मिलिंद महाडिक
गेल्या २० वर्षांपासून इमारत पुनर्विकास हा प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेचा जिव्हाळय़ाचा विषय झाला आहे. विशेषत: मुंबई व ठाण्यामधील ३० ते ४० वर्ष पूर्ण झालेल्या जीर्ण इमारतीतील रहिवाशांसाठी खरं तर इमारत पुनर्विकासाची प्रक्रिया अत्यंत साधी व सोपी आहे.
१) संस्थेने सर्वसाधारण सभा आयोजित करून इमारत पुनर्विकासाचे ठराव मंजूर करणे.
२) निविदा काढून विकासकाची नेमणूक करणे.
३) सर्वसंमतीने घेतलेल्या निर्णयानुसार सभासदांना अतिरिक्त जागा व इतर सुविधांचा स्वीकार करून विकासकासोबत करारनामा करणे.
४) आपली हक्काची सदनिका सोडून भाडेतत्त्वावर राहण्यास जाणे.
५) दोन ते तीन वर्षांत नवीन इमारत बांधून झाल्यावर स्वप्नवत वाटणाऱ्या आपल्या नवीन सदनिकेचा ताबा घेणे.
परंतु ही साधी व सोपी प्रक्रिया इमारतीतील सभासदांमधील असलेले परस्पर हेवेदावे, मतभेद, विकासकाची नेमणूक करताना केलेल्या चुका, तर कधी सरकारी नियम बदलामुळे कठीण व जाचक झाली आहे. आज मुंबई-ठाण्यातील कित्येक रहिवाशी इमारती पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेत अडथळा निर्माण झाल्याने आपली स्वहक्काची सदनिका गमावून हवालदिल झाले आहेत. अशा वेळी इमारत पुनर्विकास प्रक्रिया आरंभ करण्याच्या विचारात असलेल्या गृहनिर्माण संस्थेतील सभासद संभ्रमावस्थेत आहेत.
गेल्या ४ वर्षांत स्वयं पुनर्विकास तत्त्वावर इमारत पुनर्बाधणी करण्यासाठी विविध स्तरावर माहिती उपलब्ध झाल्याने तसेच आवश्यक निधीची तरतूद सहकारी बँकेतर्फे प्रकल्प कर्जाद्वारे सहज व सुलभतेने प्राप्त होणार असल्याने बऱ्याच गृहनिर्माण संस्थांना एक आशेचा किरण दिसायला लागले. राज्य सरकारकडून १९ सप्टेंबर २०१९ रोजी स्वयं पुनर्विकास करणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थेसाठी मार्गदर्शक तत्त्वे व तरतुदी जाहीर झाल्या, परंतु बँकेकडून प्राप्त होणारी कर्ज योजना अथवा राज्य सरकारमार्फत देण्यात येणाऱ्या तरतुदी अस्तित्वात येणे अजूनही प्रलंबित आहे. त्यामुळे स्वयं पुनर्विकास तत्त्वावर इमारत पुनर्बाधणी करण्यास उत्सुक असलेल्या सर्व संस्था प्रतीक्षेत आहेत.
परंतु सरकारी तरतुदी अथवा बँक प्रकल्प कर्जावर अवलंबून न राहता सर्व सभासदांनी एकत्र येऊन दृढनिश्चय केल्यास एकजुटीने इमारत पुनर्बाधणी स्वयं पुनर्विकास तत्त्वावर करता येऊ शकते, हे मुलुंड पूर्व येथील ‘पूर्वरंग’ गृहनिर्माण संस्थेच्या ५६ सभासदांनी दाखवून दिले आहे. संस्थेच्या सभासदांनी स्वयं पुनर्विकासाचे फक्त शिवधनुष्यच उचलले नाही, तर त्यादृष्टीने सकारात्मक पावले उचलून इतर संस्थांना प्रोत्साहित केले आहे. संस्थेचे सर्व सभासद डिसेंबर २०२३ मध्ये स्वप्नातील नूतन सदनिकेत प्रवेश करण्यासाठी उत्सुक आहेत. त्याअनुषंगाने नवीन इमारतीचे उत्तम दर्जाचे बांधकाम जोमात सुरू आहे. ११८ सदनिका असलेल्या २३ मजल्याची नवीन इमारत अद्ययावत जिम, योगा सेन्टर, पोडियम गार्डन, कार्यक्रम हॉल, लहान मुलांना खेळण्याची जागा, कार पारकिंग, टेरेस जागेचे सुशोभीकरण अशा सोयीसुविधांनी युक्त आहे. फायबर ऑप्टिक तंत्रज्ञानाचा वापर करून डिजिटल सेवा सर्व सदनिकांना पुरविला जाणार आहेत. भविष्यात येणाऱ्या इलेक्ट्रिक कारसाठी चार्जिगची सेवा पुरवण्यात येणार आहे. पर्यावरणाचा विचार करून प्रतिष्ठित GBC संस्थेकडून ग्रीन बिल्डिंग प्रमाणित होण्यासाठी गोदरेज कंपनीची सल्लागार म्हणून नेमणूक करण्यात आली आहे. प्रकल्प बांधकामाचा दर्जा व प्रकल्प पूर्ततेस लागणारा कालावधी या महत्त्वाच्या बाबींवर देखरेख ठेवण्यासाठी आंतरराष्ट्रीय ख्यातीच्या कुशमन आणि वीकफिल्ड या बांधकाम क्षेत्रातील निष्णात कंपनीची प्रकल्प सल्लागार म्हणून नेमणूक करण्यात आली आहे. उत्कृष्ट इमारत आराखडा, प्रकल्पात अद्ययावत सोयीसुविधा व परिसरातील मागणीनुसार सदनिका उपलब्ध करून दिल्याने संस्थेचा नूतन इमारत आराखडा ग्राहकांच्या पसंतीस उतरत आहे. बांधकाम जोमात सुरू असताना सदनिका विक्रीस उदंड प्रतिसाद मिळाल्याने एकूण ११८ पैकी फक्त २२ सदनिका विक्रीसाठी उपलब्ध असणे हे इमारत आराखडा उत्कृष्ट असण्याचे द्योतक आहे असे नमूद करावेसे वाटते. तसेच सद्य परिस्थितीत नवीन ग्राहक विकासक प्रकल्पाऐवजी, स्वयं पुनर्विकास प्रकल्पात गुंतवणूक करण्यास पसंती देत असल्याचे जाणवते. त्याचे कारण नवीन घराचा ताबा वेळेवर मिळण्याची शाश्वती व फसवणूक होणार नाही याची खात्री हे असावे. प्रकल्पातील पारदर्शकता व Value For Money तत्त्वावर सदनिका उपलब्ध करून देणार असल्याने संस्थेस उर्वरित सदनिका विक्री सहजशक्य आहे.
संस्थेतर्फे प्रकल्प प्रक्रिया सुरू करताना स्वयं पुनर्विकासाचे खंदे समर्थक म्हाडाचे माजी अध्यक्ष चंद्रशेखर प्रभू यांचे मार्गदर्शन घेण्यात आले. तसेच निष्णात सल्लागार व वास्तुविशारदाची नेमणूक करून, उत्कृष्ट इमारत आराखडा तयार करून घेणे, अनुभवी लेबर कॉन्ट्रॅक्टरची नेमणूक करणे, उच्च प्रतीचे बांधकाम साहित्य वापरणे व संपूर्ण प्रक्रिया पारदर्शक ठेवणे अशी उद्दिष्टे ठरवण्यात आली.
आज पुनर्विकास प्रकल्पातील महत्त्वाचा टप्पा पार केल्यानंतर मागे वळून पाहताना वरील सर्व उद्दिष्टय़े यशस्वी झाली आहेत असे दिसून येते. करोनाचे संकट, सरकार दरबारातील नियमातील बदल असे अडथळे पार करीत प्रकल्प यशस्वीरीत्या मार्गक्रमणासाठी सर्व सभासदांनी दिलेले सहकार्य, प्रकल्प कामासाठी दिलेला वेळ, योजनाबद्ध कामाची केलेली वाटणी, सदनिका विक्रीसाठी घेतलेली मेहनत ही उल्लेखनीय बाब आहे.
इमारत पुनर्बाधणी स्वयं पुनर्विकास योजनेमुळे अतिरिक्त जागा उपलब्ध होऊ शकते, इमारत आराखडा आपल्या पसंतीने बनवता येऊ शकतो. उच्च प्रतीचे बांधकाम साहित्य वापरून वास्तू टिकाऊ बनवता येते असे असंख्य फायदे असतानाही स्वयं पुनर्विकास करण्यासाठी अजूनही सर्व संस्था उत्सुक नाहीत असे दिसून येते. याचे महत्त्वाचे कारण प्रकल्प कर्जाच्या बाबतीत अनिश्चितता अथवा विषयांतर्गत सभासदांमधील असलेली मतभिन्नता असू शकते. परंतु जीर्ण इमारतीतील सभासदांना आज ना उद्या विकासक अथवा स्वयं पुनर्विकास याचा निर्णय घ्यावाच लागणार आहे. स्वयं पुनर्विकासासाठी निधी उभारणीसाठी बॅंकेव्यतिरिक्त इतर पर्यायांचा विचार करावा लागेल. सभासदांनी स्वनिधी अथवा अतिरिक्त जागेची खरेदी करून प्राथमिक तयारीसाठी निधी उभारणी करणे व तद्नंतर सदनिका विक्रीवर भर दिल्यास प्रकल्पनिधी उभा करण्याचा पर्याय चाचपणी करण्याची गरज आहे.
तात्पर्य, आपण राहत असलेल्या इमारतीचा पुनर्विकास करावयाचा असल्यास सर्व सभासदांनी आपापसातील हेवेदावे विसरून स्वयं पुनर्विकासाचा मार्ग स्वीकारल्यास आपले स्वप्नातील नवीन घर आपणच निर्माण करू शकता. त्यासाठी ‘एकमेकां साहाय्य करू अवघे धरू सुपंथ’ या संत तुकाराम महाराजांच्या वचनाप्रमाणे कृतीची गरज आहे. प्रकल्प सिद्धीस नेण्यास सर्व सभासदांनी एकत्रित येऊन मेहनत करावी लागेल. विकासकाच्या हाती प्रकल्प देऊन नंतर रखडल्यास त्याच्यासोबत पाठपुरावा करण्यापेक्षा स्वत:च्या फायद्यासाठी थोडा वेळ देऊन सर्वानी मेहनत करणे हे नक्कीच चांगले.
(सचिव, पूर्वरंग सोसायटी मुलुंड पूर्व)
