संदीप धुरत
सुप्रीम कोर्टाने जमीन, मालमत्तेच्या व्यवहारातील मोठय़ा प्रमाणात करचोरी बंद केली. आता आपण या निर्णयाचा स्थावर मालमत्ता क्षेत्रावर काय परिणाम होईल हे विस्तृतपणे पाहू –
काही गुंतवणूकदार मालमत्तेच्या हस्तांतरणावर करभरणा टाळण्यासाठी भागीदारी मॉडेलचा वापर करत आहेत. मालमत्तेच्या साध्या विक्री आणि हस्तांतरणामध्ये आवश्यकतेनुसार कोणतेही मुद्रांक शुल्क, भांडवली नफा आणि प्राप्तिकर भरला गेला नाही. भागीदारी संस्था- ज्याच्या माध्यमातून गुंतवणूक निधीचा प्रवाह एखाद्या प्रोजेक्टसाठी उपलब्ध होतो आणि त्या व्यवहारातून बाहेर पडण्यासाठी, भागीदारांचा एक नवीन गट त्या मालमत्तेवर नियंत्रण ठेवतो.
सुप्रीम कोर्टाने अनेक दशकांपासून सुरू असलेल्या सर्रास कर चुकवण्याला आळा घातला आहे, जेथे कोटय़वधी रुपयांच्या जमिनीचे व्यवहार, मालमत्ता आणि पुनर्विकासाचे अधिकार भागीदारी फर्मद्वारे बदलले आहेत. सर्वोच्च न्यायालयाच्या भूमिकेमुळे, प्राप्तिकर विभाग आता पूर्वीच्या मालमत्ता व्यवहारांचाही पुन्हा आढावा घेऊ शकतो आणि त्यातील करचुकवेगिरीची प्रकरणे प्रकाशात येऊ शकतात. याचे फार दूरगामी परिणाम होतील.
स्थावर मालमत्ता व्यवहारात, आत्तापर्यंत वापरलेली युक्ती म्हणजे रिअल इस्टेट मालमत्ता भागीदारी संरचनेत ठेवणे, मालमत्तेचे वर्तमान बाजारभावानुसार पुनर्मूल्यांकन करणे, नवीन भागीदार आणणे ज्यांनी फर्ममध्ये रोख रक्कम जमा केली आणि जुन्या भागीदारांनी त्यांच्या भांडवली खात्यांनंतर येणारा निधी काढून घेतला. फर्मच्या नफ्यातील त्यांच्या वाटय़ाच्या मर्यादेपर्यंत – भागीदारीत व्यवहारांसाठी परवानगी देणे.
गेल्या आठवडय़ात दिलेल्या निर्णयात सर्वोच्च न्यायालयाने असे नमूद केले आहे की, असे पुनर्मूल्यांकन अधिशेष हस्तांतरण म्हणून फर्मच्या व्यवहारात करपात्र असेल आणि त्यावर ‘कॅपिटल गेन टॅक्स’ लागू होईल. अशा प्रकारे, पुनर्मूल्यांकनानंतर फर्मला करदायित्वाचा सामना करावा लागत असताना, जुने भागीदार – मालमत्तेचे अंतिम मालक किंवा ‘विक्रेते’ – नवीन भागीदार (खरेदीदार) द्वारे जमा केलेला निधी काढताना कर चुकवू शकत नाहीत.
इथे एक लक्षात घेतले पाहिजे की, या निर्णयाचे सखोल परिणाम होणार आहेत. रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये, विशेषत: जेव्हा जमीन आणि विकास अधिकारांचे हस्तांतरण होते; तेव्हा उत्तरदायित्व रोखण्यासाठी एक साधन म्हणून पुनर्मूल्यांकन वापरले गेले. कर वाचवण्याचे साधन म्हणून पुनर्मूल्यांकन हे अनेक दशकांपासून व्यवहारात आहे. अशा नियोजनावर न्यायालयाने बंदी आणली आहे. या त्रुटी दूर करण्यासाठी प्राप्तिकर विभागाचे सर्व प्रयत्न व्यर्थ ठरले. आता न्यायालयाने कर विभागाच्या बाजूने निर्णय घेतल्याने, प्राप्तिकर विभाग मागील व्यवहारांचा शोध घेण्यास सुरुवात करेल आणि मागील मूल्यांकन पुन्हा तपासून पाहतील. यामुळे रिअल इस्टेट उद्योग आणि पुनर्मूल्यांकनाची इतर प्रकरणे अडचणीत येऊ शकतात.
कर विभागाच्या भूमिकेला आव्हान देताना मूल्यांकनकर्त्यांने असा युक्तिवाद केला होता की, भागीदारांच्या भांडवली खात्यांमध्ये पुनर्मूल्यांकनावर जमा केलेली रक्कम ही केवळ काल्पनिक किंवा पुस्तक नोंद होती. तसेच भांडवली मालमत्तेच्या हस्तांतरणानंतर प्राप्तिकर कायद्याचे कलम ४५ (४) – फर्म किंवा असोसिएशन किंवा बॉडीच्या नफ्यावर कराचा व्यवहार – जोपर्यंत विवादित भागीदारी फर्म विसर्जित केली जात नाही तोपर्यंत लागू होणार नाही.
सर्वोच्च न्यायालयाने हे म्हणणे नाकारले, जे कायद्यात सुधारणा करताना ८७ मध्ये सादर करण्यात आले होते. कलम ४५ (४) नुसार, कंपनी किंवा व्यक्तींच्या इतर संघटना किंवा भांडवली मालमत्तेच्या वितरणाद्वारे भांडवली मालमत्तेच्या हस्तांतरणातून होणारा नफा किंवा नफा सहकारी संस्था किंवा अन्यथा कर आकारणीयोग्य असेल. सर्वोच्च न्यायालयाने आपल्या निर्णयात म्हटले आहे की, ‘‘कलम ४५ (४) च्या तपशीलवार विश्लेषणानंतर, असे आढळून आले आहे की कलम ४५ (४) मध्ये वापरण्यात आलेला ‘अन्यथा’ हा शब्द केवळ विघटनाच्या प्रकरणांमध्येच नाही तर खटल्यांमध्येदेखील समाविष्ट आहे. भागीदारीच्या निर्वाह भागीदारांचे, निवृत्त भागीदाराच्या नावे मालमत्ता हस्तांतरित करणे. २०२१ मध्ये, विधिमंडळाने ही पळवाट सोडवण्याचा प्रयत्न केला आणि प्राप्तिकर कायद्याच्या कलम ४५ (४) अंतर्गत फम्र्सच्या हातात कर पुनर्रचना घटनांसाठी सूत्र-आधारित कार्यपद्धती निर्धारित केली. हे सूत्र लागू करताना, भागीदारांच्या खात्यातील कोणत्याही पुनर्मूल्यांकनाशी संबंधित क्रेडिट्सकडे विशेषत: कर निश्चित करण्यासाठी दुर्लक्षित करणे आवश्यक होते. सर्वोच्च न्यायालयाचा हा निर्णय एक पाऊल पुढे जातो आणि भागीदारी फर्मच्या मालमत्तेचे पुनर्मूल्यांकन ही भागीदारी फर्मच्या हातात एक करपात्र घटना मानतो, असे धरून की भागीदारी मालमत्तेचे पुनर्मूल्यांकन हे तिच्या मालमत्तेचे हस्तांतरण मानले जाते.
