इमारत धोकादायक घोषित करण्याचा ‘म्हाडा’ला अधिकारच नाही? उच्च न्यायालयाच्या महत्त्वपूर्ण निर्णयाचे काय परिणाम होणार?

उच्च न्यायालयाचा आदेश…

अधिकार नसतानाही म्हाडा कायद्याच्या कलम ७९(अ) अंतर्गत मुंबईतील मोडकळीस आलेल्या किंवा धोकादायक स्थितीत असलेल्या उपकरप्राप्त इमारत मालकांना बजावलेल्या ९३५ नोटिसा बेकायदा आहेत. या नोटिसांच्या चौकशीसाठी माजी न्यायमूर्ती जे. पी. देवधर आणि निवृत्त प्रधान जिल्हा न्यायाधीश विलास डोंगरे यांच्या अध्यक्षतेखाली समिती नियुक्त करण्याचे आदेश उच्च न्यायालयाने दिले आहेत. म्हाडा उपाध्यक्षांनी या प्रकरणी घेतलेल्या निर्णयाची चौकशी समितीने करावी, असेही न्यायमूर्ती गिरीश कुलकर्णी आणि न्यायमूर्ती आरिफ डॉक्टर यांच्या खंडपीठाने स्पष्ट केले आहे. या नोटिसा बजावण्यामागील म्हाडाच्या विविध अधिकाऱ्यांचा हेतू तसेच नोटीस मागे घेण्याचा नंतर घेण्यात आलेला निर्णय आणि त्यामागील हेतू तपासण्याचे आदेश न्यायालयाने समितीला दिले आहेत. ५ डिसेंबर २०२४ रोजी मार्गदर्शक सूचना प्रसिद्ध करण्याच्या म्हाडा उपाध्यक्षांच्या निर्णयाची, त्यांना अधिकार आहे की नाही याची आणि निर्णय कोणत्या आधारावर घेण्यात आला हे तपासण्याचे आदेशही न्यायालयाने समितीला दिले आहेत. हा एक प्रकारे मोठा घोटाळा असल्याचा दावाही न्यायालयाने आदेशात केला आहे.

७९ – अ कायदा काय?

महापालिकेने नोटीस बजावलेल्या उपकरप्राप्त इमारती किंवा कोणत्याही सक्षम प्राधिकरणाने धोकादायक घोषित केलेल्या इमारतीच्या मालकाने सहा महिन्यांच्या आत ५१ टक्के रहिवाशांच्या संमतीपत्रासह पुनर्विकास प्रस्ताव इमारत व दुरुस्ती मंडळाकडे सादर करणे बंधनकारक आहे. मालकाने प्रस्ताव सादर न केल्यास रहिवाशांच्या नियोजित गृहनिर्माण संस्थेला संधी देण्यात येणार आहे. रहिवाशांच्या गृहनिर्माण संस्थेनेही सहा महिन्यांत ५१ टक्के रहिवाशांच्या संमतीपत्रासह पुनर्विकास प्रस्ताव मंडळाकडे सादर करणे बंधनकारक आहे. असा प्रस्ताव निश्चित वेळेस न सादर केल्यास म्हाडाला अर्थात दुरुस्ती मंडळाला संबंधित इमारत आणि भूखंड ताब्यात घेऊन पुनर्विकास करता येणार आहे.

निकालाचा परिणाम?

या निर्णयामुळे उपकप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासाला खीळ बसणार आहे. ७९-अ कायद्यानुसार म्हाडाने ९३५ इमारतींना नोटिसा दिल्या होत्या. न्यायालयाच्या निर्णयानंतर ४६ नोटिसा मागे घेण्यात आल्या. न्यायालयीन निर्णयामुळे ८८९ नोटिसाही आता स्थगित झाल्या आहेत. शहरात सध्या १३ हजार ३०९ उपकरप्राप्त इमारती पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. या इमारतींच्या पुनर्विकासाला सुरुवात झाली होती. मात्र आता न्यायालयीन समितीचा अहवाल येईपर्यंत हा पुनर्विकास रखडणार आहे. ९३४ इमारतींपैकी ३१३ इमारतींचा संरचनात्मक अहवाल म्हाडाने जारी केला असून त्यानुसार १२४ इमारती सी-वन (धोकादायक, असुरक्षित, तात्काळ पाडण्यायोग्य) आहेत तर ४९ इमारती सीटूए (अंशत: असुरक्षित आणि इमारत रिक्त करून मोठी दुरुस्ती आवश्यक) अशा आणि १३० इमारती सीटूबी (इमारत रिक्त करून संरचनात्मक दुरुस्ती आवश्यक) तसेच दहा इमारती सी-थ्री (किरकोळ दुरुस्ती आवश्यक) आहेत. ज्या १२४ धोकादायक इमारती आहेत, त्यांचा पुनर्विकास आता रखडणार आहे. या नोटिसा जारी झाल्यानंतर ६७ इमारत मालकांनी पुनर्विकासासाठी प्रस्ताव सादर केला. त्यापैकी ३० प्रस्तावांना ना हरकत प्रमाणपत्र जारी करण्यात आले. ३७ प्रस्तावांची छाननी

म्हाडाचे म्हणणे

उपकरप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासाबाबत शासनाने ७९-अ हा सुधारित कायदा आणला. या आधी या इमारतींचा पुनर्विकास फक्त इमारत मालकच करु शकत होते. या सुधारणेनंतर रहिवाशांना पुनर्विकासाचा अधिकार मिळाला होता. महापालिका आयुक्तांनी डिसेंबर २०२० आणि एप्रिल २०२२ मध्ये म्हाडाला पत्र पाठवून, खासगी वा पालिकेच्या इमारती धोकादायक घोषित करण्याबाबत मार्गदर्शक सूचना जारी केल्या आहेत. म्हाडाने त्यांच्या अखत्यारीतील धोकादायक इमारतींबाबत निर्णय घ्यावा, असे त्यात म्हटले आहे. शासनाने २२ ऑगस्ट २०२३ रोजी मार्गदर्शक सूचना जारी करून, उपकरप्राप्त इमारत धोकादायक असल्याबाबत महापालिकेने ३५४ अन्वये नोटीस द्यावी किंवा मुंबई इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाने नोटीस द्यावी, असे स्पष्ट म्हटले आहे. याचा अर्थ इमारत धोकादायक घोषित करण्याचे अधिकार म्हाडाला देण्यात आले आहेत. ५ डिसेंबर २०२४ रोजी नव्याने मार्गदर्शक सूचना जारी केल्यानुसार, इमारत सकृद्दर्शनी धोकादायक वाटल्यास कार्यकारी अभियंत्याने संरचनात्मक परिक्षण अहवाल मागवावा. या अहवालात सी-वन असा शेरा असल्यास इमारत धोकादायक घोषित करावी. इमारत मालकाने स्वतंत्र संरचनात्मक अहवाल सादर करून त्यात इमारत धोकादायक नसल्याचे नमूद असले तर महापालिकेच्या तांत्रिक सल्लागार समितीमार्फत तपासणी करुन घ्यावी, अशा स्पष्ट सूचना दिल्या आहेत. त्यामुळे कार्यकारी अभियंत्याने इमारत पाहून धोकादायक घोषित करण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. 

पुढे काय?

म्हाडाने आता उच्च न्यायालयाच्या निर्णयाविरोधात सर्वोच्च न्यायालयात विशेष अनुमती याचिका दाखल करण्याचे ठरविले आहे. जीर्ण व मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास व्हावा, यासाठी शासनाने ७९-अ कायदा आणला. या कायद्यानुसार म्हाडा सक्षम प्राधिकरण असू शकत नाही, असे उच्च न्यायालयाचे म्हणणे आहे. मग सक्षम प्राधिकरण कोण असेल हे तरी न्यायालयाने स्पष्ट करायला हवे होते. न्यायालयीन आयोग म्हणजे या इमारतींचा पुनर्विकास किती काळ रखडेल याचा नेम नाही. इमारत मालक काहीच करत नव्हते म्हणून ७९- अ कायदा आला. इमारत मालकाला पुनर्विकासाची संधी होती. अन्यथा रहिवाशी विकासक नेमू शकत होते. इमारती धोकादायक आहेतच. त्याबाबतही म्हाडाने प्रक्रिया राबविली होती. तरीही इमारत मालकांचा विजय झाला आहे. तांत्रिक मुद्दा उपस्थित करीत न्यायालयाने निर्णय घेतला असला तरी वर्षानुवर्षे जुन्या इमारतीत राहणाऱ्या रहिवाशांचाही विचार करायला हवा होता, अशी प्रतिक्रिया व्यक्त होत आहे.

nishant.sarvankar@expressindia.com