नवीन टी.डी.आर. धोरण

एफ.एस.आय आणि टी.डी.आर. म्हणजे नक्की काय? आणि दोहोंमधला फरक काय आहे? याची माहिती आपण या अगोदरच घेतलेली आहे. दिनांक १६ नोव्हेंबर २०१६ रोजी राज्याच्या नगरविकास विभागाने नवीन टी.डी.आर. धोरण जाहीर केलेले आहे. या नवीन धोरणात टी.डी.आर. अर्थात उडते चटई क्षेत्र कोणाला मिळेल? कोणाला मिळणार नाही? तो टी.डी.आर. कुठे वापरता येईल? कुठे वापरता येणार नाही? याबाबत महत्त्वाच्या तरतुदी केलेल्या आहेत.

नवीन बदलांनुसार नवीन रस्ता असलेल्या रस्त्याचे रुंदीकरण, सार्वजनिक प्रयोजनाकरता आरक्षण, आरक्षित जागेवर सुविधेचे बांधकाम, ऐतिहासिक वारसा मिळकतींचा न वापरलेला एफ.एस.आय., महाराष्ट्र प्रादेशिक नगररचना कायद्यातील तरतुदींन्वये झोपडपट्टी सुधारणा अथवा झोपडपट्टीवासीयांना पर्यायी घरे इत्यादींच्या बदल्यात टी.डी.आर. अनुज्ञेय असेल. या नवीन धोरणानुसार कोणाला टी.डी.आर. मिळणार नाही तेदेखील या अधिसूचनेत स्पष्ट नमूद केलेले आहे, त्यानुसार अगोदरच जागा संपादित होऊन त्याची नुकसानभरपाईदेखील मिळालेली असल्यास, या अगोदरच बांधकाम नकाशे मंजूर झालेले असल्यास, या अगोदरच जागेचा ताबा घेतला गेला असल्यास, अशा जागांच्या क्षेत्रफळाकरता टी.डी.आर. अनुज्ञेय नसेल, म्हणजेच टी.डी.आर. मिळणार नाही.

नवीन धोरणात किती प्रमाणात टी.डी.आर. मिळेल हेदेखील स्पष्ट करण्यात आलेले आहे. त्यानुसार मुंबई शहरात जागा संपादित झाल्यास, संपादित जागेच्या क्षेत्रफळाच्या दोन पटपर्यंत, तर मुंबई उपनगरात जागा संपादित झाल्यास संपादित जागेच्या क्षेत्रफळाच्या अडीच पटपर्यंत टी.डी.आर. मिळू शकेल.

एखाद्या जागेवर सार्वजनीक सुविधेकरता उदा. बागबगिचा, पार्किंग, लायब्ररी, इत्यादीकरता आरक्षण जाहीर झालेले असेल तर अशी सुविधा मोफत बांधून महापालिका आयुक्तांकडे हस्तांतरित केल्यासदेखील टी.डी.आर. मिळू शकेल. अशी सुविधा बांधून हस्तांतरित केल्यास अशा सुविधेचा बांधकाम खर्च आणि जागेचा भाव याच्या गुणोत्तराच्या सव्वा पटपर्यंत टी.डी.आर. मिळू शकेल.

टी.डी.आर. नुसता मिळून उपयोग नाही, जोवर तो टी.डी.आर. एखाद्या जागेवर बांधकामाकरता वापरला जात नाही तोवर त्याचा प्रत्यक्ष फायदा नाही. सर्वसाधारणपणे जमिनीच्या तुकडय़ावर अथवा मालमत्तेवर किती टी.डी.आर. वापरता येईल हे त्या तुकडय़ाला अथवा मालमत्तेला लागून किंवा लगत किती रुंदीचा रस्ता आहे त्यावर अवलंबून असते.

टी.डी.आर. नुसता मिळून उपयोग नाही, जोवर तो टी.डी.आर. एखाद्या जागेवर बांधकामाकरता वापरला जात नाही तोवर त्याचा प्रत्यक्ष फायदा नाही. सर्वसाधारणपणे जमिनीच्या तुकडय़ावर अथवा मालमत्तेवर किती टी.डी.आर. वापरता येईल हे त्या तुकडय़ाला अथवा मालमत्तेला लागून किंवा लगत किती रुंदीचा रस्ता आहे त्यावर अवलंबून असते. नवीन अधिसूचनेतदेखील बदल केलेले आहेत. नवीन अधिसूचनेनुसार मिळकतीलगत ९ मीटरपेक्षा कमी रुंदीचा रस्ता असल्यास टी.डी.आर. वापरता येणार नाही, मिळकतीलगत ९ ते १२.२० मीटर रुंदीचा रस्ता असल्यास मुंबई शहरात ०.१७ ते उपनगरात ०.५ इतका टी.डी.आर. वापरता येणार आहे. मिळकतीलगत १२.२० ते १८.३० मीटर रुंदीचा रस्ता असल्यास मुंबई शहरात ०.३७ तर उपनगरात ०.७० इतका टी.डी.आर. वापरता येणार आहे, मिळकतीलगत १८.३० ते ३० मीटर रुंदीचा रस्ता असल्यास मुंबई शहरत ०.५७ तर उपनगरात ०.९० इतका टी.डी.आर. वापरता येणार आहे, मिळकतीलगत ३० मीटरपेक्षा अधीक रुंद रस्ता असल्यास मुंबई शहरात ०.६७ तर उपनगरात १.०० इतका टी.डी.आर. वापरता येणार आहे.

टी.डी.आर. कुठे वापरता येणार आहे त्याचप्रमाणे कुठे वापरता येणार नाही, हेदेखील अधिसूचनेत स्पष्ट करण्यात आलेले आहे. त्यानुसार पश्चिम रेल्वेमार्ग आणि स्वामी विवेकानंद मार्गादरम्यान, पश्चिम रेल्वेमार्ग आणि पश्चिम द्रुतगती महामार्गादरम्यान मध्य रेल्वे मार्ग आणि लाल बहादूर शास्त्री मार्गादरम्यान, सी.आर.झेड आणि नो डेव्हलपमेंट झोन येथे असे टी.डी.आर. वापरता येणार नाहीत.

जेव्हा ग्राहक घर किंवा मालमत्ता खरेदी करायला जातो तेव्हा बऱ्याचशा विकासकांच्या कार्यालयात आपल्याला आम्हाला अमुक इतका टी.डी.आर. मिळाला आहे किंवा अमुक इतका टी.डी.आर. मिळणार आहे असे सांगण्यात येते. बरेचदा त्या आश्वासनांची शहानिशा न करताच मालमत्ता खरेदी होते. कालांतराने असा कोणता टी.डी.आर. नसल्याचे निष्पन्न झाल्यास आपण घेतलेली मालमत्ता कायदेशीरदृष्टय़ा अनधिकृत बांधकामात मोडते, ज्यामुळे गंभीर कायदेशीर आणि आर्थिक प्रश्न निर्माण होतात. म्हणूनच कोणीही टी.डी.आर.बाबत काहीही आश्वासने दिल्यास त्याची जाणकार व्यक्ती किंवा स्थानिक शासकीय कार्यालयातून खातरजमा केल्याशिवाय त्यावर विश्वास ठेवू नये. टी.डी.आर.नुसार अनुज्ञेय बांधकामातील मालमत्ता आपण बघत असल्यास अथवा घेत असल्यास, एक ग्राहक म्हणून त्याबाबत पूर्ण शहानिशा आणि खात्री झाल्याशिवाय पुढे न जाणे आपल्याच हिताचे आहे.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com