आणि नंतर भारताने पाकिस्तानला पाडणे हे दोन्ही क्षण अतिशय उत्साहात देशभर साजरे झाले. यातील पाकिस्तानी पराभवानंतरचा आनंदातिरेक सहज आणि अपेक्षितही. पण दिल्लीतील या इमारतींचे मनोरे जमीनदोस्त होत असताना हजारो जण आनंदाने चीत्कारताना पाहून हसावे की रडावे असा प्रश्न पडला. कसला आनंद म्हणायचा हा? तुमच्या-आमच्यासारख्या अनेकांनी जेथे आपल्या स्वप्नातल्या घरासाठी कमाई घालवली आणि तरीही त्यांना घर मिळाले नाही, याचा हा आनंद? की अनेकांस अशा परिस्थितीस तोंड द्यावे लागत असताना ‘नॉएडा’तील या दोन गगनचुंबी इमारतींतील गृहग्राहकांना आता तेथे कधीच घर मिळणार नाही; याचा हा आनंद? सर्व नियामक यंत्रणांस खुंटीवर टांगून व्यवस्थेच्या छाताडावर इतक्या प्रचंड इमारती उभ्या राहिल्या, त्या उभ्या राहत असताना मधल्या टप्प्यात अनेकांचे हात ओले झाले, अनेक अधिकाऱ्यांची धन झाली आणि तरीही हे मनोरे पडले – याचा तर हा आनंद नाही? या इमारतींच्या विकासकाने अनेक सरकारी अधिकाऱ्यांच्या चहापाण्याची व्यवस्था केली, तरीही कारवाई होऊन या इमारती पाडल्या गेल्या त्यामुळे सदरहू विकासकाचे तेलही गेले आणि तूपही गेले याचा हा आनंद मानावा काय? चला, यानिमित्ताने एक तरी बेकायदा बांधकाम पाडले गेले याबद्दलचे तर हे समाधान नव्हे?

वास्तविक या मनोऱ्यांचे उभे राहणे आणि पाडले जाणे हे दोन्ही सामाजिक शरम वाटावी असे घटक. या शरमेच्या जाणिवेचा लवलेशही हे पाडकाम साजरे होत असताना दिसला नाही. एखाद्या अट्टल गुन्हेगारास शिक्षा झाली म्हणून ज्याप्रमाणे गुन्हेगारी कमी होतेच असे नाही, त्याप्रमाणे एखादी इमारत पाडली म्हणून आपल्या देशात बेकायदा बांधकाम अजिबात कमी होत नाही. ज्या परिसरात या इमारती उभ्या होत्या त्याच परिसरात अजूनही अशी बेकायदा बांधकामे शेकडय़ांनी आढळतील. ती सर्व भूतकाळात उभी राहिली हे त्यांचे समर्थन असू शकत नाही. याचे कारण अशा इमारतींची बेकायदा उभारणी वर्तमानातही अव्याहत सुरू आहे आणि व्यवस्था अशीच राहिली तर भविष्यातही ती बंद होण्याची शक्यता नाही. हे दिल्लीपुरतेच लागू नाही. संपूर्ण देशातच ही परिस्थिती आहे. आपल्या देशातील सर्व महानगरे ही बेकायदा बांधकामांची आगार आहेत. हे असे होते आणि असेच होत राहणार याचे कारण जमिनींबाबतच्या व्यवहारांतील अपारदर्शता. मोकळय़ा जमिनींचे काय करायचे याचे पारदर्शी नियोजन नसणे, अशा नियोजनानंतरही जमिनींचा वापर बदलण्याचा अधिकार सरकारातील मूठभरांच्या हाती असणे आणि त्या विशेषाधिकाराच्या वापराबाबत सार्वत्रिक मौन ही बेकायदा बांधकाम उभारणींची त्रिसूत्री. जेथे जागेला मागणी अधिक तेथे भ्रष्टाचार अधिक असे हे साधे समीकरण. सत्ता कोणत्याही पक्षाची असो. हे समीकरण तोडण्याचे कोणतेही प्रयत्न आपल्याकडे होत नाहीत. होणारही नाहीत. याचे कारण व्यवस्था आणि इमारत बांधकाम व्यावसायिक या एकाच नाण्याच्या दोन बाजू आहेत. एकाच्या भल्यात दुसऱ्याचेही भले सामावले गेले असेल तर दोघे मिळून बरोबर आपापले भले करतात. या क्षेत्रात तसे सुरू आहे.

त्यामुळे फक्त बांधकाम व्यावसायिकांस वेगळे काढून अनैतिकतेचे पाप त्यांच्या माथी फोडण्याचे कारण नाही. हा पलायनवाद झाला. तो आपल्याकडे मुबलक. यास आळा घालण्याचा प्रयत्न म्हणून २०१६ साली ‘रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅक्ट’ हा ‘रेरा’ या लोकप्रिय लघुनामाने परिचित कायदा आला खरा. पण त्याची परिणामकारकता मर्यादित आहे. एक तर त्याआधीच्या बेकायदा बांधकामांस तो लागू होऊ शकत नाही. आणि दुसरे असे की यामुळे ग्राहकांना इमारतींच्या कायदेशीरतेबाबत हमी मिळाली असली तरी टेबलाखालील आर्थिक देवाणघेवाण अजिबात कमी झालेली नाही. वास्तविक घर खरेदी ही ग्राहक, बँका आणि विकासक यांच्यातील करार असतो. पण विकासकाने वेळेत घर दिले/नाही दिले तरी गृहग्राहकास कर्जाचे हप्ते फेडावेच लागतात. या तिहेरी करारातील सर्वात अशक्त घटक हा ग्राहक. पण बँका असो वा विकासक. हे दोन्ही घटक त्यालाच नाडतात. इमारत पूर्ण झाली नाही तर बँकांनी विकासकांस त्याबाबत जबाबदार धरायला हवे. पण विकासक आणि प्रकल्पात पतपुरवठा करणाऱ्या बँकांतील अधिकारी असे हे वेगळेच साटेलोटे असते. त्यामुळे बँका चुकार विकासकांकडे दुर्लक्ष करतात आणि ग्राहकाच्याच मागे हात धुऊन लागतात. आधीच घरासाठी कमाई पणास लावून बसलेल्या ग्राहकांकडे कोर्टकज्ज्यांची उसंत नसते. तसा प्रयत्न झाला तरी तो क्वचितच यशस्वी होतो. या अशा प्रयत्नांतला अनपेक्षित अडथळा म्हणजे राज्या-राज्यांचे धोरण. उदाहरणार्थ महाराष्ट्रासारख्या राज्याने बेकायदा बांधकामे सरसकट कायदेशीर करण्याचा (मार्च २०१६) निर्णय घेतला. त्या वेळी ‘लोकसत्ता’ने संपादकीयातून अनधिकृतास अधिकृत करण्याच्या धोरणातील धोके दाखवून दिले होते. त्याआधी मुंबईतील बेकायदा बांधकामांस संरक्षण देण्याच्या दिवंगत शिवसेनाप्रमुख बाळासाहेब ठाकरे यांच्या घोषणेनंतर या शहरांत झोपडय़ांचे अक्षरश: पेव फुटले. प्रत्येक सरकारने या बेकायदांचे कायदेशीरांत रूपांतर करण्याची मुदत तेवढी वाढवत नेली. हा मुद्दा अद्यापही न्यायप्रविष्ट आहे. येऊ घातलेल्या मुंबई महापालिकेच्या निवडणुका लक्षात घेता यावर काही प्रगती होण्याची सुतराम शक्यता नाही. तोपर्यंत या काळात आणखी काही बेकायदा बांधकामे झाली तरी आश्चर्य वाटायला नको.

दुसरे असे की या बेकायदा बांधकामांबाबत ज्याप्रमाणे राजकीय दृष्टिकोनांचे वैविध्य आहे त्याचप्रमाणे न्यायालयांचेही याबाबत सातत्य नाही. उदाहरणार्थ मुंबईतील ‘प्रतिभा’. गेल्या शतकातील ऐंशीच्या दशकातील ही इमारत नियमांचे उल्लंघन करून उभारण्यात आल्याचे प्रत्येक टप्प्यावर सिद्ध झाले. न्यायालयानेही ती पाडण्याचाच आदेश दिला. पण त्याच न्यायालयांनी ती वाचवली. याची संगती कशी लावणार? एका बाजूला सर्वोच्च न्यायालय ‘नॉएडा’ किंवा कोचीसारख्या एखाद्या बांधकामांबाबत असा नेटाने निर्णय घेणार. या इमारती पाडल्या जाईपर्यंत या निर्णयात सातत्य राखणार. आणि दुसरीकडे अन्यत्र मात्र संबंधित राज्य सरकार किंवा न्यायालयांकडून प्रत्यक्ष-अप्रत्यक्षपणे अशा बेकायदा बांधकामांस संरक्षण मिळणार हे अतक्र्यच म्हणायचे.

तिसरा मुद्दा अशा बेकायदा बांधकामांस ज्यांचे ‘आशीर्वाद’ लाभले त्यांचा. स्थानिक सत्ताधीश, नोकरशहा यांच्या सक्रिय/ निष्क्रिय पाठिंब्याखेरीज अशी बांधकामे उभी राहू शकत नाहीत. ‘नॉएडा’, कोचीसारख्या कारवाईत या बांधकामांत घरे घेणारे, त्यांस कर्ज देणाऱ्या बँका आदींचे नुकसान होते. पण ज्यांच्यामुळे ही बांधकामे उभी राहिली त्यांचे काय? अन्यांच्या नुकसानीची भरपाई या मंडळींकडून कधी वसूल झाल्याचे आढळत नाही. मूळ आव्हान आहे अनधिकृत इमारती उभ्या राहणारच नाहीत अशी व्यवस्था विकसित करण्याचे. त्याचा विचारही नाही. अशी बांधकामे उभी राहू देणाऱ्यांवर जोपर्यंत कारवाई होत नाही, या प्रश्नाच्या हाताळणीत राष्ट्रीय, न्यायिक पातळीवर किमान समान धोरण तयार होत नाही तोपर्यंत अशी एखाद-दुसरी इमारत आडवी होताना पाहण्याच्या आनंदावर समाधान मानावे लागेल.