राम दोतोंडे मुळात स्थावर संपदा कायद्यातील तरतुदीनुसार महारेरा प्राधिकाऱ्याला ६० दिवसांत निर्णय देण्याचे बंधन असलेली कुठलीही तरतूद नाही. ही ६० दिवस कालावधीची मर्यादा भरपाई ठरविण्यासाठी जे अभिनिर्णय अधिकारी असतात त्यांना आणि अपीलेट न्यायाधिकरणाला आहे. याशिवाय सलोखा मंचांनी प्रकरण त्यांच्याकडे वर्ग झाल्यापासून ६० दिवसांत निकाली काढणे आवश्यक आहे. काही प्रकरणात ही तरतूद ९० दिवसांपर्यंत वाढवता येते. महारेराकडे आलेल्या तक्रारींची सुनावणी ज्येष्ठता क्रमांकानुसारच होते. त्यात बदल होत नाही. आणखी एक सदस्य मिळाल्यानंतर तक्रार निवारणास गती येईल. सदस्य नियुक्ती ही बाब मुळात महारेराच्या अखत्यारीत येत नाही. शासन पातळीवर या अनुषंगाने उचित कारवाई सुरू असून लवकरच नवीन सदस्याची नियुक्ती होणार, असे समजते. महारेराकडे दरमहा सरासरी २५० ते ३०० तक्रारी येतात आणि दरमहा सरासरी तेवढय़ाच किंवा त्यापेक्षाही जास्त तक्रारी निकाली काढल्या जातात. सध्या रिकामे असलेले सदस्याचे पद भरले गेले तर तक्रारी निकाली निघण्याचे प्रमाण नक्कीच वाढेल. या ठिकाणी एक बाब आवर्जून समजून घ्यायला हवी ती अशी की, प्रलंबित तक्रारी या १ मे २०१७ म्हणजे महारेराच्या स्थापनेपूर्वी काम सुरू झालेल्या आणि नंतर महारेराकडे नोंदणी झालेल्या प्रकल्पांच्या आहेत. महारेराकडे एकूण २० हजार ६८५ तक्रारी दाखल आहेत. यापैकी फक्त १८६१ तक्रारी महारेराच्या स्थापनेनंतर आलेल्या प्रकल्पांच्या तर उर्वरित तक्रारी त्यापूर्वीच्या प्रकल्पांच्या आहेत. आज महारेराकडे ३९ हजार ४२३ प्रकल्प नोंदणीकृत आहेत. यातील २६ हजार १२७ प्रकल्प नवीन असून १३ हजार २९६ प्रकल्प जुने आहेत. म्हणजे नवीन प्रकल्पांबाबत १८६१ तक्रारी आणि जुन्या प्रकल्पांबाबत १९ हजार २५५ तक्रारी आहेत. जुन्या प्रकल्पात तक्रारीचे प्रमाण सुमारे ४९ टक्के असताना नवीन प्रकल्पात हे प्रमाण फक्त चार टक्के आहे. महारेराबद्दल प्रश्न उपस्थित करताना हे वास्तव समजून घ्यायला हवं. भविष्यात तक्रारी येऊच नये या दृष्टीने महारेरा सध्या प्रयत्नशील आहे. कारण प्रकल्पाची नोंदणी करताना संबंधित विकासकाची आर्थिक क्षमता, स्थानिक नियोजन प्राधिकरणाच्या अत्यावश्यक परवानग्या आणि तत्सम बाबींची काटेकोर छाननी करण्यात येत आहेच. याशिवाय तो प्रकल्प कुठे गहाण ठेवलेला नाही ना, हे स्पष्ट व्हावे यासाठी विकासकाला जास्तीत जास्त १५ दिवसांपूर्वीचे सरसाई प्रमाणपत्र सादर करावे लागते. शिवाय ज्या जागेवर प्रकल्प उभा राहणार आहे त्याचे टायटल क्लीअरन्स प्रमाणपत्रही द्यावे लागते. परिणामी आज महारेराकडे प्रकल्प नोंदणीला वेळ लागतोय, अशी विकासकांची तक्रार आहे. ती खरीही आहे. कारण संपूर्ण पडताळणी झाल्याशिवाय महारेरा प्रकल्पाची नोंदणी करीत नाही. यापूर्वीचे प्रकल्प रखडण्यात यातीलच एक ना दुसरी बाब कारणीभूत आहे. परंतु आता खूप कठोर पडताळणी करूनच प्रकल्प नोंदणी होत असल्याने भविष्यात अडचणी निर्माण होण्याच्या शक्यता मोठय़ा प्रमाणात कमी होतात. पूर्वी विकासक आणि खरेदीदार यांच्यात केल्या जाणाऱ्या करारपत्रात अनेक त्रुटी असायच्या. अनेक तक्रारी त्यामुळेही उद्भवलेल्या आहेत. महारेराने यासाठीच देशात पहिल्यांदाच प्रमाणीकृत खरेदीकरार जाहीर करून तसाच करार करणे विकासकांना बंधनकारक केलेले आहे. त्यात काही बदल असल्यास त्याबदलाचा तपशील स्वतंत्र कागदावर देणे विकासकाला बंधनकारक आहे. याशिवाय चटई क्षेत्र, पार्किंग याबद्दलही अनेक तक्रारी असतात. म्हणून याबाबतही महारेराने खरेदीदाराला विकासकांकडून दिल्या जाणाऱ्या नोंदणीपत्रात चटई क्षेत्र, पार्किंग तपशील, ताबा कधी देणार याबाबी स्पष्टपणे नोंदवणे बंधनकारक केलेले आहे. याशिवाय जे प्रकल्प कायद्यानुसार अपेक्षित असलेली तिमाही, सहामाही, वार्षिक प्रकल्प स्थिती, आर्थिक खर्च संकेतस्थळावर अद्ययावत करीत नाहीत, त्यांना नोटीस पाठवणे, त्यांच्यावर उचित कारवाई करणे हे महारेराने सुरू केलेले आहे. यासाठी महारेराने वर्तमानपत्रांत जाहिराती देऊन प्रकल्प अभियंते, वास्तुशास्त्रज्ञ आणि सनदी लेखापाल यांच्या प्रपत्र एक, दोन व तीन शिवाय बँकांनी निधी वितरित करू नये, असे बँकांना कळवले असून जनतेलाही हे माहीत असावे, असा प्रयत्न केलेला आहे. याशिवाय सूक्ष्म संनियंत्रणाचा भाग म्हणून हे सर्व करीत असताना दिवाळखोरीविषयक न्यायालयात गेलेले ३०८ प्रकल्प, प्रकल्प पूर्ततेची हमी डिसेंबर २०२३ असताना धीम्या गतीने सुरू असलेले प्रकल्प यांचा शोध घेऊन त्यांना नोटीस पाठवणे, प्रकल्प पूर्ततेसाठी त्यांच्यावर दबाव वाढवणे या बाबी महारेरा गेल्या काही महिन्यांपासून सातत्याने करीत आहे. स्थावर संपदा (नियमन आणि विकास) अधिनियम २०१६ च्या कलम ४०(१) अन्वये केवळ महारेराच्या वसुली आदेशाची (वॉरंट्स) अंमलबजावणी करण्याचे अधिकार महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियमातील तरतुदीनुसार फक्त जिल्हाधिकारी कार्यालयांना असतात. महारेरासह इतर कुठल्याही यंत्रणेला नाही. म्हणून कायद्यानुसार वॉरंट्स जारी करून वसुलीसाठी संबंधित जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडे पाठविले जातात. मात्र एवढय़ावरच न थांबता महारेराने ग्राहकांना वॉरंट्सचे पैसे मिळावेत यासाठी निवृत्त अपर जिल्हाधिकाऱ्याची नियुक्ती केली. त्यानंतर महारेरा सातत्याने संबंधित जिल्हाधिकाऱ्यांना प्रकरणपरत्वे पत्र लिहिणे, वसुलीसाठी जिल्हाधिकारी, निवासी व उप जिल्हाधिकारी, तहसीलदार यांना नियमितपणे स्मरणपत्रे, फोन, प्रत्यक्ष भेटी, त्यांच्या कार्यालयीन बैठकांत सहभागी होऊन याबाबतीत मार्गदर्शन करणे असे सातत्याने सुरू आहे. म्हणजे ग्राहकांच्या वतीने महारेरा अतिशय जोरकसपणे याचा पाठपुरावा करीत आहे. यामुळेच गेल्या पाच-सहा महिन्यांत एक हजार सात प्रकरणांतील एकूण ६२४ कोटींपैकी ११५ कोटी वसूल करण्यात महारेराला यश आलेले आहे. यापूर्वी या वॉरंट्सच्या वसुलीसाठी राज्यात कोठेही लिलाव जाहीर झालेले नाहीत. परंतु महारेराच्या पाठपुराव्यामुळे पहिल्यांदाच पनवेल, पुणे येथे लिलाव जाहीर झाले. महारेराच्या पाठपुराव्यामुळे आणखी काही ठिकाणी लिलाव जाहीर होण्याच्या मार्गावर आहे. लिलावाच्या पाठपुराव्यामुळे अनेक विकासक स्वत: पुढाकार घेऊन प्रकरणे निकाली काढत आहेत. पूर्वीचेही सर्व वॉरंट्स वसूल व्हावे आणि भविष्यात दिले जाणारे वॉरंट्सही वसूल होण्यात अडचण येऊ नये यासाठी संबंधितांच्या मदतीने मार्ग काढण्याबाबत महारेरा प्रयत्नशील आहे. महारेरा यासाठी प्रमाणित कार्यपद्धती ठरवून देण्याच्या प्रयत्नात आहे. महारेरा स्वत: कुठलेही प्रकरण थेट सलोखा मंचाकडे पाठवीत नाही. पहिल्या सुनावणीत संबंधिताने सलोखा मंचाचा पर्याय स्वीकारला तरच प्रकरण सलोखा मंचाकडे पाठविले जाते. शिवाय हे काही महारेरा स्वत:च्या अधिकारात करीत नाही तर स्थावर संपदा कायद्यातील कलम ३० ग नुसार ही कारवाई केली जाते. मुळात हा न्यायिक प्रक्रियेचा भाग आहे. न्याय प्रक्रिया सक्षम आणि नि:पक्ष राहावी यासाठी हे केले जाते. दुसऱ्या बेंचकडे हे प्रकरण वर्ग होते आणि मूळ ज्येष्ठताक्रमानुसार त्याची सुनावणी होते. नोंदणीकृत प्रत्येक प्रकल्प हा स्वतंत्र प्रकल्प आहे. एका विकासकाच्या एका प्रकल्पातील तक्रारींसाठी दुसऱ्या प्रकल्पावर कारवाई करण्याचा किंवा त्यांची नोंदणी थांबविण्याचा अधिकार महारेराला नाही. त्यामुळे महारेराचा वचक नाही वगैरे म्हणण्याचा निष्कर्ष कशाच्या आधारे काढला जातो आहे ? लेखक महारेरा (मुंबई)चे माध्यम सल्लागार आहेत
